Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилой комплекс; Пятиречье

Жилой комплекс "Пятиречье"

Советы дольщику. Как реагировать на письмо о переносе срока сдачи дома

Советы дольщику. Как реагировать на письмо о переносе срока сдачи дома

Сообщение Oleg » 02 дек 2015, 12:35

Если Вы получили письмо застройщика о переносе срока сдачи дома, то сразу возникает вопрос : что с этим письмом делать?

Как на это письмо реагировать обычному дольщику?

Во-первых, это письмо, имея номинальную ценность (10 рублей в нашем случае), имеет обратную связь : отправитель письма (застройщик) получит информацию о том, что письмо Вас достигло (или не достигло).

Во-вторых, если Ваш договор ДДУ не имеет пунктов об обязательном реагировании на подобные письма, то эти письма можно игнорировать. Но нужно ли? Об этом мы поговорим далее.

В-третьих, предпринимая какие-либо действия в ответ на подобные письма, Вы должны чётко понимать, что Вы делаете и кто от Вашего действия понесёт выгоду (или ущерб). Если Вы подпишете предлагаемое застройщиком дополнительное соглашение о переноса срока сдачи дома, то Вы просто подарите застройщику ещё 6 (или сколько там он просит) месяцев времени без каких-либо дальнейших последствий для Вас лично.

В-четвертых, прочтите наконец свой договор долевого участия (ДДУ) и закон 214-ФЗ, в соответствии с которым он заключен! В договоре есть интересный подпункт (действующий с 2006 года), который говорит, что если дольщиком является гражданское лицо, то компенсация за просрочку вырастает в два раза. У Вас в ДДУ этот необязательный подпункт применён? Если нет, то самое время его применить!

Также учтите, что у дольщиков, приобретших квартиры в разное время, договор может отличаться друг от друга, в том числе и по срокам сдачи дома! Всегда полезно знать, какие сроки сдачи дома стоят в договорах ДДУ у других дольщиков, и какие намерения у основной массы дольщиков.

Согласно моему договору ДДУ, застройщик имел полное право прислать мне письмо с предложением о переносе срока сдачи дома. Но в моём договоре ДДУ ничего не написано о моей возможной реакции на это письмо, поэтому я решил импровизировать и направить застройщику «встречное предложение», которое не ухудшало бы мои условия как дольщика в случае принятия мной предложения застройщика о переносе срока сдачи дома.

В своём «встречном предложении» я попросил застройщика зафиксировать дату наступления события «просрочка сдачи квартиры», отсчитав эту дату по первичному (подписанному) тексту договора ДДУ (1 января 2016 года + 120 дней). Вот и всё. Если застройщик согласится с моими «встречными» условиями, то я готов подписать дополнительное соглашение о переноса срока сдачи дома, в тексте которого будут присутствовать мои «встречные» условия.

Если Вы готовите подобное «встречное предложение», то сверстайте его в виде дополнительного соглашения к договору ДДУ, не противоречащего предложению застройщика, и распечатайте его в двух экземплярах. На одном экземпляре у Вас распишется менеджер застройщика и проставит дату получения встречного предложения (этот экземпляр — Ваш), а второй экземпляр будет передан генеральному директору для рассмотрения.

Что будет, если застройщик не согласится на мои условия? Не произойдёт ничего страшного : будет действовать первоначальный (подписанный) вариант договора ДДУ.
Что будет, если застройщик согласится на мои условия? Тоже ничего особого не произойдёт, но я твёрдо буду знать, что мои интересы как дольщика не будут ущемлены в ходе заключения дополнительного соглашения о переносе срока сдачи дома.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

  • Порядок действий по шагам

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Читайте так же:
Как подать в суд для установления отцовства

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

  • Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Смена застройщика

Смена застройщика при долевом строительстве

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

    В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

    Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

    Добровольная передача обязательствВ этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
    Превышение сроков обязательств по договорам ддуСмена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
    Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщикаОпасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
    Другие вынужденные обстоятельстваОрганизация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

    В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

    Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

    Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

    Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

    Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

    • банкротство;
    • нарушение сроков сдачи новостройки;
    • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

    Порядок смены застройщика

    Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании. Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки. По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

    Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

    • техническая документация на объект;
    • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
    • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
    • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
    • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

    Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

    При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

    В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

    Права дольщика

    Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

    Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

    Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной. К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

    Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

    Как проходит процедура при банкротстве застройщика

    Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

    Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

    К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

    В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

    Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

    Последствия и возможные риски

    К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

    Доплата

    Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

    Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

    Двойные продажи квартир

    Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

    Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

    Долгострой

    Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

    Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

    Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

    Застройщики переносят сроки сдачи домов

    23 июня Совет Федерации одобрил закон, который расширяет полномочия Фонда защиты прав дольщиков. Это делается для более эффективного решения проблем пострадавших граждан. В частности, фонд получает право привлекать деньги дольщиков без открытия счетов эскроу. Закон был принят после многочисленных жалоб на долгострои. В последнее время эта проблема стала очень больной для рынка. Почему застройщики задерживают сдачу домов и что делать покупателям проблемных квартир?

    Почему застройщики задерживают сдачу домов

    Проблемы с нехваткой рабочих-мигрантов на строительных площадках, удорожание стройматериалов, законодательные изменения — все эти факторы оказали серьёзное влияние на рабочие процессы в девелоперских компаниях. Об этом рассказал директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент» Сергей Самойленко.

    По его словам, дефицит рабочей силы по-прежнему сохраняется по всей стране. Сейчас это усугубляется наступлением летнего сезона, когда работа на стройках вступает в самую активную фазу. Сильнее всего ощущается дефицит кадров на отделочных работах, так как в тёплое время года люди чаще делают ремонт и специалисты находят работу у частников. Таким образом, многие бригады, которые могли бы работать на массовом строительстве и отделке, заняты в другом секторе.

    — Стоит отметить, что для них работы по ремонту для физических лиц проще, а оплата, как правило, значительно выше. Сегодня подрядным организациям для того, чтобы провести дополнительный набор специалистов, нужно существенно больше времени. Конечно, это связано с дефицитом кадров на рынке. Многие подрядные организации заключали договоры с застройщиками до Нового года, и им сейчас крайне сложно найти качественных исполнителей, согласных работать на старых условиях. Отсюда и задержки по темпам строительства. В этих случаях подрядные организации просят застройщика пересмотреть стоимость контракта для совместного решения проблемы, — пояснил Сергей Самойленко.

    Аналитик компании «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил, что здесь сказывается также зависимость привлекательности российского рынка труда для мигрантов от курса рубля. Для рынка денежных переводов из России огромное значение имеет Средняя Азия. По данным Всемирного банка, объём средств, отправленных из РФ в Таджикистан и Кыргызстан, к примеру, упал в 2020 году на 37% и на 17% соответственно. Это в целом отражает занятость иностранной рабочей силы, задействованной преимущественно в строительном секторе.

    Фото © Агентство «Москва»

    — Счета эскроу способствуют тому, что девелопер не может остановить проект до конца его реализации. Здесь этот инструмент всецело на стороне дольщика. С другой стороны, проблемы застройщиков и покупателей обсуждаются и в Минстрое. Готовятся программы по поддержке отрасли. Но пока всё корректируется за счёт рыночного регулирования, то есть цены реализации квартир на рынке. Безусловно, по регионам ситуация разнится, так как рынок крайне неоднороден в масштабе страны, — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

    Как говорит Евгений Миронюк, непосредственно изменения в законодательстве, связанные с применением эскроу-счетов, увеличили общие сроки строительства. Это произошло из-за необходимости сбора застройщиками большого набора документов. Правда, большинство участников рынка учитывали это заранее.

    — Как правило, задержка с вводом домов в эксплуатацию вызвана тем, что приёмочная комиссия не выдала разрешительных документов. Обычно это происходит из-за выявления каких-то серьёзных недостатков в построенных объектах. Чтобы ускорить ввод жилья в эксплуатацию, застройщик должен максимально оперативно ликвидировать все недочёты, — рассказала президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

    Она пояснила, что порой конструкционных дефектов из-за нарушения правил строительства и некачественных материалов бывает так много, что ликвидировать их приходится очень долго. К тому же это требует значительных усилий и финансовых затрат.

    Ещё один вызов для рынка недвижимости — дефицит и бесконечный рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается финишных материалов. Очень сложно договориться с поставщиками и спланировать бюджет строительства. Сергей Самойленко отметил, что большинство поставщиков отказываются подтверждать цену, если поставка запланирована через неделю. Стоимость материалов меняется каждый день. Поставщики требуют немедленной оплаты и отгрузки в течение 3–6 дней для сохранения цен.

    — Также мы столкнулись с трудностями в поставках иностранных материалов, а они наиболее часто используются для финишной отделки. Так как во многих европейских странах ещё сохраняется режим локдауна, там отмечается дефицит сырья для финального изделия. Ситуация обостряется и тем, что отечественные утеплители, используемые почти в любом гражданском строительстве (такие как минеральная вата), пользуются бешеным спросом за рубежом. Соответственно, поставщики заинтересованы в продаже основного объёма за границу, а российские застройщики при этом ощущают дефицит, — рассказал Сергей Самойленко.

    Причём все эти проблемы характерны для всего строительного рынка, а не только для сегмента многоэтажного жилья. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он отметил, что проблема дефицита кадров заключается не только в мигрантах. Не хватает строителей, инженеров и руководящего состава.

    — Многие строительные материалы подорожали на 80%. Нам приходится повышать стоимость объектов уже на этапе заключённого контракта. Просим клиента войти в положение и предоставляем обновлённую смету. Многие просят отложить стройку до стабилизации цен, и мы это делаем.

    Но если перенос срока сдачи дома — это одна история (там единственный собственник, принимающий решение), то в случае с новостройками всё сложнее. И здесь существует конфликт интересов. Вспомните, сколько недовольства вызвала инициатива, когда покупателю хотели запретить не подписывать акт приёмки квартиры, а разрешить указывать недоработки с желаемыми сроками устранения. Сейчас перед застройщиками выбор — выполнить обязательства в ущерб качеству или ждать, — пояснил Максим Лазовский.

    Ещё одна вероятная причина срыва сроков сдачи дома — недофинансирование от банков или несоответствие реальных затрат проектным. Но основная причина — в моратории на взыскание штрафов и пени с застройщика, который был наложен на период с апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.

    По его словам, в этот период многие застройщики просто перебросили рабочую силу на новые объекты, зачастую классом выше, и спокойно вели там продажи и строительство. Как результат, сроки заселения объектов, которые уже должны были быть сданы в эксплуатацию, сдвинулись на полгода-год, а возможности востребовать компенсацию с девелопера у дольщиков не оказалось. Либо эти суммы значительно меньше из-за вышеупомянутого моратория.

    — Основной причиной всё-таки задержавшихся строек стала временная приостановка строительства прошлой весной. Застройщикам в состоянии полной неопределённости пришлось возвращать все строительные материалы на охраняемые склады и развозить технику, возврат которой также занимает определённое время. Кроме того, весь прошлый год было очень проблематично получать какие-либо международные поставки, так как таможни и порты всех европейских стран работали крайне нестабильно, что спровоцировало задержку получения стройматериалов для работы. Особенно сильно это ударило по проектам премиум-класса и бизнес-класса, в отделке которых предпочтительны именно иностранные материалы, — пояснил сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников.

    Как задержки в строительстве отразятся на стоимости новостроек

    Фото © Агентство «Москва»

    После изменений в ФЗ № 214, которые обязали строительные компании использовать эскроу-счета, стоимость новостроек с дальними сроками сдачи (более двух лет) заметно выросла. Инвесторы и участники рынка надеялись, что строители теперь будут более мотивированы сдавать объекты вовремя.

    — Но задержки в строительстве оказались «хронической болезнью» отрасли. Наравне с ужесточением условий льготной ипотеки они могут повлиять на стабилизацию цен на рынке недвижимости. Предотвратить дальнейший рост цен становится сложнее, — отметил Евгений Миронюк.

    При этом сам долгострой может иметь проблемы. Интерес у покупателей к таким проектам заметно падает. Особенно на фоне достаточно большого предложения на рынке.

    — Информация о переносе сроков сдачи негативно влияет на продажи недвижимости. На сегодняшний день дольщики тщательно отслеживают всю информацию о проблемных проектах на официальных порталах. Поэтому там могут быть проблемы с реализацией. И, соответственно, они будут вынуждены идти на скидки и снижение цены, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

    По её словам, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, он обязан уведомить об этом дольщика и предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Подписывать данное соглашение дольщик не обязан, так как согласие на продление сроков передачи — это право дольщика, а не его обязанность.

    Что делать покупателям, если срок сдачи дома откладывается

    Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников обращает внимание, что всё же нельзя называть переносы сроков массовыми. Крупные застройщики, несмотря на пандемию, стараются исполнять свои обязательства. Правда, по словам юриста, если сдача дома задерживается, у дольщика есть один-единственный вариант — ждать. Никак ускорить этот процесс нельзя. Но за задержку сроков сдачи дома для физических лиц предполагается компенсация в размере двух трёхсотых ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

    — Кроме того, застройщик обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки. Например, квартира стоит шесть миллионов рублей, срок сдачи задержали на три месяца. В этом случае, если дольщик обратится в суд, он может требовать от застройщика 204 тысячи рублей компенсации, плюс 102 тысячи рублей штрафа, — пояснил Петр Гусятников.

    Правда, по его словам, не всё так радужно, как хотелось бы. Дело в том, что в ходе судебного процесса застройщик может обратиться с заявлением на основании ст. 333 ГК РФ и попросить снизить размер неустойки. Он может мотивировать это несоразмерностью суммы последствиям нарушения обязательств.

    По словам Петра Гусятникова, суды очень часто идут навстречу застройщикам и уменьшают сумму в несколько раз. Так что существует вполне реальный риск вместо 300 тысяч рублей получить 30 тысяч.

    — Следует отметить, что подчас задержки также вызваны ситуацией ввода в эксплуатацию здания, прокладкой коммуникаций, вопросами согласования с различными инстанциями. Подчас застройщики также сталкиваются с земельными проблемами. Например, возникает вопрос продления договора на аренду земли под многоквартирный дом. Соответственно, действовать покупателям нужно в зависимости от причины, по которой происходит задержка. В некоторых случаях приблизить сроки получения ключей можно, — рассказала юрист ГК «Европейская юридическая служба» Мария Замолоцких.

    По её словам, в некоторых случаях эффективны бывают обращения в местную администрацию, чтобы она подключилась и помогла решить возникшие вопросы. Если срок передачи объекта по договору ДДУ уже истёк и застройщик не согласовал его продление, то у дольщика есть возможность обратиться за неустойкой.

    — Претензия составляется в произвольной форме, в ней необходимо рассчитать и указать сумму неустойки (пени). Кроме того, застройщик обязан возместить в полном объёме причинённые дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательств. Если в досудебном порядке неустойку застройщик не выплатит, то следующим этапом будет обращение с иском в суд, — добавила Марина Замолоцких.

    Что касается нового закона, который был одобрен 23 июня Советом Федерации, то он наделяет федеральный фонд функциями технического заказчика для контроля за работой региональных фондов защиты прав дольщиков по завершению долгостроев. Фонд также получит право на привлечение средств дольщиков без счетов эскроу, но с обязательным банковским сопровождением. Это нужно для того, чтобы исключить злоупотребления.

    Кроме того, документ уточняет основания для исключения долгостроев из Единого реестра проблемных объектов. Это обеспечит достоверный учёт домов, где есть обманутые дольщики.

    Может ли застройщик перенести срок сдачи дома

    Может ли застройщик переносить срок сдачи дома? — актуальный вопрос к юристу. Мы слышим его каждый день от обманутых дольщиков , которым нужна помощь юриста для взыскания неустойки с застройщика или для расторжения ДДУ.

    Может ли застройщик перенести срок сдачи дома

    Ответ юриста: согласно закону о долевом строительстве многоквартирных домов, срок сдачи дома дольщику, срок ввода дома в эксплуатацию — указаны в вашем договоре долевого участия в строительстве (ДДУ). В ДДУ должна быть дата, которая является конечным сроком строительства. Проектная документация, которая готовилась застройщиком и была занесена в договор с дольщиком уже включала в себя все необходимые сроки для постройки домаи сдачи его в эксплуатацию.

    Может ли застройщик переносить срок сдачи дома — да. Но будет ли он нести какое-то наказание за это — зависит от того, по вине застройщика произошла задержка в строительстве, или долгострой случился из-за других причин.

    Если застройщик не виноват.

    Может ли застройщик перенести срок сдачи дома, если строительство многоквартирного дома не завершено к сроку не по вине застройщика? Какие последствия для застройщика и для дольщика, будет ли застройщик оплачивать неустойку дольщику?

    Если застройщик понимает, что сроки сдачи дома будут сорваны, он заблаговременно, не позже чем за два месяца до окончания срока строительства по ДДУ, должен направить дольщику информацию, а что о том что срок сдачи дома переносится и необходимо внести изменения в договор долевого участия.

    Застройщик невиновен в срыве сроков строительства дома если:

    1. Строительству дома застройщиком препятствовало какое-либо решение суда или вмешательство государственных органов.
    2. Если произошло стихийное бедствие, которое объективно не дало застройщику проводить строительство или привело к убыткам.
    3. Если произошла ситуация какой-либо другой природы: военные действия, террор и прочее.

    Если застройщик виноват в переносе сроков строительства

    Если застройщик виноват в переносе сроков строительства, по закону он обязан заплатить дольщику неустойку. Неустойка взыскивается в досудебном или в судебном порядке.

    Как должен быть описан срок окончания строительства в ДДУ

    При заключении договора, дольщик должен акцентировать свое внимание на сроках сдачи дома в эксплуатацию. В ДДУ срок может быть описан разными способами:

    1. Более предпочтительна для дольщика — точная дата. В ДДУ может быть написано: в срок не позднее 01.12.2018.
    2. Менее предпочтительно, если в договоре обозначен срок сдачи дома, как квартирал: в 4 квартале 2018 года. Это значит, что застройщик может сдать дом 1 октября, а может растянуть сдачу дома до Нового года.
    3. Совсем не выгодно дольщику, когда в ДДУ написано, что срок сдачи дома наступит в течение 30 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. Возникает риск дольщика: если строительство объекта будет проведено не качественно, если к дому (по различным причинам, каким бы то ни было!) не будут проведены все коммуникации, ввод дома в эксплуатацию — не состоится. Следовательно, дольщик не может предъявить застройщику требования, так как в договоре нет четкой даты, с которой начнется просрочка. Если вы дольщик, и вам предлагается на подпись такой ДДУ, разворачивайтесь, ищите другого застройщика!

    Хитрые застройщики

    Хитрые хастройщики могут написать в ДДУ, что срок передачи квартиры дольщику — ориентировочный или примерный. Это незаконно. В суде наши юристы по защите прав дольщиков на голову разобьют такие условия договора. Закон защищает права дольщиков . И сроки, указанные в договоре не могут переноситься в одностороннем порядке.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector