Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Многие люди предпочитают приобретать квартиры в недостроенных домах. Для эго составляется договор долевого участия (ДДУ), по которому покупатели выступают в качестве инвесторов в строительство многоэтажки.

По этому документу застройщик обязывается до конкретной даты выполнить все строительные работы и ввести дом в эксплуатацию, чтобы покупатели получили свои квартиры в готовом виде.

Но часто застройщиками нарушаются основные пункты такого договора, в результате чего к назначенной дате строительство не заканчивается. В таком случае покупатели могут взыскать с компании неустойку.

Когда можно потребовать взыскание неустойки с застройщика

Ответственность за нарушения основных пунктов договора обычно прописываться непосредственно в контракте. Если отсутствуют эти сведения, то надо рассчитывать неустойку в соответствии с ФЗ №214.

Выдвигаются требования по уплате неустойки в ситуациях:

  • застройщик не передал готовую для жизни квартиру в установленный срок;
  • была передана квартира, не обладающая нужным качеством или конкретными характеристиками, указанными в договоре;
  • вовсе отказывается компания предоставлять готовое жилье по ДДУ.

Важно! В ФЗ №214 указывается, что при отсутствии информации в договоре о размере неустойки, начисляется она за каждый день, когда имела место просрочка, для чего рассчитывается 1/300 ставки рефинансирования от общей суммы договора.

Претензия о неустойке. Фото:nsovetnik.ru

Если в контракте прописана ответственность за нарушения условий, то именно на нее надо ориентироваться при расчете неустойки. Если нет информации, то надо не только пользоваться знаниями законодательства, но и учитывать моменты:

  • физ лица обладают возможность увеличить неустойку в двукратном размере;
  • непременно перед непосредственным обращением в суд должна отправляться специальная претензия самому застройщику, а иначе иск может быть не принят;
  • обычно в договоре указывается квартал, в течение которого дом будет сдан, поэтому начинать процесс взыскания неустойки надо только после его окончания.

Жилье предоставляется дольщику исключительно после того, как дом будет введен в эксплуатацию, а при этом все расчеты должны быть произведены между сторонами.

Рассчитать неустойку достаточно просто, для чего надо число дней просрочки умножить на ставку рефинансирования и на цену недвижимости, которая прописывается в ДДУ.Поэтому можно самостоятельно произвести расчеты, после чего результаты указываются в исковом заявлении.

Кроме самой неустойки, можно потребовать компенсацию убытков за то время, когда покупатель ожидал квартиру, вынужденно снимая другое жилье. Для этого должны иметься документальные подтверждения трат за этот период времени.

Досудебный способ

Первоначально надо попробовать решить вопрос досудебным методом, поэтому не следует сразу идти в суд, так как существует возможность, что иск будет отклонен из-за отсутствия доказательства, что ранее отправлялась застройщику претензия.

Для этого метода требуется, чтобы сам дольщик рассчитал размер неустойки, так как она обязательно прописывается в претензии. Важно! Правила расчета и взыскания средств прописываются в ФЗ №214.

Как взыскать неустойку, смотрите в этом видео:

Весь процесс досудебного взыскания делится на этапы:

  • первоначально определяется дата, от которой ведется отсчет просрочки, причем желательно узнать ее при изучении самого ДДУ, где прописывается, когда именно должна квартира передаваться дольщику, а отсчет начинается со следующего дня;
  • при расчете учитывается все дни до того момента, пока не будет подписан акт, на основании которого принимается готовая для проживания квартира;
  • далее правильно рассчитывается неустойка с использованием актуальной формулы и ставки рефинансирования, узнать которую можно непосредственно на сайте Центробанка;
  • дольщиком составляется претензия в письменном виде, в которой требуется уплата застройщиком неустойки, причем здесь же надо прописать ее размер;
  • желательно указать в документе ссылку на ФЗ №214 и ст. 309-310 ГК;
  • к данной претензии прикладывается копия паспорта покупателя квартиры, а также платежки, подтверждающие, что за жилье уже была уплачена полная стоимость;
  • рекомендуется всю документацию лично принести в офис застройщика, чтобы на копии претензии секретарь поставил штамп и расписался, а также указал дату принятия документов;
  • ответ надо подождать 10 дней, а если после этого срока не было никакой реакции со стороны застройщика или он прислал отрицательный ответ, то можно смело обращаться в суд.

ГК РФ Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Поскольку даже однокомнатные квартиры обладают достаточно существенной стоимостью, то даже за один месяц просрочки дольщики могут взыскать с застройщика значительные средства.

Процедура судебного взыскания

Если после отправки претензии застройщику участник ДДУ не получил нужный результат, то целесообразным считается обращение в суд. Обращаться в суд рекомендуется только после того, как будет использована попытка урегулировать вопрос в досудебном порядке. Образец искового заявления, можно скачать ниже.

Скачать образец искового заявления.

В качестве ответчика по такому делу выступает непосредственный застройщик. Если в ДДУ указываются и другие компании, ответственные за строительство дома, то и они могут прописываться в иске. Истцом является дольщик, причем допускается иск подавать нескольким гражданам.

Какой может быть размер неустойки, расскажет это видео:

Не рекомендуется несколько дел объединять в одно, так как велика вероятность, что истцы будут игнорировать судебные заседания, что непременно приведет к затягиванию разбирательства. Весь процесс судебного взыскания делится на этапы:

  • Формируется исковое заявление. Для этого рекомендуется пользоваться сведениями, содержащимися в ФЗ №214. В нем непременно четко прописывается требование к застройщику уплатить неустойку.
  • Подготавливаются другие документы. Сюда относится копия ДДУ, приложения к этому договору, платежные документы за квартиру, претензия, на основании которой пытался вопрос решаться досудебным способом, документы, подтверждающие наличие убытков у дольщика и копии другой документации на квартиру.
  • Суд первой инстанции обычно рассматривает дела в течение трех месяцев, но часто застройщики подают апелляцию. На суде выслушиваются мнения обеих сторон, после чего принимается решение судьей.
  • Выносится решение, после чего каждой стороне в течение 10 дней предоставляется соответствующее уведомление.
  • Обжаловать решение можно в течение 30 последующих дней.
Читайте так же:
Как зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство

Важно! Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то истцу не приходится оплачивать госпошлину. Отказ в удовлетворении такого иска может быть обусловлен только процессуальными причинами, а отсутствием доказательств.

Специфика рассмотрения дела в разных судах

Каждый дольщик должен грамотно выбрать суд, в котором будет рассматриваться данное дело. Подавать заявление можно в городской суд или общий.

При этом он будет учреждением общей юрисдикции, а выбирается в зависимости от места проживания дольщика, а также может находиться по месту регистрации застройщика или расположения дома.

Многие люди предпочитают обращаться в арбитражный суд, так как это решение обладает плюсами:

  • высокие шансы взыскания полной суммы неустойки;
  • если снижается данная сумма, то в незначительном размере;
  • высокая вероятность выиграть дело.

К минусам обращения к арбитражному суду относится сложность ведения дела, поэтому приходится пользоваться услугами профессионального юриста. Все затраты на оплату его труда надо вносить в иск, чтобы они оплачивались ответчиком.

Взыскание неустойки до суда. Фото:мойсемейныйюрист.рф

Для обращения в арбитражный суд надо непосредственно составить иск в него, но вместо самого дольщика должна выступать какая-либо компания.

Обязательно ли нужен досудебный порядок

Перед обращением в суд непременно надо попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого отправляется претензия застройщику, а также ожидается нужное количество времени на получение ответа. Если он будет отрицательным или вовсе будет отсутствовать, то только тогда надо обращаться в суд.

Важно! Велика вероятность, что суд не примет иск без подтверждения того, что истец первоначально пытался решить спор с застройщиком напрямую.

Заключение

Таким образом, если застройщик нарушает основные пункты ДДУ, то это считается основанием для взыскания с него неустойки или компенсации понесенных расходов дольщиков. Для этого первоначально надо прислать претензию в компанию, а после, если не удастся добиться желаемого, подать иск в суд.

Сколько составит неустойка за просрочку сдачи объекта по ДДУ?

Итак, вы — инвестор и вложили свои средства в новостройку – офисное помещение или частную квартиру?

Давайте более детально рассмотрим вопрос того, сколько составит неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Данная информация также касается коммерческой недвижимости по ДДУ. Точные цифры указаны внизу этой статьи.

иногда неустойки хватает на новую квартиру.

В статье о случае, когда застройщик нарушил сроки сдачи дома, мы описали общий принцип того, как можно высудить с застройщика эту неустойку. Также в статье описано то, какие документы вам нужно подать перед тем, как обратиться в суд. Если вы собираетесь воспользоваться услугами юриста, то вам точно также понадобятся вышеуказанные документы.

Напомним, что существует специальный Федеральный Закон № 214, в котором прописан чёткий механизм расчёта неустойки, если Ваш застройщик просрочил сдачу помещения.

А конкретно – статья №6, подпункт – второй.

Рассмотрим примеры. Как правильно считать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ?

Итак, если вы – гражданское лицо РФ, то вы имеете право на 2/300 от официальной ставки рефинансирования от всех уплаченных вами средств, ежедневно. Если организация, то 1/300. Имейте ввиду, что сейчас – кризис и ставка рефинансирования может меняться из месяца в месяц. Смотрите ее на сайте ЦБ РФ.

Сейчас ставка рефинансирования законодательно установлена центральным банком РФ на уровне 8 с четвертью процентов в год.

К примеру, вы уплатили застройщику 1 млн рублей.

Считаем: 1 млн рублей делим на 100 и тут же умножаем ставку, т.е. 8,25.

Умножаем сразу вдвое, если вы – гражданин. Получаем 165000 рублей. Эту сумму делим на 300, получаем 550. Это – дневная неустойка для гражданского лица. В месяц, состоящий из 30 дней будет 16500 рублей.

Аналогично для 1,5 млн рублей сумма составит уже 24750 рублей в месяц. Для 2,5 миллионов рублей – неустойка будет 41250 рублей и так далее.

Нередко такие случаи с просрочкой представляют собой неплохую выгоду для дольщика. Например, один из наших клиентов, которому на 4 месяца просрочили сдачу офисного помещения, получил выгоду.

Он смог «высудить» с застройщика средства на то, чтобы покрыть всю свою недополученную прибыль от того, что не сдавал все эти 4 месяца помещение в аренду. Плюс — неустойка. Разумеется, не обошлось без суда. Специалисты нашей компании — полностью сопровождали сделку и весь судебный процесс. Как итог — клиент получил дополнительную прибыль. Судебное решение также покрыло его расходы на наши услуги.

Также если вы снимаете квартиру, то позаботьтесь о том, чтобы предоставить в суд договор найма Вашего жилого помещения. Советуем указать цену побольше, потому что суд может постараться урезать размер неустойки.

Новостройки и неустойки за квартиры по договору долевого участия.

Срок берётся со дня, когда вы должны были получить объект до дня подачи Вашего заявления в суд. Так что не особо спешите. Чтобы не сильно спешить – потребуйте по почте (с помощью услуги «письмом с уведомлением») какие-нибудь важные документы от застройщика. Копию письма застройщику и квитанцию отправления с почты – сохраните для суда.

Неустойка зависит от стоимости договора. Но если стоимость договора уплачивалась в рассрочку?

В самой статье № 6 ФЗ № 214 есть «вязкий» термин – стоимость договора. Поясним, что речь идет о сумме тех средств, которые вы перечислили застройщику в счет оплаты объекта долевой застройки.

Причем, учтите, что если вы платили долями или в рассрочку, т.е. оплачивали не всю стоимость договора средства целиком, то пока что законом не регулируется один важный момент. Он, если обобщенно, заключается в том, с какой стоимости договора вы должны получить неустойку, если, скажем, последнюю часть стоимости договора, например, его треть, вы внесли буквально месяц назад. Это уже идет по решению суда.

Кстати говоря, если вы платили не вовремя, то для вас есть опасность расторжения ДДУ застройщиком.

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Суд уменьшил неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства

В последние годы выросло число лиц, вступающих в долевое строительство, а также недобросовестных организаций-застройщиков, не выполняющих в сроки свои обязанности. Этим поспешили воспользоваться коммерческие предприятия, основной деятельностью которых стал выкуп у долевиков их прав на истребование неустойки и штрафа за данную просрочку.

Однако суды в ходе рассмотрения таких дел серьезно снижают размер неустойки, если истцом по делу выступает юридическое лицо, а не гражданин.

Например, в Татарстане такое решение принято арбитражным судом в июле 2018 года.

Читайте так же:
Авансовые платежи по земельному налогу

ООО «Народные юристы» подготовило и направило в АС Республики Татарстан иск к ООО «Жилой комплекс Победа». Третьим лицом по делу выступал Тогунов Д.А. Иск содержал требование о выплате неустойки в сумме 945 тыс. рублей за нарушение сроков сдачи жилья.

030717_032346056224.jpg

Суд принял уточнение к иску

В ходе судебного процесса Истец подал уточнение, в котором просил дополнительно к неустойке взыскать с Ответчика штраф в сумме 427 тыс. рублей. Взыскание штрафа, размер которого составлял половину предъявляемой к Истцу неустойки, предусмотрено законом (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-I).

Исходя из смысла указанного положения, требовать через суд назначение штрафа за нарушение прав потребителей возможно, так как данный штраф тесно связан с первоначальным требованием. Кроме того, аналогичный вывод сделан Пленумом ВС РФ в п. 46 Постановления от 28.06.2012 № 17, в котором нашли отражение вопросы по делам, связанным со спорными моментами в отношениях с потребителями. Исходя из данных норм, суд заключил, что уточняющее заявление не повлечет изменение предмета иска и обстоятельств, явившихся основанием для обращения в суд. В связи с чем, судья принял конкретизацию иска в части взыскания штрафа.

Неустойка возникла вследствие просрочки Ответчиком своих обязательств

В декабре 2015 г. Тогунов Д.А. вступил в долевое строительство двухкомнатной квартиры площадью 79 кв. м. Застройщиком жилого комплекса являлся Ответчик. В п. 3.3.3 договора долевого участия 31 декабря 2016 г. определено крайней датой для передачи объекта Тогунову Д.А.

Гражданин выплатил всю необходимую по договору сумму (на дату подписания договора — более трех млн. рублей), тем самым погасив все свои обязательства перед застройщиком. Но Ответчик своевременно не передал квартиру Тогунову Д.А. Передача объекта состоялась лишь в январе 2018 г. Так как застройщик нарушил срок, указанный в договоре, дольщик обратился к нему с претензией о выплате неустойки. Ответчик оставил ее без ответа.

Закон допускает передать права требования по договору другому лицу

Гражданин решил передать право требования неустойки за несвоевременно сданную в эксплуатацию квартиру, а также штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона № 2300-I, ООО «Народные юристы», о чем между ними в декабре 2017 г. был заключен соответствующий договор.

Стороны соблюли требование об уведомлении Ответчика о состоявшейся уступке, провели регистрацию договора в регслужбе.

В последующем Истец уже от своего лица направил письмо с требованием о выплате неустойки и штрафа, однако Ответчик не ответил на него. На этом основании Общество обратилось в суд за разрешением спора.

Правовое обоснование совершенных сторонами действий и выводы суда

Из ст. 309 ГК РФ следует, что взятые обязательства необходимо выполнять, как того требуют условия договора или закона.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. регулирует правила долевого строительства. В ч. 1 ст. 4 закона сказано, что лицо, возводящее объект, берет на себя обязательства по завершению строительства недвижимого объекта в оговоренный договором срок, а также, после оформления необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, – по передаче объекта долевику. На долевика же возлагается обязанность по выкупу и принятию данного объекта недвижимости.

В срок, закрепленный договором, квартира не получена участником долевого строительства.

Передать право взыскания неустойки возможно по договору цессии (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом нет необходимости получать одобрение кредитора, если об ином не условились стороны или не прописано в законе.

Как устанавливает п.1 ст. 384 ГК РФ, в процессе уступки весь объем прав первого кредитора, с сохранением всех условий договора, передается следующему кредитору. Это означает, что новый участник правоотношений вправе претендовать, в том числе, и на проценты за неисполнение обязательств второй стороной.

Уступить свои права можно только в том случае, если такая уступка не противоречит закону.

В ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ закреплено, что передать свои права по договору долевого участия возможно только тогда, когда дольщиком оплачена вся сумма по сделке, либо в процессе уступки остаток долга переводится на нового должника по правилам ГК РФ.

Суд обратил внимание участников процесса на то, что в отношении совершенной сделки по уступке прав не было возражений от сторон, и в суд с заявлением о ее незаконности никто не обращался.

Согласно ч. 2 ст.6 Закона №214-ФЗ нарушение указанного в договоре долевого участия срока сдачи объекта недвижимости влечет для застройщика обязанность выплаты дольщику неустойки. За каждый просроченный день начисляется неустойка в размере 1/300 от стоимости договора. Если просрочка возникла в отношении физического лица, то ее размер умножается в два раза.

Пропуск срока передачи объекта долевого строительства установлен судом, следовательно, третье лицо, а в дальнейшем и непосредственно Истец, были правомочны заявить о выплате неустойки.

Суд при определенных обстоятельствах может снизить размер неустойки

Из уточненного иска следовало, что Истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 945 млн. рублей и штраф в сумме 472 тыс. рублей. Ответчик просил суд уменьшить размер взыскиваемых сумм со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, так как считал, что требование Истца не соответствует последствиям, наступившим из-за нарушения сроков сдачи объекта. Обосновывая свою позицию, застройщик ссылался на среднюю цену арендуемого в данной местности жилья с подобными характеристиками в тот период, когда действовала просрочка. В подтверждение доводов суду были предъявлены соответствующие материалы.

Как следует из ст. 333 ГК РФ суд может снизить неустойку, если убедиться в ее несоразмерности насупившим неблагоприятным обстоятельствам. Если нарушением допустил предприниматель, то снизить неустойку суд вправе только при поступлении от него заявления об этом.

Данные нормы применимы и в отношении законной неустойки, о чем сказано Пленумом ВС РФ в п. 78 постановления от 24.03.2016 г. №7. В п. 80 документа также отмечено, что если к взысканию заявлены и штраф и неустойка, которые просит уменьшить нарушитель сделки, то суд исследует вопрос о соразмерности, учитывая всю заявленную ко взысканию сумму.

Общая цена иска с учетом уточнения составила 1,4 млн. рублей.

Суд определяет «разумность» неустойки

Проводя анализ соответствия требуемых сумм наступившим последствиям, суд руководствовался двумя моментами:

  • неустойка взыскивается в целях компенсации причиненного ущерба;
  • в процессе взыскания будут соблюдены интересы обеих сторон.

Также суд учитывал, что Истец относился к субъектам предпринимательской деятельности, чья работа была непосредственно связана с покупкой у граждан прав требования штрафных санкций с застройщиков. Целями такой покупки была подача исков в суд для принудительного взыскания выкупленных сумм.

По сути, Истец не является стороной правоотношений долевого строительства. Но приобретая права требования как новый кредитор, получал возможность взыскивать сумму штрафа в повышенном размере. При этом новому кредитору были не важны негативные последствия просрочки сдачи построенного объекта. Суд учел данную ситуацию и сделал вывод о том, что присуждение заявленной суммы приведет к получению истцом сумм без наличия на то веских оснований.

Читайте так же:
Документы на налоговый вычет за лечение зубов

Предназначением построенного объекта являлось проживание в ней жильцов. Поэтому суд согласился с аргументами Ответчика о необходимости сравнения цены на аренду аналогичной недвижимости при определении общего размера штрафных санкций за просрочку.

Определяя сумму ко взысканию, суд принял во внимание расположение построенного объекта и аналогичной недвижимости, их удаленность от общественного транспорта, размер квартиры и планировку. Из представленных Ответчиком материалов следовало, что аренда жилья с похожими характеристиками в месте расположения спорного объекта составляет не более 12 тыс. рублей в месяц. Исходя из данной стоимости, суд рассчитал итоговую сумму ко взысканию в размере 156 тыс. рублей и принял решение о ее взыскании.

Суд отклонил доводы истца, касающиеся снижения неустойки

Суд не принял возражения Истца на заявление об уменьшении неустойки по следующим основаниям:

  1. Истец предъявил суду доказательства того, что стоимость аренды в городе сильно отличается. Аналогичное жилье передавалось в аренду как за 12 тыс. рублей в месяц, так и за 60 тыс. рублей. Суд не принял этот довод, ссылаясь на временное изменение рыночных цен на жилье, связанное с прохождением в городе мирового Чемпионата по футболу.
  2. Истец полагал, что недопустимо уменьшение неустойки больше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ. Суд на это указал, что просрочка передачи квартиры не касается вопроса денег, поэтому нет необходимости учитывать данную ставку. Более того, подобные вопросы были предметом рассмотрения ВС РФ в п. 76 постановления Пленума от 24.03.2016 г. №7.
  3. Истец указал, что Ответчик, получив полную оплату по договору и не передав жилье долевику, тем самым незаконно воспользовался его деньгами в своих целях. Но суд разъяснил, что данный аргумент не принимается, так как Ответчик использовал деньги по прямому назначению – на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, иск был удовлетворен в части. Неустойка была значительно снижена судом, позиция суда подкреплялась ссылками на разъяснения ВС РФ.

Калькулятор неустойки по ДДУ (214 ФЗ)

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).

Калькулятор

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

elina-140x150Александр Марущенко Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Для справки:

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

Читайте так же:
Возврат излишне уплаченного налога на имущество организаций

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

  • до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
  • с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

elina-140x150Александр Марущенко Старший юрист

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Неустойка По Дду Судебная Практика 2021

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком.

Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее. Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность. Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства. Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Взыскание неустойки по ДДУ: дело № 2-576

Клиент заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Полностью оплатил стоимость квартиры. Застройщик затянул со стройкой и передал квартиру Клиенту с просрочкой в 126 дней. Добровольно компенсировать причиненные неудобства отказался. На этом основании мы обратились в суд с требованием взыскать с Застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В суде Застройщик возражал против заявленных требований, просил снизить неустойку и штраф. И несмотря на то, что наши расчеты были признаны судом верными, суд снизил их по своему усмотрению. В результате, в пользу нашего Клиента были взысканы следующие суммы:
неустойка 87 044 руб.
компенсация морального вреда — 15 000 руб.
штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя — 30 000 руб.

Неустойка по дду судебная практика 2021

В случае неудачного обращения остается взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в предусмотренном законом порядке. Сумма неустойки к взысканию исчисляется на дату подписания акта приема-передачи нового жилья. То есть когда квартира полностью готова и сдана в эксплуатацию дольщикам собственникам. Период, за который начисляется неустойка, следует исчислять со дня, следующего за днем, в котором жилье должно было быть сдано по договору.

Составить иск к застройщику можно по образцу претензии, указав в шапке наименование судебного органа и адресуя прошение уже ему. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика по долевому участию проходит достаточно просто, и судьи часто встают на сторону дольщика. Госпошлину платить не нужно, если сумма меньше 1 рублей, так как вы являетесь потребителем.

Неустойка по дду судебная практика 2021

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере ч.

Доля своевременно сданных новостроек на российском рынке настолько ничтожна, что у юристов появилась отдельная доходная ниша. Застройщики защищаются обвинениями в потребительском экстремизме. До 90 процентов российских новостроек сдается с нарушением сроков. По данным Единого реестра застройщиков, в году в Ленобласти средняя задержка ввода объектов выросла с 4 до 7 месяцев, а в Петербурге снизилась до трех месяцев. Это логично породило и рынок по взысканию неустоек с застройщика. Группы дольщиков и новоселов в соцсетях увешаны предложениями юридических услуг. Авторов отличает пробивная манера привлечения клиентов: в ход идут и личные сообщения, и посты в группах ЖК в соцсетях, и даже объявления на строительных заборах вполне еще благополучных ЖК.

Читайте так же:
Возврат подоходного налога по месту работы

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Если дольщик соглашается принять изменившиеся сроки и подписывает дополнительное соглашение, то он лишается права взыскания неустойки с застройщика по долевому участию. Разумеется, покупатель имеет право и отказаться, причем отказ должен быть оформлен письменно и отправлен ценным письмом. В этом случае человек имеет право требовать компенсацию.

Разумеется, застройщик будет стараться всячески склонить дольщика к подписанию соглашения. Однако оформление нового дополнительного документа отнюдь не означает расторжения прошлого. Исполнитель может отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке лишь в одном случае – если оплата не была произведена.

Неустойка по дду судебная практика 2021

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования. Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства.

Как восстановить трудовой стаж. Если житель дома не является собственником помещения, он имеет право получить документы, касающиеся его конституционного права на жилище и на благоприятную окружающую среду. Можно ли ехать без включенного света днём. Все разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут, по возможности, разрешаться путем переговоров. Если имели место проблемы, срок продлевается до 176 дней.

Снижение неустойки по ДДУ более чем в 20 раз

Так Коллегия указала: «Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на несоразмерность подлежащей взысканию с ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» в пользу Гребенкина Д.В. неустойки в сумме 235 908,04 руб. последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, уменьшили её размер до 10 000 руб. Однако в нарушение приведённых выше правовых норм решение суда не содержит мотивов, по которым суд счёл допустимым уменьшение размера неустойки более чем в двадцать раз«.

Что делает апелляция. Как это часто происходит, апелляция «засиливает» данный судебный акт. https://kraevoi—krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_de.. Краснодарский краевой суд совершенно непредвзято не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Неустойка по дду судебная практика 2021

Это весьма важно, поскольку означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений, а нормы Закона о защите прав потребителей в этих спорах будут иметь довлеющее значение над нормами других законов (Гражданского кодекса, Закона № 214-ФЗ) и над договором.

До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.:

Решение № 2-490

С учетом изложенного выше суд полагает требования истцов о взыскании неустойки подлежащими частичному удовлетворению, так как истцами неправильно рассчитан период неустойки с 01.01.2021 по 26.03.2021, тогда как период неустойки следует рассчитывать с 01 января по 25 марта 2021 года включительно, поскольку акт приема-передачи объекта подписан 26 марта 2021 года.

При этом в соответствии с п.п. 4.1 и 4.2 застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок не позднее 3 квартала 2021 года и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 4 квартала 2021 года.

Неустойка По Дду Судебная Практика 2021

Представляется, что при определении размера неустойки необходимо учитывать значительность просрочки исполнения обязательства, а также тот факт, предпринимались ли ответчиком меры к продолжению строительства.
Вот главные моменты, которые обязательно должны быть прописаны:

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации. При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки. При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту. Суд в Европе Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд.

Алгоритм взыскания неустойки с застройщика

В ФЗ №214 указаны нюансы взаимоотношений между строительной компанией и покупателем квартиры. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости. Также указан список полномочий каждого из субъектов — застройщика, покупателя по ДДУ и 3-их лиц. Судебная практика показывает сложность взыскания неустойки. Если застройщик не согласен с денежными требованиями, он вправе обратиться в суд. Если решение будет вынесено не в его пользу, строительная компания может подать апелляцию.

По действующему законодательству права участника долевого строительства на 100% защищены, поэтому в случае нарушения сроков сдачи объекта покупатель может требовать компенсации. Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта. Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф. Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени.

Неустойка по дду судебная практика 2021

В качестве примера приведем решение, где мы взыскали 100% неустойки с застройщика ООО «Ваш город» (ЖК Видный город»), представитель которого в судебном заседании просил снизить размер неустойки, применив 333 ГК РФ.

Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик. Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка.

Неустойка по дду судебная практика 2021

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше.

Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector