Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде.

img

Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.

Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.

Выселение квартиранта.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

  • Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
  • Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
  • Использование жилплощади не по назначению.
  • Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

  • «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

  1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
  2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
  3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?

Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.

При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:

  • Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
  • Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
  • Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
  • Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.

В то же время он обязан:

  • Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
  • Использовать жилье исключительно по назначению.
  • Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.

Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Систематически проверять его состояние.

Обязанность у него при этом одна:

  • Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).

✔ Выселение по сроку окончания договора.

Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.

Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.

✔ Досрочное выселение.

Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:

  • Систематическая неоплата арендной платы.
  • Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
  • Признание дома ветхим.

✔ Уведомление о выселении.

Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:

  • Личные данные участников договора.
  • Описание претензии, предъявленной компании.
  • Сроки для освобождения жилплощади.
Читайте так же:
Как получить жилье многодетной семье от государства?

Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.

○ Выселение через суд.

Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.

✔ Если арендатор без договора.

Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:

  • Устанавливающих личность.
  • Подтверждающих право собственности.
  • Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.

✔ Если арендатор с договором.

При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:

  • Отсутствие своевременной арендной платы.
  • Использование жилья не по назначению.
  • Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
  • Поведение, создающее угрозу для соседей.

Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.

Документы, которые требуется приложить к иску:

  • Правоустанавливающие.
  • Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
  • Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.

Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.

Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.

○ Советы юриста:

✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.

Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.

✔ Арендатором недовольны соседи.

Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.

Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе «Право имею».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как выселить квартиранта арендатора без договора из своей квартиры, даже детьми: основания и процедура

При сдаче квартиры важным условием является заключить договор об аренде. В нем обе стороны обговорят все детали, это будет задокументировано и заверено. Но квартиру могут снимать друзья, родственники или просто знакомые. Возможно, появится постоянный съемщик. Тогда договор решается не заключать, все держится на устной договоренности. Нужно понимать, что это может доставить уйму проблем в будущем. Например, срок соглашения подходит к концу, а жильцы даже и не думают покидать квартиру, в таком случае владелец недвижимости наверняка пожелает выселить арендаторов.

Возможные основания

Зачастую квартиранты начинают попросту наглеть.

И это понятно, ведь официального договора нет, а устный их особо не сдерживает:

  • они отказываются оплачивать арендную плату;
  • вообще, не убирают в квартире и не следят за ее состоянием;
  • наносят ущерб имуществу;
  • их поведение выходит за все возможные рамки.

Понятно, что это вызывает бурное желание выселить их оттуда как можно скорее. Но как это сделать? Тут влияют два фактора: во-первых, они живут незаконно, а во-вторых, владелец сам дал им ключи и поселил их туда.

Так, помимо этого, произошло нарушение закона со стороны собственника. В его квартире проживают лица неимеющие регистрации.

Процедура выселения при отсутствии договора аренды

Процедура может отличаться из-за различных факторов: был оформлен договор или нет, у арендаторов имеются дети и тому подобное.

Если договор не оформлен

В таком случае требуется применять моральные и даже физические силы. Но обязательно нужно, чтобы квартирант находился в квартире. Или же владелец и полиция не имеют права входить в жилье.

Собственник квартиры идет в полицию и составляет заявление, дабы выселить квартирантов без договора. Там указывается, что его жилая площадь занимается посторонними людьми на незаконных основаниях. Иногда, случается так, что квартиранты не желают покидать жилье и даже баррикадируются. В таком случае вызывается МЧС и двери взламываются. Перед этим квартиранты обязательно должны быть предупреждены.

Зачастую услышав нечто подобное, квартиранты приходят в себя и идут на мирное решение конфликта. Если нет, то приезжает полиция и требует покинуть незаконно занятое жилье.

Если есть дети

Увы, но наличие несовершеннолетних детей не является смягчающим обстоятельством. Те, кто снимают жилье с детьми и не оформляют договор берут все риски на себе. Правила для выселения не меняются и все происходит на общих основаниях.

Арендодатель имеет право выселить квартирантов с детьми когда ему будет угодно. Тут все зависит от того, какой человек попался.

Есть одно но. Если дело попадает в суд, то там могут посчитать это как смягчающее обстоятельство.

Как выгнать сожителя из квартиры

Самый удобный и безболезненный метод выгнать нежеланного сожителя из своей квартиры – сделать это мирно и без суда, просто поговорив с человеком.

Обязательно следует хотя бы попробовать провести переговоры. При этом нужно привести соответствующие доводы, и подкрепить их используя ссылки на документы и нормативные акты.

В данном случае, нужно указывать на логику. Результат будет однозначен. Если человек проживает в квартире и не прописан в ней, то его выселят. Лишь зря будет тянуться время и тратится деньги.

Если все было договорено, то составьте письменное обязательство, где бывший сожитель указывает, что он по своей воле покидает квартиру или переезжает на другую. Как показывает практика, конечно, не всегда все проходит мирно и спокойно.

Если договор найма все же оформлен

Запомните, не нужно угрожать взломать дверь или угрожать съемщикам с договором. Это не поможет. В таком случае наниматель может обратиться в суд и закон его поддержит. Ведь проживает он в квартире официально, имея определённые права, закрепленные договором.

Читайте так же:
Как подать жалобу в налоговую инспекцию анонимно

Если договор был нарушен нанимателем, тогда по закону арендодатель имеет право заставить съехать проживающего.

У владельца квартиры прав на нее намного больше и защита соответственно тоже выше. Этим не могут похвастаться съёмщики.

Человек, который сдает жилье может подать в суд, так чтобы выселением занялись приставы. Но перед подачей заявления, он обязательно должен уведомить об этом нанимателя и дать ему время все исправить.

Выселение квартиранта без договора найма

Делается это письменным образом, на уведомлении съемщик ставит подпись.

Если же съемщик не желает получать его, то допускается отправка заказным письмом, при этом обязательно сохраняется квитанция. Она понадобится при обращении в судебные органы.

Здесь основным моментом является дата, когда было вручено уведомление. От нее начинается отсчет, когда наниматель обязуется покинуть квартиру.

Для передачи дела в суд, арендодатель составляет заявление, а к нему и целый пакет документов:

  • договор;
  • платежные расписки;
  • результаты экспертизы помещения;
  • документ, который подтверждает, что уведомление было вручено нанимателю.

По ходу судебного процесса, съемщик обязан оплатить аренду и срок ее освобождения в установленных договором размерах.

Арендодатель имеет полное право требовать возместить расходы на судебное дело. Это должно быть подтверждено документально.

Решение вопроса через суд

Если доходит до суда, то в первую очередь, чтобы выселить арендатора владелец квартиры составляет письменное обращение, куда прикладывает все требуемые документы. Узнать их список можно в соответствующих органах.

Далее, судебный исполнитель выясняет суть произошедшего. После чего начинается рассмотрение дела, в котором участвуют обе стороны.

Когда этот этап заканчивается, суд выносит свое решение, опираясь на действующее законодательство. Обжаловать решение можно в течение одного месяц и не позже.

Ответчик обязуется выполнить решение суда добровольно. Если же нет, тогда ему поступает предложение покинуть жилье в добровольном порядке, или составляются соответствующий законный акт и специальные службы помогают ему это сделать.

Подведем итоги!
Если вы сдаете кому-то жилье без договора, то будьте готовы к тому, что могут возникнуть проблемы. Избавиться от плохих квартирантов бывает очень непросто. Это делается осознано и по своей воле. Лучше хорошенько присмотритесь к квартирантам, узнайте, что они за люди и как можно чаще следите за состоянием квартиры.

А еще лучше составить письменный договор, где все прописать и указать, тогда многих проблем удастся избежать. Обязательно проводите опись имущества и когда жильцы решат съехать, то все осмотрите. Не стоит сдавать квартиру подозрительным лицам.

Как выселить квартирантов, соседей из коммунальной квартиры

Фото: pixabay.com

Коммунальная квартира пользуется популярностью у людей, которые не могут позволить себе отдельное жилье. Здесь проживают не только собственники, но и квартиранты – временные жильцы, которым разрешено пользоваться отдельной комнатой в рамках договора. Одним словом, разные семьи: со своими привычками, характерами и правилами. Конфликты в коммуналке – отнюдь не редкость, а значит кому-то приходится уступать и выселяться.

Вопросы проживания и выселения из коммунальной квартиры вызывают наибольшую сложность в трактовке. Казалось бы, в законодательстве прописано абсолютно все (или почти все), но как обстоит процесс на самом деле не совсем понятно.

Предлагаем рассмотреть, как выселить квартирантов, соседей из коммунальной квартиры в 2021 году. На основе нашей статьи вы получите представление об этом нелегком процессе.

✅ Основания и способы выселения жильцов из коммунальной квартиры

Прежде, чем описывать порядок действий, разберемся, кого и на каких основаниях можно отселить. Начнем с определения статуса жильцов:

Собственники (соседи)жильцы, которые приватизировали комнату в коммунальной квартире и владеют ею на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Отличаются от квартирантов особым статусом – постоянной регистрацией.

Сегодня чаще встречается смешанный тип коммуналок – когда в квартире проживают одновременно жильцы-собственники и квартиранты. Впрочем, встречаются и полностью частные типы коммунальных хозяйств.

Существует несколько оснований выселить жильцов из коммуналки:

  • истечение срока действия договора социального найма (нанимателям);
  • систематическое нарушение тишины в коммуналке (шум после 23:00 и до 7:00 утра);
  • задолженность за коммунальные услуги – свыше полугода;
  • антисанитарные условия, захламление жилья;
  • создание из комнаты нежилого помещения (склада, магазина, кальянной, офиса);
  • вселение жильцов не незаконных основаниях (например, самовольно без согласия наймодателя);
  • употребление алкогольных напитков, дебоши, курение запрещенных смесей, наркомания;
  • лишение родительских прав отца или матери.

Различают два способа выселения: добровольное и принудительное. Первый способ не вызывает сложностей, а со вторым придется потрудиться. Судебная процедура обычно занимает несколько месяцев, а квартиранты все это время продолжают жить в коммуналке.

Если выселение все же случается, возможно два сценария:

  • жильцам предоставят другое жилое помещение – комнату в общежитии (ст. 85 ЖК РФ);
  • новое жилье не предоставят – выселение «в никуда» (ст. 91 ЖК РФ).

✅ Выселение квартирантов из коммунальной квартиры

Огромное значение играет наличие/отсутствие договора найма жилого помещения (его еще называют договором аренды).

Если жильцов заселяет муниципалитет, стороны заключают договор социального найма. При сдаче комнаты в аренду квартирантам, подписывается договор найма – но уже не с властями, а с собственником комнаты.

Рассмотрим, в чем отличие выселения квартирантов по соглашению и без такового.

🔻 По договору аренды

Главной причиной выселения выступает расторжение договора найма по инициативе арендодателя (ст. 619 и 620 ГК РФ).

Причинами могут быть:

  • порча имущества;
  • существенное нарушение условий соглашения;
  • невнесение арендной платы или длительные задержки (Нюансы выселения квартирантов в статье “Как выселить квартирантов, которые не платят по договору и без договора“);
  • иные причины.

Собственнику комнаты в коммунальной квартире предстоит доказать, что квартирант нарушил условия договора. Доказательством выступит копия такого соглашения, где должна стоять подпись арендатора. Если суд удовлетворит требования истца, квартиранту придется съехать из коммуналки: добровольно или с помощью судебных приставов.

🔻 Без договора аренды

Если собственник намерен выдворить жильца, а договор аренды не заключался, предстоит переговорить с квартирантом. Отказ выселиться добровольно является поводом привлечь должностных лиц:

  • пригласить местного участкового (позвонить по телефону);
  • вызвать полицейских (звонок 102 или 112);
  • пожаловаться представителю соцзащиты или органа опеки – в случае выселения недееспособного лица;
  • вызвать работников МЧС.

Прибывшие на место вызова сотрудники знакомятся с ситуацией: проверяют документы на квартиру, составляют акт о проживающих в комнате лицах, изучают замки на двери. Если окажется, что квартиранты занимают комнату незаконно, их попросят освободить жилплощадь. Таким способом можно выгнать сожителя, который отказывается съезжать из вашей квартиры.

✅ Как выселить квартирантов, соседей из коммунальной квартиры через суд

Отказ жильца выселяться добровольно позволяет решать вопрос в судебном порядке, в соответствии с действующей практикой. Истцу предстоит заявить о своих требованиях, после чего обратиться в городской или районный суд по месту регистрации коммунальной квартиры.

Читайте так же:
Как заставить банк через суд реструктуризировать долг

Причины для обращения в суд:

  • квартиросъемщик утратил право пользования комнатой в коммуналке (ст. 35 ЖК РФ);
  • досрочное прекращение договора аренды по желанию наймодателя (ст. 687 ГК РФ);
  • систематическое и намеренное нарушение правил проживания в комнате, игнорирование просьб собственника и соседей (ст. 91 ЖК РФ).

Судебные слушания проходят при участии обеих сторон конфликта. Принцип состязательности позволяет отстоять свою точку зрения, а при необходимости оспорить обвинения второй стороны. Итоговое решение выносит суд – учитываются обстоятельства, доказательная база, статус участников, жилищные права соседей и др.

🔻 Подробная инструкция

Юридическая особенность выселения из комнаты в коммуналке – обязательное снятие с регистрационного учета (если жильцу оформлялась временная прописка). Нельзя потребовать выселить квартиранта, не аннулировав его право пользования жилым помещением.

Инструкция по выписке и выселению квартирантов, соседей в 2021 году:

  1. Обозначить факт нарушения (показания соседей, акт участкового, социальной службы, органов опеки).
  2. Предоставить жильцу шанс съехать добровольно.
  3. Подготовить готовый вариант:
  • искового заявления о выселении из коммунальной квартиры – если процедурой занимается арендодатель-собственник;
  • жалобы в адрес муниципалитета – если соседи занимают комнаты на основании договоров соц найма.
  1. Передать документы в городской или районный суд.
  2. Обосновать свои исковые требования на судебном заседании.
  3. Получить решение суда о выселении квартиранта из коммунальной квартиры.
  4. Отнести исполнительный лист в ССП по месту жительства.
  5. Ожидать завершения процедуры.

Обращаем ваше внимание, что исковые требования должны соответствовать текущей ситуации. Если вместе с выселением нужно взыскать ущерб от действий квартирантов, уместно заявить несколько исковых требований, а не ограничиваться одним выселением. Например, составить исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета.

🔻 Список документов

Процедура принудительного выселения из квартиры считается достаточно сложной. Недостаточно владеть юридическими навыками. Очень важно собрать неопровержимую доказательную базу, куда входят не только документы, но и свидетельские показания соседей.

Какие понадобятся документы:

  • три или более экземпляров искового заявления (по числу участников);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • копия договора аренды комнаты – если заключался;
  • удостоверение личности – только паспорт РФ либо временное удостоверение, если паспорт в процессе замены;
  • копия выписки из лицевого счета должника;
  • копия уведомления о выселении (добровольно);
  • заключение органа БТИ или ЖЭУ;
  • акт обследования комнаты со стороны Санэпидемстанции;
  • заключение органа опеки и попечительства – при выселении бывшего родителя;
  • заключение органа социальной защиты;
  • оценка ущерба имуществу арендодателя;
  • копии протоколов участкового, правоохранительных органов;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность + копия паспорта представителя – если дело поручается стороннему человеку;
  • написанные свидетелями показания – подтверждаются на судебном заседании лично;
  • иные документы.
🚩 Образец иска о выселении

Предъявляемые требования отражаются в исковом заявлении. Истцу предстоит определиться: составлять документ самостоятельно или делегировать полномочия юридически подкованному человеку. Крайне важно соблюдать нормы гражданско-процессуального законодательства (ст. 131-132 ГПК РФ).

Содержание иска о выселении из коммунальной квартиры:

  • кому подается – наименование суда;
  • кто подает – ФИО истца, место жительства, контактные данные;
  • против кого подается – ФИО ответчика, адрес, информация для связи;
  • адрес регистрации коммунальной квартиры;
  • сведения о проживающих соседях;
  • основание для выселения квартиранта из комнаты в коммуналке;
  • сведения о досудебном этапе – направлялось ли уведомление, как отреагировал арендатор, кто является свидетелем;
  • положения гражданского и жилищного законодательства;
  • краткие и емкие требования истца;
  • приложения (списком);
  • дата и подпись.

Доказательная база, о которой мы говорили выше, прилагается к иску – это и есть список приложений. Если истец привлекает свидетелей, нужно сообщить об этом суду на предварительных слушаниях.

🔻 Госпошлина, стоимость

Сразу скажем, что выселение из комнаты в коммуналке – процедура не из легких, и финансово затратных. Истцу предстоит оплатить взнос за подачу искового заявления – госпошлина составляет 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

🔻 Сроки

Многие спрашивают, сколько длится выселение из коммуналки через суд?

Ответ на этот вопрос зависит от сложности дела. Бывает, что в деле участвуют несовершеннолетние, пенсионеры, инвалиды или малоимущие граждане. Их нельзя выселить «в никуда». Это означает, что даже после суда понадобится время на поиск подходящего жилого помещения.

Приблизительный срок выселения из квартиры – 3-4 месяца + время на исполнение судебного решения службой приставов.

✅ Юрист рекомендует

Законное право соседей по коммунальной квартире – защищать свои права от нарушений квартирантов. Скорее всего спор будет решаться в судебном порядке, поэтому важно иметь представление о ходе процедуры.

Полезные советы нашего юриста:

  1. Не стесняйтесь заявлять о своих претензиях арендаторам – проще разрешить ситуацию с помощью беседы, нежели накалять обстановку и проходить «точку невозврата».
  2. Подавайте жалобу в адрес собственника.
  3. Старайтесь заручиться поддержкой остальных соседей – коллективный иск имеет выгодное преимущество по сравнению с одиночным.
  4. Требуйте от участкового и полицейских фиксировать факт правонарушения – доказательства лягут в основу исковых требований.
  5. Предупреждайте должностных лиц, что в случае их бездействия вы напишете жалобу в прокуратуру.
  6. Сталкиваясь с засильем мигрантов в коммуналке, эффективнее всего составить жалобу в отделение УВМ – тем самым, вы запустите миграционную проверку, что позволит установить факт проживания нелегалов.
  7. Помните об уведомлении о выселении из коммуналки – вручать документ нужно в присутствии 2-х свидетелей (соседей).
  8. Никакого самоуправства – подобные вопросы решаются через суд, а не с помощью силы и смены замков.

Своевременное реагирование на ситуацию позволит избежать проблем с нежелательными квартирантами.

✅ Судебная практика

Разнообразие жизненных ситуаций обязывает суды изучать конфликт с разных точек зрения. Но практики сходятся в одном: проще выселить квартирантов по договору аренды, сложнее – собственников.

Как грамотно выселить жильцов из квартиры? Советы риелтора!

Рано или поздно любому собственнику приходит время расставаться с жильцами, и этот процесс может быть мирным, если ни у одной из сторон нет претензий. В этом случае вы просто принимаете квартиру по инструкции, описанной ниже. А может быть наоборот – проблемное выселение. Если страшный сон стал реальностью, и вы столкнулись с этим, не отчаивайтесь, вы не одни! Давайте разбираться!

Мирный сценарий. Приемка квартиры

И вот настал день выезда! Составьте акт приема-передачи, отразите в нем: показания счетчиков, состояние квартиры (чистота, поломки). Проверьте все коммуникации и бытовую технику (запустите стиральную машинку на полоскание, включите плиту, кондиционер, телевизор и т.д.) Разберите диван, откройте шкафы. Произведите взаиморасчеты по квартплате, счетчикам, испорченному имуществу, генеральной уборке (если квартира грязная). Верните обеспечительный платеж нанимателю (если за ним нет задолженности). У вас на руках должен остаться акт приемки-передачи квартиры, который можно скачать на нашем сайте (см. ссылку в конце статьи).

Проблемное выселение. Рекомендации

Самая главная ошибка собственника – это открытый скандал! Постарайтесь все вопросы решать мирно, ведите переговоры, ни в коем случае не говорите, что вы хотите выселить квартирантов потому, что они сломали стул или просто не нравятся вам как люди.

Читайте так же:
Договор на привлечение инвестиций образец

Поводом к расторжению договора и выселению жильцов могут служить нарушенные условия договора, например, завели животное, живет не заявленный состав съемщиков, задерживают оплату, сдали квартиру в субаренду, все зависит от условий договора. Вы также имеете право попросить жильцов съехать, если вы или члены вашей семьи планируют проживать в этой квартире, если собираетесь ее продать.

Договор

А точнее его наличие, определит порядок ваших действий.

Если договор действует, его срок не истек, а условия были нарушены, как правило, собственник определяет дату выселения путем переговоров с жильцом. И это лучший вариант.

Если договор истек или вовсе не был заключен, и если не удается решить вопрос мирно, вы можете привлечь участкового. Но это уже крайние меры.

Суд

В нашей стране собственник может выселить жильца, обратившись в суд, и любой юрист вам будет предлагать такой единственно законный вариант. Порядок действий следующий: отправляете письменную претензию – подаете заявление в суд – с договором и прочими доказательствами приходите на разбирательство – отдаете приставам решение суда.

Самоуправство

На практике некоторые собственники проявляют инициативу и воздействуют на жильцов путем отключения электричества, смены личинок замков, перекрытия канализации и воды и т.д. Этот метод хоть и действенный, но подпадает под ст. 19.1. КоАП РФ и влечет за собой предупреждение или наложение административного штрафа от 100 (ста) до 300 (трехсот) рублей. Именно из-за такого низкого штрафа многие собственники считают этот метод крайне действенным. Согласитесь, ни один жилец не сможет жить квартире без электричества или без воды. Гарантия выселения 100%

Что если не платят?

В ситуации, если жилец задерживает оплату уже больше месяца, есть такая практика: собственник озвучивает нанимателю свое намерение заменить личинку замка, если тот не заплатит до такого-то числа. В 90% случаев деньги находятся. В остальных 10% переходите к переговорам о дате выселения.

Портрет идеального собственника

Идеальный собственник следит за состоянием своей квартиры в процессе ее сдачи, каждый месяц он не ленится и приезжает на квартиру сам или присылает доверенное лицо, при осмотре квартиры дает рекомендации жильцам по ее эксплуатации, сверяет показания счетчиков, забирает деньги за аренду, воду и электричество и уходит через пять-десять минут после начала визита. Он всегда доброжелателен, не надоедает своими звонками, заранее предупреждает о визите, сводит к минимуму общение с квартирантами, не докучает. У такого собственника жильцы под контролем, они понимают, что он относится к своему имуществу и процессу сдачи серьезно.

А что может риелтор?

Вот оно – преимущество тех, кто сдает квартиру под чутким руководством эксперта над теми, кто сам ищет жильцов!

У вас есть третья сила. Представьте, что у вас недопонимание с жильцом, он чем-то недоволен или вы недовольны им – звоните нам, а мы решаем, советуем и даже выезжаем. Мы своих клиентов консультируем в течение всего срока проживания квартирантов, а договоры и акты можно скачать на сайте в разделе КЛИЕНТАМ.

Внимание частному инвестору: в Германии арендаторы правят бал! Нельзя ни повысить плату, ни выселить жильцов по своему хотению. А тут еще и сквоттеры…

В Германии больше половины населения, по экспертным оценкам, – около 60% — не покупают себе жилье, а снимают его. Обычно этот факт подается продавцами немецкой недвижимости как благо для иностранных инвесторов: вот, посмотрите, какая будет у вас мощная «кормовая база», как много желающих окажется арендовать купленную вами квартиру! Но можно посмотреть на ситуацию и иначе: а чего это сами немцы квартиры не покупают? Они мечтают обогатить иностранных рантье?

На наш взгляд, причина банальна: снимающие в Германии (и в Европе в целом, но в Германии особенно) так надежно защищены законами, что покупать квартиру им действительно ни к чему. Но защита одних участников рынка автоматически означает ущемление прав других. А этими «другими» тут оказываются собственники сдаваемой недвижимости. В подробностях этой драматической темы и постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Чуть меньше, но все равно немало
Первый вопрос, который мы попросили прояснить наших экспертов, касался статистики: сколько все-таки жителей Германии живут в собственных, а сколько – в съемных квартирах? «По последним данным, всего в Германии насчитывается 39 млн 617 тыс. единиц жилья, — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Из них более 23,7 млн сдается в аренду, а количество жилья, принадлежащего проживающим в нем, составляет почти 15,9 млн единиц». Таким образом, количество снимающих оказывается чуть менее 60%.

Однако это – средняя цифра, а в зависимости от региона пропорции существенно варьируются. Так, Берлин лидирует по количеству квартиросъемщиков – там их почти 90% населения. В Гамбурге этот показатель составляет 80%. А меньше всего арендаторов (40%) – в землях Саар и Рейнланд-Пфальц.

С тезисом о том, что больше всего арендуемой недвижимости встречается в крупных городах, согласна и Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. «Часто можно наблюдать, что немцы имеют собственный небольшой домик за городом с садом и огородом, — говорит эксперт. – При этом они работают в крупном городе и вынуждены снимать там квартиру. А на выходные они едут отдыхать в свой дом».

Гражданский кодекс, как и у нас
В целом в Германии существует достаточно мощный пласт законов, посвященных отношениям сдающих и снимающих. «Основные положения об аренде квартир, а также права и обязанности арендатора и арендодателя подробно изложены в Гражданском кодексе (Германском Гражданском уложении)», — говорит Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Швейцарии, Германии, Австрии, Финляндии» компании «Страна Плюс».

Кроме Гражданского кодекса, существуют и «дополнительные» законы – и они, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в последние 10-12 лет активно совершенствуются посредством принятия различного рода поправок. «В 2001 году был принят закон о правовой реформе аренды, включающий общий закон о договоре аренды (535-548) и закон (549-577a), регламентирующий иные аспекты аренды жилья, — говорит эксперт. – В 2002 году был изменен закон «Об обязательстве сторон».

Марина Филичкина, старший менеджер по продажам Tranio.Ru, добавляет, что в декабре 2012 года был утвержден правительством, а с 1 мая 2013 г. вступил в действие закон о реформе законодательства Германии относительно рынка арендного жилья. «Ключевые изменения в правилах аренды жилья включают право владельцев реализовывать любые обновления и инвестиционные проекты по энергоэффективности – даже против воли арендатора, при этом арендная плата не уменьшается, — говорит эксперт. – И наоборот: если меры по повышению энергоэффективности стоят больше, чем текущие расходы на предыдущем этапе реконструкции жилищного фонда, то стоимость может быть распределена на арендаторов».

Читайте так же:
Где можно найти судебные решения

Цены «рыночные», но регулируются
Теперь рассмотрим, что и как регулирует на арендном рынке это самое мудрое законодательство. Начнем с цен – вопроса, более всего интересующего потенциальных рантье. Тут человека, воспитанного на российских реалиях, ожидают две неприятные новости. Во-первых, арендная ставка фиксируется в договоре на длительное время – без права собственника поднять. А во-вторых, когда приходит срок все-таки увеличить цену, родной Фатерлянд активно вмешивается в процесс, диктуя собственнику, на сколько именно это можно сделать.

«Поднять цену на сдаваемую квартиру можно только в рамках, установленных законом лимитов, — подтверждает Наталья Котова («Страна Плюс»). – В каждом населенном пункте есть так называемые «рыночные ставки арендной платы», и установить плату за квартиру выше этих нормативов очень сложно. Если ставки растут, то арендодатель вправе поднимать цену на аренду, но не более чем на 20% за три года и заранее уведомив об этом арендатора. В любом случае поднятие цен происходит с согласия арендатора. Если он не согласен, то необходимо обращаться в суд».

«По действующему законодательству, стоимость аренды жилья не может увеличиваться более чем на 20% в течение трех лет; при этом запрашиваемый уровень арендных ставок не должен превышать средний по региону более чем на 50%, — подтверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Но на фоне жесткого регулирования немецкое законодательство оставляет возможности для маневра при самом ценообразовании – например, посредством различного рода «дополнений» к самой недвижимости. Скажем, арендодатель может сдавать квартиру без кухонного оборудования и мебели – и в дальнейшем посредством юридических уловок недостающие элементы можно предоставить арендодателю в аренду. Подобные действия предпринимаются и при сдаче жилья без учета стоимости паркинга и т.д.».

Особенно не выгонишь
Существенно ограничен владелец жилья и в праве выгнать не нравящегося ему арендатора – это можно сделать только после соблюдения множества формальностей. «Минимальный срок уведомления о выселении арендодателя составляет в Германии три месяца, — говорит Станислав Зингель. – Причем само уведомление должно быть подано в письменной форме и в случае его получения после третьего рабочего дня месяца данный месяц не засчитывается в один из трех необходимых для выселения. Вместе с тем, даже получив уведомление о предстоящем выселении, арендатор может опротестовать его в установленном законе порядке не позднее чем за два месяца до расторжения договора. Опротестование выселения можно, например, осуществить под предлогом того, что переезд в новое жилье вызовет у вас существенные трудности. В частности, затруднено выселение пожилых граждан, беременных женщин и солдат, чей срок службы подходит к завершению, и т.д.».

Свое желание досрочно разорвать договор аренды владелец должен чем-то обосновать. При этом – внимание! – желание проживать в квартире самому веским основанием германские законы не считают.

А вот уважительные причины: неоднократное нарушение проживающим тишины в позднее время, повреждение имущества, несвоевременная уплата арендных платежей, содержание домашних животных без письменного согласия арендодателя. Но даже тут просто так выселить нельзя – сначала надо направить жильцу письменное предупреждение о необходимости соблюдения нарушаемых правил. А выселение произойдет лишь по решению суда, на котором арендатор может попросить отсрочку до года.

Наталья Котова («Страна Плюс») добавляет к картинке несколько существенных деталей. Во-первых, сроки, в которые арендатору должно быть направлено уведомление о разрыве договора аренды, зависят от времени, в течение которого он уже проживает в квартире. Названные выше три месяца до расторжения – это только для случаев, когда арендатор проживает менее пяти лет. Если же срок проживания 5-8 лет, то уведомление надо направлять не позднее чем за шесть месяцев, а если квартиру снимают более восьми лет – тогда за девять месяцев.

Во-вторых, впечатляют размеры правовой защиты арендатора на основании возникновения у него «сложных социальных условий».

«На практике по решению суда договор аренды может быть принудительно продлен на разный срок (от трех до пяти лет), например, по следующим причинам, — говорит Наталья Котова. —

1. Арендатор вложил средства в арендуемую квартиру (что-то существенное отремонтировал или модернизировал) и за существующий срок аренды не «окупил» вложенные средства. Суд может признать это существенным и продлить договор аренды против желания владельца.

2. У арендатора возникли существенные проблемы со здоровьем, мешающие ему осуществить переезд, либо супруга арендатора находится в положении на последнем сроке. В этом случае суд может также постановить продлить договор на необходимый для выздоровления арендатора срок».

В итоге, в некоторых Федеральных землях Германии отсрочка от выселения может составить и до 10 лет, в связи со сложностями поиска арендатором квартиры на аналогичных условиях.

А еще и сквоттеры!
Хотя они и не арендаторы, совсем забывать об этих ребятах собственнику немецкой недвижимости не рекомендуется. Как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), немецкие законы позволяют оперативно выселять скоттеров из муниципальной собственности. Последний шумный пример подобного действа был отмечен в 2011 году, когда группа сквоттеров численностью в 40 человек была выселена из пустующего муниципального здания в районе Altona города Гамбурга. Сквоттеров выдворили всего через семь часов после захвата здания, а потом на них были наложены штрафы в размере 20 тыс. евро.

Однако, отмечает эксперт, «куда менее оперативно самозванцы выселяются из пустующей частной собственности. Это позволяет сквоттерам кочевать из одного объекта в другой, не уплачивая арендной платы или штрафов».

Анна Левитова (EVANS) успокаивает тем, что сквоттеры обычно занимают недвижимость, которая плохо обслуживается, за которой не следят и неважно управляют. В обычной квартире в полностью жилом доме вероятность их появления очень мала. Это обычно происходит с заброшенными домами, которые остаются без присмотра.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В процессе написания этой статьи у автора постоянно вертелось в голове бессмертное «Призрак бродит по Европе, призрак коммунизма». Цены «рыночные» — но их почему-то определяют власти, имущество твое – но распорядиться им ты не можешь.

Слов нет, жители Германии сами построили свое государство и сами придумали себе законы – учить их жизни мы не будем. В чужой монастырь со своим уставом не лезут. Но вот, что нашим людям, помышляющим об инвестициях в немецкую недвижимость, нужно как минимум хорошо подумать о целесообразности, – это бесспорно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector