Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка, части участка

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка, части участка

В РФ все земли поделены на определенные виды. Перечислим их:

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка, части участка

Каждый вид определяет собой правовой режим земли. Заключение договора аренды земельного участка возможно с землями, относящимися к первому виду указанного списка, либо с иными, если аренда с ними не запрещена. Тем не менее, и с этими правоотношениями связано много споров. Дело в том, что зачастую такие правоотношения признаются недействительными. Кроме того, соглашения аренды расторгаются по инициативе одного из участников. Поэтому очень важно, чтобы заключение договора аренды земельного участка было произведено с тщательной фиксацией всех необходимых положений в тексте соглашения. Многие специалисты говорят о том, что от арендных отношений очень много «головной боли», причем для обеих сторон. А ими, соответственно, выступают арендодатель и арендатор.

Регистрация договора аренды земельного участка

Если соответствующий договор оформлен на срок менее 12 месяцев, то такое соглашение не нуждается в регистрационной процедуре. Но если стороны договорились о длительных отношениях, то регистрация договора аренды земельного участка является неоспоримой.

Что такое длительный договор? Это то соглашение, которое оформляется в срок, более года. Естественно, что соглашение должно быть заключено в форме письменного документа, хотя между физическими лицами возможна устная договоренность в срок до года. Тем не менее, во всех случаях, договор лучше всего написать в форме грамотно составленного письменного документа.

Моментом оформления договора считается дата государственной регистрации. Если соглашению этого не нужно – то момент его подписания участниками арендных отношений. Касаемо договора, составленного до 1 года, в том случае, если одна из подписей сторон отсутствует, то арендные отношения все равно считаются действующими. Если просмотреть нормы ГК, а в частности, положения 160 и 434 статей, то можно сказать, что двухсторонние сделки могут совершаться любыми способами. Она нас и отсылает к понятию акцепта.

Что такое акцепт? Это волеизъявление лица, являющегося адресатом оферты — предложения об оформлении соглашения. Вот если такое лицо стало совершать фактические действия, обусловленные договором, даже не имея подписи под ним, значит, оно приняло на себя всю компетенцию соглашения. Хотя это уже не касается такого процесса, как регистрация договора аренды земельного участка.

Договор аренды части земельного участка

Договор аренды части земельного участка, как и всего в совокупности, имеет право заключать только его владелец. Это очевидно, что сделки подобного характера осуществляют только собственники имущества. Но закон прямо устанавливает взаимосвязь арендных отношений с кадастровым номером.

Что представляет собой последнее условие? Это индивидуальный и уникальный номер земли. Именно его получение обязательно для проведения различного рода сделок с землей. В том числе, таких, как договор аренды части земельного участка. Если земля находится в собственности муниципалов и государства, то она предоставляется в аренду соответствующим органам власти. Если арендодатель – это собственник или лицо, его предоставляющее, то арендатором может быть любое лицо, обладающее правоспособностью.

Обзор позиций Минэкономразвития, ФАС и Минфина по аренде земельных участков

Проблема заключения договора аренды земельных участков весьма остро стоит для заказчиков входящих в сферу действия законодательства о контрактной системе. Часть 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) предусматривает только возможность аренды нежилых зданий, строений, сооружений, помещений в пункте 32, а вот как закупать аренду земельных участков, которые расположены под арендуемыми объектами капитального строительства или земельные участки без них нет ясности.

По логике Закона №44-ФЗ при отсутствии в части 1 статьи 93 возможности заключения контракта с единственным поставщиком заказчики вынуждены проводить конкурентные закупки, что в отношении договоров аренды земельных участков не всегда разумно. Особенно в случае, если земельный участок находится под зданием взятым заказчиком в аренду. В такой ситуации Минэкономразвития России в письме от 2 мая 2017 г. N Д28и-1963 рекомендует включать в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Данную рекомендацию Минэкономразвития дает, ссылаясь на абзац 2 части 2 статьи 652 ГК РФ, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, арендуя здание на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона №44-ФЗ, мы получаем только часть земельного участка, находящегося под зданием и необходимого для его использования, во временное пользование, а не в аренду.

Читайте так же:
Взыскание алиментов с заключенного

А что делать, если заказчику необходим в аренду земельный участок, который находится в государственной, муниципальной собственности и на котором расположены здания, сооружения, принадлежащие заказчику на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. На этот вопрос был дан ответ в совместном письме Минфина России N 24-04-01/ВН-28711, ФАС России N РП/43555/17 от 28.06.2017г.

Поскольку на основании пп. 9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) для заключения договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, с собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) с лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения, или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления, не требуется проведение торгов, возможно заключение прямого договора. При этом арендодатель, коим выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, реализует свою исключительную компетенцию в соответствии с п. 2 ст. 9-11 ЗК РФ. Что дает возможность сделать вывод о том, что земельный участок в случае, установленном пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, может быть предоставлен заказчику без проведения торгов, путем заключения договора аренды с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление такого земельного участка, на основании п. 6 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.

Оформление земельного участка в аренду

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Пока земельная реформа на территории РФ не завершена, в стране еще имеется значительный запас неразграниченных и нераспределенных государственных и муниципальных земель. Действующим законодательством России предусмотрено, что граждане могут оформить такие земли в аренду или собственность для полезного использования с той или иной целью: под застройку, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, организации фермерского хозяйства, и др. Не все располагают достаточными средствами для выкупа государственных земель в собственность, поэтому аренда в таких случаях представляется наилучшей альтернативой.

Аренда предусматривает предоставление земельных участков во временное пользование за плату арендодателем (в данном случае в его качестве выступает государственный или муниципальный орган, в ведении которого находится земельный участок) арендатору на основе договора, не предусматривающего отчуждения имущества и перехода права собственности. В качестве арендодателя может выступать только собственник земли либо уполномоченное им лицо.

Арендатором земельного участка может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ или имеющее разрешение на осуществление деятельности в пределах страны, гражданин России, иностранный гражданин либо лицо без гражданства.

Объектами аренды могут быть все незанятые земельные участки соответствующего назначения, за исключением участков, изъятых из оборота (территории заповедников, национальных парков, заказников и т.д.), поставленные на кадастровый учет.

Краткосрочная и долгосрочная аренда земли

В зависимости от сроков действия договора аренды различают:

  • краткосрочную (на срок до 5 лет);
  • долгосрочную (сроком 5-49 лет).

Договор краткосрочной аренды может оформляться в случаях строительства и/или реконструкции объектов недвижимости, возведения временных сооружений, благоустройства территории, размещения парковок, стоянок и т.д.

Договор долгосрочной аренды необходим, когда речь идет о длительной эксплуатации объекта недвижимости, ведении фермерского или личного подсобного хозяйства, эксплуатации промышленных зон, а также в случаях, когда в дальнейшем планируется оформление данного земельного участка в собственность.

Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации. Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра. Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.

Порядок оформления договора аренды государственных земель

Процесс оформления договора достаточно сложен, поскольку предусматривает необходимость соблюдения норм целого ряда отраслей законодательства: гражданского, земельного, градостроительного, жилищного, кадастрового, налогового права и др.

Примерный образец договора можно скачать здесь.

Основные этапы оформления:

  • подготовка и утверждение распорядительного документа;
  • осуществление работ по межеванию земельного участка для его последующей постановки на кадастровый учет – для участков, которые до этого там не находились;
  • оформление пакета необходимых для заключения договора аренды документов;
  • составление, согласование и подписание сторонами договора аренды;
  • регистрация договора аренды земли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если срок договора более 1 года).

В зависимости от вида и назначения земель, территории, наличия или отсутствия строений на земельном участке и ряда других факторов может потребоваться разное количество документов и объем действий.

Решение по вопросам предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, принимают соответствующие государственные или муниципальные территориальные органы, в которые лица, собирающиеся арендовать землю, и подают заявления.

Читайте так же:
Декларация как правильно писать

До подачи заявления нужно согласовать с местной администрацией местоположение и площадь земельного участка, цели его использования, срок аренды и т.д. Аренда земельных участков в соответствии с нормами земельного законодательства РФ осуществляется на основе конкурсных (аукционных) торгов. Наиболее часто аукционы проводятся в крупных городах и пригородах, где земля пользуется достаточно большим спросом. В небольших населенных пунктах возможностей взять землю в аренду без аукциона больше, однако возможно ожидание в очереди в течение нормативного срока (как правило, 1 месяц с момента подачи заявления) для выявления других лиц, претендующих на аренду этого же участка.

Без аукциона можно оформить аренду участка земли, на котором расположены здания, строения либо сооружения, принадлежащие арендатору.

Расходы по межеванию участка, оформлению кадастрового паспорта и других документов, как правило, несет арендатор, если по договоренности сторон не предусмотрено иное.

Необходимые документы

  • заявление арендатора;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • план земельного участка (при необходимости – с указанием смежных границ);
  • заверенная ксерокопия паспорта (для физического лица);
  • выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов (для юридического лица);
  • решение местного органа управления о формировании участка и все требуемые согласования;
  • при наличии на участке зданий, строений и сооружений – документы, подтверждающие право собственности на них, а также технические планы;
  • справка о наличии/отсутствии коммуникаций;
  • справка об отсутствии обременений в отношении участка (залог, арест и др.);
  • при оформлении наследства – заверенная копия свидетельства о смерти, а также справка об открытии наследственного дела;
  • акт оценки стоимости земельного участка и расчет арендных платежей;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.·

Для государственной регистрации договора аренды земли дополнительно потребуется согласованный и подписанный договор аренды. После регистрации договор приобретает юридическую силу.

Размер арендной платы определяется договором исходя из кадастровой или рыночной стоимости участка.

Условия расторжения, внесения изменений и пролонгации договора

Срок действия договора указывается в его тексте. Для договора с неопределенным сроком он не может превышать 49 лет.

Досрочное расторжение возможно:

  • при нарушении одной из сторон условий договора и норм действующего земельного законодательства;
  • по инициативе одной из сторон – с предупреждением за 1 месяц другой стороны;
  • при изменении характеристик земельного участка и его непригодности для дальнейшего использования по назначению (обвалы, оползни, затопление и др.).

Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).

Если возникла необходимость внесения изменений в договор по причине: замены арендатора, изменения юридического адреса арендатора, изменения порядка внесения арендной платы, изменения границ и состояния земельного участка и т.п., то арендатор подает заявление в соответствующий государственный или муниципальный орган исполнительной власти. На основании данного заявления в срок до 20 дней с момента его подачи оформляется дополнительное соглашение к договору.

Что нужно учесть при передаче в субаренду земельного участка

По общему правилу вы можете предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя. Однако вы обязаны уведомить его о субаренде.

Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.

Государственные и муниципальные земельные участки можно передать в субаренду без торгов. Однако имейте в виду, что в некоторых случаях их субаренда запрещена.

В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении

По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.

Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.

В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

  • срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
  • договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.
Читайте так же:
Имеет ли право пасынок на наследство отчима

Что будет, если сдать участок в субаренду без необходимого согласия

Если вы сдали участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушили ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что вы на момент совершения сделки знали или должны были знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка

Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды. Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Можно ли сдать публичный земельный участок в субаренду без торгов, если договор аренды был заключен на торгах

Представляется, что вы вправе это сделать, поскольку:

  • Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится;
  • законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Однако в практике антимонопольных органов можно встретить мнение о том, что положения договоров аренды о возможности передачи земельного участка в субаренду являются незаконными. Поэтому перед сдачей в субаренду публичного земельного участка, арендованного на торгах, рекомендуем уточнить позицию антимонопольного органа в вашем регионе. Например, ознакомиться с его решениями по аналогичным спорам.

На какой срок можно сдать земельный участок в субаренду

Срок действия договора субаренды не может быть больше срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Если срок субаренды превышает срок аренды, суд может посчитать, что договор заключен до окончания срока аренды (п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.

Каковы особенности заключения договора субаренды части земельного участка?

Стороны вправе заключить договор субаренды части земельного участка, согласовав часть земельного участка, подлежащую передаче в субаренду, и поставив ее на кадастровый учет.

Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков, которые также могут передаваться в аренду ( п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ ).

По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать в аренду земельный участок третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если согласие арендодателя на субаренду включено в договор в качестве условия, отозвать его в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор . Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется ( п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Читайте так же:
Документы на подачу алиментов несовершенно летнего в туле

Уведомление должно быть направлено собственнику в разумный срок после совершения соответствующей сделки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом .

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок больше года, подлежит государственной регистрации в ЕГРП, при этом, если данным договором допускается пользование частью земельного участка, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом ( ст. ст. 130 , 131 ГК РФ, п. 1 ст. 26 ЗК РФ ). С заявлением о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора ( ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

При этом передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( п. 3 ст. 607 , п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следует отметить, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, необходимые для его кадастрового учета одновременно с регистрацией договора аренды .

Дополнительно отметим, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор субаренды в силу закона прекращает свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено уведомление о прекращении договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды ( п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок

Дорофеев, А. Н. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок / А. Н. Дорофеев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 10.3 (114.3). — С. 8-10. — URL: https://moluch.ru/archive/114/30415/ (дата обращения: 20.12.2021).

С 1 марта 2015 г. значительно изменяется правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В статье анализируются правовые проблемы заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, пролонгация, объект незавершенного строительства.

С 1 марта 2015 года российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, претерпело серьезные изменения. Так, основные новеллы содержали в себе Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее ФЗ № 171) и Федеральный закон от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам [1].

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то на победителя торгов накладывается своеобразное ограничение, заключающееся в запрете уступки права и осуществлении перевода долга по обязательствам, которые породил договор, заключенный на торгах. Такие обязательства в соответствии с законом должны быть выполнены лично участником торгов, если законом не установлены иные требования [2]. Пункт 8 статьи 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3–5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях [3]:

Читайте так же:
Банк удерживает мои деньги взятые по кредиту

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения действия ранее заключенного договора, исключительное право на приобретение такого участка не должно принадлежать иному лицу, ранее заключенный договор не был расторгнут по инициативе арендодателя или в порядке и в соответствии с ГК РФ и т. д.

Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.

В связи с изменениями, внесенными ФЗ № 171, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, в случае если такой объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды или собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, когда органом государственной власти в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов или же судом отказано в удовлетворении такого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Анализ пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов, изложенное в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ — «земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи».

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в статье 239.1 ГК РФ [4]. Однако, в силу пункта 33 ФЗ № 171 эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

В данном случае возникает довольно серьезная проблема: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор технических условий, изыскания и проектирование) выполнены? В подобных ситуациях органы государственной власти при отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок ссылаются на статьи 42, 45 и 46 ЗК РФ, указывая на то, что, во-первых, арендатор, в нарушение положений статьи 42 ЗК РФ несвоевременно приступает к его использованию в случае, если такой срок установлен законом, а во-вторых, использует земельный участок ненадлежащим образом. Органы судебной власти в своих решениях подробно толкуют положения земельного законодательства, формируя определенную правовую позицию. Так, Арбитражный суд Республики Коми в одном из своих решений прямо указал на то, что соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации строительство объекта недвижимости представляет собой сложный процесс, включающий в себя как, собственно, создание объекта недвижимости, так и осуществление многочисленных подготовительных действий, предваряющих начало возведения здания, строения, сооружения. Таким образом, отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок при наличии мероприятий, направленных на строительство объекта недвижимости, нарушает права заявителя [5].

Подводя итог вышесказанному следует отметить, что ФЗ № 171 ввел совершенно новый порядок заключения договора аренды земельного участка на новый срок (пролонгации), однако работа данного механизма на практике далека от идеала.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм ЗК РФ и сопутствующих законов не предусмотрен [6, С.17].

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector