Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сколько денег можно взыскать с застройщика по ДДУ: неустойка, убытки, моральный вред

Сколько денег можно взыскать с застройщика по ДДУ: неустойка, убытки, моральный вред

В этой статье раскроем информацию о том на какие денежные суммы можно рассчитывать при взыскании их в суде за просрочку строительства по ДДУ. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Когда можно требовать неустойку за просрочку строительства с застройщика?

Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.

Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.

Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.

Вы можете, конечно, начать действовать и после подписания акта приёма-передачи. Но при этом есть риск того, что пока вы дойдёте до суда и фактического получения денег, пройдёт полгода. К тому моменту этого юрлица может уже и не быть. Либо к этому моменту с юрлица вытащили всё, что возможно до вас, кто успел раньше начать этот процесс. Другие дольщики вытащили деньги или другие подрядчики успели вытащить деньги либо деньги ушли в банкротство. Да всё что угодно! И вы просто можете живых денег не увидеть.

Поэтому лучше всё начинать заранее: искать юристов, думать про тактику и методологию взыскания неустойки с застройщика.

Какой размер неустойки можно взыскать с застройщика? В каком размере? Может ли суд уменьшить эти суммы?

Неустойка за нарушение передачи объекта строительства рассчитывается по закону за каждый день исходя из 1/150 ставки рефинансирования (для физлиц) и 1/300 ставки (для юрлиц).

Но нужно понимать, что та сумма расчётной неустойки, которая положена по закону ,конечно же может быть уменьшена судом.

На практике для снижения неустойки применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ. Застройщики этим активно пользуются. И всеми правдами и неправдами убежжают, что в нарушении сроков виноваты не они, а Правительство, Мэрия и т.д. Тем не менее несмотря на, казалось бы на пустые доводы застройщиков, суды зачастую всё равно снижают размер неустойки. Зачастую очень существенно.

В настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50%. Например, если сумма неустойки рассчитана 1000000 рублей, то нужно полагать, что в хорошем случае суд присудит 500000 рублей. Могут снижать еще больше. Есть прецеденты когда снижали даже до 10% от всей суммы, и 30% могут оставить.

Есть прецеденты, когда удаётся взыскать все 100% неустойки. Но это единичные случаи, которые нельзя брать как систему. В таких случаях учитываются разные факторы. Например, поведение застройщика и его представителей: как они вели себя в досудебном урегулировании.

Еще есть такой момент: если становится очевидным, что застройщик не сдаст объект в срок, дольщик имеет право отказаться от квартиры по ДДУ и потребовать возврата денег. В этом случае вы имеете право на компенсацию денежных средств не в виде неустойки, а в виде компенсации за пользование денежными средствами за весь период, пока эти денежные средства находились у застройщика с момента, когда вы эти деньги внесли в кассу или на расчётный счет.

В данном случае бывают такие ситуации: Клиент покупал квартиру не для себя, не для проживания, а это была инвестиционная квартира. То есть купил с целью перепродажи. И инструмент по взысканию денежных средств с застройщика был для него даже лучше. Он по сути «продал» квартиру обратно застройщику, то есть он отказался от квартиры и получил проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период времени. В итоге получилось, что он за 1 год заработал таким образом 1000000 рублей, хотя если б он просто перепродал эту кваритру, то получил бы 500000-600000 рублей. ему повезло в том плане, что застройщик был с деньгами, у него еще строились другие объекты и это юрлицо ему еще было нужно.

На сколько суды снижают неустойку?

Системы единой нет. Всё зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как говорилось ранее, в настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50% от расчёта по закону.

Нужно понимать, что крайне нежелательно обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, они идут уже все по накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.

Лучше подавать в суд по своему месту жительства, а не по расположению строительной компании.

Потому что по закону о защите прав потребителей вы имеете право обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по вашему месту жительства, если это другой суд, там нет наработанной практики именно с этим застройщиком. И у судьи не будет ангажированности.

Как взыскивается моральный вред и штраф со строительной компании? В каких суммах?

Моральный вред довольно «условный» у нас в России. Моральный вред никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.

И почти всегда это довольно смешная сумма: 5000, 10000, 15000 рублей. До 20000 рублей максимум.

Существует еще право на получение штрафа, который застройщик обязан вам выплатить, если добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно до суда по вашей претензии. Этот штраф составляет 50% от суммы неустойки.

Но последнее время пошла тенденция, что даже и этот штраф суды начали «резать». Раньше их не резали: как присудили неустойку 200000 рублей, соответственно, штраф составляет 100000 рублей, то есть ровно половина. Сейчас практика пошла на уменьшение. Хотя на самом деле здесь ситуация очень спорная. Закон же чётно установил штраф в размере 50% от неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд дважды срезает суммы.

Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?

Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.

Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.

Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.

То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.

Читайте так же:
Как получить разрешение на реконструкцию частного дома

Вы также можете требовать проценты по ипотеке. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, как только квартира будет сдана, то процент по ипотеке снижается. Если застройщик вовремя не передал квартиру, получается, что по вине застройщика эту ставку не смогли снизить. и разницу в проценте застройщик тоже должен компенсировать.

Адвокат по взысканию неустойки с застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Адвокат по взысканию неустойки с застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

А можно ли взыскать расходы по найму квартиры в период просрочки или разницу по процентам по кредитному договору, если ставка по кредиту меняется в зависимости от наличия права собственности на недвижимость?

Помощь адвоката по взысканию неустойки по ДДУ: основания претензий и исков

Многие клиенты юридических компаний уверены, что вернуть денежные средства можно только в том случае, если застройщиком были нарушены сроки введения здания в эксплуатацию. Это не совсем так: обратиться к юристу для того чтобы взыскать неустойку по ДДУ, можно в любом случае нарушения договора.
Важным моментом при взыскании будет изучение самого договора и дополнительных соглашений по нему. Часто договора долевого участия содержат положения о невозможности получения компенсации. Даже если вы такой подписали, не заметив подобный пункт, взыскать денежные средства будет возможно, ведь эти положения противоречат закону о защите прав потребителей.

Информация о решении международного арбитража по иску юридического лица к контрагенту по договору поставки лома цветных металлов. Ответчиком не была своевременно оплачена сумма поставки. Решение вынесено в пользу истца.

По статистике, это действительно сложный процесс, который требует специальных знаний, навыков и связей в определенных областях.
Не ждите подписания акта, чтобы подать иск. За меньший период в процентном отношении можно получить больше денег. Лучше синица в руках, чем журавль в небесах.

Взыскание неустойки с застройщика ООО «ЭЛИТ КОМ». Запрашивали 1 237 348,62 рублей неустойки, суд в общей сложности присудил сумму в размере 321 494,88 рублей.

Кроме того, если в квартире обнаружены дефекты, то можно потребовать уменьшения её стоимости на сумму выявленных недостатков. При этом на сумму недостатков начислется неустойка из расчёта один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214). Таким образом можно в одном иске заявить две неустойки. При этом они не накладываются друг на друга.

Разберемся в том, каковы основания для отправки претензии либо подачи судебного иска. Таковых несколько:

  • Несоблюдение срока сдачи жилого помещения дольщику;
  • Отказ передать построенный объект в собственность гражданину;
  • Нежелание исправлять дефекты в строительных работах, обнаруженные на объекте.

Для того чтобы избежать существенного снижения неустойки можно обратиться в Арбитражный суд, заключив с нами договор уступки прав требования неустойки. По сложившейся практике, в Арбитражном суде можно получить неустойку в большем размере, чем в районном суде.

Адвокат по взысканию неустойки с застройщика

Впрочем, все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Проблема с договором и дополнительными соглашениями уже была названа выше. Также правозащитник застройщика может предъявить требование о снижении неустойки по 333 статье ГК РФ из-за её несоразмерности.

Как правило, на рассмотрение претензии ответчику дается 10 дней. Дольщик выжидает 30 дней после отправки документа. Не получив ответа, он может подать в суд. Добавим, что все эти условия прописываются в договоре долевого участия.

В договоре долевого участия, который заключается между застройщиком и гражданином, предусмотрена возможность взыскания неустойки, если условия будут нарушены. Спор между двумя сторонами возникает в том случае, если качество строительных работ не соответствует заявленным обещаниям либо сдача объекта откладывается на неопределенный срок.

Законом предусмотрена возможность взыскания неустойки, морального вреда, штрафа, убытков, юридических услуг.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

От суда в значительной степени зависит размер взысканной неустойки по ДДУ. Логично, что лучше подавать иски в суды, где присуждают больше.

Наши юристы неоднократно оспаривали данный пункт договора и взыскивали значительные суммы в судах общей юрисдикции.

Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

При просрочке с застройщика может быть взыскана неустойка по ДДУ. Основание для взыскания неустойки с застройщика по долевому участию — часть 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Это не единственный нюанс, который стоит принять во внимание. Рекомендуется запомнить: если вы столкнулись с необходимостью взыскания неустойки по ДДУ, сделать это рекомендуется до подписания акта приемки-передачи недвижимости. Дело в том, что в этом случае вы можете получить большую сумму неустойки.

Скачать бесплатные образцы исковых заявлений

Во время судебного дела могут возникнуть дополнительные расходы – все эти расходы мы берем на себя: государственная пошлина, почтовые расходы и т. п.
Сделаем всё «под ключ». От момента составления претензии и до получения фактических денег от застройщика.

Компания «ИНОКА» оказывает услуги в области споров с застройщиком не только в части взыскания неустойки, но и расторжения договора долевого участия, понуждения застройщика к устранению недостатков объекта, возмещения застройщиком расходов на устранение недостатков, понесенных участником долевого строительства и других споров, вытекающих из ФЗ №214.

Первым шагом для получения неустойки с застройщика будет детальное изучение договора участия в долевом строительстве. Договор может содержать в себе ряд условий, которые важно учитывать при решении вопроса, в какой суд лучше обратиться- в суд общей юрисдикции или в Арбитражный суд.

Нас часто спрашивают, какую неустойку можно взыскать с застройщика. Ответить на этот вопрос сложно. Все зависит от обстоятельств дела, действий сторон в деле и от судьи. Как вы сами можете убедиться, почитав всевозможные форумы по взысканию неустойки с застройщика, взыскать полную стоимость неустойки не получится. Судья обязательно применит 333 ст.

Ясно и понятно о взыскании неустойки по ДДУ

Допустим, Вы взыскиваете 1 000 000 рублей неустойки, 200 000 рублей моральный вред, 50 000 рублей судебные расходы. В итоге, в Вашу пользу присуждают 230 000 неустойки, 10 000 моральный вред, 10 000 судебных расходов, и 50% штраф от всего взысканного. Итого 325 000 000 рублей, а это около 30% от запрашиваемой неустойки. В тексте претензии нужно описать сложившуюся на момент ее подачи ситуацию, сослаться на требования действующего законодательства (214-ФЗ) и привести расчет суммы неустойки. Форма такой претензии не регламентируется, но все же составление этого документа лучше доверить опытному юристу – ведь в дальнейшем претензия будет фигурировать в судебном деле.

А теперь перечислим стадии процедуры взыскания неустойки с застройщика через суд. Эта информация будет полезна тем, кто так и не смог добиться досудебного урегулирования конфликта.

  1. При получении отрицательного ответа на претензию адвокат по взысканию неустойки с застройщика должен определить судебную инстанцию, в которую будет отправлено исковое заявление. Выбор тут достаточно большой. Иск можно подать в суд общей юрисдикции по адресу застройщика, по месту проживания дольщика, по месту нахождения квартиры, а также в арбитраж.
  2. Важное значение имеет определение точного юридического наименования ответчика. Довольно часто застройщики используют для ведения деятельности несколько юрлиц. Задача адвоката – составить иск на фирму, которая получала разрешение на строительство объекта.
  3. После этого нужно составить исковое заявление и отправить его вместе с прилагаемыми документами в судебный орган. В список этих бумаг входит претензия и ответ на нее, платежные документы и квитанции, а также доказательства того, что ответчик несет непредвиденные расходы в связи с прострочкой сдачи жилья. Также в иске нужно заявить требование о возмещении судебных издержек.
  4. Далее нужно подготовиться к судебному заседанию, получить постановление инстанции.
  5. Контроль исполнительного производства – еще одна обязанность нанятого юриста по взысканию неустойки по ДДУ. Он должен взаимодействовать со службой судебных приставов, добиваясь исполнения судебного решения и выплаты своему клиенту положенных денег.
Читайте так же:
Закон о шумных работах в Москве

Рекомендуем не ждать даты передачи объекта. Подавайте иск в суд. Далее взыскивайте неустойку по новым срокам.

Застройщик прислал допсоглашение, требует его подписать, в противном случае угрожает расторгнуть ДДУ и отобрать квартиру.

Из большинства юридических компаний мне как не профессионалу в этом деле сложно было сделать выбор, но я решил обратиться в «Общество защиты дольщиков». У меня была ситуация с взысканием неустойки по ДДУ с застройщика при подписанном передаточном акте, где написано «претений не имеет». Всё сложно короче. Но мы пошли в арбитраж, и там всё взыскали полностью. В итоге не прогадал со своим выбором.

Во-вторых. Судья, с точки зрения снижения законной неустойки, в числе прочего, оценивает момент подачи иска в суд. Если иск подан до подписания акта, следовательно, участник долевого строительства слабейшая сторона. Получается, что ответчик квартиру не передал и неустойку платить не хочет. Всё наоборот, если иск подан после подписания акта.

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Отзывы о работе адвокатов по взысканию неустойки с застройщика

Согласно 214-ФЗ неустойка по долевому участию, которую должен заплатить застройщик, определяется путем расчета. Методика расчета изложена в законе.

Рассматривая вопрос об определении периода просрочки, за который может быть взыскана неустойка с застройщика, суды в большинстве случаев приходят к выводу, что началом периода просрочки считается день, следующий за днем получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № № А40-126031/17 от 06.06.2018 года).

Юрист по взысканию неустойки с застройщика, специалист, который начнет работать сразу после Вашего обращения лично, по телефону или через контактную форму.
Оплатили ПДКП сразу полностью. Должны были до 31 .08.2017г оформить основной договор и в собственность. Пришлось самой через суд в 06.2018. Могу получить неустойку ? по ЗоЗПП?

Неустойка по ДДУ: юрист помогает заключить мировое соглашение

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Сколько в среднем будут стоить услуги юриста или адвоката по взысканию неустойки по ДДУ:

  • Консультационная поддержка обратившихся – 2 000;
  • Комплексная работа на претензионном этапе – 50 000;
  • Предоставление услуг при представительстве в судебных инстанциях – 80 000.

А свежая практика по взысканию неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ поможет понять, на какую сумму можно рассчитывать. Не верьте юристам, которые обещают взыскать полную стоимость неустойки, они это говорят, не владея реальной практикой, или просто хотят заполучить Вас в качестве клиента.

В Арбитражном суде Московской области если размер неустойки небольшойесть все основания ожидать взыскание неустойки в полном объеме, в том числе взыщут и штраф, положенный по Законсу о защите прав потребителей. Часто взыскивают половину суммы неустойки и половину штрафа.

Расчет размера неустойки, в который может войти оплата услуг юриста, компенсация морального вреда за несоблюдение сроков, аренды жилья и прочих издержек.

Мы знаем, что и как нужно делать, чтобы при взыскании неустойки с застройщика вы получили деньги в максимальном размере.

Горькая доля: как покупатели квартир взыскивают неустойки с застройщиков. «РосБизнесКонсалтинг». 10 сентября 2018

Дольщики ежегодно взыскивают с российских строителей около 11 млрд руб. за сданные с задержкой дома. Девелоперы видят корень зла в юристах, выкупающих у дольщиков права требования неустоек
«РБК.Отрасли» исследовали рынок взыскания неустоек с застройщиков по 214-ФЗ и выяснили, что их объем сегодня превышает 11 млрд руб. Застройщики, сдающие дома вовремя, экономят, а у их коллег, задерживающих сдачу на годы, неустойки съедают всю их маржу и даже вгоняют в убытки. Эти выплаты закладываются в среднюю цену квадратного метра по всему рынку, говорят эксперты. Переход на эскроу-счета ситуацию не изменит, так как штрафные санкции в пользу дольщиков, предусмотренные 214-ФЗ, после реформы из закона не исчезнут.
Сплошная выборка
За 2017 год арбитражные суды в порядке искового производства приняли 1762 решения по искам юристов, специализирующихся на «долевке» (обычно они выступают в форме ИП), к застройщикам о взыскании неустоек и штрафов по договорам долевого участия в строительстве жилых домов, права требования по которым они выкупили у дольщиков.
Для чистоты статистики мы удалили из результатов поиска все дела по искам региональных и муниципальных органов власти, которые покупают у строителей жилье для своих очередников (их было 305), осталось 1457 исков на общую сумму около 1,14 млрд руб., из которых суды первой инстанции взыскали около 689 млн руб. (в среднем примерно 59%).

Таким образом, средняя сумма требуемой неустойки и штрафа, предъявленных застройщику юристами, выкупившими права у дольщиков, составляет около 782 тыс. руб., а средняя взысканная судами первой инстанции сумма — около 473 тыс. руб.

В судах общей юрисдикции ситуация несколько иная: общая сумма 3980 исков составила примерно 2,39 млрд руб., из которых взыскано 1,29 млрд руб. Таким образом, средняя сумма самостоятельного иска дольщика в районном суде составляет 601 тыс. руб., а средняя взысканная сумма — 326 тыс. руб.
Умножив эти суммы на общее количество исков дольщиков в районных судах (30 020 дел за 2017 год), мы получим соответственно 18 млрд руб. требований и 9,78 млрд руб. взысканных сумм в судах общей юрисдикции.

Екатерина Назарова, руководитель административной практики SSP Consult:
«Как показывает практика, размер неустойки не влияет на решение дольщика — уступить требования или самостоятельно обратиться в суд. Влияние оказывает в первую очередь срок задержки сдачи объекта, а также индивидуальные особенности дольщика и фактор наличия/отсутствия личного времени. Большинству потребителей морально гораздо проще уступить право требования, чем терять свое время. Как правило, дольщики уступают право требования за размер фактически рассчитанной неустойки, уменьшенной в два раза, поскольку юристы достаточно хорошо знают судебную практику о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении неустойки. Зачастую прибыль юристов по уступке прав требования составляет размер взысканного штрафа по закону о защите прав потребителей, о котором они часто целенаправленно не рассказывают своим клиентам».
Также мало различается в арбитражных и районных судах практика снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ: и там и там суды первой инстанции чаще всего снижают ее ровно в два раза. Опрошенные юристы, хотя и подтверждают эту закономерность на основе своей практики, объяснить ее фундаментальными причинами не взялись.
Алексей Гилинский, адвокат адвокатского бюро «Ильюшихин и партнеры»:
«Судебной практикой выработан ряд относительно объективных критериев несоразмерности и неких алгоритмов снижения, применяемых в зависимости от их наличия. Так, неустойку в 0,5% за каждый день просрочки большинство судов признают несоразмерной и снижают ее, как правило, до 0,1%. В свою очередь, неустойка, установленная соглашением в размере 0,1%, также нередко признается завышенной и снижается чаще всего в два раза — до 0,05%. Можно предположить, что причины в данном случае отчасти арифметические (так удобнее считать), но при этом снижение неустойки именно в два раза может создавать некую видимость соблюдения судом баланса интересов обеих сторон спора».
Косвенно причины арифметического снижения неустойки в два раза (а не в три или в полтора) могут крыться в самом 214-ФЗ, который указывает, что ответственность застройщика определяется как 1/300 ставки ЦБ на дату просрочки за каждый день таковой, а если дольщик физлицо, то эта сумма умножается на два. Судьям психологически легче, ссылаясь на ст. 333 ГК, уравнять граждан с юрлицами, чем на основе той же статьи объявлять разумными какие-то другие размеры взыскания.
Роковой процент
По оценкам аналитиков, застройщики в среднем ежегодно получают от физлиц напрямую около 1–1,5 трлн руб. Получается, что объем неустоек, которые взыскивают с них дольщики и их правопреемники по цессиям, составляет около 1% этой суммы. При этом, отмечают сами застройщики, компании, сдающие дома без задержек, не платят ничего, тогда как у девелоперов, срывающих сроки, удельный вес неустоек в доходах гораздо выше: он может составлять и 7%, и 10%, и 15% от выручки.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
«Исходя из той судебной практики, которую мы сегодня наблюдаем и которая, прямо скажем, не перестает нас удивлять, у какого-нибудь небольшого застройщика даже объем неустоек в 6–7% от оборота выглядит вполне правдоподобно. Без сомнения, эта ситуация нуждается в законодательном урегулировании. Сумма неустойки начисляется за каждый день задержки. Но следует понимать, что задержка сдачи дома далеко не всегда происходит по вине строительной компании. Есть еще административный барьер, который надо преодолеть, работа с ресурсоснабжающими организациями. Было бы справедливо разделить финансовую ответственность за срыв сроков с ними при наличии их вины. Большинство строительных компаний при возникновении задержки предлагают дольщикам досудебное урегулирование. И многие соглашаются. Но находятся и те, кто хочет на этом обогатиться».
Застройщики видят корень зла в юридических фирмах, выкупающих права требования у дольщиков по цессии. По их мнению, именно юристы «расшатывают лодку» и способствуют разорению даже устойчивых строительных компаний.
Игорь Оноков, генеральный директор ГК «Леонтьевский мыс»:
«Понятно, если люди не получили жилье, стали обманутыми дольщиками, им негде жить. Но если они уже живут в квартирах, сделали ремонт, радуются — а тут вспомнили, что имеют право по закону что-то взыскать, — это неправильно. Какой-то штраф за просрочку, конечно, должен быть. Надо наказывать. Но штраф должен быть соизмеримым. Средняя квартира стоит 2 млн руб. И 660 тыс. с 2 млн руб. — явно несоразмерно. Получается 300 тыс. руб. с 1 млн руб. Чтобы заработать 660 тыс. руб, в Москве и Петербурге надо год работать, а в остальных регионах — года два. Потому этот бизнес и стал таким интересным. Юристы приходят в построенный дом и говорят: я помню, у вас была задержка. Неужели никто не подавал? Да бросьте, мы сейчас их раскрутим! Неужели вы не хотите заработать 50 тыс. на пустом месте? Вам даже двигаться не надо, распишитесь на цессии и все! А если квартира дорогая? Если она стоит 20 млн? Это 6 млн руб. неустоек. А если 50 млн?
В банках есть пределы разумного: неважно, сколько ты положил, у тебя ограничитель 1,5 млн застрахованных вкладов. В строительстве должно быть так же: накажи строителя, но не разоряй его. Иначе отдашь 10–20% дольщикам — и компания обанкротиться. Судьи тоже чувствуют, что что-то не так. Когда они выносили 50 млн руб. неустойки, это было похоже на штраф. В госзакупках пишут штрафные санкции: такой-то процент, но не более 10% от суммы контракта. При 200 тыс. с 2 млн руб. мы просто останемся без прибыли, но не разоримся».
Так или иначе, а наша статистика говорит, что это «зло» в виде юристов едва ли оказывает существенное влияние на рынок: на один иск по уступленным правам требования приходится около 30 самостоятельно поданных исков дольщиков. То есть юристы, специализирующиеся на «долевке», в абсолютных величинах контролируют лишь 4–5% от общего объема требований (примерно 1,5 тыс. из 32 тыс. исков). В деньгах эта доля немного выше — 6–7% (700 млн из 10,5 млрд руб.). Более того, как отмечают сами участники юридического рынка, и в цессиях есть свои нюансы.
Олег Ганюшин, адвокат консультационной группы «Прайм Эдвайс»:
«Следует заметить, что не каждая уступка в адрес юридической фирмы означает непосредственную продажу дольщиком данного требования. Зачастую таким образом оформляется гонорар. Например, требование уступается юристам, а в качестве оплаты за такое требование они должны выплатить, допустим, 80% от взысканной с застройщика суммы дольщику и только после ее получения. Процентная разница, считаемая от взысканной суммы, и будет являться гонораром успеха, который достается юристам. Такая схема позволяет избавить клиента от затрат по юридическому сопровождению и одновременно гарантирует выплату вознаграждения».
Тем не менее застройщики уверяют, что законодательный перекос в пользу дольщиков в итоге бьет по ним самим, так как взысканные с девелопера неустойки в итоге ложатся в стоимость квадратного метра в следующих домах. И это в лучшем случае — если следующие дома все-таки будут построены.
Аркадий Скоров, владелец строительной компании «Дальпитерстрой»:
«Неустойки ложатся в стоимость метра. Такие неустойки — это минус школа, минус благоустройство. Зато плюс джип юриста, плюс дорогой зарубежный отдых ему и его семье. Это не то что опасно, это колоссальный просчет властей. Надо было ограничить размер неустойки пропорцией к стоимости квартиры. Ладно, если директор застройщика проморгал и задержал. А прораб — он тоже проморгал? Почему он должен вылететь на улицу или лишиться зарплаты? Сейчас у нас исполнительные листы лежат — активы арестованы. Зачем? Это очевидно несправедливо и неправильно. Дали людям злоупотреблять правами — они теперь завалят всю отрасль. А за стройкой повалятся и другие: энергетика, стекло, бетон — все. Сначала маятник законодательства был на стороне строителя, и дольщик ограничивался в правах. Теперь маятник качнулся в обратную сторону. Ему бы остановиться посередине — но, боюсь, это произойдет слишком поздно».
Впрочем, по словам экспертов, часть финансовой ответственности перед дольщиком застройщики должны будут попытаться переложить на банкиров, а также на энергосетевые компании, если задержка сдачи дома произошла по их вине.
Переход на эскроу-счета, по мнению застройщиков, едва ли повлияет на ситуацию. «Последние изменения в 214-ФЗ, насколько я понимаю, данную ситуацию никак не исправляют, — говорит Виталий Виноградов из «Лидер Групп». — Неустойка по ДДУ как была, так и остается. То, что деньги теперь будут храниться на эскроу-счетах, не поможет застройщику преодолеть административные барьеры и медлительность монополистов».
Оксана Галицына, начальник отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»):
«Переход на счета эскроу никоим образом не повлияет на обязанность застройщика по выплате неустойки дольщику. Ответственность застройщика, предусмотренная ст. 6 и 7 ФЗ № 214-ФЗ, возникает из договора участия в долевом строительстве, заключенного между дольщиком и застройщиком. Хотя, не спорю, неплохо, если бы положения ст. 6 ФЗ № 214 были откорректированы в части снижения размеров неустойки — ведь использование эскроу-счетов нивелирует риски дольщиков, которыми как раз и были обусловлены драконовские санкции».
Юристы уточняют: новые правила действительно избавят застройщиков от ответственности перед дольщиками в случае одностороннего расторжения ДДУ. Если же дом сдан, квартира передана дольщику, но с опозданием, дольщик по-прежнему будет иметь право на взыскание неустойки.
Ольга Аникина, советник Baker McKenzie:
«Необходимо отметить, что лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства. Возникает вопрос, насколько это означает солидарную ответственность банка по выплате неустойки в рамках ДДУ. Ответ даст практика».
Во власти банка
Банкиры со своей стороны отмечают, что новая схема финансирования несет риски и для них самих: ведь если при проектном финансировании они получают проценты за обслуживание кредита в том числе из денег, поступающих от продаж квартир дольщикам, то при использовании эскроу это невозможно.
Сергей Бессонов, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:
«Преимущество заключается в том, что будет расти портфель и рынок станет более прозрачным. Сейчас есть ряд застройщиков, в отношении которых сложно разобраться — какой реальный финансовый результат по каждому проекту, потому что есть, например, признаки котлового финансирования. А дальше, если мы говорим о переходе на счета эскроу, у нас по каждому проекту будет более прозрачная картинка, и, считаю, это приведет в целом к улучшению ситуации на рынке. Минус для банка в том, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов. У нас сейчас так построен стандартный продукт: банку ежемесячно платятся проценты, часть из них — за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам и у него возникает необходимый денежный поток. При расчете через счета эскроу средства с таких счетов, пока дом не сдан, естественно, расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется пойти на предоставление рассрочки по уплате процентов и нести больший риск, что по завершении этой рассрочки уплаты процентов не будет. Раньше часть рисков по проекту застройщик перекладывал на дольщиков. Если он вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страдают дольщики, которые уже произвели оплату по договору участия в долевом строительстве. Им нужно взыскивать уплаченные средства, а если их нет — получать статус обманутых. В новой картинке дольщик не рискует: у него есть зарегистрированный договор долевого участия, он его оплачивает путем депонирования средств на счете эскроу и ждет, пока дом построится. Если дом не сдан по каким-то причинам, дольщик получает свои деньги обратно. Получается, что больший риск теперь несет банк, который предоставил финансирование в полном объеме, а не застройщик, который по каким-то причинам не завершил строительство дома».
Впрочем, считают юристы, банки, контролируя действия застройщика, смогут компенсировать себе эти риски самыми разными способами. Например:
банк будет привлекать застройщика к ответственности на основании кредитного договора, в котором могут быть разные условия: штрафные санкции за просрочку платежей в связи со срывом сроков строительства, что повлечет задержку в получении застройщиком денег с эскроу;
кроме того, банки, пользуясь своим сильным (а ввиду ограниченного количества кредитных организаций, допущенных к финансированию долевого строительства, — близким к монопольному) положением, смогут прописывать в кредитных договорах и особые условия, в том числе прямые штрафы за срыв сроков сдачи дома.
«Если застройщик, использующий кредитные средства банка, задерживает срок ввода дома в эксплуатацию, то размер неустоек, подлежащих выплате дольщикам, несоизмерим с размером процентов, которые застройщик будет переплачивать банку», — подтверждает Оксана Галицына из «БФА-Девелопмент».

Читайте так же:
Акт приема прередачи нежилого помещения

Причины и условия для взыскания неустойки с застройщика

неустойка с застройщика

При строительстве дома, гаража, дачи или другого здания нередко случаются просрочки. Застройщик вовремя не начал строительные работы, не смог завершить какую-то часть работ или не сдал дом к сроку, прописанному в договоре – все это является основанием для взыскания просрочки.

Прочитав статью, вы узнаете, в каких случаях вы можете требовать выплаты неустойки, как это повлияет на строительство и получите ответы на другие вопросы.

Когда вы можете требовать неустойку

требование выплаты неустойки

Если на работу застройщика повлияли причины, не зависящие от него, то он имеет право не выплачивать неустойку

В договоре должны быть указаны даты, в которые застройщик должен начать и закончить как отдельные этапы работ, так и строительство целиком. Если застройщик в первый раз просрочил окончание или начало отдельных этапов или всего строительства, то вы не можете требовать выплаты неустойки.

Такое право вы получите только после того, как совместно с застройщиком определите новый срок, в который он обязуется закончить строительство. Вам также придется обсудить перенос сроков начала и окончания отдельных этапов строительства или связанных с ним работ.

Если застройщик нарушит новые сроки, которые вы назначили совместно, тогда вы получите право требовать с него неустойку, размер которой должен быть прописан в договоре. Если в договоре не записан размер неустойки, то он составляет 3 процента от стоимости работ за каждый календарный день. Все это подробно прописано в 28 статье закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП).

Когда застройщик может законно отказаться выплачивать неустойку за срыв сроков начала или окончания работ

В пункте 6 статьи 28 ЗоЗПП застройщику позволено отказать в выплате неустойки, если он сможет доказать, что срыв сроков начала или окончания работ произошел из-за непреодолимой силы или действий заказчика.

Читайте так же:
Возмещение морального вреда в счет оставшейся сумму кредита при дтп

К «непреодолимой силе» относят все обстоятельства, которые не зависят от застройщика, но влияют на скорость его работы. Наводнение, землетрясение, выключили свет, эпидемия гриппа среди рабочих, подвел выбранный вами подрядчик или доставщик стройматериалов – все это обстоятельства непреодолимой силы, которые позволят застройщику законно отказать вам в выплате неустойки.

Кроме этого застройщик вправе отказать в выплате неустойки, если срыв сроков начала или окончания работ связан с вашими действиями. К примеру, вы вовремя не оплатили доставку материала, вмешались в работу строителей или не успели вовремя привезти стройматериал.

Если заказчик сможет документально подтвердить, что именно ваши действия послужили причиной срыва сроков, то закон позволяет ему отказать в выплате неустойки.

Еще одна причина, по которой застройщик может отказать в выплате неустойки – просрочка очередного платежа, если строительство производят в рассрочку.

Как взыскать неустойку с застройщика без суда

взыскание денег с застройщика

Чтобы взыскать средства с застройщика, необходимо на его имя написать претензию

Если застройщик сорвал сроки начала или окончания работ во второй раз, и вы решили не договариваться, а требовать неустойку, то составляйте претензию в двух экземплярах.

В верхнем правом углу претензии напишите название застройщика, его почтовый адрес и инициалы руководителя. Эти данные есть в договоре, который вы заключили с ним. Чуть ниже напишите свои инициалы (фамилия, имя, отчество), почтовый и электронный адрес, номер контактного телефона.

В претензии опишите, чем именно вы недовольны и кого считаете виновным в срыве сроков начала или окончания строительства. Претензию составляйте аргументированно, с указанием лиц, чьи действия привели к срыву договора, а также событий, которые повлияли на действия строителей. Ведь от обвинения без доказательств застройщик отделается формальной отпиской.

В претензии сошлитесь на 28 статью ЗоЗПП, которая позволяет вам требовать выплаты неустойки в размере 3 процентов от стоимости работы. Напишите, что вы ожидаете ответа на претензию в течение 7 календарных дней, как и говорит 314 статья Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

К претензии приложите копию договора с застройщиком, копии всех квитанций, подтверждающих оплату, фото и видеоматериалы, подтверждающие просрочку.

Последствия требования выплаты неустойки

Если вы решили не договариваться с застройщиком, а требовать выплаты неустойки, помните, что статья 450 ГК РФ позволяет застройщику расторгнуть договор. Формально застройщик может расценить необоснованное (на его взгляд) требование выплаты неустойки существенным нарушением договора, ведущим к серьезным убыткам.

Если суд станет на его сторону, вы потеряете гораздо больше, чем приобретете получив неустойку. Ведь в этом случае вам придется оплатить не только все издержки застройщика, связанные со строительными работами, но и серьезно потратиться на подготовку к разбирательствам в суде.

Подготовка к подаче искового заявления в суд

Если вы уверены в своей правоте, то обращайтесь в отдел по защите прав потребителей или к независимому адвокату. Ведь мало быть правым, необходимо доказать свою правоту с помощью документов, оформленных в соответствии с российским законодательством.

Сделать это без помощи квалифицированного юриста невозможно. Поэтому доверьте составление искового заявления опытному юристу. Он поможет вам подготовить весь необходимый пакет документов.

Как получить от застройщика неустойку? Личный опыт

Юлия Кривошеева, руководитель направления банковского контента Банки.ру

В июне 2020 года Евгений купил квартиру в строящемся доме в ЖК «Бутово». Застройщиком по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) выступала компания «Лотан», принадлежащая крупнейшему российскому девелоперу ПИК. По ДДУ застройщик должен был сдать квартиру не позднее конца ноября 2020 года. Но просрочил «дедлайн» на полгода.

Читайте так же:
Имеют ли право уволить на испытательном сроке

В ходе приемки квартиры обнаружилась масса недостатков: от мелких сколов на ламинате и отклеивающихся обоев до складок на натяжном потолке и криво установленных дверных блоков. Квартиру Евгений принял, но потребовал у застройщика устранить недочеты или компенсировать стоимость ремонта. Пойти навстречу застройщик отказался, поэтому Евгений решил обратиться в суд, чтобы тот обязал застройщика возместить затраты на ремонт, а заодно и выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры.

На что Евгений может рассчитывать по закону?

1. Неустойка за просрочку передачи квартиры

В ситуации Евгения застройщик задержал сдачу квартиры на пять месяцев, но получить неустойку Евгений может только за четыре месяца 2021 года, так как в 2020-м действовал мораторий, освобождающий застройщиков от уплаты неустойки. Мораторий ввели с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, чтобы поддержать девелоперов, вынужденных остановить стройки из-за пандемии.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По закону застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. В случае нарушения этого срока застройщик должен уплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры рассчитывается по формуле:

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ключевая ставка.

Квартира Евгения стоила около 6 млн рублей, поэтому за четыре месяца просрочки застройщик должен выплатить Евгению примерно 240 тыс. рублей.

2. Возмещение убытков за исправление недостатков

Евгений приобретал квартиру с чистовой отделкой, в которую входил полный косметический ремонт. При осмотре квартиры он заметил дефекты.

Для профессиональной оценки состояния квартиры Евгений обратился в независимую компанию, оказывающую услуги по приемке жилья. Результатом экспертизы стал акт осмотра на семи страницах с описанием выявленных недостатков. По расчетам экспертов, восстановительный ремонт обойдется примерно в 730 тыс. рублей.

Таким образом, за просрочку сдачи квартиры и за восстановительный ремонт застройщик оказался должен Евгению почти 1 млн рублей.

Шаг 1. Досудебное урегулирование претензии.

Сначала Евгений попробовал договориться с застройщиком, не доводя дело до суда. Но «Лотан» устранять недостатки ремонта отказался. Тогда Евгений обратился к юристу.

В июле 2021 года Евгений направил застройщику досудебную претензию, в которой ему предлагалось возместить убытки на устранение недостатков и уплатить неустойку за просрочку сдачи объекта. На претензию застройщик ответил отказом, сославшись на то, что неустойка не должна служить обогащением для одной из сторон. После этого Евгений решил обратиться в суд.

Шаг 2. Судебное разбирательство.

Евгений подал в суд два исковых заявления: о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о возмещении расходов на устранение недостатков. Даты заседаний пока не назначены. По словам Андрея Шевченко, юриста, представляющего интересы Евгения в суде, судебные разбирательства по таким делам занимают в среднем от четырех до семи месяцев.

«На заседании о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры застройщик будет оспаривать неустойку: утверждать, что дом был введен в эксплуатацию вовремя, что неустойка несоразмерна, что на сроки сдачи повлияла пандемия. В таких случаях суд находит баланс интересов между дольщиком и застройщиком и удовлетворяет иск на ту сумму, которую считает целесообразной. Что касается взыскания компенсации за устранение недостатков, суд с большой вероятностью назначит повторную экспертизу, поскольку застройщик будет ходатайствовать о ее проведении. Застройщик наверняка будет предлагать поручить экспертизу своей организации, но суд назначит независимую компанию, которая определит перечень недочетов и рассчитает стоимость восстановительного ремонта. После этого дело вернется в суд, и, если все будет хорошо, суд взыщет с застройщика сумму, рассчитанную по судебной экспертизе», — поясняет Андрей Шевченко.

Почему застройщик не устраняет недостатки?

Отклеивающиеся обои, неровный пол и потолок — недостатки, не мешающие, по мнению застройщиков, пользоваться квартирой. Характеристики качественного ремонта регламентируются СНиПами (строительными нормами и правилами), которые носят рекомендательный характер, а потому застройщиками массово игнорируются. В ДДУ требования к качеству отделки тоже не прописываются. Вот и получается, что дольщик, заранее оплативший ремонт при покупке квартиры, может оказаться вынужденным переделывать недостатки за свой счет.

Тем не менее не все так мрачно. Помимо закона о долевом строительстве, покупателей квартир в новостройках защищает еще и закон о защите прав потребителей. По закону недостатком является несоответствие товара (работы, услуги) требованиям, которые прописаны в законе или договоре либо нигде не прописаны, но соответствуют целям, в которых товар (работа, услуга) обычно используется.

В этом случае СНиПы как раз и являются ориентирами, указывающими, как должны быть наклеены обои и какие неровности пола или стен являются максимально допустимыми. Если суд посчитает, что ремонт квартиры не соответствует СНиПам, он может обязать застройщика компенсировать покупателю квартиры необходимый ремонт.

Несмотря на то, что суды уже неоднократно вставали на сторону покупателей в подобных делах, застройщики все равно предпочитают не устранять недостатки в добровольном порядке. «Как показывает практика, большинство застройщиков не устраняют недостатки либо устраняют их точечно: то, что считают нужным устранить, или то, что могут устранить. Дело в том, что процент тех, кто с исками обращается в суд, не настолько велик, как процент тех, кто решает переделывать все сам. Застройщику может быть даже выгодно не устранять недостатки, чтобы не было большого потока людей, которые пришли бы к нему с требованием устранить недостатки или в судебном порядке выплатить возмещение», — считает Шевченко.

Когда суд может отказать в выплате неустойки

Если речь идет о неустойке за просрочку сдачи жилья, причиной отказа может стать ситуация, когда покупатель намеренно затягивает сроки приема квартиры. «Бывает такое, что дольщики находят какие-то недостатки и не принимают квартиру, тем самым затягивая срок начисления неустойки. В дальнейшем суд может признать это злоупотреблением и отказать в возмещении, встав на сторону застройщика», — поясняет Шевченко. По его словам, отказываться принимать квартиру стоит в том случае, если недостатки являются существенными и могут мешать проживанию: отсутствие воды, электричества, отопления и т. п.

Если же недостатки носят косметический характер, с приемкой квартиры лучше не затягивать. А чтобы в дальнейшем можно было рассчитывать на компенсацию за устранение недостатков, для приемки квартиры стоит пригласить профессионального эксперта. Он составит детальный акт о состоянии квартиры, с которым можно будет обратиться к застройщику или в суд.

Также бывает, что застройщик включает в ДДУ условия, по которым при определенных обстоятельствах он может в одностороннем порядке переносить сроки сдачи жилья. По мнению Андрея Шевченко, такие положения договора ущемляют права дольщика, так как тот обычно просто присоединяется к договору и не может повлиять на его содержание. В связи с этим, отмечает Шевченко, в судебной практике есть дела, когда суд не находил никаких форс-мажорных обстоятельств для переноса сроков сдачи дома и вставал на сторону дольщика.

Что до возмещения расходов на ремонт, здесь суд может отказать в следующих случаях:

  1. Закончился гарантийный срок на ремонт.
  2. До проведения судебной экспертизы покупатель сам устранил недостатки.

Гарантийный срок на отделку помещений указывается в ДДУ и обычно составляет два года с момента подписания договора приема-передачи. В течение этого срока можно требовать компенсации суммы, которую придется потратить на ремонт.

То же самое касается второго пункта: если до проведения судебной экспертизы покупатель сам сделает ремонт, эксперту будет трудно установить, какие недостатки действительно были.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector