Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завещание на недвижимость – тонкости и нюансы

Завещание на недвижимость – тонкости и нюансы

Завещание на недвижимость – как правовая сделка, предполагает передачу недвижимого имущества новым владельцам, указанным в нем. Дальнейшая судьба недвижимости, а также процедура передачи имущества, будет зависеть от правильности и грамотности его составления.

Правовая форма и особенности завещания на недвижимость

Правовая форма и особенности завещания на недвижимость

По сути, завещание на недвижимость – не просто документ отражающий волеизъявление наследодателя, это односторонняя сделка, которая заключается по определенным правилам. Оно составляется самолично наследодателем и заверяется в нотариате. Действующее законодательство допускает возможность оформить завещание на недвижимость без нотариального заверения, но для этого обязательно присутствие двух свидетелей. Все же наиболее распространенным всегда остается его составление в нотариальной конторе.

В качестве наследодателя может выступать любое дееспособное лицо, обладающее определенным имуществом или правами на него. Стоит отметить, что наследодатель не обязан сообщать другим лицам его содержание или обосновывать причины выбора наследника.

Лица уполномоченные заверять завещание

Лица уполномоченные заверять завещания

Законодательство определяет перечень уполномоченных лиц, правовой статус которых, приравнивается к нотариусу, а соответственно они могут заверить завещание. В частности это:

  • Руководители лечебных учреждений;
  • Командиры войсковых частей;
  • Капитаны морских судов на время плавания;
  • Начальники исправительных учреждений.

Отдельные формы завещания на недвижимость

  • Одновременное завещание недвижимого имущества – оформляется двумя лицами друг на друга, например, когда наследники супруги. Здесь права на наследство переходят второму лицу в случае смерти другого завещателя.
  • Завещание недвижимого имущества юридическим лицам – действующее законодательство допускает передачу недвижимого имущества юридическим лицам. В качестве наследников могут выступать различные фонды, музеи или компании.
  • Наследование обременения – наследодатель может завещать недвижимое имущество с определенными обременениями. Например, уход за больными родственниками и т.д. принятие такого наследства в части не допускается, если наследник считает обременение сложным, он имеет право отказаться от наследства в полной мере.

Квартира в наследство по завещанию

В качестве претендентов на наследуемое имущество выступают родственники инвалиды или родственники, имеющие ограниченную дееспособность. Такие наследники могут претендовать минимум на половину той доли, которая причиталась бы им в случае отсутствия завещания. Кроме того важно учитывать, что нормы права определяют такую категорию, как обязательные наследники.

Завещание недвижимости – обязательная доля

Существует категория лиц, которые обладают обязательной долей, не зависимо от содержания, в частности это:

  • Нетрудоспособные или несовершеннолетние дети наследодателя;
  • Нетрудоспособные родители или супруг наследодателя;
  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные иждивенцы.

Оформление завещания

Недвижимость по завещанию – расходы на оформление

В части финансовых затрат на оформление и последующего права собственности, можно выделить следующие расходы:

  • Государственная пошлина на нотариальное удостоверение завещания, может составлять от 100 рублей. В случае если требуется выезд нотариуса на дом или в лечебное учреждение, размер государственной пошлины может быть увеличен в полтора раза;
  • За выдачу свидетельства о праве на наследство с наследников взимается следующая государственная пошлина;
  1. Супруг, родители, дети, сестры и братья наследодателя выплачивают 0,3% от стоимости недвижимого имущества (окончательная сумма пошлины не должна превышать 100 тысяч рублей),
  2. С других наследников взимается 0,6% от стоимости имущества (окончательная сумма пошлины не должна превышать 1 миллион рублей);
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 1000 рублей. Если наследников несколько, государственная пошлина уплачивается каждым из них.

Для определения процентной ставки взимаемой пошлины, органами технической инвентаризации (БТИ) производится оценка недвижимости.

Юридическая справка:

В соответствии со п.п. 5 п.1 ст. 333.38 Налогового Кодекса РФ, от выплаты государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство освобождаются лица, проживавшие на момент смерти совместно с завещателем и продолжающие проживать там после его смерти.

Завещание на квартиру в ипотеке

В целом все вышеприведенные правила одинаково применимы к недвижимости в новостройках. Однако если квартира приобретена посредством ипотечного договора, а обязательства перед банком еще не исполнены, перед наследниками возникает ряд вопросов и трудностей. В такой ситуации к наследнику может перейти не только право собственности на новостройку, но и обязательства наследодателя перед банковским учреждением.

Законодательство предусматривает, что в подобных ситуациях кредит перед банком должна перекрыть страховая компания. Однако на практике, не всегда и не все так гладко. Предусмотренной договором страхования суммы может быть недостаточно, либо и вовсе страховая компания может обанкротиться.

Не секрет, что страховщики пытаются использовать любую возможность, чтобы отказать в выплатах страхового вознаграждения. Будьте готовы, что вам придется отстаивать свои интересы в судебных инстанциях. Кроме того не забывайте, что между открытием наследства и его фактическим принятием может пройти достаточно много времени, а банковский график погашения кредита ни кто не отменял, соответственно будут начисляться штрафные санкции и пеня.

Завещание с обременением на квартиру: юрист объясняет

Завещание с обременением на квартиру: юрист объясняет

Стать законным владельцем жилья в порядке наследования весьма радужная перспектива. Но столь щедрый родственник может подкинуть и сюрприз, оставив завещание на квартиру с обременением. Но в чем выражается сие обстоятельство, как его соблюсти и каким образом отследить его исполнение? Будем разбираться.

Что такое обременение в общем, и в завещании в частности

Термин «обременение» буквально трактуется как неудобный груз либо же ограничение в определенных действиях или возможностях. И это соответствует действительности. Так завещание может быть составлено в стандартном варианте с указанием наследников и определением их долей, но вот получить свою часть наследства они смогут только при выполнении некоторых условий, не всегда удобных. Но помимо обременений наложенных наследодателем, дополнительные ограничения могут возникнуть и по иным обстоятельствам.

Так в общем, обременением к завещанию могут выступать:

  • завещательный отказ или возложение;
  • залог на наследуемое имущество, что характерно для тех же ипотечных квартир;
  • наличие договора аренды на наследуемое жилье;
  • право на пожизненное проживание у некоторых категорий лиц.

Особенности обременения, определенного наследодателем

В силу ст.1119 ГК РФ собственник имущества вправе завещать свое имущество любому лицу и даже организации или благотворительному фонду. Более того он может не только определить доли, но и предусмотреть условия при которых наследство и переходит к иному лицу. Так нормами ГК РФ предусмотрены следующие виды обременений по инициативе наследодателя:

  1. Завещательное возложение в порядке ст.1139 ГК РФ, которое предусматривает выполнение какого-либо общественно-полезного действия либо же выполнения иных обязательств. Так в частности, наследник может быть обязан создать музей из картин наследодателя, произвести захоронения наследодателя по особому ритуалу либо же ухаживать за кошкой усопшего после его смерти.
  2. Завещательный отказ в рамках ст.1137 ГК РФ согласно которому, наследники обязаны будут потратить часть наследства на покупку дачи родственнице наследодателя либо же предоставить для проживания отошедшую по наследству квартиру той же престарелой бабушке до конца ее жизни.

Ипотечное обременение

С момента приобретения квартиры по ипотечному кредиту право собственности закрепляется за покупателем, но жилое помещение пребывает в залоге у банка в качестве обеспечения возврата заемных средств на долгие годы. Однако подобное обременение не ограничивает наследственные права родственников или иных наследников, они имеют полное право унаследовать ипотечное жилье, но вместе с неисполненными обязательствами.

Читайте так же:
Владелец обыкновенной акции не обладает правом

Ведь владелец жилья под обременением в силу ст.1120 ГК РФ имеет полное право завещать не только то имущество, которое у него есть, но и то, которое он приобретет в будущем. Более того в рамках ст.1119 ГК РФ завещатель не обязан ставить в известность об оформлении завещательного распоряжения никого, включая и банковское учреждение.

Но в случае с ипотечной квартирой ситуация достаточно сложная. Ведь наряду с правом владения к наследникам переходят и обязанность по возврату недоплаченных средств. Поэтому, если они принимают наследство, остаток средств придется все же погасить, а кредитный договор переоформить уже на выгодополучателей.

Но в данной ситуации есть один нюанс, о котором наследникам нужно знать. При заключении кредитного договора, особенно на значительную сумму и длительный срок каждый заемщик дополнительно заключает еще и договор страхования жизни. В случае безвременной кончины гражданина остаток займа при определенных обстоятельствах обязана вернуть страховая компания, а не наследники.

Обременение в виде аренды

Многие собственники оформляют договор аренды на жилье при наличии во владении нескольких объектов. Для них аренда выступает пассивным доходом, который приносит весьма значительные суммы, особенно в крупных городах. При этом если договор аренды заключен на длительный срок, более того с добросовестными квартиросъемщиками, расторгнуть его даже в случае смерти владельца не так просто.

Так в частности, в силу ст.617 ГК РФ переход права собственности в рамках наследования вовсе не влечет расторжение соглашения о найме, а как раз наоборот — продолжает свое действие на прежних условиях. И в подобной ситуации у наследника согласно ст.619 ГК РФ есть только 3 выхода:

  1. подождать окончания срока аренды;
  2. отследить нарушения условий соглашения, к примеру, просрочку по оплате более двух раз, порчу арендуемого имущества либо нарушение иных условий договора;
  3. предложить досрочное расторжение соглашения в разумный срок в письменном виде.

Обременение в виде проживания третьего лица

Некоторые категории граждан находятся в особом положении, которое гарантирует им соблюдение основной конституционной гарантии – право на жилище. Они не являются собственниками, но в рамках закона могут пользоваться той же квартирой или домом пожизненно даже при смене владельцев. В частности, правом проживания и пользования жилым помещением обладают:

  • лица, которые отказались от приватизации в пользу жены или детей, но продолжают проживать в квартире и далее без снятия регистрации;
  • граждане, с которыми заключен договор ренты с иждивением, так как обязанности плательщика ренты переходят по наследству тем же родственникам;
  • отказополучатели, которые обозначены таковыми наследодателем в рамках завещательного возложения либо же отказа в завещании с правом проживания в наследственной квартире.

Юрист объясняет

Не все виды обременений даже при наличии завещания подразумевают переход права собственности на квартиру к наследникам автоматически. В частности, жилое помещение может:

  • входить в конкурсную массу при признании гражданина банкротом в рамках ФЗ №127;
  • находиться под арестом в виду исполнительного производства при наличии задолженности во исполнение норм ФЗ №229;
  • имущество признано совместно нажитым и делится в судебном порядке в силу ст.38 СК РФ;
  • квартира находиться в аварийном доме подлежащим сносу.

В первых двух случаях, спорное жилье реализуется с торгов с последующей продажей и возвратом разницы после вычета долга уже наследникам. В третьем случае в наследственную массу входит та часть имущества, которая признана личным имуществом усопшего супруга. И в последней ситуации, наследственные права придется отстаивать в суде, так как зарегистрировать право собственности в ветхом жилье можно только на основании судебного решения.

Заключение

Завещание с обременением на квартиру может таить в себе множество подводных камней. В частности, обозначенные в посмертном распоряжении условия, проверяются на полное соблюдение. А ипотечная квартира может доставить множество хлопот. Именно поэтому прежде чем вступать в наследственные права необходимо проверить жилое помещение на все обременения, взвесить возможные затраты и риски, а потом уже принимать окончательное решение.

Договор дарения с обременением

договор дарения с обременением

Сделки с недвижимостью осуществлять без юридического образования крайне сложно, ведь есть сотни нюансов, которые необходимо просчитывать в голове. В последние годы очень популярны сделки по дарению недвижимости. Нередко можно встретить и договор дарения с обременением. Что собой представляет подобный вариант сделки и какие подводные камни в нем сокрыты?

В каких случаях используется обременение

обременение

Непосредственно вариант обременения дает возможность человеку получить права на частную недвижимость в случае того, когда он не является ее владельцем. Данный вид юридической сделки может быть оформлен в следующих случаях:

  • Аренда.
  • Арест имущественной собственности.
  • Рента с вариантом пожизненного содержания.
  • Опека.
  • Ипотека.
  • Доверительное управление.
  • Если объект является культурной собственностью.

Если верить предоставленным данным от экспертов рынка недвижимости, то наиболее популярным вариантом обременения выступает ипотечный залог. Не менее популярна и рента – пожизненное содержание.

Обременение в виде залога доверенном лицу

залог доверенному лицу

На любой объект недвижимости может быть оформлено обременение абсолютного любого типа. Отдельные владельцы для сведения риска потери квартиры к минимуму оформляют обременение на ближайших родственников. Это наиболее типичный вариант залога доверенному лицу.

Чаще всего в таком договоре доверенным лицом выступает родитель или ребенок. При существовании такого варианта обременения владельцу недвижимости необходимо будет обговаривать возможность продажи квартиры с залогодержателем.

Такой вариант обременения можно оформить в любом юридическом агентстве или у нотариуса при наличии необходимых документов и обоих лиц оформления договора дарения с данным типом обременения.

Рента

договор ренты

Договор дарения квартиры с обременением может быть оформлен и в варианте ренты. В этом случае владелец жилой собственности заключает отдельный договор, где прописывается его пожизненное содержание. В этом конкретном случае речь идет о заключенном договоре дарения с иждивением.

Значение такой ренты построено на том, что получатель дарственной на квартиру осуществляет уход за владельцем недвижимой площади, а после смерти хозяина становится полноправным владельцем объекта.

До момента фактического снятия ренты плательщик данной ренты не имеет фактического права полноценно распоряжаться жилым объектом. Данное право может быть получено после снятия обременения или же по факту смерти владельца.

Данный тип договора дарения распространен в нашей стране и нередко можно услышать сотни вопросов от людей, которые заключили или планируют заключить данный дарственный договор.

Ипотека

ипотека

В качестве одного из типовых обременений при оформлении дарственной на квартиру может выступать ипотека или открытый потребительский кредит. В этом случае условия оформления сделки необходимо отдельно оговаривать с владельцем недвижимости и уточнить обязательства хозяина перед банком.

Дарственная с обременением ипотекой может быть оформлена лишь при непосредственном согласии банка-кредитора. Это необходимо для того, чтобы проверить платежеспособность нового хозяина и удостовериться в сохранении ключевых гарантий по дальнейшей выплате кредита. Ситуация может несколько упроститься лишь в том случае, если при оформлении дарственной сразу будет погашен фактический остаток по ипотеке.

В некоторых случаях возможен и такой вариант, когда обременение по выплате ипотеки возлагается на фактического владельца квартиры, а новый владелец по дарственной выступает в качестве участника по ренте. То есть, до смерти основного хозяина жилой собственности уплата ипотечного взноса будет возложена не на получателя дарственной.

Однако все эти нюансы требуется уточнять у юриста и отдельно изучить при окончательном оформлении договора дарения. В противном случае вы получите «кота в мешке».

Читайте так же:
Как вернуть налог ндс

Прописаны ли посторонние лица в жилой собственности

прописаны посторонние

В качестве обременения на квартиру нередко можно встретить такой вариант, когда в жилой собственности прописаны посторонние лица. С точки зрения законодательства подобная ситуация не сулит особых трудностей, ведь правомерным собственником является лишь владелец квартиры. Далее по договору дарения права на квартиру переходят новому собственнику.

Тем не менее, необходимо быть готовым к тому, что в последующем прописанные люди потреплют немало ваших нервов. Именно поэтому до момента оформления договора дарения необходимо тщательно изучить все нюансы сделки. Это не отнимет у вас много времени, но при этом существенно облегчит вашу дальнейшую жизнь.

Доверительное управление

доверительное управление

В качестве еще одного обременения может выступать и доверительный вариант управления жилой площадью. Особенность такой следки заключается в том, что владелец передает свою квартиру иной стороне в полноценную собственность на оговоренный промежуток времени.

Согласно законодательным актам доверительное управление оформляется на 5 лет и производится обязательная госрегистрация. Все долги собственника выплачиваются исключительно им и не ложатся на плечи временного хозяина.

Если доверительное управление было оформлено и заверено у нотариуса, то не ограничивает владельца в возможности оформления договора дарения. Собственник прав на недвижимость может передать жилой объект во владение другому лицу, но при этом он обязан об этом уведомить того, кто выполняет доверительное управление объектом.

Арендное обременение

аренда

Многие люди сегодня сдают свою жилую собственность в аренду, планируя получить дополнительный доход со свободной квартиры. Но это может стать и помехой при необходимости оформления дарственной. В этом случае оформляется дарственная на квартиру с обременением в виде заключенного арендного соглашения.

При этом не пугайтесь, ведь арендная недвижимость является полноценной собственностью хозяина и права на нее не могут перейти людям, снимающим жилой объект. Единственное, что получатель дарственной не сможет въехать на квартиру до момента фактического окончания действия арендного соглашения.

Дополнительные вопросы и нюансы можно уточнить в юридической фирме или у нотариуса, который может проконсультировать по вопросам оформления дарственного договора.

Особенности заключения договора дарения с обременением

При оформлении сделок с недвижимостью, на которое наложено обременение, учитываются ключевые законодательные акты, которые в 2021 году не претерпели никаких особых изменений. Это означает, что все описанные выше пункты остаются в силе и собственнику недвижимости нет необходимости получать дополнительную консультацию у специалистов.

Тем не менее, если у вас нет юридического образования и отсутствует опыт решения вопросов по недвижимости, то при оформлении дарственной с обременением желательно получить комплексную консультацию по этому вопросу. В зависимости от существующего типа обременения могут в последующем возникнуть свои вопросы, о которых лучше всего знать заранее. Тогда вы избежите неприятного сюжета и гарантировано получите то, что вам необходимо. Удачи!

Продажа квартиры с обременением

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

  • Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
  • Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
  • Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Виды обременений

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

  • Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
  • Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

оформление документов

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Читайте так же:
Административный закон о нарушении тишины

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре. Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются. Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

  • Долги по коммунальным платежам.
  • По алиментам.
  • За неуплату налогов.
  • Непогашенные штрафы.
  • По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

  • Погасить долг, чтобы снять арест.
  • Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

Главная проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

  • Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
  • Получить согласие органов опеки.
  • Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

оформление документов

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ. Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу. Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

  • Снятие обременения.
  • Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

  • С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
  • Погашают долг.
  • Снимают обременение в Росреестре.
  • Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

  • У банка (при ипотеке).
  • У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
  • У рентополучателя.
  • У супруга.
  • В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

  • Если квартира в залоге.
  • Арестована.
  • Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
  • Есть несовершеннолетний владелец.
  • Есть совладельцы.
  • Права наследников были нарушены.
  • При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

Содержание договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Информацию о квартире.
  • Стоимость.
  • Порядок расчёта и передачи квартиры.
  • Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

  • Совместного заявления о переходе права собственности.
  • Технических документов на квартиру.
  • Справки о количестве прописанных.
  • Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
  • Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

Читайте так же:
Как передать право долевой собственности

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Проблема обременения недвижимого имущества завещательным отказом *

Бумажникова Ольга Викторовна, адвокат Адвокатской палаты Тверской области, адвокатский кабинет N 213 (г. Тверь), кандидат юридических наук.

Статья посвящена проблеме обременения. Автор рассматривает проблему определения срока обременения имущества и действия завещательного отказа. Особый интерес в статье представляет вопрос о том, могут ли права отказополучателя переходить другим лицам, в частности, в результате наследования. В конце статьи автором рассматриваются предложения по совершенствованию законодательства в подобных вопросах.

Ключевые слова: обременение, завещательный отказ, сроки обременения, правопреемство при установлении завещательного отказа.

The article is devoted to the problem of burden. The author considers the problem of defining the termencumbrance of the property and the actions of a legacy. Of particular interest in the article is the question of whether the rights of the legatee to move to other persons, in particular as a result of inheritance. At the end of the article the author considers proposals to improve the legislation in such matters.

Key words: encumbrance, testamentary refusal, encumbrance terms, assignment at establishment of testamentary refusal.

Одним из распоряжений завещателя на случай смерти в соответствии с принципом свободы завещания является завещательный отказ. Специфика завещательного отказа как особого завещательного распоряжения состоит в том, что в данном случае проводником воли завещателя может быть только его наследник. Путем установления завещательного отказа или, что в данном случае то же самое, легата завещатель возлагает на одного или нескольких своих наследников исполнение за счет наследства обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей (легатариев)), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности, — п. 1 ст. 1137 ГК РФ <1>.

<1> Гражданское право: Учеб. Ч. 3 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004. С. 701.

И как следует из п. 2 ст. 1137 ГК РФ, в частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Если наследник, которому завещан жилой дом (квартира), обремененный правом отказополучателя на пожизненное пользование им, отчуждает этот дом (квартиру), по договору купли-продажи, по договору дарения, мены, право пожизненного пользования сохраняется. Аналогично решается вопрос и в случае, когда такое жилое помещение переходит по наследству <2>.

<2> Гришаев С.П. Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Доступ из СПС "КонсультантПлюс"; Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005.

Рассматриваемое нами обременение имеет императивный характер и не допускает установления по соглашению сторон, возникает в порядке и сроках, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Право пользования жилым помещением, предоставленное отказополучателю, является срочным независимо от того, предоставлено ли оно на период жизни данного лица или на иной срок. Смерть отказополучателя, хотя бы срок, на который помещение предоставлено, еще не истек, влечет прекращение этого права. А если срок истекает при жизни отказополучателя, то это право прекращается с истечением указанного срока.

Важнейшим основанием прекращения обременения на жилое помещение по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании. Если речь идет о пожизненном пользовании, то этот срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя <3>. Обременение будет сохранено в установленные сроки и пределах предоставленного жилого помещения.

<3> Гришаев С.П. Указ. соч.

ЖК РФ не ограничивается воспроизведением правила ст. 1137 ГК РФ о том, что право пользования жилым помещением, предоставленное отказополучателю, является срочным, но допускает также, что право пользования данным помещением может возникнуть у соответствующего гражданина на ином законном основании и в этом случае не прекращается. Например, наследник, обремененный легатом, и отказополучатель договорились о том, что по окончании срока, на который установлен легат, отказополучатель будет пользоваться жилым помещением на началах коммерческого найма <4>.

<4> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейн.). Ч. 3 / И.В. Елисеев (и др.); Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК "Велби", 2006. С. 76.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено на основании завещательного отказа, возможно на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.

Право пользования жилым помещением с обременением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, отменяется досрочно в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Согласно п. 3 ст. 1117 ГК РФ, лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования как недостойный наследник, обязано возвратить все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением. Статья 1117 ГК РФ может быть применена и в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлено бессрочное право пользования жилым помещением <5>.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации — Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

<5> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 104 — 105.

Также в п. 4 ст. 1137 ГК РФ предусмотрены особенности регулирования отношений, возникающих на основании завещательного отказа.

Особый интерес представляет вопрос о том, могут ли права отказополучателя переходить другим лицам, в частности в результате наследования. Если отказополучатель умирает до открытия наследства или одновременно с завещателем, завещательное распоряжение об отказе в силу п. 3 ст. 1138 ГК РФ утрачивает силу, поскольку обременение еще не возникло (если, конечно, не был подназначен другой отказополучатель). Судьбу завещательного отказа определить сложнее, когда отказополучатель умирает после открытия наследства. Закон содержит лишь правило о том, что не переходит к другим лицам право на получение завещательного отказа (п. 4 ст. 1137 ГК РФ), но ничего не говорит о возможности наследования существующих прав отказополучателей, т.е. уже возникшего обременения. Верховный Суд Российской Федерации установил, что права и обязанности отказополучателя прекращаются его смертью и не могут быть переданы им по наследству, только если иное не предусмотрено наследодателем, оставившим завещательный отказ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2, п. 15). Верховный Суд РФ ограничился указанной формулировкой, но проблема этим не исчерпывается, и многие ученые не соглашаются с подобным решением с разных позиций. Так, некоторые авторы указывают, что решение вопроса о том, могут ли переходить по наследству права отказополучателя, зависит от содержания права, принадлежащего отказополучателю. Обычно право на получение завещательного отказа, как и любое другое имущественное право, переходит к наследникам отказополучателя <6>.

Читайте так же:
Запрос на копию устава в налоговой

<6> Гражданское право: Учеб. Ч. 3 / Отв. ред. Ю.К. Толстой. М.: Статут, 1999. С. 545.

Исключение составляют те завещательные отказы, исполнение которых тесно связано с личностью отказополучателя (например, предоставление пожизненного права пользования жилым помещением). Такие права отказополучателей в силу нормы ст. 383 ГК РФ о недопустимости перехода к другим лицам прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не могут переходить по наследству, даже если такая возможность предусмотрена завещанием.

С другой стороны, эти положения можно истолковать таким образом, что никакие права отказополучателя не могут переходить по наследству.

Действительно, все эти права тесно связаны с личностью отказополучателя, т.к. именно ему они отказаны наследодателем. При таком подходе разъяснение Верховного Суда РФ о том, что в силу специального указания в завещании права отказополучателя могут переходить по наследству, является некорректным, противоречащим закону. Думается, данный вопрос нужно решать также с учетом правила об исполнении завещательного отказа в пределах стоимости наследственного имущества. Эта норма позволяет ограничить вторжение в право собственности наследника и делает возможным сохранение обременения без причинения собственнику убытков <7>.

<7> Микрюков В. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция. 2004. N 1. С. 30.

Право отказополучателя в отношении одного и того же завещательного отказа может возникнуть у другого лица только по воле завещателя.

В пункте 4 ст. 1137 ГК РФ содержится норма, согласно которой завещатель вправе подназначить другого отказополучателя. Эта норма является новеллой, но только законодательной. Пунктом 15 (абз. 3) Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 было предусмотрено: "Права и обязанности отказополучателя в соответствии со ст. 538 ГК РСФСР (1964 г.) прекращаются его смертью и не могут быть переданы им по наследству, если иное не было предусмотрено наследодателем, оставившим завещательный отказ". Из этого разъяснения Пленума Верховного Суда РФ вытекало, что сам завещатель вправе был установить в завещании "иное", в т.ч. подназначить другого отказополучателя. Но такое подназначение было возможно только на случай смерти первого отказополучателя. В пункте 4 ст. 1137 ГК РФ перечень обстоятельств, на случай наступления которых может быть подназначен другой отказополучатель, расширен. Подназначение допускается, если основной отказополучатель умрет до открытия наследства либо одновременно с завещателем, если он откажется от завещательного отказа (ст. 1160 ГК РФ) или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа либо если он будет лишен права на его получение как недостойный (п. 5 ст. 1117 ГК РФ).

Необходимо остановиться еще на одной проблеме обременения при установлении завещательного отказа. Так, в случае безвозмездного проживания отказополучателя в доме наследника фактически имеет место не "пожизненное проживание", как указано в п. 2 ст. 1137 ГК РФ, а постоянное проживание до того момента, как расходы собственника дома на содержание жилой площади, занимаемой отказополучателем, не превысят стоимость перешедшего ему наследственного имущества. Чтобы не вводить субъектов гражданских отношений в заблуждение относительно их прав (наследодателей — по поводу возможности обеспечить бесплатным жильем определенных лиц пожизненно, отказополучателей — по поводу возможности пожизненно проживать в отказанном им жилом помещении на безвозмездной основе), не вносить путаницу в практику решения наследственных дел, некоторые юристы предлагают внести в закон изменения: исключить норму о возможности возложения на наследника обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по наследству домом другими лицами или специально предусмотреть, что правило об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости наследственного имущества распространяется на случаи предоставления права пожизненного пользования жилым помещением <8>.

<8> То же. С. 28 — 29.

Ввиду предлагаемых в законодательство изменений обременение и право следования отказополучателя будут зависеть не только от срока, но также и от стоимости жилого помещения по завещательному отказу. То есть будут прекращаться при превышении расходов собственника дома на содержание жилой площади, занимаемой отказополучателем. Автор считает, что в таких случаях права отказополучателя будут ущемлены, особенно если ими являются нетрудоспособные отказополучатели и т.п. Кроме того, в п. 2 ст. 33 ЖК РФ закреплено, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Представляется, что такие предложенные варианты по изменению законодательства необоснованны. В первом случае воля наследодателя не будет приниматься во внимание, а во втором при прекращении обременения и права следования нетрудоспособные отказополучатели могут оказаться "на улице". Как показывает практика, право пользования жилыми помещениями, переходящими по праву наследования в собственность наследников, предоставляется в порядке завещательного отказа тем лицам, о которых наследодатель проявлял заботу при жизни и которые, как правило, пользовались этими помещениями до открытия наследства <9>.

<9> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 3 / Под ред. Л.П. Ануфриевой. М.: Волтерс Клувер, 2004.

Список литературы:

  1. Гражданское право: Учеб. Ч. 3 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004.
  2. Гражданское право: Учеб. Ч. 3 / Отв. ред. Ю.К. Толстой. М.: Статут, 1999.
  3. Гришаев С.П. Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  4. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005.
  5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейн.). Ч. 3 / И.В. Елисеев (и др.); Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК "Велби", 2006.
  6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 3 / Под ред. Л.П. Ануфриевой. М.: Волтерс Клувер, 2004.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации — Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector