Shchbooks.ru

Электронные книги Books
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке квартиры у наследников

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по законуОсновной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Типичные сложности:

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Риски при покупке квартиры у наследниковЗавещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Покупка квартиры у наследниковГотовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Читайте так же:
Договор поручительства к договору беспроцентного займа

Покупать ли наследственную квартиру?

Покупать ли наследственную квартиру?​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

  1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
  2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
  3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Если вам в наследство досталась квартира

Если квартира досталась по наследству, то это означает, что правопреемник может считаться полноценным собственником недвижимости. Она также может перейти в долевую собственность нескольких наследников в следующих случаях:

  • когда недвижимость приобрели наследники по закону;
  • когда наследодатель в завещании не указал доли в квартире каждого наследника;
  • если недвижимость была разделена на доли по решению суда.

Наследство на квартиру можно получить по закону, с учетом очередности правопреемников, указанных в ст. 1141-1145 ГК РФ. Это возможно, когда наследодатель не оставил завещания либо оно было признано недействительным.

Возможны ситуации фактического принятия наследства: правопреемники не обращаются в нотариальную контору, но пользуются квартирой – несут запланированные и иные расходы на содержание имущества, в том числе оплачивают его текущий и капитальный ремонт.

В свидетельстве содержится:

  • сведения о наследодателе – личная информация;
  • информация о наследниках – Ф.И.О., место и дата рождения, паспортные данные;
  • данные об объекте недвижимости – адрес квартиры, ее метраж, технические характеристики;
  • доля каждого наследника;
  • дата выдача свидетельства и подпись уполномоченного должностного лица;

Свидетельство о наследовании выдается одним документом на всех наследников. Если они не общаются между собой или по заявлению наследников свидетельство на наследство может быть предоставлено каждому правопреемнику в виде отдельного документа. Свидетельство о наследстве также может быть выдано на основании решения суда – о переходе права собственности на недвижимость. Это возможно, когда о праве собственности на жилплощадь спорят несколько правопреемников.

Порядок действий сторон

Днем открытия наследства считается дата смерти наследодателя или вступления в силу судебного решения о признании его умершим (если в судебном акте не указана конкретная дата смерти собственника квартиры). Действовать целесообразно после получения свидетельства о смерти собственника квартиры. Правопреемники должны выяснить факт наличия завещания. Сделать это можно путем направления запроса в нотариальную контору по месту нахождения недвижимого имущества.

Если завещание есть, то оно становится основанием для выдачи свидетельства о наследстве. При отсутствии документа, подтверждающего письменное волеизъявление наследодателя, правопреемство на квартиру может осуществляться в общем порядке. Недвижимость, при ее передаче в наследство по закону, получат близкие родственники наследодателя. На право собственности также могут претендовать иждивенцы собственника квартиры, если смогут доказать в суде свой надлежащий статус.

Обратиться к нотариусу следует в течение полугода после открытия наследства. Это срок может быть продлен еще на 3 месяца, если в наследство вступают правопреемники второй и последующей очереди, либо наследники в порядке трансмиссии.

Предусмотрена возможность приоритетного наследования, если один из правопреемников на время смерти наследодателя проживал вместе с ним в квартире, и у него нет другой жилплощади. Тогда он вправе получить недвижимость в единоличную собственность, но только, когда предоставит другим наследникам соразмерную компенсацию. Аналогичным правом обладают собственники долевой недвижимости, которые так же могут предоставить компенсацию и получить недвижимость в единоличную собственность.

Для получения квартиры в собственность необходимо оформить документы в Росреестре. Заявитель предоставляет:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость – свидетельство о наследовании или решение суда;
  • техническую документацию на квартиру – поэтажный план, кадастровый паспорт;
  • выписку ЕГРН на квартиру;
  • документ об оплате государственной пошлины – 2 тыс. рублей.

Если заявление в Росреестр подает представитель наследника, то понадобится предоставить нотариально оформленную доверенность.

Какие права есть у наследников квартиры

Продажа квартиры, доставшейся по наследству, может проводиться свободно. Наследники квартиры вправе пользоваться и распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Если в завещании был обозначен отказ в пользу конкретного лица, то наследники обязаны его соблюдать. Завещательный отказ может быть выражен в форме права конкретного лица бессрочно пользоваться квартирой. Оно не может быть прекращено исключительно по желанию наследников. Но правопреемники могут оспорить это право в суде.

Читайте так же:
Закон о зимних шинах краснодарский край

Возможные сложности

Право собственности на квартиру может быть оспорено заинтересованными лицами. Иск может подаваться с требованием о признании недействительным завещания. Возможны ситуации, когда на жилплощади остаются незаконно проживать другие граждане. Тогда потребуется подавать иск об их принудительном выселении. Судебный процесс может затянуться до нескольких месяцев.

Возможные сложности

Если наследник пропустил срок принятия наследства на квартиру, но продолжал в ней проживать после смерти наследодателя, то он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства.

Суду нужно представить доказательства, подтверждающие невозможность оформить наследство у нотариуса. Следует предъявить документы, подтверждающие, что наследник действительно своими действиями принял наследство и заботился о сохранности имущества.

Если суд удовлетворит заявление, то правопреемник вправе обращаться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость на свое имя.

Налог с продажи квартиры обязателен к уплате, в виде НДФЛ, если недвижимость была в собственности у правопреемников меньше трех лет.

Переданная по наследству квартира может быть в залоге, который оформил наследодателя. Кредиторы наследодателя жилплощади могут обратиться в суд получить удовлетворение своих денежных требований путем принудительной реализации заложенной квартиры, без учета мнения наследников. Тогда, возможно, потребуется погасить долги умершего собственника недвижимости. В сложных конфликтных ситуациях целесообразно обратиться за поддержкой к квалифицированному юристу.

Раздел квартиры по наследству и завещанию

СЕГОДНЯ МЫ РАЗБЕРЁМСЯ В ВОПРОСАХ РАЗДЕЛА УНАСЛЕДОВАННОГО ЖИЛЬЯ. Досталась ли новому владельцу квартира в индивидуальном порядке по завещанию или получена в общей массе наследования по закону, такое приобретение права собственности может сулить массу неприятностей новому владельцу.

Главный и наиболее болезненный вопрос – как не упустить сроки и разделить квартиру между всеми наследниками, а также каков порядок раздела недвижимости и в каком размере должны быть определены доли в таком жилье?

Раздел квартиры наследниками

Общие положения о наследовании

НАСЛЕДОВАНИЕ — ЭТО ЗАКОННЫЙ ПРОЦЕСС ПЕРЕХОДА ПРАВ НА КВАРТИРУ и иное ценное недвижимое или движимое имущество к наследникам умершего. Среди наследников могут быть супруги, дети, дальние родственники или другие лица, в случаях, предусмотренных завещанием или законом. Оформление наследства происходит в обязательном порядке у нотариуса.

Наследование может проходить как традиционным способом (когда умерший при жизни не распорядился или не успел распорядиться своим имуществом), так и в порядке реализации непосредственной воли покойного во исполнение оставленного им завещания или распоряжения. В первом случае к наследству допускаются лица из очередей наследования, предусмотренных законом, во втором случае — только лица, упомянутые в завещании.

При этом нет никаких гарантий, что после открытия наследства не появятся правопритязания на наследственное имущество со стороны известных, а таже скрытых родственников, недостойных наследников, кредиторов покойного или государства.

Выморочное имущество

КОГДА НИКТО ИЗ НАСЛЕДНИКОВ НЕ ОБЪЯВИЛСЯ, ИЛИ ВСЕ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ ИМУЩЕСТВА (и такое случается), не предоставив отказа в пользу одного из них, такая квартира будет считаться «бесхозной». В законодательстве предусмотрен особый термин для такого имущества — оно называется «выморочное».

Имущество, не нашедшее своего наследника, навсегда переходит в муниципальную или государственную собственность.

В дальнейшем выморочная недвижимость, скорее всего, будет передана по договору социального найма нуждающейся семье, стоящей в очереди на жилище.

Раздел по завещанию

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ — не самый популярный процесс в Российской Федерации среди молодых людей, и причиной тому банальные предрассудки — боязнь «накликать беду», определяя наследников при жизни. Немного прагматичнее становятся граждане средних лет и преклонного возраста, у которых появляются дети и внуки.

Согласно завещанию наследодатель самостоятельно определяет наследника, не опираясь на родственные или дружеские связи. Он может завещать недвижимость совершенно постороннему лицу, а также фонду или государству (хотя в нашей практике добровольной передачи имущества государству не случалось). При этом содержание завещания может остаться тайной до смерти владельца — так называемое «Закрытое завещание».

Закрытое завещание составляется следующим образом – наследодатель пишет собственноручно о том, кому после его смерти будет принадлежать жилплощадь, финансы, транспорт, а также иное имущество.

Далее завещание запечатывается в непрозрачный конверт, на котором расписываются два свидетеля (при этом они не видят самого завещания). Конверт передаётся нотариусу также без возможности ознакомиться с содержанием документа.

Нотариус, в присутствии свидетелей и наследодателя, помещает полученный конверт в другой конверт, который запечатывает без возможности вскрыть, не повредив его, и ставит свою подпись и печать, указывает сведения о наследодателе и удостоверивших завещание свидетелях.

Обязательные доли

СТОИТ ПОМНИТЬ, ЧТО РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ ПО ЗАВЕЩАНИЮ имеет некоторые существенные нюансы. Так на долю в имуществе, вне зависимости от завещания, будут претендовать:

  • несовершеннолетние дети умершего;
  • супруг и родители умершего, если у них имеется инвалидность или пенсионный возраст;
  • иждивенцы, находящиеся на содержании.

Вышеуказанная категория граждан обязана получить свою долю в квартире, хоть и меньшую, чем это определено общим положением о вступлении в права наследства, ведь смысл заключается именно в закреплении права проживания в жилище.

Раздел имущества по закону, очерёдность

Раздел квартиры после смерти родителей по закону – наиболее распространённый в России способ вступления в наследство. В первую очередь жильё делится между родственниками, составлявшими с умершим семью – это супруг/супруга, дети и родители. При отсутствии ближайших родственников к наследованию допускаются иные лица.

Всего законодательством определяется восемь ступеней родства:

  1. Дети, супруги и родители.
  2. Братья и сёстры, бабушки и дедушки.
  3. Дяди и тёти.
  4. Прадедушки и прабабушки.
  5. Двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
  6. Двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
  7. Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
  8. Наследники по праву представления (все иные родственники).

Не следует забывать о лицах, на которых не распространяется принцип очерёдности, и которые получат долю в наследстве в приоритетном порядке.

Внеочередными наследниками являются иждивенцы, то есть те родственники, которые не достигли совершеннолетия, либо имеют инвалидность или пенсионный возраст, и при жизни наследодателя находились у него на содержании.

Наследственная квартира распределяется между родственниками первой очереди. Если её представителей нет (наследников 1-й очереди), то имущество отходит лицам второй и, соответственно, третьей очерёдности.

В таких случаях имущество переходит в общую долевую собственность. Однако законные наследники имеют право самостоятельно, путём заключения договора (соглашения), определить свои доли. Распространены также сделки дарения и отказ от наследства.

Исполнение завещания

ПОСЛЕ СМЕРТИ НАСЛЕДОДАТЕЛЯ законным наследникам необходимо получить в органах ЗАГС (МФЦ) свидетельство (иногда принимают справку) о смерти и предъявить его нотариусу.

Это должен быть не конкретный нотариус по месту жительства наследодателя, согласно закону о нотариате обратиться можно к любому из них, который обязан осуществить розыск завещания по заявлению наследника.

Так называемый розыск завещания — это достаточно оперативная проверка по информационным базам нотариата на наличие такого документа.

Произвести розыск нотариус сможет только по заявлению лица, которое является реальным наследником и входит в одну из очередей.

Нотариус обязан огласить завещание в срок до пятнадцати суток со дня получения документа о смерти наследодателя. Тот человек, который указан наследником, должен предоставить документы, удостоверяющие его личность.

Читайте так же:
Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец бесплатно

В завещании наследодатель может назначить душеприказчика. Функции этого человека состоят в том, чтобы проконтролировать волю умершего, указанную в завещании, не допустить несправедливости и нарушения закона.

Соглашение либо суд, определение преимущественного права

ЕСЛИ ЗАКОННЫЕ НАСЛЕДНИКИ, ВСТУПИВШИЕ В ПРАВА́ и получившие в собственность имущество, не согласны с долевым разделом квартиры, они имеют полное право обратиться в суд. Однако не стоит сразу же рассчитывать на успех, ведь законодательством чётко определён порядок наследования жилья согласно указанным очередям, а также наличию обязательных долей и преимущественного права наследования.

Если наследник имел с наследодателем общую собственность, которую невозможно поделить, он получает преимущественное право на её унаследование. Это правило действует в том случае, когда иные наследники не пользовались данной неделимой вещью/собственностью. Данное исключительное право распространяется как на движимые вещи, так и на недвижимость, раздел которой в натуре невозможен, например — жилой дом, комната в коммуналке, машиноместо, а также неоформленное в собственность при жизни имущество.

Регламентируется определение преимущественного права Гражданским кодексом, в частности, статьями 133 «Неделимые вещи» и 1168 «Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства».

Однако данная норма вовсе не означает, что право на неделимую вещь перейдёт к новому владельцу с нарушением интересов остальных наследников. На практике суд обяжет предоставить прочим наследникам компенсацию стоимости исключительного права деньгами или имым имуществом:

Из Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2019 № 88-2121/2019:

«… Проанализировав представленные доказательства и объяснения сторон, судебная коллегия согласилась с выводами суда о том, что К.Ю. имеет преимущественное перед С. и П. право на квартиру на Сухаревской, поскольку проживала в ней при жизни наследодателя и по настоящее время, зарегистрирована в ней, несёт расходы.

Однако, ссылаясь на положения п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», судебная коллегия пришла к выводу о том, что суду первой инстанции надлежало исходить из рыночной оценки всего объекта права применительно к долям в праве собственности каждого наследника.

В связи с этим, изменена взыскиваемая с К.Ю. в пользу С. и П. компенсация за доли в квартире на 1 156 333 рубля исходя из заключения проведённой по делу экспертизы (3 469 000 / 3) …».

Право представления в наследстве

ПРАВО ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ НАСЛЕДСТВА распространяется на унаследование имущества как по закону, так и по завещанию. Данный термин обозначает следующее – если наследовать имущество некому, когда наследник скончался до момента открытия наследства или после него, то право переходит к ближайшему родственнику (т.н. «наследственная трансмиссия»).

Наследственная трансмиссия заключается в следующем:

  • если скончались дети наследодателя, то право наследования переходит внукам, в отсутствии внуков – правнукам и т. д.;
  • при кончине братьев/сестёр, даже неполного кровного родства, право переходит племянникам;
  • родные братья/сестры родителей наследодателя при кончине делегируют свое право двоюродным братьям/сестрам.

Существует ли быстрый и безболезненный способ раздела недвижимости по наследству?

Если отсутствует завещание, то дать однозначный ответ на этот вопрос не получится. Конечно, идеальным вариантом является заключение соглашения между наследниками об определении вещей, которые перейдут каждому из них.

Хорошо, когда есть взаимопонимание между близкими людьми, но наш опыт говорит об обратном. Часто между родственниками возникают настоящие войны и ещё вчера родные люди, сегодня становятся лютыми врагами.

Наследство всегда осложняется тем, что практически в каждой семье есть первоочередные наследники и иждивенцы.

Если наследодатель не хочет, чтобы между близкими возникли распри, следует отдать предпочтение завещанию.

Как оформить квартиру по наследству в собственность

Оформление квартиры, полученной по наследству

Даже самым близким родственникам, совместно владевшим с умершим квартирой, придется переоформлять наследство. Чтобы оформить квартиру в собственность по наследству, нужно подтвердить права на нее и пройти установленную законом процедуру. Стать наследником может любой гражданин, если на него оформлено завещание, либо близкий родственник, претендующий на принятие имущества умершего по закону. Помимо наследников есть категория граждан, которая вправе претендовать на обязательную долю.

Способы получения квартиры в наследство

Законом предусмотрено 2 способа наследования:

  1. Если наследодатель при жизни оформил завещательное распоряжение, наследниками станут лица, упомянутые в документе, а имущество будет распределено согласно последней воле собственника, т.е. по завещанию.
  2. Часто наследодатель не успевает или не хочет оформлять завещание, поэтому претендовать на принятие наследства по закону смогут лица по степени родства с умершим. Первыми в очереди претендентами выступают члены семьи из близкого круга родства – супруги, родители, дети.

Основная сложность наследования и переоформления имущества наследниками связана с выявлением наследственной массы и сбором необходимой документации. Нужно учесть, что наследование – затратное дело. Для оформления свидетельства о наследстве и перерегистрации собственности придется уплатить пошлину – нотариусу и в Росреестр.

Даже если на руках имеется подписанный вариант завещания, следует убедиться, что это действительно последнее волеизъявление умершего человека. При наследовании имущества «по закону» необходимо убедиться, что наследник входит в число родственников и наследует согласно очередности.

Каким бы ни был способ принятия наследства, процесс начинают с обращения в нотариальную контору и написания заявления с просьбой выдать свидетельство для переоформления имущества умершего. По ст. 1154 ГК РФ, на принятие участия в наследовании гражданам отводится 6 месяцев с момента факта подтвержденной смерти наследодателя.

Как делится квартира, переданная в наследство?

В зависимости от наличия или отсутствия завещательного распоряжения, порядок распределения имущества между претендентами на наследство будет отличаться.

По завещанию

Если при жизни оформлено завещание, круг лиц, которые должны принять наследство, будет указан именно в этом документе. Стать наследником по завещанию может любой гражданин, если он не является должностным лицом, от которого зависит наследодатель. Не вправе претендовать на наследство по завещанию сотрудники органов социальной защиты или лечебных учреждений, где умерший находился на лечении. Чтобы последнее волеизъявление расценивалось как полноценный завещательный документ, оно должно быть оформлено соответствующим образом:

  • Составлено в письменном виде;
  • Заверено нотариусом или иным должностным лицом, имеющим подобные полномочия;
  • Учитывало интересы обязательных наследников.

Если до своей кончины собственник не успел составить завещание, выявленное имущество наследуют родственники согласно установленной очередности. Вначале наследуют самые близкие родные, а при их отсутствии определяют претендентов с более дальним родством.

Без завещания

Очередность наследования по закону определяется согласно положениям гл. 63 ГК РФ. Первыми претендентами на жилье умершего выступают его дети, подопечные на иждивении, супруг и родители.

Если у наследодателя не осталось детей, родителей, других близких родных, выявляют претендентов с более дальним родством. При полном отсутствии претендентов имущество переходит к государству.

Основанием для вступления в права наследника служит свидетельство, справка или иной документ, доказывающий степень родства с наследодателем. После выявления всех законных претендентов объект недвижимости делят на равные доли.

Поэтапная процедура наследования квартиры

Чтобы оформить квартиру в наследство, необходимо предпринять ряд действий:

  1. Обратиться в контору нотариуса по месту жительства или регистрации наследодателя. В заявлении отражают просьбу открытия наследственного дела, либо присоединяются к открытому ранее делу.
  2. Выявить всех наследников и определить долю каждого.
  3. Дождаться завершения 6 месяцев со дня смерти и оформить свидетельство на наследство.
  4. На основании собранных документов и полученного свидетельства перерегистрировать квартиру на себя.

Каждый процесс наследования индивидуален. Для успешного принятия имущества наследодателя следует четко знать все стадии согласования и порядок действия.

Шаг 1. Сбор документов для наследования

Чтобы открыть наследственное дело, одного заявления будет мало. Нужно узнать, какие документы нужны для подтверждения прав на наследуемую квартиру:

  1. Свидетельство о смерти.
  2. Завещание, если имеется.
  3. Документ, подтверждающий родство.
  4. Если есть права на обязательную долю при оформленном на другое лицо завещании, необходимо подтвердить свою нетрудоспособность или нахождении на иждивении умершего (например, удостоверение пенсионера, документ об опеке).
  5. Справка о прописанных в квартире на момент кончины наследодателя.
  6. Выписка ЕГРН.
  7. Техпаспорт БТИ.
  8. Кадастровый паспорт (нужен для расчета нотариальной пошлины за услугу по выдаче свидетельства на наследство).
  9. Документ о купле-продаже, мене, приватизации, либо решение суда, иной документ, устанавливающий право на недвижимость.

Часто какого-либо документа при обращении к нотариусу не хватает. Почти любой из документов подлежит восстановлению (получают заново). Если при сборе документации выясняется, что в оригиналах допущена ошибка, исправить ее можно только в судебном порядке.

Если не удалось самостоятельно найти свой экземпляр завещания, обращаются в нотариальную контору, где готовился оригинал. Дубликат получают по запросу за 5-10 дней.

Читайте так же:
Как и куда пожаловаться на страховую компанию

Если наследнику неизвестно, в какой нотариальной конторе оформлялось завещание, подают запрос в региональную нотариальную палату для выдачи копии наследственного дела.

Шаг 2. Выделение доли

Наследство делится между всеми наследниками в равных пропорциях, если только иное не установлено завещанием. Порядок распределения может меняться, если наследуется совместная собственность или у претендента есть право на обязательную долю:

  1. Если наследуется совместно нажитая квартира, пережившему супругу следует сообщить об этом в нотариальной конторе и выделить свою часть из состава единого объекта. Между наследниками будет распределена оставшаяся ½ доля умершего.
  2. Если квартиру купили в браке, но при этом использовались личные средства пережившего супруга, предстоит обратиться в суд, чтобы попытаться признать свои права на всю квартиру целиком.
  3. При наследовании квартиры со стороны ребенка наследодателя от предыдущего брака, необходимо написать заявление с просьбой включить имущество в наследственную массу половину, принадлежащую умершему родителю.
  4. Если имущество получено до брака и является личным, квартиру целиком включают в наследственную массу.
  5. При проживании с наследодателем нетрудоспособные и несовершеннолетние согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ, вправе претендовать на половину от того, что полагалось бы при наследовании по закону независимо от воли завещателя. Обязательную часть выделяют из незавещанного, а если этого имущества окажется недостаточно, в распределение включают собственность, указанную в завещании.

Лица старше 55-60 лет, вошедшие в предпенсионный возраст, руководствуются правилами наследования на правах нетрудоспособных граждан, на основании п. 1 ст. 1149 ГК РФ. Если лицо имеет право на обязательную долю, но указан в роли наследника, право на обязательную долю утрачивается.

Шаг 3. Оформление свидетельства

Если в отношении наследства не возникло споров, стороны, участвующие в наследовании, получают соответствующее свидетельство в течение первых 8-12 месяцев после смерти. При отсутствии некоторых обязательных документов и оспаривании порядка распределения имущества период вступления в наследство увеличивается. Во избежание проблем с оспариванием или отказом в наследовании рекомендуется привлекать юристов.

Свидетельство о праве на наследство – основной документ, устанавливающий право на имущество умершего. Документ выдает нотариус, распечатав его на спецбланке под конкретным регистрационным номером. После потери свидетельства его можно будет восстановить через ту же нотариальную контору.

Шаг 4. Перерегистрация квартиры

Есть 3 варианта обращения в Росреестр для регистрации перехода прав к наследнику:

  1. С помощью нотариуса. После оформления свидетельства нотариус обращается в регистрирующий орган онлайн, а через 3-5 дней выписки о переходе прав на собственность к наследникам будут готовы.
  2. С помощью юриста. Если в процессе наследования возникли споры и потребовался юрист для участия в судебном процессе, регистрацию имущества на основании вступившего в силу решения суда следует поручить специалисту. Для этого на юриста готовят доверенность.
  3. Самостоятельная подача документов в отделение Росреестра или через МФЦ. Помимо подтверждающих права наследника документов готовят полный пакет документации и оплачивают госпошлину.

Если пропущен срок обращения к нотариусу, его восстанавливают через суд при наличии веских оснований. Важно правильно сформулировать требования, поскольку допускается только однократное обращение в суд с наиболее полным описанием наследственной массы.

Расходы на оформление наследственной квартиры

Принятие наследства – строго регулируемая законом процедура. Необходимо предпринять определенные действия по оформлению нотариальных документов, расходы на которые зафиксированы в ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и Налоговом Кодексе (ст. 333.24).

В перечень общих расходов при оформлении наследства входят:

  • Нотариальная пошлина;
  • Оплата юридических услуг;
  • Технические работы по подготовке документов;
  • Регистрационная пошлина;
  • Дополнительные расходы на оформление документов.

Несмотря на фиксированную плату и четко регламентированные тарифы по взиманию пошлины, расходы по принятию наследства могут быть снижены наполовину и более, если наследники отнесены к льготной категории.

Льготные категории граждан

Граждане, проживавшие с умершим накануне его смерти, либо лица, претендующие на имущество наследодателя, если смерть связана с выполнением служебного долга, государственными обязанностями, спасением человеческих жизней, политическими репрессиями, могут рассчитывать на освобождение от государственной пошлины при наследовании.

Согласно ст. 333.35 НК РФ, от расходов на нотариуса освобождены Герои СССР, ветераны и награжденные орденом Славы.

На основании положений ст. 333.38 НК РФ, на 50-процентную скидку могут рассчитывать лица с 1 или 2 группой инвалидности.

Чтобы получить скидку, необходимо подтвердить право на льготу соответствующим документом (например, удостоверение с присвоенной группой инвалидности).

Расходы на нотариуса

На основании положений ст. 333.24 п. 22 НК РФ, нотариальная пошлина для близких родственников не может быть больше 100 тысяч рублей или 0,3% от стоимости имущества. Если наследник не входит в число ближайших родственников, взимают пошлину в 0,6%, но не более 1 млн рублей. Общую сумму пошлины распределяют между всеми наследниками.

Затраты на подготовку документации

К сопутствующим расходам при переоформлении квартиры наследниками относят:

  1. Оплата за помощь в составлении заявлений, проведение консультаций.
  2. Заверение подписей на документах, составление описи имущества – доплаты от 100-600 рублей.
  3. Подготовка технической документации на квартиру и ее стоимость – до 1000 рублей.
  4. Выдача выписки ЕГРН для установления личности владельца – 200 рублей.
  5. Оценочное заключение экспертов или кадастровая документация, устанавливающая стоимость квартиры. Рыночная цена по экспертизе рассчитывается за вознаграждение в 5000 рублей.

Для расчета нотариальной пошлины используют наименьшую величину из инвентаризационной, кадастровой или рыночной стоимостей.

Регистрационная пошлина

Согласно ст. 333.17 НК РФ, регистрационная пошлина составит 2000 рублей для физических лиц. Регистрационная пошлина для юрлиц составляет 22000 рублей. Пошлину оплачивает каждый из наследников, получающий часть собственности в квартире.

Читайте так же:
Закон «о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

Сроки переоформления наследниками квартиры

На обращение к нотариусу с заявлением об участии в наследовании отводится 6 месяцев. Срок может быть продлен или восстановлен, если у наследника не было возможности ранее сообщить о готовности принятия наследства.

Если отведенные на обращение к нотариусу полгода истекли, готовят в суд исковое заявление с требованием установления юридических фактов, имеющих отношение к наследственному делу. К числу таких фактов относят родственные связи или подтверждение фактического принятия наследственного жилья.

В интересах наследников своевременно выявить всех претендентов на недвижимость, чтобы в дальнейшем участвовать в распределении наследства.

По истечении срока подготовки наследственного дела получают свидетельство о наследстве и обращаются в Росреестр для перерегистрации собственников.

На выдачу новых подтверждающих документов отводится 7 дней при подаче пакета документов напрямую в регистрирующий орган. При обращении через МФЦ срок увеличивается до 9 рабочих дней.

Юридические сложности при оформлении наследственной квартиры

В процессе наследования не исключены сложности со сбором документов и подтверждением право на квартиру умершего. Не исключены споры с другими претендентами на наследство, с переводом разбирательства в суд. Чтобы снизить риски отказа в наследовании и ускорить процесс оформления, следует обращаться за помощью к опытному юристу по наследству. Это позволит благополучно завершить процедуру наследования и исключит оспаривание в суде.

Порядок наследования приватизированной квартиры без завещания

наследование приватизированной картины

Смерть собственника любого имущества делает актуальным вопрос о наследовании всей имеющейся у него собственности. Реальность такова, что, в большинстве случаев, наиболее дорогим имуществом, которое передается по наследству, является ранее приватизированная квартира.

Так как количество оформленных завещаний в России все еще крайне незначительно, основным способом наследования является наследование по закону. Попробуем разобраться, как в таком случае происходит наследование приватизированной квартиры без завещания.

Кто имеет право претендовать на наследство по закону?

Законодательством установлен круг лиц, которые имеют право претендовать на наследование любого имущества покойного. В России установлены специальные правила наследования, согласно которым все наследники разделены на семь очередей. При этом, наличие хотя бы одного наследника первой очереди автоматически лишает права на наследство всех наследников последующих очередей.

Важным моментом, на который многие не обращают внимания, является возможность наследования по праву представления. Это значит, что, если, например, ваш родитель умер до смерти своих родителей, то вы имеете право на получение такой же доли в имуществе вашего дедушки или бабушки, которую получил бы ваш родитель, если бы он был жив.

Не будем перечислять всех лиц, имеющих право на наследство по закону, и лишь отметим, что к наследникам относятся супруг и все кровные родственники, вплоть до двоюродных правнуков и двоюродных племянников. При отсутствии всех вышеуказанных родственников, на наследство могут претендовать и некровные родственники, такие как отчим, пасынок, мачеха и падчерица покойного.

Как правило, наличие завещания не дает родственникам стать наследниками. Тем не менее, в этом правиле существует исключение.

Даже если существует завещание в пользу другого лица, несовершеннолетний ребенок или нетрудоспособные наследники первой очереди (супруг, родители) имеют право на наследование доли в приватизированной квартире, составляющей половину того имущества, которое бы они наследовали по закону.

Таким образом, если, например, покойный завещал свою квартиру третьим лицам, то его несовершеннолетний ребенок все равно имеет право на половину квартиры. Следует учесть, что речь идет именно о половине всего имущества, а не половине каждого объекта имущества покойного. Так, например, если в собственности покойного было две примерно равноценных квартиры, одну из которых он завещал третьему лицу, то несовершеннолетний ребенок не будет иметь имущественных прав на эту квартиру, так как реализует свою обязательную долю за счет той квартиры, которая не была завещана кому-либо.

Как правильно оформить наследство?

нотариальная контора

Действующим законодательством установлен следующий порядок наследования приватизированной квартиры по закону:

  1. Открытие наследства. Наследство считается открытым в день смерти наследодателя. Именно с этого дня исчисляются все сроки в процедуре получения наследства.
  2. Подача заявления о принятии наследства. Потенциальный наследник может принять наследство или отказаться от него. Чтобы принять наследство, наследник должен за 6 месяцев подать в нотариальную контору соответствующее заявление. Заявление необходимо подавать по месту жительства наследодателя, если прописан он был в России. Кроме того, принятие наследства может быть засвидетельствовано фактическими действиями наследника. Так, если после смерти супруга наследник продолжает платить коммунальные платежи за квартиру в полном объеме, такие действия могут быть интерпретированы, как принятие наследства. Несмотря на такую норму законодательства, рекомендуем явно выражать свое согласие на принятие наследства путем подачи заявления нотариусу.
  3. Получение свидетельства о праве на наследство. Завершающим этапом процедуры вступления в право собственности является выдача нотариусом свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство выдается по прошествии 6 месяцев со дня открытия наследства.

Проблемы фактического вступления в наследство

споры между наследниками

Вступление в наследство еще не всегда означает получения реального права пользования квартирой. Дело в том, что наследодатель мог сдать квартиру в долгосрочную аренду. При этом, договор аренды продолжает свое действие и после смерти наследодателя.

Таким образом, для скорейшего вселения в квартиру придется искать основания для досрочного разрыва такого договора.

Второй проблемой являются споры между родственниками, которые очень часто возникают в случае раздела квартиры на доли между несколькими наследниками. Заставить собственника продать свою долю в недвижимости практически невозможно, поэтому очень часто формируется патовая ситуация, когда ни один из наследников не может эффективно управлять квартирой.

Безусловно, суды, во многих случаях, принимают решения о выделении доли в квартире в натуре и разделении коммунальных счетов, однако очевидно, что подобные действия лишь частично решают проблему совместной собственности на квартиру. Поэтому наиболее эффективным вариантом будет договориться с другими наследниками, чтобы получить наибольшую пользу от наследуемого имущества.

Нужно ли платить налоги при оформлении наследства на квартиру?

налоги

Согласно НК РФ в редакции 2021 года, доходы, полученные в порядке наследования, не подлежат налогообложению. Вместе с тем, при отчуждении квартиры, полученной в наследство, необходимо заплатить подоходный налог. Конкретный размер выплат зависит от того, прошло ли на момент получения дохода более 3 лет со дня открытия наследства.

Как видим, процесс наследования приватизированной квартиры, несмотря на кажущуюся простоту, осложнен многочисленными нюансами, на которые необходимо обращать внимание для того чтобы гарантировать получение недвижимости в собственность наследника. Помимо описанных выше стандартных и распространенных ситуаций, бывают случаи, когда процесс получения наследства превращается в долгий судебный спор. Поэтому, при любом отходе от стандартной схемы «наследодатель – один наследник по закону», рекомендуем пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Видео: Юрист отвечает на популярные вопросы о наследстве квартиры

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector