Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как по новым правилам перевести жилую недвижимость в нежилую

Как по новым правилам перевести жилую недвижимость в нежилую?

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году как процедура, требующая согласования, претерпела ряд изменений, связанных с необходимостью получения определенных видов документов, а также правил проведения собрания собственников имущества в МКД. Давайте разбираться, какие теперь действуют ограничения и как получить разрешение на перевод.

Общие правила.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое помещение определены статьей 22 ЖК РФ. Из содержания последней следует, что реализация данной процедуры становится возможной, если:

  • собственник сможет обеспечить обособленный доступ к нежилому помещению;
  • другие лица не имеют прав в отношении переводимого помещения (например, отсутствуют иные собственники или граждане с правом пожизненного проживания);
  • переводимое помещение не является частью жилого;
  • квартира в МКД находится на первом этаже, а если выше то, под ней располагаются нежилые помещения.

Содержание процедуры перевода.

Алгоритм перевода будет следующим:

Шаг 1. Сбор документов.

На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
  • поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
  • проект переустройства объекта (если без строительных работ не обойтись);
  • протокол собрания собственников помещений в МКД;
  • письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

ШАГ 2. Подача заявления и собранных документов в уполномоченный орган.

Сделать это можно лично, через МФЦ или направить почтой.

Шаг 3. Получение решения или отказа в переводе помещения.

Если перевод требует проведения работ, связанных с переустройством, после получения решения порядок действий собственника будет таким:

  1. Осуществление перепланировки или переустройства;
  2. Прием объекта комиссией с последующим оформлением соответствующего акта;
  3. Направление акта в органы Росреестра (обязанность по направлению возлагается на уполномоченный орган, а не на собственника);
  4. Использование объекта по новому назначению с соблюдением санитарных требований и требований пожарной безопасности.

Светлана

Вопрос, сколько стоит перевод помещения в категорию нежилого, в данном случае неактуален, так как услуга предоставляется на безвозмездной основе. Однако если у собственника отсутствуют те или иные документы, следует учитывать временные и материальные затраты:

  • оформление техпаспорта;
  • подготовку проекта перепланировки или переустройства помещения;
  • получение правоустанавливающих документов, если таковых на руках нет.

Новые правила.

Остановимся на вопросе, что нового в 2020 году появилось в процедуре перевода? Нововведения коснулись порядка оформления одного из документов, а именно: протокола собрания, фиксирующего согласие собственников дома на перевод.

По новым правилам, если переводимое помещение находится в МКД, решение должно быть принято большинством голосов. При этом учитывается как мнение собственников подъезда, в котором находится помещение, так и мнение всех собственников МКД.

Более того, порядок исчисления голосов участников предусматривает подсчет не по их числу, а исходя из площади помещения, которым владеет участник. К примеру, единоличный собственник трехкомнатной квартиры будет иметь больше голосов, нежели два и более собственников однокомнатной квартиры.

Всегда ли возможен перевод.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

  • отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
  • ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
  • несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
  • несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

Как переводить жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция

В Жилищном кодексе говорится, что помещение, имеющее статус жилого, может быть использовано исключительно для проживания и ведения быта граждан. При этом должны соблюдаться пожарная, санитарно-гигиеническая и техническая безопасность. Нахождение в квартире жильцов никак не должно мешать жизни их соседей. В жилом помещении категорически запрещается вести какие-либо производственные процессы, устанавливать промышленное оборудование.

Макет дома с печатью

Как такового определения термина «нежилое помещение» законодательством не предусмотрено. В таких помещениях не может осуществляться проживание граждан и частью жилого фонда они не являются.

К нежилым относятся:

  • Непосредственно площадь самого помещения, которая может быть использована под целевое назначение или ведение бизнеса (офис, магазин, салон).
  • Сопутствующие помещения (служебные). Обычно являются частью общей долевой собственности (фойе, коридоры, проходные).

Возможность использования квартиры в качестве нежилого помещения без перевода

У многих начинающих предпринимателей в какой-то момент появляется проблема с поиском помещения для ведения своей деятельности. Аренда, как правило, удовольствие дорогостоящее (тем более в случае с коммерческой недвижимостью). Возникает вопрос – а возможно ли использование квартиры в качестве офиса без перевода ее в разряд нежилых помещений?

Как ни странно, но действующим законодательством это допускается. Но при этом должен быть соблюден ряд условий:

  1. Бизнес в квартире может вести исключительно собственник данной жилплощади.
  2. Такая деятельность никак не должна затрагивать или нарушать права и интересы иных граждан, живущих по соседству.
  3. Использование квартиры в качестве рабочего офиса разрешается только индивидуальным предпринимателям или гражданам, ведущим свою профессиональную деятельность на дому. К последним можно отнести репетиторов, писателей, бухгалтеров-надомников, представителей творческих профессий и т.д.

Поэтапная инструкция совершения процедуры перевода

Подробный порядок действий:

  1. Еще до этапа предоставления пакета документов в муниципальные органы, уполномоченные заниматься этим вопросом, необходимо посетить БТИ с целью получения поэтажного плана дома, а также техпаспорта самой квартиры. В то же время нужно заказать подробный проект перевода в специализированной лицензированной компании.
  2. Далее, сформировать весь пакет необходимой документации с последующим предоставлением его в уполномоченный орган для рассмотрения и принятия решения. Важное замечание: при подаче документов желательно предоставлять заверенные нотариусом копии документов на квартиру. Так удастся избежать случайной их утери и последующих проблем с восстановлением.
  3. Непосредственно на этапе подачи заявления сотрудником специализированного органа тщательно проверяется каждый предоставленный документ на предмет ошибок или недочетов в составлении. Только после этого документы регистрируются в специальном журнале, заявитель на руки получает расписку о приеме бумаг.
  4. Далее, от собственника помещения уже ничего не зависит. На этом этапе, службой, принявшей документы, производятся запросы в различные учреждения для проверки и подтверждения предоставленной информации. Только после получения ответов на все запросы принимается окончательное решение и выносится распоряжение. (На принятие решения уполномоченным органам отводится ровно 45 дней, в течение которых они должны либо отказать в переводе жилого помещения в разряд нежилого, либо дать разрешение на это).
Читайте так же:
В какой срок росреестр регистрирует право собственности

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Самым первым и важным этапом в переводе жилого помещения в коммерческое является подготовка пакета необходимой документации. Именно то, насколько качественно, грамотно и исчерпывающе собраны бумаги, в подавляющем большинстве случаев является решающим фактором при принятии решения компетентным в этом вопросе органом.

Документы и макет дома

Необходимые документы

  1. Заявление, составленное по установленной форме, с просьбой присвоить жилому помещению (квартире) статус нежилого помещения. Как правило, содержит адрес нахождения переводимой квартиры, с какой целью затеялась процедура и как предполагается использовать эту площадь в будущем.
  2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право заявителя на квартиру или иное жилое помещение (свидетельство о собственности или прочие документы).
  3. План переводимой квартиры, ее техническое описание (техпаспорт).
  4. Подробный проект предстоящей перепланировки или перестройки переводимого объекта недвижимости (если это планируется).
  5. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается квартира.

Приведенный список является наиболее полным, но, к сожалению, не исчерпывает всех возможных бумаг. Так, если при переводе помещения из жилого в нежилое может потребоваться некая перестройка или реконструкция какой-то части дома, то уполномоченные органы могут потребовать решение общего собрания всех собственников (а иногда и согласие каждого в отдельности) помещений многоэтажки.

Возможные затраты на осуществление перевода

Ключевые траты собственника ожидают при сборе необходимой документации и регистрации:

  • Основной и самой затратной для собственника является непосредственно процедура перевода жилого помещения. Ее стоимость рассчитывается приватизационной комиссией и комиссией управления жилфондом. Она подлежит оплате только в том случае, если после перевода помещение выросло в цене и зависит от образовавшейся разницы.
  • Оплата БТИ за подготовку документов.
  • Государственная пошлина, оплачиваемая при регистрации собственности на нежилое помещение (2000 рублей).
  • Оплата нотариального заверения копий правоустанавливающих документов (не более 50 рублей за экземпляр).

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Для того чтобы оформить право собственности на ставшее уже нежилым помещение, необходимо предоставить в Регистрационный орган следующий пакет документов:

  • Оригинал паспорта собственника помещения.
  • Оригинал свидетельства о праве собственности.
  • Протокол, выданный комиссией после принятия положительного решения о переводе.
  • Кадастровый паспорт.
  • Заявление установленной формы, квитанция об оплате государственной пошлины.

После этого специалист Регистрационной палаты проверяет все документы и сообщает дату получения нового свидетельства.

Это заключительный этап на пути к обладанию уже нежилым помещением и получению большей выгоды от этого. А может быть, к началу собственного дела.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Любое глобальное, дорогостоящее дело всегда лучше начинать с изучения законодательной базы. Перед началом процедуры перевода квартиры в нежилое помещение следует изучить Жилищный кодекс, а именно ст.22 и 23. В них перечисляются условия, являющиеся препятствием для изменения статуса жилого на нежилое:

  • У нежилого помещения непременно должен быть организован отдельный, изолированный вход, не создающий неудобств жильцам дома.
  • Нежилым помещением не может считаться часть квартиры, какая-то ее комната. Квартира может получить статус нежилой только целиком.
  • Не может подлежать переводу жилая площадь, правами на которую располагают третьи лица (например, она находится в залоге у банка или в аренде).
  • Квартира должна располагаться на первом этаже (или выше, но обязательным условием будет отсутствие жилых помещений снизу).

Если все эти пункты к жилплощади неприменимы, то можно готовиться непосредственно к процедуре перевода.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Документы для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Чтобы произвести перевод из жилого в нежилое помещение необходимо собрать комплект документов, указанный в п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ (далее — Кодекс), а именно:

  • заявление, в котором указывается пожелание перевести жилое помещение в нежилое;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (можно не предоставлять, если право зарегистрировано в Едином госреестре недвижимости). Подробности в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
  • проект переустройства или перепланировки помещения, если они требуются для последующего использования квартиры в качестве нежилого помещения. Нормативными актами муниципалитетов устанавливается форма и количество экземпляров проекта. Например, административный регламент, утв. постановлением администрации г. Тюмени от 14.06.2011 № 41-пк (далее – Регламент г. Тюмени) предусматривает, что проект предоставляется в 4-х экземплярах: 1 – на электронном носителе и 3 – на бумажном;
  • техпаспорт квартиры (по желанию);
  • поэтажный план дома, в котором расположена квартира (по желанию);
  • паспорт заявителя, выписку из ЕГРЮЛ, если заявителем является юрлицо.
Читайте так же:
Как подать в суд для установления отцовства

Важно! Если техпаспорт и поэтажный план дома не предоставлены заявителем, они, как и правоустанавливающие документы на квартиру запрашиваются в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия.

Обратите внимание! Если перевод жилого помещения в нежилой фонд влечет использование общего домового имущества, то требуется согласие большинства жильцов дома. Если в результате реконструкции произойдет уменьшение общего имущества, то требуется согласие всех жильцов.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

Перевод из жилого в нежилое — 2020 производится при соблюдении определенных условий, закрепленных в ст. 22 Кодекса. Представим условия перевода жилого помещения в нежилое в виде схемы.

Важно! Перевести можно только все помещение целиком, перевод части не допускается.

Перед подачей документов нужно снять с учета всех людей, зарегистрированных в этом помещении. Подробности снятия с учета можно узнать, прочитав нашу статью Снятие с регистрационного учета по месту жительства.

Обратите внимание! Переделывать под нежилые допускается только квартиры, расположенные на 1-м этаже. Находящиеся выше (на 2-м, 3-м и последующем этаже) можно только в том случае, когда ниже находятся только нежилые помещения. Если в доме на 1-м этаже размещен магазин, то квартиры, находящиеся над ним на 2-м этаже перевести в нежилое помещение можно.

Не допускается переделывать в офисы квартиры, обремененные правами 3-х лиц, поэтому не получится перевести квартиру, купленную в ипотеку и находящуюся в залоге у банка. Об изменениях в ипотеке, читайте в статье Изменения в ипотеке.

Запрещено менять на нежилой статус квартиры (п. 3.1, 3.2 ст. 22 Кодекса):

  • в наемном доме социального использования;
  • с целью осуществления религиозной деятельности.

Как осуществляется перевод

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в следующем порядке:

  • заявитель представляет заявление и необходимые документы в МФЦ или администрацию;
  • муниципалитет принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения;
  • заявитель выполняет переустройство помещения, если это указано в решении о переводе квартиры в НЖП;
  • приемочная комиссия принимает выполненные работы, что закрепляет в специальном акте;
  • заявитель подает заявление на смену назначения помещения в ЕГРН.

Решение о переводе квартиры в офис или торговое помещение (или об отказе в переводе) принимается в течение 45 дней; у муниципалитета есть еще 3 дня на доведение своего решения до заявителя (п. 4 ст. 23 Кодекса).

Подробно об оспаривании отказа в переводе жилого помещения в нежилое читайте в системе КонсультантПлюс, пользуясь бесплатным доступом на 2 дня. Если вы хотите, чтобы готовые решения и советы экспертов были доступны для вас постоянно, нужно подключиться к системе: для этого закажите прайс по ссылке.

Если в решение отсутствует требование о переустройстве помещения, то оно является подтверждением того, что перевод завершен. На его основании вносятся изменения в ЕГРН.

В том случае, когда в решении содержится требования произвести перепланировку, то основанием для внесения данных в ЕГРН будет акт приемочной комиссии. Если комиссия отказа в приеме строительных работ, то заявитель должен устранить замечания и повторно обратиться за приемкой.

Когда могут отказать в переводе

Выше мы рассказали, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме. Сейчас остановимся на том, в каких случаях в переводе могут отказать. Перечень таких случаев содержится в ст. 24 Кодекса и является закрытым. Итак, отказать могут, когда:

  • заявитель не предоставил нужные документы;
  • заявитель предоставил документы в ненадлежащий орган;
  • заявитель нарушил условия перевода помещения, о которых мы рассказали ранее;
  • проект переустройства квартиры под нежилое помещением не соответствует требованиям законодательства.

Обратите внимание! Отказать могут еще в том случае, когда заявителем не были предоставлены документы, которые предоставляются по желанию, а ответственный орган дал ответ об отсутствии необходимых данных. О получении такого ответа орган, проводящий перевод должен уведомить заявителя и предложить ему предоставить нужные сведения. Отказ в переводе квартиры в нежилое помещение дается том случае, если нужные данные не были получены от заявителя в течение 15 рабочих дней с момента отправки уведомления.

В решении об отказе обязательно указывается ссылка на одно из приведенных выше оснований.

Важно! Отказ в переводе квартиры в НЖП может быть обжалован через суд.

Итак, смена статуса помещения на нежилое производится органом местного самоуправления на основании заявления собственника квартиры. Если для использования квартиры в качестве НЖП требуется переустройство, то проект такого переустройства предоставляется вместе с заявлением. В том случае, если переустройство уменьшит размер общего домового имущества, требуется представить документ, свидетельствующий о наличии согласия всех сособственников. Отказ в переводе может быть дан только при наличии оснований, содержащихся в ст. 24 Кодекса. Неправомерный отказ может быть обжалован в суде.

Как перевести квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

Столкнувшись с необходимостью вывести помещение из жилого фонда и оформить его в нежилом (например, с целью организовать собственный бизнес), многие из владельцев недвижимости впадают в «юридический ступор». Действительно, задача эта не из легких, однако «осилит дорогу идущий». Для тех, кто решил справиться с ней самостоятельно, мы подготовили пошаговую инструкцию перевода жилого помещения в нежилое – читайте прямо сейчас.

Читайте так же:
Как вернуть страховку по кредиту

Какие помещения могут быть выведены в нежилой фонд

  • Помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его квадратура больше 100 м², то еще и запасной. Не допускается вход в нежилое помещение через подъезд, при таком положении вещей потребуется его перепланировка, с оборудованием отдельного входа/выхода.
  • Перевести в нежилой фонд можно только целый объект, без дележки его на доли, комнаты.
  • На момент перевода все лица, проживающие в квартире ранее, должны быть выписаны.
  • Квартира не должна находиться под обременениями (залог, арест).
  • Если объект расположен выше первого этажа, все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых.
  • Исключен перевод в наемных домах социального использования.
  • Не разрешается переводить жилое помещение в категорию нежилых в аварийных домах.
  • Помещение должно быть оснащено исправными инженерными коммуникациями.

Трудности с переводом квартиры в нежилой фонд возникнут, вероятнее всего, если она находится в доме, состоящем на учете по чрезвычайным событиям, делам гражданской обороны. Аналогично, если строение считается объектом исторического и культурного наследия.

Кстати, согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.

Если процедуры по переводу жилого помещения в нежилое все же не избежать, будьте готовы провести ряд действий, описанных далее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

  • План помещения с поэтажной экспликацией. Его вы получите в БТИ, по предварительно оформленному запросу (доверенности) от Департамента управления имуществом. Чтобы получить эту доверенность, подайте в Департамент соответствующее заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. А затем, уже с доверенностью, отправляйтесь в Бюро технической инвентаризации, за экспликацией с поэтажным планом помещения.
  • Технический паспорт квартиры с планом помещения. Выдается также в БТИ.
  • Заключение проверки пожарного надзора. Документ оформляется в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. После экспертизы, устанавливающей соответствие помещения требованиям и нормам пожарной безопасности, вам на руки выдадут заключение.
  • Заключение Санэпиднадзора (отдел Управления Роспотребнадзора). За его получением обратитесь в СЭС. По письменному заявлению сотрудник учреждения произведет проверку объекта, выдаст заключение о его санитарном состоянии.
  • Справка из ДЕЗ со сведениями касательно назначения других помещений, локализирующихся на одном этаже с квартирой, которая выводится из жилого фонда. Оформляется в Домоуправлении (ЖЭУ, ТСЖ).
  • Документально подтвержденное согласие соседей. Перед тем, как перевести квартиру многоквартирного дома в нежилое помещение, необходимо провести собрание владельцев остальных квартир (именно собственников) и заручиться их письменными согласиями. Чтобы организовать внеплановое собрание, обратитесь в управляющую жилищную компанию. Оповещение соседей-собственников должно произойти не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Решение о переводе помещения трактуется правомерным, если на собрании присутствовало не менее половины владельцев соседних квартир, и не менее две трети их высказалось в пользу изменений. Результаты голосования заносятся в протокол собрания.
  • Техническое заключение о состоянии всего здания, где расположена квартира. Выдается Домоуправлением (ЖЭУ, ТСЖ), на основании письменного запроса, паспорта владельца недвижимости, переводимой в нежилую, документов, подтверждающих его права на жилье.
  • Выписка из домовой книги о том, что в квартире нет прописанных. Получить ее можно в паспортном столе, бумага действительна 2 недели.
  • Проект переустройства/перепланировки помещения (если в этом есть необходимость). Заказывается в аккредитованной проектной компании.
  • заявление установленного образца на перевод из жилого в нежилое помещение;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • учредительные документы, если заявитель – юридическое лицо.

На основании представленных документов, комиссия Департамента выносит решение о переводе помещения. Максимальный срок рассмотрения – 45 календарных дней. В случае отрицательного решения, если оно не обосновано или спорно, можно инициировать обжалование в суде. Самые распространенные причины для отказа: неполный объем документов, недостоверные сведения, отсутствие согласия собственников соседних квартир.

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • протокол (решение) межведомственной комиссии;
  • техпаспорт квартиры, поэтажный план здания с экспликацией;
  • учредительные документы, если заявитель является юридическим лицом.

Стоимость перевода определяется комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом, составляется протокол с указанием суммы. Разница в цене объекта (как жилого и как нежилого) оплачивается через кассу любого банка.

  • паспорта заявителя (плюс учредительных документов, если он юрлицо);
  • протокола комиссии Департамента управления имуществом;
  • протокола комиссии БТИ;
  • кадастрового паспорта помещения;
  • квитанции об оплате госпошлины.

В назначенный день служащий УФРС выдаст вам свидетельство регистрации права собственности на НЕЖИЛОЕ помещение. Процедура окончена!

Статус новый, обязанности прежние

Теперь ваше недвижимое имущество закреплено за нежилым фондом, однако это не отменяет обязанностей и ограничений, фигурирующих в его «жилую бытность». Так, вам, как и прежде, придется нести расходы на содержание и ремонт дома, в котором распложено помещение, соразмерно своей доле в общей собственности. Налог на имущество тоже остается, и даже увеличен, по сравнению с жилой недвижимостью (2% от кадастровой стоимости).

Нельзя шуметь после 23.00, производить ремонтные, строительные работы по выходным и праздничным дням, а в будни – не начинать их ранее 9.00, и не завершать позднее 19.00. Не забывайте – рядом все так же живут люди.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Нередки случаи, когда владельца квартиры интересует, как изменить её целевое назначение. Как правило, это связано с коммерческими планами. Зачастую с такой целью приобретаются квартиры, расположенные в цоколе здания или на первом этаже. Перевод в нежилое помещение — достаточно затяжная процедура, требующая соблюдения ряда требований. Об этом подробнее далее.

Читайте так же:
Взыскание убытков с адвоката за невыполнение работы

Нормативная база

Градостроительным кодексом РФ (ФЗ №190 от 2004 года) регламентированы полномочия органов власти в сфере строительства и реконструкции жилья. Вопросы перевода жилого помещения в нежилое решаются на уровне местного самоуправления.

В ЖК РФ (ФЗ №188 от 2004 года) указывается:

  • при каких условиях это возможно — в ст. 22;
  • в каком порядке должно происходить — в ст. 23.

Также следует принимать во внимание, что некоторые моменты процедуры регулируются региональными и муниципальными нормативными актами.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Можно ли и насколько сложно

Собственник вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. Это предполагает возможность её перевода в нежилой фонд. При этом необходимо учитывать, что владение недвижимостью неотделимо от ответственности за надлежащее содержание объекта. Поэтому в ст. 22 ЖК выдвинуты ограничения, не позволяющие изменить целевое назначение:

  • после переоборудования не должно быть возможности перехода в жилую часть;
  • наличествуют обременения;
  • квартира расположена выше первого этажа или под ней есть жилые помещения;
  • нахождение в доме социального использования;
  • цель переустройства — вести религиозную деятельность;
  • несоответствие квартиры существующим требованиям.

Если с этой стороны препятствий нет, то следует также уточнить:

  • доступны ли инженерные сети;
  • планируется ли реконструировать здание или провести капремонт;
  • не является ли помещение частью архитектурного, культурно-исторического памятника;
  • не пребывает ли на учёте в органах, в чьём ведении находится гражданская оборона и чрезвычайные ситуации;
  • не признано ли состояние здания аварийным, ведь его могут снести.

Провести необходимые мероприятия при таких обстоятельствах окажется значительно сложнее.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Чтобы успешно и оперативно пройти достаточно сложную процедуру, нужно взять за правило неукоснительно соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Когда действуешь последовательно, пошагово, придерживаешься отработанного алгоритма — проще достичь поставленной цели.

Пошаговый алгоритм

Вся процедура состоит из пяти последовательных этапов. Начинаем с того, что готовим проект переоборудования, а заканчиваем регистрацией переделанной недвижимости.

Подготовка проекта перепланировки

Как перевести жилое помещение, например, в коммерческое? Для начала уточните, какие различия в технических факторах следует преодолеть. Превращая квартиру в нежилое помещение, понадобится заранее заручиться письменным согласием соседей, если будут затронуты территории общего пользования (п. 2 ст. 40 ЖК).

На подготовку проекта затрачивается, по обыкновению, около двух недель.

Документация

К заявлению, подаваемому для перевода жилого помещения в нежилое, прилагаются оговорённые в п. 2 ст. 23 ЖК документы. Они необходимы, чтобы представители органов местного самоуправления могли изучить правовые и технические аспекты рассматриваемой ими проблемы.

Помимо заявления, обязательно предоставление:

  • проекта переделок;
  • согласия собственников, которое подтверждается общим протоколом и персональным от каждого, кому принадлежат соседние площади.

По зарегистрированной недвижимости также возможен запрос:

  • правоустанавливающего документа;
  • техпаспорта;
  • поэтажного плана здания.
Обращение за государственной услугой

Так как здание находится в ведении муниципальных властей, то и обращаться с заявкой придётся к ним. Предусмотрено несколько вариантов подачи обращения:

  • на личном приёме;
  • в МФЦ;
  • на e-mail.

Практика показывает, что рациональнее вручать документы самому, придя на приём.

Перепланировка помещения

Наметили вывести помещение из жилфонда? Ожидать решения придётся полтора месяца (п. 4 ст. 23 ЖК), после чего в трёхдневный срок заявителю обязаны сообщить — удовлетворили просьбу или в ней отказано (п. 5 этой же статьи).

По обыкновению, решение содержит пункт, обязывающий провести перепланировку. Выполнять её надлежит, придерживаясь проекта, ранее составленного заявителем.

По завершении переделок полагается пригласить приёмочную комиссию. Она засвидетельствует проведённую перепланировку, составив соответствующий акт. Регулирующий орган обязывается направить этот акт Росреестру (п. 9 ст. 23 ЖК).

Составленный приёмочной комиссией акт признаёт, что перевод закончен, и помещение может использоваться по новому назначению.

Единый государственный реестр недвижимости

Мало переделать квартиру под магазин или офис, нужно ещё передать сведения об изменениях, чтобы они отобразились в ЕГРН. Для этого понадобится передача электронного документа, содержащего подписанный кадастровым инженером изменённый техплан.

Куда обратиться

Когда осуществляется перевод объекта жилфонда в нежилой, необходимо будет обратиться в:

  • лицензированную компанию, в штате которой есть кадастровый инженер;
  • БТИ;
  • управление Госпожнадзора;
  • СЭС;
  • УК;
  • паспортный стол.

Перечень документов

Сделать жилую квартиру, например, магазином, непросто. Понадобится обойти не одно учреждение, чтобы в каждом выдали определённые справки. Нужно будет получить:

  • экспликацию с поэтажным планом и техпаспорт с техпланом от БТИ;
  • заключение о соответствии нормам пожарной безопасности; для получения понадобится выезд сотрудника Госпожнадзора на место;
  • заключение СЭС; также следует выезд сотрудника;
  • справку ДЕЗ и заключение о техсостоянии здания в целом — от УК;
  • выписку из домовой книги;
  • проект переустройства.

Государственная регистрация

Удалось изменить статус жилья? Теперь его нужно без промедления переоформить, т.е. зарегистрировать. В Росреестр (напрямую или через МФЦ) понадобится предоставление квитанции, что уплатили госпошлину, оригиналов и копий:

  • удостоверения личности;
  • акта приёмочной комиссии;
  • нового техплана.

Только зарегистрировав перепланированный объект, становишься его полноправным собственником и сможешь им распоряжаться.

Стоимость и сроки

С продолжительностью перевода определиться проще. Как правило, на всё уходит не более четырёх-пяти месяцев. Сложнее оценить, во сколько обойдётся перевести жилое помещение в нежилое, так как приходится учитывать:

Читайте так же:
Как вести себя на административном суде

  • регион;
  • местоположение объекта;
  • площадь объекта;
  • объём работ, выполняемых ремонтниками при переделке.
  • услуги БТИ, нотариуса, лицензированной фирмы-проектировщика, строителей;
  • госпошлину при регистрации.

Средние показатели затрат на оформление, доступные по Москве и Московской области, колеблются в диапазоне от четверти до полумиллиона рублей.

Нюансы

Хлопот с переводом жилых помещений в нежилые немало, но они оправдываются. Чтобы старания не оказались напрасными, нужно учитывать некоторые особенности процедуры.

В многоквартирном доме

Затевая переделку жилой квартиры в магазин, нужно заранее выяснить, не затронет ли она жильё соседей. Этого необходимо избежать.

Оптимальный вариант — перевод квартиры в нежилое помещение, под которой никто не проживает. Лучше, если она располагается в цоколе здания, на первом этаже или в подвальном помещении.

Приемлемый вариант — когда под квартирой находятся офисы, магазины, технические помещения. Так намного упрощается получение согласия от собственников, которым принадлежит та или иная недвижимость в здании.

Комнату в общежитии

Для начала переводимое помещение потребуется оформить в собственность, после чего последовательность действий такая же, как и в случае с квартирой в многоэтажке.

Без согласия жильцов

Вариант, по которому помещение будет переведено в нежилое таким образом, лучше не рассматривать. Продемонстрировать согласие собственников помещений в здании необходимо при подаче заявления. Ведь придомовую территорию, которая является общей собственностью, обязательно затронут ваши переделки в виде отдельного входа.

Для частного жилого дома

Осуществить перевод из жилого дома в нежилое здание не так уж и просто. У него может быть несколько собственников, и каждый из них должен дать своё письменное согласие переделать жилой дом в нежилое помещение.

В любом случае для такого переоборудования необходимо наличие правоустанавливающего документа.

В панельном доме

Процесс переоформления квартиры под иное целевое назначение в таком доме сталкивается с практически непреодолимым препятствием. Здесь запрещено расширение существующих проёмов и пробитие новых, установка наружных оттяжек. Это не позволяет сделать новый, отдельный вход с наружной стороны здания, не затрагивающий интересы собственников соседних помещений.

Как перевести часть помещения

Для владельцев долевой собственности осуществление переоборудования жилья под иное назначение запрещено. Ни долю, ни часть квартиры нельзя вывести в нежилую недвижимость.

Когда возможен отказ

При рассмотрении заявления о переводе квартиры в нежилой фонд могут принять решение об отказе. Заявителя оповещают, приводя мотивировки, содержащие отсылку к нормам, установленным в п. 1 ст. 24 ЖК. Отказывают, ссылаясь на то, что:

  • не предоставили документы из обязательного перечня;
  • не соблюдается необходимое условие относительно исключения доступа в жилую часть;
  • предоставленный проект составлен с нарушениями норм законодательства;
  • документы подали на рассмотрение органа, чья компетенция не распространяется на принятие необходимого решения;
  • в квартире прописаны жильцы;
  • имеются обременения, например, ипотека;
  • проводилась самовольная перепланировка.

Не в каждом случае решение отказать ставит крест на задуманных планах. Некоторые недостатки можно устранить. Решение властей также позволяется оспорить в суде со ссылкой на п. 3 ст. 24 ЖК.

Судебная практика

Не стоит торопиться с подачей искового заявления, если отказали в переводе жилого в нежилое помещение. Сначала следует разобраться с причинами отказа. Например, проблема с нарушением сроков подачи документов легко решается и без суда.

В судах, как правило, соглашаются с мотивировками отказа. Ведь они основаны на нормах ЖК. Известны анекдотичные случаи вроде того, когда обжаловался отказ, основанный на том, что в обустраиваемый магазин нельзя проделать отдельный вход. Истцы полагали, что нормы, действующие при строительстве и реконструкции зданий, можно не учитывать.

Полезное видео

Пятиминутный сюжет Дума-ТВ рассматривает, как обстоят дела в Москве с переводами квартир в нежилой фонд.

Московская недвижимость настолько дорога, что семиминутный сюжет НТВ рассказывает о человеке, вполне комфортно и со вкусом обустроившемся в двухэтажном гаражном помещении.

Наглядно показано, как перевести гараж в состояние, вполне пригодное для проживания. Однако узаконить такую переделку не позволяется. Перевести гараж в нежилое помещение, например, в магазин, вполне возможно. Это обойдётся куда дешевле, чем переобустройство квартиры.

Семиминутная консультация адвоката связана с недавними изменениями в ЖК, относящимися к переводу квартир в нежилой фонд.

Обращается внимание на необходимость протокола общего собрания собственников в перечне предоставляемых документов.

Заключение

Несмотря на немалые сложности, перевод квартир в нежилые помещения осуществили многие граждане. Дело это хлопотное, но вполне посильное. Процедура регламентирована, разобраться в требованиях органа, принимающего решение, вполне возможно. Есть определённые нюансы, связанные с местными нормативными актами и особенностями объектов недвижимости, которые решено сделать нежилыми. Их также приходится учитывать.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector