Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.

  1. Ипотека в силу закона и договора — что это значит
  2. Нормативная база — что говорит закон
  3. Залогодержатель
  4. Когда возникает и основания для прекращения
  5. Риски и сложности ипотеки в силу закона
  6. FAQ
    1. Чем отличаются два вида ипотеки?
    2. Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?
    3. Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

    Ипотека в силу закона и договора — что это значит

    В первом случае речь идет о предоставлении заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве последнего выступает земельный участок, комната, квартира, частный дом или другие жилые помещения. Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

    Нормативная база — что говорит закон

    Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.

    Залогодержатель

    В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

    Когда возникает и основания для прекращения

    Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.

    Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.

    Риски и сложности ипотеки в силу закона

    Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

    Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

    Чем отличаются два вида ипотеки?

    Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

    Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

    Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.

    Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

    Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

    Вместо вывода

    Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.

    Статья 352. Прекращение залога. 1. Залог прекращается:

    1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
    2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
    3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
    4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).
    2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
    3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.
    Комментарий к статье 352
    1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд, из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.
    Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.
    В нем пропущено положение о расторжении договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 комментируемой статьи расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.
    Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).
    Третье не менее явное упущение — случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
    В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.
    С учетом изложенного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.
    2. Пункт 3 комментируемой статьи столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.
    Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.

    10. Прекращение залога.

    Статья 352 не содержит всеобщего перечня оснований прекращения залога. Залог прекращается также по общим основаниям исполнения обязательств.

    Отступное. Смысл отступного состоит в наделении должника с согласия кредитора возможностью заменить первоначальный предмет исполнения другим. В качестве отступного может выступать уплата денег, передача им-ва и т. п.

    Обяз-во может быть прекращено также новацией. Последняя представляет собой соглашение сторон о замене первоначального обяз-ва, существовавшего между ними, другим обяз-вом между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.

    Зачет встречного требования является основанием прекращения не одного, а сразу нескольких обязательств — основного и встречных, которые взаимно погашаются.

    Наконец, способом прекращения обяз-ва является прощение долга.

    Статья 352. Прекращение залога

    1) с прекращением обеспеченного залогом обяз-ва;

    2) если заложенное им-во возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это им-во является предметом залога;

    3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права;

    4) в случае реализации заложенного им-ва в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного им-ва за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом;

    5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

    6) по решению суда;

    7) в случае изъятия заложенного им-ва;

    8) в случае реализации заложенного им-ва в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя;

    10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

    При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное им-во, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

    11. Субъекты залоговых правоотношений.

    Субъектами залогового правоотношения являются:

    1) залогодатель — лицо, предоставившее им-во или право в залог:

    • лицо, обладающее в отношении вещи правом хозяйственного ведения;

    • лицо, которому принадлежит закладываемое право.

    2) залогодержатель — лицо, принявшее им-во в залог (кредитор).

    В этом качестве могут выступать как юридические, так и физические лица.

    Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Если предметом залога является им-во третьего лица, оно должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени.

    Права залогодержателя на одно и то же им-во могут принадлежать нескольким лицам. Подобная ситуация чаще всего возникает потому, что заложенное им-во может быть передано в залог повторно (в третий раз и т.д.) Данная ситуация именуется последующим залогом, или перезалогом. В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого им-ва после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей.

    Поскольку наличие или отсутствие залогодержателей предшествующей очереди имеет принципиальное значение для залогодержателя, закон требует от залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного им-ва. За убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности, отвечает залогодатель.

    Совместные залогодержатели — это лица, имеющие долю в праве залога на известное им-во. Если, например, лицо, ручавшееся перед кредитором за исполнение должником основного обяз-ва, в какой-либо части исполнит за должника данное обяз-во, то в силу указания закона к нему в этой части перейдет соответствующая доля в праве залога, первоначально принадлежавшем в полном объеме кредитору как залогодержателю. Совместные залогодержатели представляют одну сторону в залоговом правоотношении, поэтому никто из них не имеет права старшинства. Все требования по отношению к заложенному имуществу они могут реализовать только совместными, согласованными и одновременными действиями, при этом они подлежат удовлетворению пропорционально доле каждого залогодержателя в праве залога.

    В каких случаях договор о залоге прекращается

    Ваше сообщение было успешно отправлено

    Договор залога есть, а залогового имущества уже нет. Проблемы утраченных залогов в банкротстве.

    Сохранить к себе и прочитать позже

    В настоящее время купить автомобиль, квартиру или другое ценное имущество без оформления кредита все сложнее. Цены растут, доход снижается.

    Договор залога есть, а имущества нет банкротство

    Также и банки, предоставляя крупный займ, хотят быть уверенными, что в каком бы то ни было виде он будет погашен, в связи с чем оформляют его лишь под условием передачи в залог ликвидного имущества.

    Но что делать при банкротстве, если договор залога есть, а самого залога — нет?

    Оформление имущества в залог накладывает определенные обязанности как на залогодателя, так и на залогодержателя. В перечень обязанностей залогодателя, например, входит обеспечение сохранности залога, своевременное уведомление залогодержателя о состоянии имущества, его утрате. Что касается залогодержателя (банк), то, как правило, он обязан проверять состоянии залогового имущества и требовать замены залога в случае каких-либо изменений.

    Для процедуры банкротства имущество, обремененное залогом, отличается от «свободного» только лишь порядком продажи и распределением денежных средств от этой продажи.

    Продаже имущества предшествует установление в суде за кредитором статуса залогового.

    Не возникает проблем, если у должника имущество есть, и он его передал или готов передать финансовому управляющему. В таком случае включение кредитора с залогом происходит без определенных трудностей.

    Но, к сожалению, в практике часто случается и иная ситуация – договор залога есть, а имущества нет. Что же делать тогда?

    В первую очередь, при рассмотрении залогового требования, суд проверяет возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него) (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

    То есть, правовое положение залогового кредитора кредитор приобретает только при наличии предмета залога, за счет которого обеспечивается его требование к должнику и за счет которого в процедуре банкротства залоговый кредитор может получить удовлетворение своих требований в случае реализации предмета залога (ст. ст. 18.1 и 138 Закона о банкротстве).

    С учетом особенностей рассмотрения дел о банкротстве и наличием разъяснений Пленума ВАС РФ, установление факта гибели (утраты) предмета залога или прекращения залога по иным основаниям, исключает наличие правовых оснований для нахождения в дальнейшем в реестре требования кредитора как обеспеченного отсутствующим (утраченным) предметом залога.

    Правовое положение в деле о банкротстве залогового кредитора кредитор приобретает только при наличии предмета залога, за счет которого обеспечивается его требование к должнику и за счет которого в процедуре конкурсного производства залоговый кредитор может получить удовлетворение своих требований в случае реализации предмета залога (статья 18.1, 138 Закона о банкротстве).

    Сама по себе утрата предмета залога влечет по общему правилу прекращение залога, поскольку ввиду отсутствия предмета залога кредитор не имеет возможности обратить взыскание на отсутствующий предмет залога в целях исполнения должником своих обязательство перед кредитором.

    Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 02АП-5934/2015 по делу N А29-12016/2009

    При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при наличии даже части заложенного имущества, требования кредитора все равно считаются залоговыми, а в случае установления факта его полной утраты, в дальнейшем требования кредитора могут быть переквалифицированы из залоговых в обычные.

    Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 N 17АП-8788/2016-ГК по делу N А50-30709/2015

    Проблематика данного вопроса, как раз, кроется в необходимости ДОКАЗАТЬ в каждом конкретном случае утрату предмета залога.

    Как отметил Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11, при представлении кредитором серьезных первичных доказательств и приведении убедительных документов, указывающих на наличие залога, бремя доказывания обратного, а именно факт уничтожение заложенного имущества, приобретения залогового имущества третьим лицом по добросовестности и т.д. переходит к должнику, финансовому управляющему

    При этом следует отметить, что характерная особенность споров об обращении взыскания на заложенное имущество (разновидностью которых является установление залоговых требований в деле о банкротстве) состоит еще и в том, что исполнение судебного акта об удовлетворении требований в условиях отсутствия имущества у ответчика в натуре в любом случае невозможно (например, не могут быть проведены торги, потому что отсутствует их предмет), в связи с чем при наличии возражений противоположной стороны любые сомнения по вопросу о том, имеется ли данное имущество либо нет, по общему правилу, должны быть истолкованы в пользу признания наличия залога (Определение ВС РФ от 20.11.2017 N 305-ЭС17-9931).

    Таким образом, чтобы доказать фактическое отсутствие залогового имущества, суду должны быть представлены весовые аргументы, подтвержденные документально. Недостаточная аргументация и позиция, не подкрепленная документами влечет за собой включение кредитора в реестр требований должника, как обеспеченного залогом, что в отсутствие того самого залога влечет образование проблем, связанных с его реализацией.

    Что же делать гражданину?

    1. необходимо уведомить кредитора об утрате предмета залога в письменной форме до процедуры банкротства;

    2. собрать все документы, подтверждающие факт утраты предмета залога, это может быть:

    • письменное обращение в полицию об угоне, розыске предмета залога;
    • справки компетентных органов об утрате залога (например, справка МЧС о том, что имущество сгорело);
    • акты о списании имущества;
    • документы об отчуждении имущества в пользу третьих лиц (продажа, дарение и пр.).

    3. подготовить письменные пояснения;

    4. своевременно представить указанные документы финансовому управляющему для их надлежащей оценки.

    Важно оказывать всяческое иное содействие финансовому управляющему. Когда залогового кредитора включат в реестр с обеспеченным залогом требованием, финансовый управляющий составит отчет с изложением обстоятельств утраты предмета залога. Сбор документов, составление ответа, его оценка кредитором (который может и возразить относительно добросовестности должника) занимает много времени (счет идет на месяцы) и существенно затянет процедуру банкротства.

    Если, в итоге, будет установлена добросовестность должника, утрата залога не станет препятствием к списанию долга.

    Бессрочный залог прекращается, если иск не подан в течение года после невозврата долга — КС

    САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 16 апр — РАПСИ, Михаил Телехов. Залог, срок действия которого не определен соглашением сторон, прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного таким поручительством обязательства не предъявит иск к залогодателю, говорится в новом постановлении Конституционного суда РФ, опубликованном на его официальном сайте.

    Житель Москвы Сергей Тюрин просил проверить абзац 2 пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса (ГК) РФ, который, по его мнению, неконституционен, поскольку позволяет не применять правило пункта 6 статьи 367 ГК РФ о том, что поручительство, срок которого не установлен, прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит иск к поручителю.

    Но КС, указав, что оспоренная норма гласит, что в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364–367 ГК РФ, признал нормы соответствующими Конституции РФ. Решение было основано на ранее вынесенных позициях суда.

    Залог взыскан с поручителя

    Как следует из материала дела, в силу договора об ипотеке, заключенного 23 декабря 2014 года, залогом принадлежащих Тюрину жилых помещений было обеспечено исполнение гражданином Ф. обязательств по договору займа, который был заключен им в тот же день с гражданином Б. и предусматривал обязанность заемщика возвратить сумму займа в размере 890 тысяч долларов США и уплатить причитающиеся проценты не позднее 23 марта 2015 года.

    Как говорилось в жалобе, денег должник вовремя не вернул, и займодавец обратился в суд с иском об обращении взыскания на имущество Тюрина. Иск был подан более чем через два года после наступления срока исполнения обязательств по договору займа, но был удовлетворен судом, все попытки Тюрина оспорить его не увенчались успехом. Суд также указал, что срок действия договора залога определен сторонами «до полного исполнения заемщиком обязательств по договору займа». Тюрин отметив, что норма ГК РФ допускает неопределенно долгий срок действия обязательств залогодателя, и обратился в КС.

    Регулирование ипотеки

    КС напомнил, что оспоренная норма появилась в ГК РФ в 2013 году и должна была регламентировать правоотношения с участием залогодателя, в том числе с учетом того, что в его соглашении с кредитором могут быть урегулированы не все вопросы. КС отметил, что в самой оспоренной норме указано, что правила статей 364–367 ГК РФ применяются к правоотношениям между залогодателем, должником и залогодержателем, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

    «Оспоренная норма предполагает, что залог, срок действия которого не определен соглашением сторон, прекращается по основанию, предусмотренному пунктом 6 статьи 367 данного Кодекса (пунктом 4 в редакции, действовавшей до внесения в эту статью изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ), т.е. при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога. Тем самым обеспечивается соблюдение принципов правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону», — говорится в постановлении КС.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читайте так же:
    Как отменить отказ от наследства в пользу другого наследника
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector