Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Действующая редакция закона о ТСЖ

Действующая редакция закона о ТСЖ

Жилищные вопросы

Изменения в жилищном законодательстве, произошедшие уже достаточно давно, передали заботу о состоянии многоквартирных домов в городах владельцам квартир и нежилых помещений в них.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

То есть государство переложило эту заботу с себя на собственников. Что является вполне логичным, так как во всем мире именно на собственниках лежит бремя содержания их имущества.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом — это достаточно сложный процесс. Он заключается, главным образом, в поддержании дома в состоянии пригодном для проживания в нем людей.

Это предполагает организацию и контроль за проведением таких работ, как:

  • обеспечение бесперебойного поступления в квартиры света, тепла, газа и воды;
  • своевременный вывоз отходов и мусора;
  • осмотр и ремонт общедомового электротехнического и отопительного оборудования;
  • поддержание чистоты, нормальной температуры и влажности в нежилых помещениях общего доступа (лестничных клетках, лифтовых площадках);
  • проведение текущего и капитального ремонта;
  • подготовка к каждому сезону и т. д.

К тому же, к дому прилегает определенная территория, которая также входит в сферу ответственности собственников жилья:

  • не ней необходимо проводить благоустройство и озеленение;
  • зимой необходимо чистить снег, а летом обеспечивать уборку мусора;
  • требуется также оборудовать ее в соответствии с нуждами жильцов (игровая и спортивная площадки, парковки, место выгула собак и т. д.)

Для обеспечения выполнения этого комплекса работ есть два способа:

  • передать управление домом специализированной коммерческой организации — управляющей компании; через создание товарищество собственников жилья — некоммерческой организации, состоящей из владельцев квартир в этом доме.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Но главное различие между ними заключается в возможности жильцов самостоятельно решать многие вопросы, касающиеся эксплуатации своего дома.

Через ТСЖ реализовать такое право намного проще. Неудивительно, что именно такая форма управления становится все более популярна, особенно среди молодых граждан.

Правовое регулирование

Долгое время, с 1996 по 2005 год, регулирование деятельности ТСЖ осуществлялось специальным законом. В нем рассматривался достаточно широкий круг вопросов, касающихся управления общим имуществом многоквартирного дома.

Закон о ТСЖ был отменен после вступления в силу Жилищного кодекса, в котором существует соответствующий раздел.

ЖК РФ (Жилищный кодекс)

Жилищный кодекс был принят в 2004 году. Этот кодифицированный акт стал ядром такой самостоятельной правовой отрасли, как Жилищное право.

С его принятием утратили силу многие ранее принятые законы, в том числе и закон о ТСЖ. Практически все его положения вошли составной частью в новый ЖК.

Закон о ТСЖ

Таким образом, вместо отдельного нормативного документа, правовые нормы, касающиеся ТСЖ вошли в состав кодифицированного акта, регулирующего жилищные отношения.

Впрочем, есть нормы, посвященные ТСЖ и в других законах. Например, Гражданском кодексе, где ТСЖ рассматривается в качестве одной из форм некоммерческих юридических лиц.

Действующая редакция

В настоящее время все вопросы, касающиеся ТСЖ регулируются ЖК РФ. Им посвящен раздел 6 этого документа.

В нем рассматриваются следующие аспекты деятельности товарищества собственников жилья:

    и деятельность;
  • правовое положение участников;
  • порядок ликвидации.

Содержание

Раздел, касающийся товарищества собственников жилья, включает в себя две главы 13 и 14.

Первая из них «Создание и деятельность ТСЖ» содержит нормы о:

  • создании и регистрации;
  • правах собственников;
  • обязанностях членов товарищества;
  • реорганизации;
  • ликвидации;
  • объединении ТСЖ.

Глава «Правовое положение членов ТСЖ» регулирует следующие моменты:

  • членство в ТСЖ;
  • права несобственников;
  • органы управления;
  • общее собрание, его компетенция, порядок проведения;
  • правовое положение председателя, правления и ревизионной комиссии;
  • средства и имущество ТСЖ;
  • хозяйственная деятельность этой организации.

устав тсж 2020Устав ТСЖ в 2020 году составляется в соответствии с действующим законодательством.

Куда пожаловаться на ТСЖ? Узнайте тут.

Создание товарищества собственников жилья

Согласно статье 135 и статье 136 ЖК РФ решение о создании некоммерческого товарищества принимается собственниками помещений дома на общем собрании.

Решение оформляется письменно и подписывается всеми, кто за него проголосовал.

От общего числа владельцев квартир, желающие создать ТСЖ должны составлять более половины.

Права и обязанности организации и председателя

Председатель и правление ТСЖ избираются общим собранием на тот срок, что прописан в уставе. Это исполнительные органы ТСЖ.

Их права и обязанности раскрыты в статье 147, статье 149 ЖК РФ.

В обязанности этих органов входит собственно управление многоквартирным домом, то есть:

  • заключение договоров на выполнение необходимых работ и оказание услуг;
  • сбор взносов;
  • расчеты по заключенным договорам.

Полномочия

Председатель правления является законным представителем ТСЖ во всех сферах его деятельности.

То есть он имеет право:

  • действовать от имени товарищества без доверенности, только на основании устава;
  • подписи всех организационных и финансовых документов, за исключением тех, что находятся в компетенции общего собрания жильцов.

О раскрытии информации

Согласно статье 148 ЖК РФ правление ТСЖ обязано составлять сметы доходов и расходов и утверждать их на общем собрании членов товарищества.

Иных положений, касающихся раскрытия деятельности ТСЖ, действующая редакция закона не содержит.

Несоответствие устава

Устав ТСЖ — это важнейший документ организации. При его составлении необходимо учитывать не только пожелания собственников, но и требования законодательства.

Устав не должен противоречить положениям Жилищного кодекса. Поэтому при его составлении не лишней будет консультация юриста, специалиста по Жилищному праву

Ликвидация

Ликвидация ТСЖ происходит в порядке, определенном гражданским законодательством.

Но решение об этом принимает высший орган управления домом — общее собрание жильцов. Оно считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников.

иск о ликвидации тсжИск о ликвидации ТСЖ подается в суд.

Как переизбрать председателя ТСЖ? Читайте здесь.

Как организовать ТСЖ в коттеджном поселке? Пошаговая инструкция в этой статье.

Что делать при нарушениях?

К сожалению, при всех своих достоинствах ТСЖ имеют один серьезный недостаток.

Зачастую в органы управления проникают люди, не только не имеющие опыта и знаний в управлении, но и ставящие перед собой цель личной наживы.

Так возникают подделанные подписи в протоколах общих собраний, необоснованные завышения сумм в квитанциях и т. д.

При выявлении таких нарушений есть только один способ борьбы с теми, кто их допускает — призвать их к ответу и потребовать устранить несоответствия:

  1. Принять такое решение может общее собрание жильцов, которое по-прежнему остается самым главным органом управления.
  2. На нем можно не только потребовать от правления отчета, но и инициировать его переизбрание.
Читайте так же:
Закон о двойном гражданстве: разъяснение

Если же в ответ на законные требования участников ТСЖ следует отказ или полное игнорирование, то есть повод обратиться в правоохранительные органы. Например, в прокуратуру, которая обязана будет проверить указанные в заявлении факты.

Можно обратиться в суд, если действия правления ТСЖ привели к возникновению материального ущерба или морального вреда.

Но поскольку дело будет рассматриваться в порядке гражданского судопроизводства, доказывать свою правоту придется обеим сторонам.

На видео о законодательной базе относительно ТСЖ

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Отказ в государственной регистрации ТСЖ

Отказ в государственной регистрации ТСЖ

Может ли налоговая инспекция отказать в государственной регистрации ТСЖ, настаивая на том, что наименование юридического лица не соответствует требованиям федерального закона (в наименовании должна быть указана организационно-правовая форма ТСН)?

Несоответствие наименования юридического лица требованиям федерального закона – это одно из самостоятельных оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица в силу пп. «ж» п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129‑ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая:

  • имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам;
  • может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности;
  • быть истцом и ответчиком в суде.

Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в ЕГРЮЛ в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных Гражданским кодексом.

В пункте 3 ст. 50 ГК РФ приведен закрытый перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями. Среди них – товарищества собственников недвижимости (ТСН), к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья (ТСЖ).

В силу п. 2 ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о ТСЖ.

На основании ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости. Таким образом, ТСН – это организационно-правовая форма юридического лица, а ТСЖ – вид ТСН.

В соответствии с п. 1 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случае, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, – указание только на такой вид.

Таким образом, при создании ТСЖ, являющегося видом юридического лица (ТСН), в его наименовании должно содержаться указание на ТСЖ, а не на ТСН.

Кстати, согласно п. 5 ст. 54 ГК РФ наименование, фирменное наименование (актуально для коммерческой организации) и место нахождения юридического лица отражаются в его учредительном документе и ЕГРЮЛ. Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Устав ТСЖ должен содержать следующие сведения:

  • наименование юридического лица, включающее слова «товарищество собственников жилья»;
  • место его нахождения;
  • предмет и цели деятельности товарищества;
  • порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
  • состав и компетенцию органов управления товарищества и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • состав и компетенцию ревизионной комиссии (компетенцию ревизора) ТСЖ;
  • иные сведения, определенные Жилищным кодексом. К примеру, в уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе, с учетом функций указанных систем (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ).

Для государственной регистрации ТСЖ в налоговую инспекцию по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества необходимо представить:

  • подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме Р11001, утвержденной Приказом ФНС РФ от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@ (приложение 1);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества и утверждении его устава. Решение о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений в МКД считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме;
  • сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • устав ТСЖ (в двух экземплярах в случае представления документов непосредственно или почтовым отправлением);
  • документ об уплате государственной пошлины (она составляет 4 000 руб. – пп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Действия налоговой инспекции, настаивающей на том, что наименование юридического лица не соответствует требованиям федерального закона (в наименовании должна быть указана организационно-правовая форма ТСН), по отказу в государственной регистрации ТСЖ являются неправомерными. Подтверждение можно найти в судебной практике (см. Постановление АС СЗО от 05.03.2018 № Ф07-1064/2018 по делу № А42-4427/2017).

Изменения в сфере надзора за работой УО и ТСЖ

Законодательство в сфере ЖКХ

1 июля 2021 г. изменятся нормы проведения государственного жилищного надзора и муниципального контроля. Корректировки коснутся статей Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). Разберёмся, что изменится в статье ЖК РФ о жилищном надзоре и муниципальном контроле, и когда эти правила повлияют на порядок проведения лицензионного контроля над работой управляющих организаций (далее УО).

Новый закон о проведении государственного надзора и муниципального контроля

Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ» вступит в силу с 1 июля 2021 года. В этот же день начнёт действовать ещё один Федеральный закон в этой сфере – от 11 июня 2021 года № 170-ФЗ. Этот федеральный закон вносит изменения в многочисленные нормативно-правовые акты, регулирующие работу контрольно-надзорных органов в различных сферах.

В законопроекте описаны статьи, которые корректируют работу надзорных органов в отношении УО. Защита прав потребителей, пожарный надзор, санитарно-эпидемиологический надзор, обращение с твердыми бытовыми отходами, защита персональных данных, именно этих сфер коснутся изменения.

Непосредственно всех УО коснутся нормы ст. 67 № 170-ФЗ, в которой приведена новая редакция ст. 20 ЖК РФ и изменения, корректирующие работу трёх видов надзора: государственного жилищного, муниципального жилищного и лицензионного.

Разграничение полномочия госжилнадзора и муниципального жилищного контроля

С 1 июля 2021 года, согласно ст. 67 федерального закона № 170-ФЗ, мероприятия проводимые госжилнадзором и органами муниципального контроля будут проводиться в соответствии с федеральным законом №248-ФЗ. Также, согласно ч. 7 этой статьи, плановые проверки жилых помещений не проводятся.

Читайте так же:
Выпускают ли с кредитом за границу

Теперь органы ГЖИ будут следить за соблюдением обязательных требований региональными операторами в порядке, установленном Правительством РФ. В соответствии с основными положениями Федерального закона 06 октября 1999 года № 184-ФЗ и от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ (ч. ч. 15, 16 ст. 67 № 170-ФЗ) будет проверяться работа органов власти региона и местного самоуправления.

У органов надзора появилось право выдавать предписания об устранении нарушений, выявленных в ходе мониторинга безопасности, а именно наблюдения за соблюдением обязательных требований, изложенных в ч. 8 ст. 67 федерального закона №170-ФЗ. При проведении надзорных мероприятий органы ГЖИ и муниципалитеты вправе использовать информацию размещенную в ГИС ЖКХ.

Надзорные органы разрабатывают индикаторы риска, согласно которым можно будет определить необходимость проведения внеплановой проверки. Их применение в конкретной ситуации, по отдельному обращению собственника помогут надзорным органам определить вероятность нарушения обязательных требований. Список индикаторов должен утвердить Минстрой России.

Госжилнадзор не будет проверять соблюдение лицензионных требований

Органы госжилнадзора проверяют, как юридические лица, ИП и граждане соблюдают обязательные требования жилищного законодательства в отношении всего жилого фонда. Помимо этого они имеют право проверить работу общественных объединений, некоммерческих организации и Советы многоквартирных домов.

Госжилнадзор проводится органами ГЖИ по положению, утверждаемому региональной властью, и в соответствии с общими требованиями, установленным Правительством РФ. Предметом государственного жилищного надзора являются проверки соблюдения требований:

  • использования и сохранности жилищного фонда;
  • порядка перевода многоквартирных домов в статус жилых и нежилых, проведению перепланировки;
  • формирования фонда капитального ремонта;
  • создания и деятельности управляющих и обслуживающих организаций;
  • предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах;
  • перерасчета платы при оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества;
  • содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменению размера платы;
  • ограничения коммунальных услуг;
  • энергетической эффективности и оснащённости помещений многоквартирных домов приборами учёта;
  • порядка размещения информации в ГИС ЖКХ РСО и управляющими домами;
  • обеспечения доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;
  • предоставления жилых помещений по социальному найму.

Госжилнадзор не имеет право проверить соблюдение УО лицензионных требований относящихся к деятельности по управлению домами. Это входит в компетенцию государственного лицензионного контроля.

Проверка соблюдения требований НПА

В редакции ст. 20 ЖК РФ указано, что предмет муниципального жилищного контроля – это соблюдение гражданами, юридическими лицами и ИП обязательных требований, что проверяет госжилнадзор, но только в отношении муниципального жилищного фонда.

Проводят проверки органы муниципального жилищного контроля в соответствии с положением, которое утверждает орган местного самоуправления. В городах федерального значения такое положение утверждают органы региональной власти.

Получается, что с 1 июля 2021 года в ЖК РФ будет закреплено, что муниципалитет может провести проверку только в отношении своего муниципального жилья. Иные обращения граждан должны обрабатывать органы, которые согласно положению и требованиям Правительства РФ, проводят государственный жилищный надзор.

Перечень случаев для обращения органов ГЖИ в суд с заявлением

Отдельно в ст. 20 ЖК РФ будут прописаны случаи, когда органы Госжилнадзора и муниципального контроля вправе обратиться в суд с заявлением:

  1. О признании недействительным решение общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ, кооператива, которые приняты с нарушением требований ЖК РФ.
  2. О ликвидации ТСЖ или кооператива, если они в установленный срок по выданному предписанию не привели Устав в соответствие с законодательством, или были созданы с неустранимыми нарушениями.
  3. О признании недействительным договор управления, оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, если они заключены с нарушениями норм ЖК РФ и не исправлены по выданному предписанию.
  4. В защиту прав и законных интересов жителей многоквартирного дома по их обращению или неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.
  5. О признании недействительным договора социального найма жилого помещения, если он нарушает нормы ЖК РФ и не скорректирован по предписанию в установленный срок.
  6. О принуждении к исполнению предписания.

Справка руководителю УО

С 1 июля 2021 года надзорные мероприятия в различных сферах будут проводиться в соответствии с новыми требованиями федерального закона № 248-ФЗ, в том числе в тех областях, которые касаются управляющих домами.

В тот же день начнёт действовать новая редакция ст. 20 ЖК РФ о государственном жилищном и муниципальном контроле, полномочия которых разделены:

Легитимное создание ТСЖ в нарушение закона: пути выхода

В силу положений части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья . Указанной нормой Жилищного кодекса РФ императивно установлен запрет на создание двух и более ТСЖ для управления одним многоквартирным домом, но данной нормой, как показала практика, не предусмотрено реальное создание двух ТСЖ в одном многоквартирном доме, а именно:

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ от 08.08.2001 (далее — Закон) при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются, в числе прочих: подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы; что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны; что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. Статьей 23 указанного выше закона установлено, что отказ в государственной регистрации юридического лица допускается, только если заявитель не предоставит документы в соответствии с перечнем, установленным законом о регистрации, и по другим формальным основаниям, в связи с чем регистрирующий орган не проверяет предоставляемые документы на государственную регистрацию на соответствие законодательству, тем более на соответствие в данном случае Жилищному кодексу РФ. Поэтому вполне реальна ситуация, когда по одному многоквартирному дому будут зарегистрированы два ТСЖ хоть и в нарушение запрета, установленного Жилищным кодексом РФ. В связи с этим встает вопрос, какое именно из ТСЖ является легитимным, и как законными способами бороться с ТСЖ, которое создано в нарушение требований законодательства.

Правомочным ТСЖ является то, которое было зарегистрировано первым, но в таких ситуациях создается неопределенное положение для обоих ТСЖ, собственников многоквартирного дома и членов обоих ТСЖ.

Первый способ отстаивания прав по управлению многоквартирным домом — оспаривание государственной регистрации незаконного ТСЖ.

В описанном случае возможно обратиться в судебное производство с заявлением по делам, возникающим из публичных правоотношений, с требованием о признании государственной регистрации, осуществленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы незаконной, а решение о государственной регистрации подлежащим признанию недействительным в порядке, установленном статьями 254, 255 Гражданского процессуального кодекса РФ, как несоответствующее закону и нарушающее права заявителя. В таком случае заявителем может быть собственник многоквартирного дома, заинтересованным лицами будут Регистрирующий орган и незаконно зарегистрированное ТСЖ. В судебной практике неоднозначно решен вопрос — в публичном ли порядке необходимо заявлять требование, или же требование должно быть заявлено в исковом производстве, и требования должны быть не о признании государственной регистрации недействительной (поскольку налоговый орган, как указывалось выше, формально не нарушил требования закона), а о признании решения общего собрания о создании ТСЖ недействительным.

Читайте так же:
Имущественные споры — виды, примеры, решения

Судебная практика: Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 13.03.2014 года по делу № 2-1520/2014 было отказано в требовании о признании государственной регистрации, осуществленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы, незаконной, а решение о государственной регистрации подлежащим признанию недействительным в порядке, установленном статьями 254, 255 Гражданского процессуального кодекса РФ. Суд посчитал, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты права и должен обращаться в порядке искового производства непосредственно к ТСЖ с требованием о признании недействительным решения о создании ТСЖ.

Несмотря на то, что заявитель по указанному делу заявлял и предоставлял доказательства того, что не только Регистрирующий орган, формально проверяющий документы, предоставляемые на государственную регистрацию, который при формальном подходе не проверяет полноценно документы на соответствие законодательству, но и о нарушении при проведении общего собрания, его незаконности по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Пункт 5 этой же статьи Жилищного кодекса РФ требует при государственной регистрации товарищества собственников жилья предоставления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие соответствующих решений), на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, устава товарищества, а также сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Между тем такой протокол, соответствующий вышеуказанным нормам Жилищного кодекса РФ и содержащий, согласно требованиям статьи 12 Закона, достоверные сведения, не мог быть представлен в регистрирующий орган лицами, принявшими решение о создании ТСЖ, поскольку собрание проведено в отсутствие установленного Жилищным кодексом РФ кворума (если вообще проводилось).

Заявитель о созываемом собрании не знал, участия в нем не принимал, так как в обход положений части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ и части 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, обеспечивающих собственнику реализацию его права на участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и голосовании по вопросам повестки дня, инициаторы собрания не уведомили заявителя о созываемом собрании и его повестке и не довели до его сведения принятые решения и результаты голосования ни одним из способов, установленных указанными нормами. Учитывая отсутствие уведомлений о созыве собрания не только заявителя, но и других собственников жилых помещений в многоквартирных домах, а также то, что голоса, принадлежащие заявителю, составляют около 42% от общего количества голосов в домах, решение о создании ТСЖ, а также об утверждении его устава, не могло быть принято при наличии кворума.

Еще одним сложным юридическим моментом является следующий. По такого рода делам заявитель обычно не располагает сведениями о том, кто был инициатором собрания; где и когда оно было проведено; какие вопросы выносились на повестку дня; каким образом осуществлялся подсчет голосов и каковы были результаты голосования ввиду указанных выше нарушений норм Жилищного кодекса РФ, допущенных инициаторами собрания, поскольку не принимал участия в собрании ТСЖ, и, как показывает практика, на запросы собственника ТСЖ не предоставляет протокол, составленный по итогам собрания.

Также непростым с точки зрения права является вопрос по доводу, который указывал заявитель по рассматриваемому судебному делу, а именно:

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, создание одного ТСЖ для обслуживания двух и более многоквартирных домов возможно только в случае, если общее количество квартир в них не превышает тридцати, и если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Заявитель считал государственную регистрацию ТСЖ незаконной еще и потому, что последнее создано в нарушение норм закона, не допускающих создание одного ТСЖ для обслуживания двух и более многоквартирных домов, и одновременного существования двух ТСЖ для управления общим имуществом собственников в одном и том же многоквартирном доме.

Также было указано, что общее количество квартир в домах превышает тридцать, данные дома имеют раздельное инженерно-техническое обеспечение, а земельные участки, на которых расположены указанные дома, не имеют общей границы, а потому не могут управляться одним ТСЖ.

Описанные аргументы не были приняты судом при рассмотрении дела.

Заявитель указывал, что в силу положений части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. При этом Межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы России № 15 по Санкт-Петербургу зарегистрировано и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц товарищество собственников жилья, которое осуществляло управление указанными выше многоквартирными домами, по настоящее время эта организация не ликвидирована, сведения о ней содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Таким образом, государственная регистрация ТСЖ проведена на основании документов, содержащих недостоверные сведения, в частности, относительно соблюдения установленного законом порядка учреждения данного юридического лица, что уже само по себе должно было послужить основанием для отказа в государственной регистрации, а кроме того, нарушает требования, установленные в отношении товариществ собственников жилья действующим жилищным законодательством. Допущенные при создании ТСЖ нарушения являются грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер.

Вторым способом решения сложившейся ситуации с двумя ТСЖ в одном многоквартирном доме может являться следующий (не судебный).

Читайте так же:
Административная ответственность за привлечение ребенка к труду

В соответствии с Жилищным кодексом РФ общее собрание собственников может провести общее собрание и принять решение о ликвидации незаконно созданного ТСЖ. На собрании собственники помимо решения о ликвидации ТСЖ должны назначить физическое лицо ликвидатором ТСЖ.

Трудностями при таких событиях могут быть следующие: для того чтобы начать процесс ликвидации ТСЖ (при уже принятом собственниками решения о ликвидации ТСЖ) необходимо заверить у нотариуса заявление (по форме установленной правительством РФ) об уведомлении налогового органа (регистрирующего органа) о начале процесса ликвидации ТСЖ. Но чтобы заверить указанный документ, нотариусу необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на учет ТСЖ.

Указанные документы выдаются при регистрации ТСЖ, и, соответственно, в случае, если председатель ТСЖ не передаст документы ликвидатору, то возникает вопрос, каким образом заверить заявление на ликвидацию ТСЖ, поскольку законом не предусмотрено получение даже дубликата таких документов посторонним лицом, даже ликвидатором ТСЖ. В таком случае остается только начинать судебные тяжбы с председателем ТСЖ об истребовании необходимых документов.

Таким образом, несмотря на установление Жилищным кодексом РФ описанных в статье запретов, эти нормы явно не согласованы с другими законами, что приводит к описанной правовой и фактической неопределенности по появлению нескольких равных субъектов.

Ликбез по обжалованию решений общих собраний ТСЖ, СНТ, ТСН и прочих некоммерческих товариществ.Excel в работе адвоката.

Достаточно часто встречающаяся в практике категория дел.

В моей практике были дела и на стороне председателей и на стороне недовольных граждан, и отличительной чертой таких дел всегда является техника обоснования/оспаривания позиции стороны, поскольку, когда оспариваются конкретные 100-200 бюллетеней, выиграть дело на одной теории не получится.

Соответственно, массив информации для представителя значительный и оперировать этими данными нужно филигранно.

На примере конкретного дела я постараюсь рассказать, как можно упростить свою работу по анализу доказательств и получению нужного результата за два клика с помощью Excel .

Немного теории для любопытствующих неюристов.

Основания для обжалования решения общего собрания закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Обычно самые «популярные» два:

  • нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (пп. 1 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ)
  • отсутствие необходимого кворума (п. 2 ст. 185 ГК РФ)

Чаще всего нарушения допускаются именно в порядке созыва собрания.

Здесь так и хочется сказать: «Органы правления товариществ в целом правильно применят нормы действующего законодательства, но бывают исключения…»))

Обычно это связано с недопониманием именно формы проведения общего собрания. Закон предусматривает только три: Очное. Заочное и Очно-заочное.

Очное собрание проводится при непосредственном участии и голосовании членов собрания, по итогам которого составляется протокол подсчета голосов по каждому из вопросов.

При заочной форме – обсуждение не происходит, голосование проходит путем заполнения бюллетеней, выданных/полученных в определенный срок в определённом месте и сданных тоже в указанное место в определенный срок.

Очно-заочное общее собрание проводится посредством совмещения указанных выше форм, т.е. сначала происходит обсуждение вопросов непосредственно, а голосование проводится посредством заполнения бюллетеней.

Такой формы как: ОЧНО/ЗАОЧНОЕ — не существует в нашем законодательстве.

В любом случае, единственным основанием проведения общего собрания является наличие кворума. Если кворума изначально нет, голосование бессмысленно. В таком случае, повторно провести собрание по тем же вопросам повестки нельзя. Поскольку отказ от участия в собрании/голосовании является одной из форм реализации права на принятие решений.

Законом предусмотрено единственное исключение из этого правила: если при проведении общего собрания в Очной форме отсутствовал кворум, то допускается проведение общего собрания в Заочной форме по тем же вопросам (п.1 ст.47 Жилищного кодекса РФ)

Именно здесь чаще всего и происходят нарушения.

Например, назначено проведение общего собрания в очной форме, о чем заблаговременно (за 10 дней) было размещено уведомление.

В назначенное время на собрании отсутствовал кворум, но кто-то был, что-то обсудили и решили, что голосовать будут заочно. Прошлись по квартирам, собрали подписи, написали протокол.

Результаты такого голосования будут недействительными в связи с нарушением порядка созыва собрания.

В соответствии с законом, по итогам проведения собрания члены товарищества должны быть также уведомлены, т.е. необходимо размещать уведомление об итогах собрания (п.3 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

Дальше правление вправе принять решение о проведении повторного собрания, но у же в заочной форме, т.е. вновь уведомить членов товарищества о проведении общего собрания в Заочной форме не менее, чем за 10 дней до даты проведения. При этом необходимо указать, когда и где получить бюллетени, когда и куда их сдавать.

Другими словами, нельзя по ходу менять форму проведения собрания, если изначально было принято решение о проведении собрания в Очной форме, то повторно провести собрание по тем же вопросам можно только в Заочной форме и в случае отсутствия кворума, а не потому, что не по всем вопросам были приняты решения.

Если решено было провести собрание в очно-заочной форме, то обсуждение вопросов повестки непосредственно является обязательным с составлением итогового протокола собрания в очной форме и последующим протоколом голосования в заочной форме.

Выявление кворума при проведении собрания основывается на требованиях к оформлению решения голосующего, где должны быть указаны ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности/членство, сведения о представителе, количество голосов, учитываемое при подсчете. В случае заочного голосования — даты получения, сдачи бюллетеня.

Для этих целей рекомендую воспользоваться программой Excel, которая не просто удобна для создания таблиц, но дает возможности в дальнейшем работать с такими данными, группируя и форматируя их в нужном виде.

Как было в этом деле:

Истец, обратившись в суд и заявив о несогласии с решением общего собрания, по наивности предполагал, что суд со всей инициативой и старательностью погрузится в изучение представленных бюллетеней и убедится в том, что все было неправильно. Но получив указания суда и разъяснения о том, кто, что и кому должен, нанял адвоката.

До судебного заседания было около недели.

Потратив пару часов на внесение данных по каждому бюллетеню в таблицу, я получила исчерпывающие сведения о нарушениях при проведении собрания.

Excel имеет такую функцию как Фильтр, для ее применения необходимо выделить горизонтальную строку с наименованием столбцов и нажать на эту кнопку, после чего в каждом столбце сразу появятся кнопочки со стрелочками. Нажав на любую из них можно выбрать категорию, строки с которой останутся в таблице видимыми. Последовательно можно выбрать несколько фильтров.

Например, столбец «Количество голосов» с фильтром «Ошибочно» (т.е. указанные неверно), фильтр автоматически выдает три бюллетеня, при этом точно известны данные голосующего и сведения о бюллетене.

Или, например, установив Фильтр на столбце «Недействительность бюллетеня» в категории «Испорчен» получаем все испорченные бюллетени по разным основаниям: не указан собственник, несколько вариантов ответов, нарушен срок возврата бюллетеня.

Читайте так же:
Как оспорить решение суда

Что еще удобно, так это функция автоматического суммирования, которая выдает сумму значений по конкретному столбцу, в зависимости от применяемого фильтра.

Так, например, в один клик становится известно, что в списке членов товарищества, проголосовавших на собрании, нет трех человек с суммой 73,82 голосов.

Или когда наглядно, что три проголосовавших получили бюллетени на следующий день после того как уже проголосовали:

Из письменных пояснений стороны истца относительно кворума при проведении заочного голосования на общем собрании собственников МКД:

Согласно бюллетеней для голосования 6 решений собственников оформлены представителями, однако к протоколам общего собрания, ни в материалы дела не представлены документы, подтверждающие полномочия представителей, что не позволяет установить достоверность решения. Таким образом, 125,33 голосов (приложение таблица 2) подлежат исключению из общего числа проголосовавших собственников.

Также обращаю внимание суда, что в бюллетенях 41 и 45 (второй части) содержат решение двух собственников одновременно, что противоречит порядку оформления решения собственника по поставленным на голосование вопросам и является недопустимым.

Кроме того, 5 бюллетеней оформлены от имени лиц, не указанных в качестве собственников помещений МКД в списке собственников, что указывает на не подверженность права на участие в голосовании при проведении общего собрания. Общее количество голосов составляет 140,82 (приложение таблица 3).

Закон предусматривает обязательное указание сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

В тоже время 19 решений собственников (637,22) не содержат указанных данных (приложение таблица 4), соответственно, имеют нарушения порядка оформления и являются недействительными.

На основании п.6 ст. 48 ЖК РФ при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

24 представленных бюллетеня являются испорченными по своему содержанию, поскольку решения собственников в них содержат несколько вариантов ответов на поставленные вопросы, либо содержат ответы не на все вопросы, либо имеют исправления, дописки, зачеркивания, что не позволяет установить волеизъявление собственника однозначно.

Учитывая, что протоколы подсчета голосов счетной комиссией не велись, установить правильность подсчёта голосов не представляется возможным, поэтому, полагаю, данные решения должны быть признаны недействительными, а голоса – исключены (всего 768,75, приложение таблица 5).

В соответствии с п.3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

По смыслу указанной нормы, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, может быть осуществлено только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, при этом решение собственника в обязательном порядке должно содержать сведения о количестве голосов, которым обладает данный собственник (представитель собственника).

Помимо того, что ряд решений собственников не содержит точного указания на размер доли в праве собственности, а имеет несколько вариантов (в т.ч. дописки и исправления, противоречия со списком), в 31 бюллетене не указано точное количество голосов, подлежащих учету при подсчете, либо указано количество, не соответствующее данным списка, либо сведения, не позволяющие установить достоверно правильность указанного количества голосов (приложение таблица 6).

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении правильности подсчета голосов и, в целом, правильности определения кворума.

В судебном заседании, помимо пояснений, мною были предоставлены суду таблицы, составленные по данным из бюллетеней, по каждому из выявленных нарушений с указанием размера голосов, подлежащих исключению:

  1. таблица 1 (с нарушением срока)
  2. таблица 2 (данные о представителях)
  3. таблица 3 (отсутствующие в списке)
  4. таблица 4 (данные о праве собственности)
  5. таблица 5 (испорченные бюллетени)
  6. таблица 6 (сведения о количестве голосов)

У суда не было оснований сомневаться в правильности моего подсчета, когда я пояснила, что могу дополнительно предоставить суду сводные сведения по любому существенному обстоятельству относительно установления отсутствия кворума на данном собрании.

Стороной ответчика были предоставлены выписки из ЕГРП для проверки данных о собственниках и размере площади помещений, которые также были внесены в таблицу, вследствие чего еще ряд бюллетеней были оспорены.

Мотивировочная часть решения суда полностью основана на данных из представленных мною таблиц, оспорить которые ответчикам просто было не под силу.

Судебная коллегия в апелляции с нескрываемым любопытством изучала дело, указав в определении:

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты во внимание как направленные на переоценку представленных лицами, участвующими в деле доказательств, а также установленных на их основании обстоятельств дела, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.

Исключая бюллетени, суд перечислил основания, выявленные мной по каждому бюллетеню: не представляется возможным установить их волеизъявление, не представлены сведения о правообладателе данного жилого помещения, в бюллетене имеется исправление, не представлены сведения о праве данного лица на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, имеется расхождение с данными ЕГРН, в бюллетене указано несколько вариантов ответа, не ясно, какая площадь учтена при подсчете голосов…

Не уверена, но было ощущение, что судья всерьез думал, что я вручную составляла все эти таблицы))

Возвращаясь к Excel отмечу еще такие интересные-нужные функции, как «Закрепление областей», использование которой при прокурутке таблицы оставляет на месте наименования столбцов.

Во вкладке «Данные» — функции «Группировать» и «Разгруппировать» позволяют скрывать строки или столбцы, не актуальные для анализа.

Еще очень удобно, что повторяемые наименования, фразы Excel автоматические предлагает к вставлению, что, по сравнению с Word, значительно ускоряет процесс составления таблицы.

В общем, коллеги, рекомендую к использованию))

А гражданам, прочитавшим настоящую статью, нуждающимися в юридической помощи, настоятельно советую своевременно обращаться к квалифицированным специалистам и не надеяться, что суд сам во всем разберется.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector