Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как зарегистрировать в Росреестре договор аренды нежилого помещения

Как зарегистрировать в Росреестре договор аренды нежилого помещения

Если физическое лицо или организация передает во временное пользование другому лицу недвижимый нежилой объект, то эта сделка оформляется договором аренды. Данный гражданско-правовой документ должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре: это делает сделку более прозрачной и надежной. Инициатором регистрации может выступать любая из сторон сделки. Целесообразно остановиться более подробно на том, как именно осуществляется данный процесс.

Инициатор регистрации договора – физическое лицо

  • Подготовка заявления. Форму заявки на регистрацию договора аренды можно скачать на сайте Росреестра, МФЦ или Кадастровой палаты. Также можно посетить любое отделение одного из этих ведомств и взять бланк. Если договор заверяется в нотариальной конторе, то составление заявления можно поручить самому нотариусу.
  • Сбор необходимых бумаг. Гражданину, выступающему инициатором регистрации соглашения о передаче в наем нежилого помещения, потребуется заранее собрать такие документы, как:
  • Оригинал личного документа с фотографией;
  • Справку, подтверждающую факт того, что данное лицо выступает законной стороной сделки (арендатором или арендодателем);
  • Оригинал договора об аренде нежилого строения в 2-х экземплярах, а также все имеющиеся у него приложения; недвижимой собственности.

arenda

В некоторых случаях в процессе проверки специалисты из Росреестра могут потребовать дополнительные бумаги, в том числе разрешение органов опеки, письменное согласие супруга или залогодержателя и т.п.

Однако в общем виде дело обходится общим пакетом справок.

  • Внесение госпошлины. За регистрацию договора в Росреестре полагается уплата пошлины в размере 1 000 рублей. Первоначально её вносит инициатор регистрации, однако в дальнейшем её разделяют в равных долях между всеми сторонами сделки. Платежный документ приобщается к общему пакету бумаг.
  • Передача документов в Росреестр и ожидание решения. Заявление и полный пакет бумаг направляются в ведомство заказным письмом или передаются лично под расписку принимающего сотрудника. Срок рассмотрения прошения составляет один месяц. В ходе него специалисты из Росреестра могут запросить дополнительные документы или потребовать исправления ошибок в уже представленных.

Процедура регистрации для юридического лица

dogovorДля компаний вопрос регистрации договора о передаче внаем нежилого помещения состоит из тех же самых этапов и начинается с составления заявления. Однако существуют отличия в составе документов и процессе уплаты госпошлины, а именно:

  • Помимо перечисленных выше бумаг компания обязана представить учредительные документы в оригинале или в виде заверенных нотариусом копий;
  • Личный документ предъявляет законный представитель компании;
  • Госпошлина для юридических лиц установлена на уровне 15 000 рублей.

В течение месячного срока, в ходе которого рассматриваются все представленные заявителем документы, специалисты Росреестра могут потребовать от компании представить некоторые дополнительные бумаги или подтвердить подлинность отдельных документов.

По истечении месяца, а иногда и немного раньше, представители Росреестра связываются с заявителем и передают ему лично или отправляют по почте заказным письмом договор с регистрационной надписью. Такой документ имеет весомую юридическую силу. Он довольно подробно освещает суть сделки по передаче в аренду недвижимого нежилого имущества.

Примерная форма договора аренды нежилого помещения (на срок менее года) (подготовлено экспертами компании "Гарант")

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения
(на срок менее года)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и [ полное наименование арендатора ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества — нежилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], (далее по тексту — помещение) с целью размещения в нем [ вписать нужное ].

1.2. Помещение находится в торгово-офисном центре на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания, общая площадь — [ значение ] кв. м [ другие характеристики ]. Инвентарный номер [ значение ].

1.3. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц.

Общая стоимость аренды помещения составляет [ вписать нужное ] рублей в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

Читайте так же:
В каких долях делится наследство между наследниками первой очереди

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в [ значение ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на срок [ значение ] месяцев с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

— Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

— переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

— помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного внаем помещения.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. Передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.4. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.5. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого стороны намерены передавать возникающие споры ].

7.6. Настоящий договор составлен в [ количество ] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному для каждой из Сторон.

7.7. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

Договор аренды нежилого помещения — образец 2018 года и правильное оформление

Договор аренды нежилого помещения — образец 2018 года и правильное оформление

Необходимость составления юридических соглашений рано или поздно возникает у каждого гражданина. Аренда жилой недвижимости, купля-продажа объектов, наследство и дарение, брачные договоры и соглашения о выплате алиментов. Даже приобретение товаров в магазине – это устное соглашение между участниками.

Но больше всего сложностей на практике возникает с получением во временное пользование нежилых объектов. Сторонам необходимо заключить договор аренды нежилого помещения, образец которого можно найти в сети интернет или получить у квалифицированного юриста.

Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения?

Договор аренды помещения составляется участниками индивидуально в соответствии с особенностями производственной деятельности и с положениями Гражданского кодекса РФ. Но кроме оформления специальных условий, в содержании документа должны присутствовать обязательные (типовые) разделы информации. Так, по ГК РФ аренда нежилого помещения должна происходить с отображением в договоре следующих существенных условий:

  1. Персональные сведения сторон. Оформлять арендные соглашения могут физические и юридические лица. Если сделка на пользование имуществом заключается с предпринимателем, то обязательно указывается наименование юридического лица и адрес его регистрации. Дополнительно отображается информация о должностном лице, представляющем интересы компании на основании генеральной доверенности. Реквизиты доверенности также указываются.
  2. Договора аренды нежилых помещений должны в обязательном порядке содержать подробное описание объекта, в отношении которого оформляется сделка. Это здание или отдельный офис, с текущим ремонтом или требующее обязательного косметического облагораживания, адрес расположения (город, улица, дом, этаж), квадратура и описание количества комнат. Если есть возможность, то лучше приложить дополнительно копию проекта.
  3. Как собственник будет сдавать нежилое помещение внаём. Подразумевается, что дополнительно оформляется Акт приема-передачи помещения, в котором отображаются все выявленные недостатки и согласие арендатора получить имущество в пользование с учетом выявленных недочетов. Или же можно в самом соглашении прописать, что составление Акта не требуется и арендовать сооружение лицо начинает сразу после постановки подписи в контракте.
  4. Финансовым вопросам уделяется отдельное место. Кроме установления фиксированных ежемесячных платежей также оговаривается необходимость передачи залога и условия его возврата. На практике конфликтные ситуации возникают с оплатой коммунальных услуг. Нужно дополнительно установить единый порядок перевода денежных средств арендодателю.
  5. Права и обязанности участников – следующий раздел, на который нужно обратить внимание. Арендатор обязуется использовать помещение по целевому назначению и следить за его целостностью. Арендодатель гарантирует работу основных коммуникаций и компенсирует капитальный ремонт сооружения. Ответственность и способы защиты личных интересов (например, в судебном порядке) также должны быть оговорены.
  6. Срок, на который участники решили заключить соглашение. Условия пролонгации контракта и его расторжения в одностороннем порядке.
  7. Подпись, дата подписания и реквизиты участников.
Читайте так же:
Как получить компенсацию за травму по страховке

Возможен ли бессрочный договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?

ГК Российской Федерации допускает заключение между участниками соглашений двух видов:

  • срочный, то есть сдача будет происходить на протяжении конкретного периода;
  • бессрочный, если в теле договора не предусмотрен день прекращения правоотношений.

Существенные условия бессрочного договора аренды нежилого помещения:

  • участники могут не указывать конкретный день прекращения правоотношений;
  • не установлен минимальный срок действия соглашения;
  • прекращение контракта происходит по инициативе одной из сторон или по решению суда;
  • о своем одностороннем решении прекратить контракт участник сообщает второй стороне письменным уведомлением минимум за три месяца до обозначенного срока освобождения здания.

Таким образом, бессрочные соглашения допускаются и удобно, что не нужно дополнительно их продлевать. Но тогда в теле договора должны быть указаны дополнительные условия, как участники могут расторгать контракт.

Несколько слов о договоре аренды безвозмездного пользования нежилым помещением

Безвозмездный контракт – получение недвижимости во временное пользование без установления регулярной платы за ее использование. В 2018 году такая организация правоотношений также допускается и случается довольно часто. Но предстоит учитывать такие особенности:

  • передача собственности в пользование происходит на основе контракта;
  • соглашение подлежит обязательной регистрации;
  • в условиях прописано, что платить арендодателю за квадратные метры второй участник не должен;
  • дополнительно могут быть оговорены обязанности оплачивать коммунальные сервисы, капремонт и другие сопутствующие затраты.

Какой должна быть форма договора аренды нежилого помещения?

Использовав образец договора аренды нежилого помещения актуального для 2018 года, участники могут подготовить текст документа самостоятельно. И его заполнение на практике должно происходить с учетом следующих требований:

  • допускается только письменная форма соглашения, напечатанная на компьютере;
  • оформляется три оригинала документа (по одному для арендатора и арендодателя, а третий для нотариуса);
  • в содержании не должно быть юридических и других ошибок;
  • соответствие договора требованиям закона.

Законодательством не установлена обязанность утверждать соглашение нотариально, но сделать это нужно, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем.

  • удостоверение личностей;
  • проверка прав у арендодателя на подписание соглашения;
  • помощь в оформлении договора или его проверка и устранение ошибок;
  • утверждение оригинала документа.

Дополнительно придется компенсировать стоимость нотариальных услуг, но это еще одна юридическая гарантия защиты личных имущественных прав участников.

Образец договора аренды

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь

Нужен ли предварительный договор аренды нежилого помещения?

Договор аренды помещения (образец) может быть основным и предварительным. Законом допускается подписание предварительного контракта только в отношении тех объектов, которые находятся на стадии строительства. То есть арендатор желает получить помещение во временное пользование, но сделать это получится только в будущем после завершения строительных работ.

В таком контракте практически не оговариваются условия самой аренды, но прописываются особенности осуществления строительных работ и сроки составления основного контракта в дальнейшем. Так, участники отображают в предварительном соглашении следующие моменты:

  • ориентировочная дата завершения строительства;
  • ответственность застройщика за нарушение сроков;
  • условия оплаты (это касается вопросов денежных вложений в долевое строительство или же передачи задатка в счет будущей аренды);
  • характеристики помещения, которое получит арендатор.

Если в оговоренный срок здание не будет подготовлено к сдаче, то к нарушителю условий могут применяться штрафные санкции и другие юридические взыскания. Такое соглашение может быть только письменным и не требует дополнительного нотариального утверждения или государственной регистрации.

Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Прием недвижимости во временное пользование на срок, который превышает 12 месяцев, обязывает участников обратить в Росреестр для регистрации соглашения и подтверждения го юридической силы. Договора с меньшим сроком действия регистрировать необходимости нет.

Договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев (образец) также не нужно регистрировать. Продление юридической силы документа происходит самостоятельно участниками без привлечения государственных и муниципальных инстанций.

Чтобы зарегистрировать контракт, сторонам нужно вместе обратиться в Росреестр, представив следующий пакет документов:

  • свидетельство юридического лица;
  • паспорт участника;
  • оригинал контракта;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • технические документы на собственность;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Такая процедура занимает до 10 календарных дней. Стороны подают также собственноручные заявления на проведение регистрации. Работник центра сразу проверяет весь пакет поданных бумаг. При отсутствии претензий и ошибок, сторонам выдается расписка о получении оригиналов документов. В расписке также значится дата, когда нужно прибыть, чтобы забрать свои бумаги.

Актуальный образец соглашения можно скачать самостоятельно или же можно обратиться к юристу, который сможет подготовить выгодный и правильный договор. В случае возникновения конфликтов по условиям соглашения или в вопросах исполнения взаимных прав и обязанностей, предстоит обращаться с исковым заявлением в гражданский суд. Альтернативный вариант решения конфликтов – мирный, без привлечения судьи.

8 этапов составления договора аренды нежилого помещения

Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения, склада или офиса имеет определенные отличия от аренды жилого помещения, что естественно отражается на форме договора и самой плате за жилье.

Что такое договор аренды нежилого помещения

Это документ, подтверждающий факт передачи имущества в аренду, фиксирующий все этапы сделки и являющийся основанием для уплаты налога.

Необходим он для обозначения всех особенностей сделки, фиксирования обязанностей и ответственности сторон, платы за аренду, а также придания законченности всему процессу.

Договор является типичным документом вне зависимости от статуса участника, отличия только в реквизитах и объеме взимаемого налога.

Нужно ли регистрировать договор аренды вы узнаете в этом видео:

Законодательная база

Ст. 606 ГК РФ указывает на договор со всеми его особенностями и требованиями к сторонам в процессе участия в нем физического лица. Правила формирования договора нежилого помещения прописаны п. 4 ст. 34 ГК РФ.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Читайте так же:
Как написать возражение на апелляционную жалобу по гражданскому делу

В ст. 23 ГК РФ подробно описывается вариант участия в заключение договора аренды нежилого помещения ИП. П. 1 ст. 433 ГК РФ указывает на обязательное составление предложения-оферты и акцепта-ответа.

Дорогие читатели! Мы постоянно пишем актуальные и интересные материалы на наш интернет-журнал ФБМ, подписывайтесь на наш канал в Яндекс-Дзен!

П. 3 ст. 401 ГК РФ выступает в качестве основания в пункте о форс-мажорных обстоятельствах.

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Ч. 1 ст. 395 ГК РФ уплата неустойки сторон сорвавшей договоренность. П. 2 ст. 610 ГК РФ определяет бессрочность договора, если в нем не указаны конкретные сроки.

Особенности формирования договора

Весь процесс составления договора и передача имущества в пользование сопровождается определенными нюансами, которые зависят от статуса участников, типа помещения и прочих особенностей.

С участием физического лица

Важно: между физическими лицами договор может заключаться на бессрочной основе, до того момента пока одна из сторон не сделает предупреждение о прекращении действий договоренностей, такое предупреждение должно произойти за 3 месяца.

Договор с участием физического лица по своему составу практически не имеет отличий от документа, составляемого ИП или ООО, однако важно понимать, что физическое лицо в качестве собственника помещения берет на себя все обязанности и права по исполнению пунктов документа и несет ответственность своим имуществом.

Как правильно составить и оформить договор субаренды нежилого помещения вы узнаете в публикации по ссылке.

Образец договора аренды нежилого помещения.

В прочем документ имеет стандартную форму и регистрируется в Росреестре при срочности свыше 12 месяцев. Кроме этого необходимо в определенных случаях удостоверение нотариуса.

Важно: стороны вправе разделить между собой расходы по обслуживанию помещения, если оплата коммунальных платежей является обязанностью арендатора, то должна указываться твердая сумма, при ее отсутствии необходимо ежемесячно требовать квитанции.

Между юридическими лицами

В случае составления договора между юридическими лицами необходима его регистрация, подтверждающая право аренды, особенно это важно в случае ведения бизнеса, требующего оформление лицензии, патентов и прочих разрешительных документов.

При оформлении подобной документации обычно играет роль размер помещения, имеющегося в наличии, именно для этого необходима регистрация договора аренды указывающего на съем необходимого объема площадей.

Форма и структура соглашения

Договор составляется в произвольной форме, которую стороны могут разработать самостоятельно, но при этом он должен иметь следующую структуру:

  • Шапка с указанием основных данных о сторонах и периоде его формирования;
  • Названия документа;
  • Основная часть, в которой имеются важные пункты договоренности;
  • Заключительная часть с указанием реквизитов сторон и их подписями.

При необходимости он должен иметь регистрацию Росреестра или удостоверение нотариуса в качестве его записи и печати конторы.

Образец договора аренды нежилого помещения под офис.

Формировать документ доступно на обычном листе формата А4 в письменном варианте или составленном посредством компьютера.

Пошаговая инструкция при сдаче помещения под офис

Формировать документ необходимо в следующей последовательности:

  • Изначально указать наименование документа, место и дату составления;
  • Наименование сторон с указанием ФИО представителей и реквизитов документов, на основании которых они действуют;
  • Предмет и срок договора – тип помещения, общая площадь, адрес нахождения и период действия документа, если он не бессрочный, с мебелью или без, если существует мебель необходимо обозначить ее количество и качество в отдельном документе;
  • Права и обязанности каждой стороны в отдельности – по уплате платежей, надлежащем содержании помещения, обеспечении всей документацией, соблюдением пожарной безопасности и прочее;
  • Оплата аренды – необходимо указать на дату выполнения платежей, в каком объеме, распределение расходов между сторонами. Указать на неизменность размера платы в течение всего периода аренды. Что представляет собой обеспечительный платеж в договоре аренды и в чем его особенности – читайте здесь;
  • Ответственность сторон при срыве договоренность и уплата неустойки, ее объем, так как в противном случае ее размер согласно законодательству будет ничтожным;
  • Заключительные положения – указание на невозможность одностороннего разрыва, обязательств относительно сообщения об изменениях в личных данных, указание количества экземпляров и перечень приложений. Тут вы узнаете, как составить уведомление о расторжении договора аренды;
  • Реквизиты сторон и подписи.

Бланк договора аренды.

Существенные условия, подлежащие согласованию

В процессе формирования договора об аренде необходимо составлять акт приема-передачи помещения, это очень важно для обеих сторон, так как:

  • Состояние самого помещения влияет на арендную плату;
  • Полное описание всех изъянов и недостатков избавляет арендатора от выплаты неустойки в случае предъявления претензий со стороны владельца;
  • Если помещение сдается с оборудованием, например, склад с погрузчиками, линиями перемещения и фасовки продукции или офисное помещение с оргтехникой, то полное описание количества и качества техники избавит владельца от его утери или повреждений, которые впоследствии не кому будет устранять.

Очень важно описывать соотношение расходов по обслуживанию помещения, так как коммунальные платежи могут изменяться ежемесячно по размерам в зависимости от объемов задействованных ресурсов.

Срок договора и оплата

Договор может быть срочным, в таком случае при его длительности свыше года необходима регистрация, а может быть бессрочным до требования одной из сторон разрыва.

Читайте так же:
Жалоба на бездействие следователя в прокуратуру образец

Оплата должна отражаться в документе отдельным пунктом и содержать все подробности данного действия. Очень важно указать не только размер и сроки выплат арендной платы, но и размер неустойки за каждый день в случае их срыва.

Заключение

Договор аренды нежилого помещения является важным моментом во взаимодействии двух сторон, его составление не представляется сложным при участии сторон с любым статусом, но при этом очень важно соблюсти все нюансы, обеспечивающие его юридической силой.

По каким правилам оформляются договоры аренды нежилых помещений – смотрите тут:

Договор аренды нежилого помещения: как проверить условия

Ознакомление с документом

Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендодателю

1. Что сдаете в аренду

Риски

Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.

Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.

2. Срок аренды

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).

При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря», так как это считается годом.

3. Размер арендной платы

Риски

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Не сможете получить сверх платы то, что в нее входит по умолчанию, например, НДС или плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее плата в рублях, так как она не будет меняться каждый месяц. Если хотите плату в иностранной валюте, для защиты от резких колебаний курса установите валютный коридор.

Перечислите все, что не входит в плату (НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение).

По коммунальным услугам удобнее для вас, если арендатор платит сам напрямую поставщикам услуг. Если же вы не хотите давать ему доступ к сетям, то можете установить, что платежи будут переменной частью арендной платы.

4. Изменение арендной платы

Риски

Арендатор может отказаться пересматривать плату в сторону увеличения, и вы не сможете его заставить. По умолчанию для изменения размера платы нужно соглашение сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Рекомендации

Установите себе право менять арендную плату в одностороннем порядке. Периодичность — раз в год. Менять чаще можно по соглашению (см. Позицию ВАС РФ).

5. Условие о правах третьих лиц на объект

Риски

Если такие права есть и это потом выяснится, арендатор может расторгнуть с вами договор и взыскать убытки (ст. 613 ГК РФ).

Рекомендации

Укажите в договоре все права, какие есть, например, залог.

6. Обеспечительный платеж

Риски

Без него будет сложнее сразу получить возмещение в случаях невыплаты арендной платы или ущерба имуществу.

Рекомендации

Используйте правильную терминологию — называйте именно обеспечительным платежом, как в ст. 381.1 ГК РФ, а не страховым депозитом, гарантийным платежом и т.п.

Укажите размер платежа и какое конкретно обязательство вы обеспечиваете. Например, по уплате арендной платы или по выплате договорной неустойки за определенное нарушение.

7. Обязанности по ремонту

Риски

Могут быть финансовые потери от некачественного капитального ремонта силами арендатора.

Может возникнуть ответственность за нелегальные перепланировки.

Рекомендации

Не стоит менять правило по умолчанию — текущий ремонт делает арендатор, капитальный ремонт — вы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Возлагать на арендатора обязанность по капремонту рискованно. Вам будет сложнее контролировать его сроки, качество, отслеживать перепланировки, даже если вы все это урегулируете договором. Состояние имущества в итоге может стать хуже.

8. Расходы на ремонт и содержание имущества

Риски

Возникнут лишние затраты на содержание и обслуживание имущества.

Рекомендации

Не меняйте договором распределение расходов, установленных ст. 616 ГК РФ. По умолчанию почти за все платит арендатор, вы платите только за капитальный ремонт. Даже если вы взяли на себя обязанности, например, по текущему ремонту, установите, что он проводится за счет арендатора.

Расходы на капремонт можно предложить взять на себя арендатору, если, например, вы сдаете помещение с недостатками, но делаете скидку по арендной плате.

9. Условие о субаренде, перенайме и т.п.

Риски

Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Рекомендации

Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).

Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.

Читайте так же:
Как должен закрываться испытательный срок сотрудника

10. Право на отказ от договора

Риски

Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).

Рекомендации

Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.

Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.

Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендатору

1. Что арендуете

Риски

Могут возникнуть споры о размере арендной платы, если она устанавливается за 1 кв. м, или о том, какую часть помещения вы арендовали.

Также у контрагента появится повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у арендодателя из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором ваше помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Проверьте права арендодателя на помещение по выписке из ЕГРН. Если он не собственник, нужны документы, подтверждающие право владения помещением. Например, договор аренды с собственником и его согласие на сдачу помещения в субаренду.

2. Срок аренды

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.).

При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

3. Размер арендной платы

Риски

Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Может возникнуть спор о том, за что вы платите, и риск взыскания дополнительных платежей.

Рекомендации

Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее рубли, так как в иностранной валюте или в у. е. по определенному курсу плата может меняться каждый месяц.

Выгоднее, если оговорок об отдельных платежах нет. Тогда в арендную плату войдут как минимум НДС и плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Отдельно оговорите оплату коммунальных платежей (входят в арендную плату или уплачиваются отдельно, кому уплачиваются — арендодателю или поставщикам ресурсов напрямую).

4. Изменение арендной платы

Риски

Ставка может неконтролируемо повышаться, если по договору арендодатель может менять ее в одностороннем порядке.

Рекомендации

Выгоднее ничего не писать про изменение платы. Тогда оно будет только по соглашению и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если арендодатель настаивает на одностороннем изменении, лучше ограничить его размер и периодичность.

5. Продление договора

Риски

Если не согласовать условия о продлении договора, по окончании срока вы сможете его перезаключить, но, возможно, уже на других, менее выгодных условиях. Риск актуален, если у вас долгосрочные планы по бизнесу, а помещение вам согласились сдать, например, на 11 месяцев.

Если просто продолжите пользоваться помещением по умолчанию, договор будет возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель сможет выселить вас, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Лучше договориться о продлении договора в автоматическом режиме, без подписания дополнительных соглашений и новых переговоров.

Удобная для вас формулировка: «Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз».

Примечание:
Рекомендуем зарегистрировать договор, если вы продлеваете его на год или больше.

6. Улучшения

Риски

По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.

Рекомендации

На практике бывает сложно отличить отделимые улучшения от неотделимых. Лучше перечислите, какие конкретно улучшения вы считаете неотделимыми. Это может быть, например, установка пожарной сигнализации, замена дверей и стеклопакетов. Получить согласие арендодателя на них лучше прямо в договоре.

Договоритесь о сроках и порядке выплаты компенсации стоимости улучшений (в том числе при расторжении договора). Если знаете заранее сумму, приложите смету к договору. Потом можно засчитывать стоимость согласованных улучшений в счет арендной платы (см. Позицию ВАС РФ).

7. Расторжение договора

Риски

Высока вероятность, что вас досрочно выселят из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит список случаев для расторжения договора.

Рекомендации

В идеале формулировка для вас такая: «Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом».

Если арендодатель хочет установить больше оснований расторжения по сравнению с законом, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если у вас срочный договор и арендодатель настаивает на таком праве для себя, у вас оно тоже должно быть. Дополнительно можно установить плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector