Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На какие квартиры упадет спрос: антирейтинг 2021

На какие квартиры упадет спрос: антирейтинг 2021

Ушедший год принес вместе с собой немало изменений в привычную жизнь людей. Пандемия нанесла серьезный удар по доходам россиян, что спровоцировало значительные перемены в области жилой недвижимости. Перед теми, кто планировал в 2021 году приобрести жилье, стоит серьезный вопрос — какому типу квартир сейчас стоит уделять внимание, а на какие и вовсе не нужно его обращать? Мы составили антирейтинг квартир, который покажет, какой тип жилья, по мнению экспертов, в нынешнем году потеряет спрос на рынке недвижимости.

Содержание статьи

Нестандартные и нефункциональные планировки

Последнее десятилетие показало — покупатели недвижимости стали делать выбор в пользу функциональных планировочных решений. Связано это с ростом цен на квартиры в новостройках, люди стремятся получить как можно больше “работающего” пространства за потраченные деньги. Уже сейчас планировщики стараются предлагать сразу несколько планировочных решений в рамках проекта. При этом жилье с нестандартной планировкой становится все труднее продать.

нестандартная планировка.jpg

К серьезным недостаткам квартир эксперты относят низкие потолки, плохо освещаемые места, узкие ниши и прямоугольные комнаты. Все чаще к этому перечню люди стали относить маленькие кухни — в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса они стали и вовсе считаться нонсенсом. Подобными недостатками “грешат” и квартиры в старых домах. Помимо малогабаритных кухни и санузла, в них нередко встречается настоящий пережиток советского прошлого — проходные комнаты и помещения-кладовые. Такие варианты моментально отклоняются.

Говоря о предпочтениях людей в 2021 году, эксперты выделяют квартиры, комнаты в которых отделены друг от друга и имеют квадратную форму, либо с соотношением 4:3. Преимуществом также будет присутствие в квартире больших окон, которые хорошо освещают все пространство.

Квартиры без ремонта

Еще в 2020 году можно было обратить внимание, что на квартиры, в которых не был проведен ремонт под ключ, абсолютно низкий спрос. Если брать в пример столицу, то в августе прошлого года, по данным экспертов “Азбуки жилья”, продажи квартир с отделкой выросли на 65% в целом по рынку, и на 70% в бизнес-классе.

квартира без ремонта

Люди не хотят тратить лишнее время на проведение ремонтных работ, да и ремонт зачастую включен в ипотеку. Это делает квартиры с white box или отделкой под ключ предпочтительным вариантом. По прогнозам, в 2021 году жилье без проведенных отделочных работ окончательно потеряет популярность на фоне стабильного увеличения спроса на квартиры с ремонтом.

Студии и малометражки

Из-за роста цен на недвижимость должна была возрасти популярность небольших квартир, евродвушек и студий. Но на деле ситуация оказалась полностью противоположной, и виной этому стала пандемия COVID-19. Немало людей в 2020 году перешло на удаленный формат работы, но в однокомнатных квартирах практически невозможно полностью погрузиться в рабочий процесс, особенно если жилье разделяет семья с детьми.

квартира студия планировка.jpg

“Начиная с прошлого года, клиенты при аренде или покупке квартиры все чаще стали интересоваться планировками, где отдельное пространство отводится для работы. — делится эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. — На рынке уже появилось немало проектов с коворкингами в составе — считаю, что ближе ко второй половине 2021 году тренд на покупку квартир с отдельным рабочим пространством станет еще более развит”.

За расширением жилплощади, по словам специалиста, клиенты будут обращаться к удаленным районам города. Это позволит сэкономить, получив выделенное рабочее место. Ожидается, что в 2021 году основной спрос будет распределен на квартиры площадью от 30 до 70 кв.м.

Слишком большие квартиры

Большие, просторные квартиры всегда привлекают к себе внимание, но при выборе жилья первичным фактором все так же остается его цена. Рост цен на недвижимость и снижение финансовых возможностей потенциальных покупателей в 2021 сделают габаритные квартиры невыгодным вариантом. К таким можно отнести жилую площадь размером 150-200 кв.м. Непопулярными вариантами также становятся квартиры с вычурным, эксклюзивным ремонтом и оригинальной планировкой. Например, с обилием колонн и декоративных элементов, заменой санузла на сауну, с комнатой-кинотеатром и т.п.

По мнению директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, интерес целевых покупателей будет больше смещен в сторону покупки загородных домов и коттеджей. Особенно это коснется домов, в которых уже подведена вся коммуникация, что становится для клиентов гарантом комфорта и безопасности проживания. На выбор в пользу загородного жилья также существенно повлияла пандемия, ввиду множественных ограничений в крупных городах в период самоизоляции.

Завышенные ценники

Переоцененное жилье, вне зависимости от его состояния и габаритов, всегда попадает в антирейтинг квартир. В 2021 картина в этом плане особо не изменится. По оценкам экспертов, более 30% объектов на рынке недвижимости не могут найти своего покупателя именно за счет завышенной стоимости предложения. Подобные объявления могут месяцами “бороздить просторы” рынка, и практически в каждом втором случае продавцу приходится или снизить цену, или вовсе снять лот с продажи. Завышенные ценники на недвижимость в 2021 стоят в одном ряду с другими известными причинами непопулярности квартир. Среди них — плохая инфраструктура, отсутствие транспортной развязки, коммерческих и социальных объектов вблизи от дома.

Что же в актуальном году будет влиять на ценник жилья? Помимо доступности ипотеки, специалисты выделяют несколько факторов:

Снижение доходов населения. Если брать в учет данные по 2020 году, то еще в первом полугодии реальные доходы жителей России упали на 3%. Большинству приобретение недвижимости стало непосильной задачей, даже с учетом ипотечного кредитования. Те же, кто уже выплачивал ипотеку, столкнулся с тем, что во время пандемии им практически стало нечем оплачивать свой долг, заемщики стали использовать все возможные ипотечные каникулы. При этом повышались риски попадания залогового жилья на вторичный рынок, соответственно повышалась и конкуренция на рынке новостроек, которая существенно “ударяла” по цене жилья.

Нестабильность курса валют. Курс доллара не балует нас стабильными показателями. Если пару лет назад он не выходил за пределы 60-70 рублей, то за предыдущий год показатели стремительно приблизились к 80, и сейчас держатся примерно на том же уровне. Конечно, курс валют не влияет на стоимость недвижимости напрямую, но есть несколько нюансов, с учетом которых он становится действительно важен. Покупка недвижимости в таких условиях становится одним из самых заманчивых вариантов инвестирования. На стоимость некоторых строительных материалов валютный курс также может влиять (если они закупаются за рубежом). К тому же, некоторые квартиры сегмента премиум-класса могут по умолчанию оцениваться в долларах или евро.

Читайте так же:
Журнал регистрации приказов по обучающимся образец

Переход людей на удаленную работу. Это условие в рамках пандемии Covid-19 вызвало массу негативных откликов, но оно же стало причиной роста предложений на аренду или покупку квартир. После перехода на работу из дома, далеко не все пожелают вернуться к офисной деятельности. В Москве уже более 30% сотрудников офисов официально перевели на “удаленку”. Особо популярными стали недорогие предложения на жилье в отдаленных районах городов. Это также может повлиять на структуру спроса.

Возможность новых ограничений. Предыдущий год показал, какими серьезными могут быть меры при возникновении сложной эпидемиологической обстановки. Если ситуация повторится вновь, многие строительные проекты могут быть “заморожены” или вовсе прекратятся. Это приведет к снижению предложений на аренду и продажу недвижимости, а значит и росту цен.

Слишком высокий этаж

многоэтажное здание.jpg

Краснодар растет год от года, и сейчас жителя или гостя города не удивить высотками, в которых более 20 этажей. Но если раньше спрос на квартиру, расположенную на верхних этажах, был довольно высоким, сейчас люди все чаще отдают предпочтение жилью, находящемуся преимущественно с 4-го по 10-й этаж. Несмотря на впечатляющий вид из окон, переплата за высокий этаж может доходить до 15-20%. Как отмечает замдиректора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков, большое количество высотных зданий приведет к потере популярности, ставших не так давно модными, квартир с панорамным видом. Им придется уступить более классическим вариантам по низкой цене, этажность которых не превышает уровень привычных для многих советских “сталинок”.

Плохая инфраструктура

Потенциальный покупатель жилья смотрит, в первую очередь, не только на площадь приобретаемой недвижимости — также важна продуманная инфраструктура. В современном доме обязательно должен быть паркинг на большое количество машиномест, благоустроенная придомовая территория (еще лучше, если она будет огороженной), приветствуется оборудованный пандусом для инвалидов вход в подъезд. Не менее важна коммерческая и социальная составляющая. Люди реже выбирают жилье, в районе которого нет продуктовых магазинов и супермаркетов, офисных помещений, образовательных и культурных учреждений.

пробки.jpg

Крупные города уже полностью застроены, и новые дома в основном возводятся далеко за пределами развитой инфраструктуры. В связи с этим специалисты ожидают несколько вариантов развития ситуации с покупкой недвижимости в 2021 году:

Может вернуться мода на загородные поселки. Такое решение могут принимать люди с собственным автомобилем, для которых не составит проблемы добираться до города. К тому же, загородные поселки всегда отличались развитой инфраструктурой. Сегодня в них встречается все то, что требуется современному жителю города, включая высокоскоростной интернет и возможность доставки еды из кафе/ресторана на дом. Соответственно, повысится спрос и цены на жилье такого типа.

Весной-летом вполне реален очередной “дачный бум”. Уже сейчас ходовые варианты начинают вызывать интерес у покупателей.

Доля частного строительства будет возрастать день от дня, даже без государственной поддержки.

Вторичное жилье или новостройки?

Если говорить о том, что в 2021 году на пике популярности — жилье в новостройке или вторичная недвижимости, то все лавры уходят к первому варианту. Владельцы “вторички” не всегда способны подстроиться под актуальные тренды, что делает их квартиры “пережитым веком”. При этом ценник на них может распространяться равноценно тому, что установлен на жилье в сданной новостройке. В таких квартирах обычно сделан современный ремонт, но какой бы ни была начинка, если от недвижимости “веет” двадцатилетней давностью, это моментально отбивает интерес покупателя, желающего идти в ногу со временем.

новостройка.jpg

Резюмируя, можно сказать, что основными трендами в 2021 году станут небольшие квартиры в новостройках, расположенных в удаленных районах города. Предпочтение будут отдавать простым, но современным планировкам, также ориентируясь на невысокий этаж и продуманную инфраструктуру жилого комплекса. Конечно, ситуация на рынке недвижимости может меняться непредсказуемым образом, поэтому самым дельным советом будет регулярно отслеживать актуальные предложения. Так вы всегда будете в курсе всех тенденций, а предупрежден — значит вооружен.

Загадочные апартаменты: каковы нюансы покупки и будущее формата?

Апартаменты занимают половину рынка новостроек Москвы. Поэтому самое время понять, что это за формат

Истина в деталях: почему покупать апартаменты иногда страшно, а иногда выгодно

Апартаменты – самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Это слово проникло в наш лексикон из дамских романов и стало одним из атрибутов красивой жизни, наряду с кабриолетом и омарами. Четверть века назад термин использовался исключительно по отношению к дорогому жилью: квартирам большой площади, на верхних этажах, с окнами «в пол».

Апартаменты как сыр в мышеловке

«Красивая жизнь» апартаментов продолжалась недолго. В 2001 году вышло постановление Госстандарта, согласно которому под это понятие попали объекты нежилой недвижимости площадью от 40 кв. метров, состоящие из нескольких помещений и имеющих кухонную зону. Для девелоперов данное постановление открыло возможность переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Заметным явлением апартаменты на российском рынке стали в 2010-2011 годах. Тогда рынок коммерческой недвижимости вошел в затянувшееся пике, и застройщики начали переформатировать проекты бизнес-центров и отелей в апарт-комплексы. Новые комплексы с загадочными апартаментами десять лет назад стали массово строиться во всех районах Москвы и во всех сегментах недвижимости, включая «эконом» и «комфорт». Более того, стоили апартаменты в среднем на 15-20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Впрочем, покупатели относились к формату настороженно, руководствуясь принципом «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Да, покупая апартаменты, можно угодить в «мышеловку», но не меньше их и в сделках с квартирами. Приобретение любой недвижимости – серьезное, большое дело. При покупке возникает много вопросов, с которыми нужно разбираться. Попробуем это сделать?

Апартаменты занимают половину рынка новостроек Москвы. Поэтому самое время понять, что это за формат, и какая покупка принесет боль, а какая – выгоду. Тем более, что вторая мышь все-таки получает бесплатный сыр.

Читайте так же:
В течении какого срока подается апелляционная жалоба

Кто получит сыр

Начнем с налогов. Это первая мышеловка. По юридическому статусу апартаменты делятся на офисные и гостиничные. То есть фактически вы приобретаете квартиру, мало отличающуюся от обычной: в ней есть и прихожая, и ванная, и кухня. Юридически же апартаменты остаются офисом или гостиничным номером.

Так вот, имущественный налог на офисные апартаменты составляет 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. На гостиничные – в четыре раза меньше, всего 0,5%. Ставка на квартиры начинается от 0,1%. «Однако это касается лишь жилья кадастровой стоимостью до 10 млн рублей», – замечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Немного сэкономить возможно на небольших квартирах, но если речь идет об объектах площадью 150-200 кв. метров и более, то владельцы апартаментов явно будут в выигрыше

По данным эксперта, ставка на квартиры стоимостью 10-20 млн рублей составляет уже 0,15%; за жилье кадастровой стоимостью 20-50 млн рублей – 0,2%, а от 50 до 300 млн – 0,3%.
При этом кадастровая стоимость апартаментов почти всегда существенно ниже квартир. Брокер агентства недвижимости ZIP Realty Александр Навлицкас предлагает рассмотреть кадастровую стоимость на примере домов, расположенных на Кутузовском проспекте. Так, в новом элитном жилом комплексе «Кутузовский, 12» цена кв. метра, согласно кадастровой оценке, составляет порядка 267 тыс. рублей; квартиры в сталинском доме по адресу: Улица 1812 года, дом 3 – около 212 тыс. рублей за кв. метр. Тогда как апартаменты в премиальном комплексе «Матч Поинт» на Кутузовском проспекте, согласно кадастровой оценке, стоят чуть менее 97 тыс. рублей за кв. метр.

А теперь посчитаем имущественный налог, например, для стометровой квартиры, что по меркам премиального жилья не так уж и много. В сталинском доме на Улице 1812 года такое жилье будет стоить 21,2 млн рублей. Ставка составит 0,2%, а ежегодный налог – 42,4 тыс. рублей. За квартиру той же площади в доме «Кутузовский,12» владельцу придется заплатить уже 53,4 тыс. рублей в год (кадастровая стоимость составит 26,7 млн, а ставка останется такой же). Аналогичные апартаменты в «Матч Поинт» по кадастру будут стоить уже 9,7 млн. И при ставке 0,5% ежегодный налог составит 48,5 тыс. рублей.

Получается, что при площади 100 кв. метров налог будет примерно одинаковый. Немного сэкономить возможно на небольших квартирах, но если речь идет об объектах площадью 150-200 кв. метров и более, то владельцы апартаментов явно будут в выигрыше.

Вторая «мышеловка» апартаментов – отсутствие постоянной регистрации. Можно сделать только временную, сроком на пять лет, но только в гостиничных апартаментах. Впрочем, в Москве достаточно покупателей с постоянной регистрацией. Апартаменты для них – объект инвестирования или просто улучшение жилищных условий.

Истина в деталях: почему покупать апартаменты иногда страшно, а иногда выгодно

Третья ловушка «спрятана» в инфраструктуре района, где возводится комплекс. Подписывая разрешительную документацию на строительство жилого дома, власти берут на себя ответственность за обеспечение его жильцов социальными объектами. В старых районах чиновники рассчитывают нагрузку на существующую инфраструктуру, в новых – вместе с новым комплексом планируется строительство школ и поликлиник, проектируются дороги, закладываются дополнительные маршруты общественного транспорта.

Если апартаментный комплекс возводится в окружении плотной застройки с готовой инфраструктурой, то риска нет никакого. Но юридически апартаменты можно построить хоть среди заброшенной промзоны. И даже вдали от цивилизации застройщик не обязан обеспечивать качество вашей будущей светлой жизни.

О плюсах не спорят

Но закончим с рисками и перейдем к плюсам. Апартаменты – это инвестиции, которые окупаются быстро. По данным агентства Savills, доходность от сдачи в аренду квартир составляет не выше 5% годовых, апартаментов – доходит до 8%. По словам гендиректора агентства Дмитрия Халина, этому есть два объяснения. Первое – стоят апартаменты дешевле, как мы упоминали выше, на 15-20%, тогда как цены на аренду сопоставимы. Ведь арендатору не важен юридический статус объекта, а получить временную прописку он сможет в обоих случаях.

Но есть и другой момент. Апартаменты можно сдавать под «тихие» офисы: кабинеты юристов, программистов или дизайнерские бюро. А квартиры подобным образом использовать нельзя, так как это является прямым нарушением жилищного кодекса. С одной стороны, размышляет Дмитрий Халин, владельцы апартаментов имеют больше шансов найти арендатора, с другой – сдать существенно дороже. На аренде под офисное использование владелец апартаментов заработает от 10 до 50% больше, чем на аренде жилья.

Ну, и напоследок, снова о ценах, но уже с примерами. В премиальном квартале «Матч Поинт» апартаменты площадью 55 кв. метров можно приобрести за 14 млн рублей. Тогда как в жилом комплексе «Барклай» (сопоставимом по классу и локации) квартира площадью 52 кв. метра стоит уже 18 млн рублей. На мой взгляд, 4 млн рублей – это крайне весомый аргумент в пользу апартаментов.

Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру

«Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. Не всякий хочет тратить на это время и усилия, отвлекаясь от основных занятий. Если бы купленная недвижимость как-нибудь сама себя сдавала в аренду, краны чинились и ремонт делался бы без нашего вмешательства, а деньги сами капали бы на карточку…

Стойте, а ведь так можно! Нужно только вложиться не в квартиру, а в номер в апарт-отеле. И доходность будет даже больше, чем от квартиры. Давайте посмотрим, как это все работает и сколько можно получать с такого актива в реальности.

Номер в апарт-отеле YE’S Marata. Фото: Мир Квартир

Сколько стоит самый маленький лот?

В столицах апарт-отели, распродаваемые по частям инвесторам, в том числе и мелким, уже далеко не новость: компания «Пионер» имеет в Москве и Санкт-Петербурге сеть апарт-отелей YE’S (с прошлого года она даже начала продавать франшизу в другие города и в страны СНГ), ГК ФСК строит Best Western Zoom Hotel в Петербурге, компания Hutton Development – Lunar в составе столичного МФК «Ленинский 38» на месте снесенной гостиницы «Спутник». Также в Москве продаются номера в двух апарт-комплексах New Form от компании Pionеer Finance, лофт-студии на Вернадского 41 от компании «Империал» и т.д. Выбрать есть из чего.

Читайте так же:
Как грамотно написать отказ от наследства

Апарт-отели в Петербурге

Апарт-отель

Застройщик

Best Western Zoom Hotel

Avenue на Мужества

Avenue-Apart на Дыбенко

Avenue-Apart на Малом

Орджоникидзе, 44 (Becar)

Ramada Encore bу Wyndham

Орджоникидзе, 44 (Becar)

Проспект Кима, 19

Plaza Lotus Group

Plaza Lotus Group

Разумеется, для покупки такого актива в Москве нужно приготовить существенно больше денег, чем в Питере, – как минимум, 6 млн рублей. Так, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» стоимость лота сервисного апартамента сейчас составляет от 8,3 млн рублей, сообщили в ГК ФСК.

И если в Москве средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 260 тыс. рублей, то в Северной столице – пока что 192 тыс. рублей.

Частному инвестору, планирующему вложиться в питерский апарт-отель, нужно собрать около 4,5 млн рублей. А есть лоты и подешевле: например, в Best Western Zoom Hotel стоимость самого маленького юнита составляет 3,48 млн рублей, правда, дополнительно нужно будет оплатить еще стоимость комплекта оснащения (от мебели и до ложек-полотенец) – 570 тысяч рублей.

Такая приятная доступность достигается маленькой площадью гостиничного номера. Так, в отелях YE’S площадь формата Studio – 19 кв. м, Standard – 27 кв. м. Столь компактные квартиры-студии на рынке жилой недвижимости тоже, конечно, встречаются, однако они есть далеко не в каждом комплексе и в ограниченных количествах.

Про доходность. Апартамент vs обычная квартира

Согласно исследованиям портала «Мир Квартир», обычная, долгосрочная аренда квартир приносит в столицах доходность 3,5-4,5% годовых – и это при полной загрузке жилья, без простоев. Ставки посуточной аренды квартир могут быть в 2-2,5 раза выше, но здесь выше и операционные расходы (продвижение объекта на сайтах объявлений или в специализированных сервисах, уборка, ремонт).

Вкладываться на этапе строительства выгоднее. На фото: строящийся Best Western Zoom Hotel

Какова же доходность юнита в апарт-отеле? В ГК ФСК заявляют, что в Москве это от 7 до 11%. Это окончательная цифра, за вычетом эксплуатационных платежей и расходов на ремонт. «Важно понимать, что апарт-отели соблюдают требования закона, в т. ч. делают отчисления на страхование, в ФМС, что позволяет избегать рисков, связанных со штрафами, – рисков, которые не учитываются при расчете доходности от сдачи в аренду квартиры», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ну а в Санкт-Петербурге, за счет того, что туристический поток там интенсивнее, чем в Москве, загрузка выше, и показатели доходности, соответственно, тоже.

В строящемся апарт-комплексе Best Western Zoom Hotel прогнозируется доходность 14% в первый год эксплуатации апарт-отеля, в следующие годы – до 16%. В расчёте доходности также учтены все основные затраты, включая отчисления на ремонт. Дополнительно собственник должен будет платить только налог (для физического лица он составляет 13%, для ИП – 6%).

В сети апарт-отелей YE’S операционный доход собственников составляет до 10% в год как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Он может колебаться в зависимости от проекта и этапа покупки апартамента.

Как все происходит?

В основном апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду, но в низкий сезон могут начать сдавать номера понедельно или помесячно. Собственнику не нужно самому анализировать загрузку и решать, пора ли уже переключаться на долгосрочную сдачу – такими вещами занимается профессиональная управляющая компания, которая может спрогнозировать такие ситуации и сохранить доходность путём сочетания разных систем управления. Вернее, сейчас такие расчеты ведут специальные программы – через них идет и бронирование, и распределение загрузки, и расчет доходности.

Арендные ставки в апарт-отелях приведены на примерах объектов двух компаний в таблице:

Новая жизнь апартаментов: что должно измениться в этом декабре

В конце ноября российские СМИ облетела новость: с большой долей вероятности с 2021 года в апартаментах возможно будет зарегистрироваться на постоянной основе. Получат статус «жилья» уже построенные объекты. Однако судьба строящихся апартаментов пока туманна. Что думают о предстоящем нововведении, связанном с апартаментами, эксперты отрасли и куда советуют инвестировать средства, читайте в материале.

Из прошлого к настоящему

Апартаменты стали массово появляться после 2014 года, когда привлекательность офисной недвижимости резко снизилась и застройщики перепрофилировали свои коммерческие объекты в условно «жилые». Выгода для девелоперов при этом очевидна — строительство дешевле, согласование проще, а продать такой объект можно выгоднее.

«На начало декабря 2020 г. апартаменты можно строить на земле с разрешенным видом использования под коммерцию, и нет необходимости присваивать им статус жилого помещения. Также необязательно соблюдать нормы строительства жилья по инсоляции, звукоизоляции и т. д.; обеспечивать апарт-комплекс социальной инфраструктурой. Еще один нюанс — с апартаментами возможно точечное строительство (новый объект возводится в уже сложившемся жилом кварталеприм. ред.)», — объясняет генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин.

В чем отличие апартаментов от жилья?

На сегодняшний день одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса. В Жилищном кодексе дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания. Кроме того, в законе о банкротстве апартаменты входят в массу нежилых помещений и их покупатели не защищены от потери денег и недвижимости в случае банкротства застройщика.

«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями. Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи. Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Что еще важно знать про апартаменты?

Если обобщить, апартаменты бывают двух типов — сервисного и несервисного. Первые по своей сути являются гостиницами (апарт-отели), где у каждого номера — отдельный собственник. Номерной фонд находится в управлении у отельного оператора; собственники же получают пассивный доход, комментирует генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич. Несервисные апартаменты представляют собой комфортное современное «жилье» с различным набором опций, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем.

Читайте так же:
К чему снится Воровство, кража. Видеть во сне Воровство, кража

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

Причин, почему стоит вкладывать в апартаменты, несколько, считает Марина Павлюкевич. Апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10–20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза. Кроме этого, апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход: процент годовых составляет от 8 до 16%. Это выше, чем по банковским вкладам, отмечает Павлюкевич.

«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», — добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

Прогнозы относительно будущего апартаментов

После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.

«Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене лота по сравнению с квартирами. В горизонте ближайших нескольких месяцев те застройщики апартаментов, которые не повышали цены на волне общего ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости, подогреваемого льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек-квартир, где значительная часть ЖК стала просто финансово «недоступна» для потребителей», — комментирует Ольга Шакалова.

Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишинымприм. ред.), пока четкого понимания ситуации у экспертов нет. Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.

«Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента», — рассказывает Наталия Кузнецова.

Вместе с тем определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.

«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый. Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь. А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», — рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.

Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего апартаментов еще рано.

На что обращать внимание при покупке апартаментов?

Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т. д.). Но главное — документы.

«При выборе апартаментов надо смотреть на статус земельного участка и здания. Потому что, например, на намывных территориях в Санкт-Петербурге строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом заключается заметный риск. При этом, если планируется покупка в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница. Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду и уберечься от возможного отзыва разрешения на строительство», — рассказывает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

Стоит ли вкладываться в покупку апартаментом — личное дело каждого. Но для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца декабря. Чиновники планируют принять решение о судьбе апартаментов до конца текущего года.

Покупка апартаментов: риски и преимущества

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств — не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным "подвохом" апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% — с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч "квадратов", рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса — 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории "элит" выросли на 21% — с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за "квадрат". В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% — до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась — на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за "квадрат". Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК "Грас" Петр Кирилловский.

Фактор "нежилого"

Главной "опасностью" апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. "Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом", — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Читайте так же:
Если сосед «захватил» ваш участок, передвинув забор

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым "подвохам" "нежилого жилья".

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как "апартаменты", так и "нежилое помещение", уточняет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе "апарт-отель", то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. "Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье", — объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании "Метриум Групп" Литинецкая.

"Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение "гостиницы". Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем", — поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

"Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах", — утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава "Миэль-Новостройки" предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

"В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений", — поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. "В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится", — объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на "круг" покупателей.

"Очень часто в ответ на вопрос "Для кого покупаете?" мы слышим: "Ребенку". Родители берут детям жилье "на вырост": с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса", — рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная "элитка" же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит — удобно добираться до работы. "Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия — люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере", — отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса "бизнес" может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector