Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка доли в строящемся доме

Переуступка доли в строящемся доме

Переуступка доли в строящемся доме

Некоторые потенциальные покупатели боятся процедуры переуступки, которая кажется им достаточно сложной. Но если переуступка доли в строящемся доме происходит в соответствии ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то процесс сделки происходит вполне надежно. Для ее совершения необходимо всего только 5 основных шагов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой доли в строящемся доме, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи, связанные с переуступкой долей, уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Выберете объект

Покупатель (цессионарий), решивший заключить договор уступки, должен уяснить, что он приобретает не жилье, а право требования на него, а также все риски, которые несет дольщик. Не нужно надеяться, что человек, который переуступал вам цедент (объект), все уже проверил и убедился в гарантиях взаимоотношений с данным застройщиком.

Если речь идет о типовом жилье, покупатель на веб-сайте застройщика подбирает объект с интересующими его параметрами, а затем фильтрует все аналогичные предложения по цене.

Обратите внимание на условия ДДУ

На данной стадии можно будет обратиться к профессиональным юристам. Стоит учитывать и то, что в тексте ДДУ имеется пункт, который определяет порядок переуступки прав требований по нему. Хотя теоретически переуступку могут и вовсе запретить. Но риелторы пока с этой ситуацией не сталкивались.

На будущее жилое помещение переуступить права можно лишь в период, который указан в 214-ФЗ. Это можно осуществить с момента госрегистрации ДДУ, который был заключен с первым дольщиком, и до приобретения ключей от квартиры по факту акта приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его госрегистрации в Росреестре.

Важно! Даже если вы приобретаете квартиру по договору переуступки прав требования, нужно изучить текст ДДУ, желательно всего документа с привлечением независимого эксперта.

Заключите договор

Если результат 2-х предыдущих действий является удовлетворительным, можно идти в офис к застройщику.

Договор цессии может быть заключен в двустороннем порядке, между цедентом и цессионарием. Однако на практике нередко в ДДУ есть пункт о согласовании переуступки с застройщиком в обязательном порядке. Часто подписывается трехсторонний договор между цедентом, застройщиком и цессионарием.

Подайте документы в Росреестр

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган:

  1. Заявление о госрегистрации договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
  2. Паспорт.
  3. Квитанция об оплате госпошлины — копия и оригинал.
  4. Договор участия в долевом строительстве (зарегистрированный) — оригинал.
  5. Договор уступки права требования с изменениями и приложениями.
  6. Согласие другого супруга на заключение соглашения либо документ, который свидетельствует о том, что соответствующий объект недвижимости не будет представлять совместную собственность супругов — оригинал и копия.
  7. Согласие органа опеки и попечительства на переуступку права требования по соглашению, если участником долевого строительства является лицо, не достигшее 14 лет, или лицо, признанное недееспособным судебным органом (оригинал и копия).
  8. Согласие застройщика на переуступку права требования по договору, если уступка производится до оплаты участником долевого строительства полной стоимости договора наряду с переводом задолженности на нового участника долевого строительства — копия и оригинал.

Важно! Проверьте, не осталось ли за цедентом задолженности по выплатам в рамках соглашения долевого участия — после заключения договора переуступки все данные обязательства перейдут к вам.

Произведите расчеты

Все расчеты между цессионарием и цедентом производятся после возвращения документации из регистрирующих органов. Причем алгоритм действий сторон такой же, как во время сделки купли-продажи жилья. Расчет производят перечислением необходимой суммы на счет, также через банковский аккредитив либо до сих пор самым распространенным вариантом — через банковскую ячейку.

Сделка по договору цессии считается завершенной после того, как цедент получит деньги.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Согласие супруга/супруги на совершение переуступки прав требований по ДДУ

Согласие на заключение договора о переуступке прав требований – документ, который разрешает второму супругу совершать определенные действия с имуществом, приобретенным во время брака. В документе указывается сделка, для совершения которой он выдан. Если участник договора состоит в браке, значит, согласие супруга/супруги обязательно нужно предоставить на цессию.

Нужно ли согласие супруга на переуступку по ДДУ?

Согласно ст. 34 Семейного Кодекса Российской Федерации: имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. А в ст. 35 СК РФ указано, что владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по обоюдному согласию данных лиц.

Читайте так же:
Жалоба в пожарную инспекцию на соседей образец

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в обязательном порядке требуется предоставить согласие второй стороны. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе, и вступает в силу только после прохождения процедуры регистрации. Это закреплено в п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Если договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, значит, он считается недействительным и у сторон не возникает никаких прав и обязанностей по отношению друг к другу.

Цессия также подлежит государственной регистрации в соответствующем органе, а значит, согласие нужно будет сделать.

Почему необходимо?

Законодатель установил, что все имущество, нажитое в период брака, является совместной собственностью. Каждая сторона имеет право на данные вещи, независимо от того, работал муж/жена или занимался ведением домашнего хозяйства. Если одна из сторон намеревается продать имущество или как-то иначе распорядиться средствами семейного бюджета, то нужно разрешение другой стороны.

По закону режим общей совместной собственности супругов можно изменить путем составления брачного договора. Данным контрактом лица устанавливают порядок владения имуществом, чтобы каждая сторона могла самостоятельно распоряжаться вещью, без письменного согласия другой стороны.

В браке у лиц равные права по распоряжению недвижимостью. Если один из супругов подписал договор без согласия другого, то остальные участники могут потребовать признать бумагу недействительной. Потому что у цедента не было всех необходимых полномочий на совершение действий по отчуждению объекта, а именно согласия супруга/супруги.

Супруг, чье нотариальное согласие на заключение цессии не было получено, вправе требовать расторжение данной сделки. Срок предъявления претензии год с момента, когда вторая сторона узнала о сделке или должна была узнать об этом.

Как оформить и какие документы нужны?

Согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В бумаге второй супруг указывает, что ему известно о предстоящей переуступке, и он не имеет возражений против данной сделки. Чтобы оформить документ, нужно обратиться к любому нотариусу. Место жительство сторон не имеет значения.

Лицо, которое должно дать согласие, предоставляет в нотариальную контору следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака;
  • информацию о планируемой переуступке (адрес объекта, реквизиты).

Можно оформить разрешение на заключение конкретного договора уступки прав требований или на подписание любых договоров.

Вышеуказанное нотариальное действие платное. Все тарифы устанавливает нотариальная палата для каждого конкретного региона. Уточнить сумму нужно будет у нотариуса.

Изменение и расторжение

Любое соглашение об изменении условий договора долевого участия или иной сделки нужно отнести на регистрацию в соответствующий государственный орган. Второй супруг должен письменно выразить свое согласие на внесение изменений (ст. 35 СК РФ).

Можно ли использовать предыдущее согласие? Все зависит от текста документа, если в нем указано, что муж/жена разрешает заключать любые договоры долевого участия, а также соглашения об изменении или о расторжении данных договоров, значит, данный документ подойдет. Снова оформлять нет необходимости.

Если в тексте четко указано на подписание определенного ДДУ, в таком случае на внесение изменений придется делать новую бумагу.

Также решается вопрос при расторжении сделки, согласие обязательно нужно предъявить на регистрацию в Управление Росреестра.

Согласие супруга/супруги важный документ, который потребуют предоставить для совершения сделки. В случае его отсутствия клиентам могут отказать в государственной регистрации или в дальнейшем признать сделку недействительной.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия в 2017-2018 году: образец, инструкция

Уступкой прав требования называют сделку, при которой одна сторона переуступает другой возможность предъявить претензии по поводу исполнения обязательств по договору третьей стороне.

Что значит переуступка прав по ДДУ?

Особенность такой сделки в том, что в результате уступки прав действие договора долевого участия не теряет своей силы, в нем просто меняется владелец (первоначальный инвестор). Таким образом, обладателем всех прав и обязанностей становится новый владелец квартиры с сохранением всех условий соглашения, а именно даты сдачи объекта, стоимости и гарантийного срока.

Обратите внимание!Заключатьдоговор переуступки прав можно только после регистрации ДДУ в Росреестре, но до подписания акта приема-передачи жилого объекта.

Договор переуступки прав также подлежит государственной регистрации в реестре. Нет необходимости согласовывать его с застройщиком, кроме случаев, где пункт о согласовании внесен в ДДУ. Чаще всего такой вид отношений применяется в двух случаях. Первый подразумевает избавление от долгостроя. Когда покупатель видит, что строительные работы остановились, и застройщик лишь имитирует деятельность, он пытается продать квартиру, чтобы лишить себя головной боли. Второй, более распространенный вариант, это продажа квартиры на конечном этапе стройки для возможности обогащения, ведь цена на жилье на этапе котлована гораздо меньше, чем на стадии ввода в эксплуатацию.

Читайте так же:
Внуки наследники какой очереди по завещанию

Как проводится переуступка по ДДУ – оформляем договор

Согласно действующему законодательству переуступка прав требования допускается, если не нарушает закон. Ответственность за передаваемый объект несет первый покупатель, который передает права, однако в то же время первый дольщик не отвечает за неисполнение требований, наложенных на застройщика, таких как срок сдачи объекта, гарантийный период и т.п.

Ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ описывает аспекты, по которым договор цессии подлежит внесению в государственный реестр, следовательно, и соглашение переуступки прав также подлежит регистрации.

Перед заключением сделки необходимо уточнить некоторые моменты: оценить текущий этап строительства, узнать, не приостановлены ли работы, собрать как можно больше информации о застройщике, проверить, зарегистрирован ли ДДУ первого дольщика в Росреестре, уточнить данные о приобретаемом объекте (этаж, площадь, наличие отделки и т.п.), а также проверить наличие платежных документов. Последний пункт является наиболее важным, так как в случае, если первый дольщик оплатил объект не полностью, то все его долги перейдут на нового покупателя.

Обратите внимание! При заключении цессии необходимо уведомить об этом застройщика в письменной форме. Письмо можно написать в свободной форме. Цессия может быть оспорена, кроме того, ей может быть присвоен статус подозрительной сделки в случае, если она была совершена по слишком низкой цене и в период начала процедуры банкротства в отношении предыдущего владельца.

Образец договора переуступки (цессии) прав

Договор цессии обязательно должен быть оформлен и зарегистрирован в государственном реестре. Рассмотрим основные пункты соглашения переуступки прав, его примерный образец.

В первую очередь необходимо перечислить характеристики приобретаемого объекта и его стоимость. Обратите внимание, цена указывается с учетом выгоды продавца, однако при расторжении договора застройщик будет обязан выплатить сумму, указанную в первоначальном ДДУ. Также договор цессии должен включать в себя в виде приложений документы о расчетах между застройщиком и покупателем, переписку, а также оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.

Существенными условиями будут являться:

  • регламент, обозначающий порядок произведения расчетов;
  • ответственность сторон;
  • порядок перехода требований и прав;
  • пункты о возможности расторжения ДДУ;
  • пункты об урегулировании спорных ситуаций;
  • иные положения.

Также приведем несколько общих рекомендаций:

  • в случае, если первоначальный ДДУ был заключен более полугода назад, постарайтесь внимательно изучить информацию о застройщике, обращайте внимание на любые мелочи;
  • если цена первоначального соглашения практически не отличается от цены заключаемого договора переуступки прав, это повод задуматься. Есть вероятность, что первый дольщик, принимавший участие в долевом строительстве, просто желает избавиться от квартиры без собственной выгоды, например, из-за долгостроя;
  • если в строящемся доме предлагается слишком много квартир по соглашению переуступки, постарайтесь поискать информацию о финансовом состоянии застройщика;
  • лучше обратиться к профессиональным юристам.

Проверка документов у компании-застройщика

При заключении ДДУ особенно тщательно необходимо проверить документы застройщика, которые разрешают ему производство строительных работ. К числу таких бумаг относятся:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок. Территория, на которой производятся строительные работы, должна быть у застройщика либо в собственности, либо с ее владельцем должен быть заключен договор аренды. Также вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому;
  • документы, которые разрешают ведение работ. К ним относятся разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию Жилой дом должен быть достроен и соответствовать всем строительным нормам и правилам. Документом, который это подтверждает, является разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается департаментом строительства того муниципального образования, на территории которого возведен дом;
  • проектная декларация. В данном документе должны быть четко прописаны все характеристики здания (этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир). Эти данные должны соответствовать тем, которые указаны в ДДУ.

Необходимые документы

Бумаги, необходимые для Росреестра:

  • документ об оплате договора долевого участия первым дольщиком (либо документ о переводе долга на нового покупателя);
  • заявление;
  • паспорта первого дольщика и нового приобретателя (если сделка проводится от имени представителя, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • кредитный договор (в случае ипотеки);
  • нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
  • первоначальный ДДУ на первого дольщика;
  • договор или соглашение переуступки прав (цессия).
Читайте так же:
Вычитается ли декретный отпуск из трудового стажа

Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру?

Регистрация цессии производится в территориальном органе Росреестра в течение 30 календарных дней с момента подачи пакета документов.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке?

Договор переуступки прав является одним из распространенных способов приобретения квартиры. Однако данная сделка является и одной из самых опасных. Рассмотрим несколько нюансов.

Зачастую первые дольщики рассматривают вариант продажи жилого объекта по причине скорого банкротства застройщика. Приобретатель может не знать об этом факте и купить квартиру. В данном случае первый дольщик не несет ответственности за банкротство застройщика, и новый владелец не может потребовать расторжения договора, а может лишь подать в суд на компанию.

Договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. При его заключении следует учитывать ряд условий:

  • оплата первым дольщиком цены по ДДУ;
  • согласие застройщика (если такой пункт указан в первоначальном договоре);
  • если жилой объект приобретается по ипотеке, необходимо предоставить документы, подтверждающие согласие кредитной организации, предоставляющей денежные средства.

Обратите внимание! Если хотя бы один пункт из перечисленных не был соблюден, то сделка будет признана недействительной. В данном случае первый дольщик будет нести ответственность перед приобретателем и должен будет вернуть денежные средства.

В судебной практике нередко встречаются случаи двойной продажи жилого объекта, когда недобросовестный продавец уступает права нескольким покупателям. Так происходит из-за того, что стороны заключают соглашение купли-продажи, которое не требуется регистрировать в Росреестре.

При заключении договора цессии необходимо уведомить застройщика о переходе прав, в противном случае впоследствии новый покупатель может быть лишен права требования неустойки с застройщика или возмещения убытков.

Переуступка может быть признана подозрительной в случае, если стоимость жилья существенно занижена, и сделка совершена менее чем за 365 дней до начала процедуры банкротства дольщика. Приобретая жилье по переуступке, необходимо убедиться в том, что компания надежна и находится в благополучном финансовом положении.
Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

Как проверить договор ДДУ в Росреестре?

При дистанционной покупке жилья в новостройке и во многих других ситуациях требуется проверить ДДУ — договор долевого участия — в Росреестре. Это нужно делать при малейших сомнениях в том, что застройщик надежный. А здравомыслящие люди контролируют регистрацию сделки даже при полном отсутствии недоверия. Ведь ДДУ может не оказаться в Росреестре и не по вине застройщика.

Мы расскажем, как проверить наличие государственной регистрации документа о вашем долевом участии. Но если после всех нужных манипуляций договор не найден, то, возможно, вы имеете дело с аферой или с халатностью. В таких случаях избежать неприятностей или уменьшить ущерб поможет юрист по гражданским делам.

Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ

Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.

Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:

  • разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
  • дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
  • застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
  • застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.

Проверяем онлайн ДДУ в Росреестре

Для начала надо зайти на сайт Росреестра (ссылка в конце статьи). Если нет такой возможности, то:

  • обратиться в МФЦ;
  • прийти в офис кадастровой палаты и Росреестра или послать туда письмо;
  • позвонить в тот же офис с просьбой о выездном обслуживании.

Но для большинства граждан намного проще и быстрее будет проверить нужную информацию с помощью электронной услуги.

  1. Проматываем вниз первую страницу портала, в самой нижней строчке на синем фоне находим кнопку электронных услуг и сервисов, нажимаем ее.
  2. Открывается новое окошко, там среди ссылок выбираем рисунок домика и подпись, что это услуга онлайн-поиска справочной информации по недвижимости, щелкаем мышкой.
  3. Появляется форма для проверки договора ДДУ в Росреестре. Там можно искать данные о вашем многоквартирном доме по кадастровому или условному номеру, адресу.
  4. Жмем внизу после заполнения формы на строчку «сформировать запрос».
  5. Выскакивает информация о вашем МКД. После нажатия кнопки «права и ограничения» появится список всех зарегистрированных ДДУ, и вы сможете узнать, есть ли среди них ваш договор.
Читайте так же:
Закон на распиавние энергетических напитков

Прошел указанный срок, и вы опять попытались проверить эту информацию. Опять не удалось найти свой ДДУ? Срочно звоните застройщику и выясняйте, в чем дело. И ни в коем случае не вносите деньги, пока не получится успешно проверить ДДУ. Если, конечно, вы не хотите пополнить списки обманутых собственников. Никто не вправе вас призывать оплатить сделку раньше, потому что до регистрации ДДУ не действителен.

Чаще всего регистрацией соглашений занимается сам застройщик. Он должен вас уведомить, что регистрация успешно пройдена. Получили такое сообщение – теперь уже точно пора проверить ДДУ. Причем не только онлайн, но и бумажный документ, на котором должны появиться регистрационная печать и подпись, а также штамп с обратной стороны.

После того как удалось успешно проверить регистрацию ДДУ, возможно, вам понадобится подтверждающая выписка из ЕГРН. Для получения такого документа в бумажном виде нужно внести оплату 1500 р. В электронном — 700 р. С помощью выписки можно проверить все данные о квартире, в том числе ограничения и обременения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

ВС: Что делать дольщику, если застройщик стал банкротом, а жилье зарегистрировано за другими лицами?

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 301-ЭС20-11581 по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требования о передаче двух квартир участнику ДДУ, в пользу которого ранее взыскали ущерб от преступления, совершенного руководителем должника.

В апреле 2015 г. ООО «Кратонстрой» заключило ДДУ с Родионом Кондратьевым, по условиям которого застройщик обязался передать однокомнатную и трехкомнатную квартиры дольщику, а последний – оплатить их стоимость в размере 4,6 млн руб.

Впоследствии стороны заключили договор уступки права требования (цессии), передав право требования задолженности руководителя должника в лице Алексея Казакова по договору займа на сумму в 4,25 млн руб. перед Родионом Кондратьевым самому застройщику. За уступленное право общество «Кратонстрой» обязалось передать две квартиры цеденту, который внес недостающие 350 тыс. руб. в кассу должника.

В августе 2017 г. вступившим в законную силу решением суд обязал произвести госрегистрацию спорного ДДУ, однако Росреестр приостановил регистрацию по причине изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами. В связи с этим Родион Кондратьев безуспешно пытался оспорить в судебном порядке ДДУ, заключенные застройщиком с вышеуказанными лицами. В дальнейшем суд в рамках гражданского иска взыскал с Алексея Казакова в пользу Кондратьева 4,6 млн руб. в счет возмещения ущерба, причиненного мошенничеством.

В рамках дела о банкротстве общества «Кратонстрой» Родион Кондратьев обратился в суд с заявлением о включении требования о передаче двух квартир (однокомнатной и трехкомнатной) и неустойки в размере 2,1 млн руб. в реестр требований кредиторов должника. Три судебные инстанции отказали ему, сославшись на наличие правовых притязаний на спорные квартиры за иными лицами, а также факт взыскания с Алексея Казакова уплаченной заявителем по ДДУ стоимости жилья в рамках уголовного дела о мошенничестве. Таким образом, суды сочли, что у Родиона Кондратьева отсутствуют право на спорные квартиры и, следовательно, право требования с должника неустойки за нарушение сроков их передачи.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Родион Кондратьев сослался на существенные нарушения нижестоящими инстанциями норм права.

Изучив материалы дела № А79-14184/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений (в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).

В свою очередь, для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходим ряд условий. Среди них: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денег и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле суду достаточно было проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. «Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами. Обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд, Родион Кондратьев представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру)», – отмечено в определении.

Читайте так же:
Выписать человека из квартиры и временно прописать

Высшая судебная инстанция добавила, что права на жилые помещения, являющиеся предметом заключенного между должником и Кондратьевым договора, в результате незаконных действий директора должника были переданы иным лицам. После цепочки уступок конечными приобретателями являются И. (однокомнатная квартира) и М. (трехкомнатная квартира), а уступка прав требований зарегистрирована в установленном порядке.

«Однако присуждение к взысканию с Алексея Казакова в пользу Родиона Кондратьева убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено. Равным образом отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику. Как пояснил в судебном заседании представитель Родиона Кондратьева, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились. Уклонившись от проверки обоснованности заявленного Кондратьевым требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований», – заключил ВС, отменив судебные акты нижестоящих судов и вернув дело в первую инстанцию.

Арбитражный управляющий Союз АУ «Созидание» Сергей Домнин полагает, что Судебная коллегия по экономическим спорам заняла позицию в пользу физического лица, заключившего ДДУ с застройщиком и оплатившего его, учитывая социальную значимость защиты прав пострадавших дольщиков. «Такой подход в общем и целом следует признать логическим продолжением практики судов общей юрисдикции, в массовом порядке выносящих решения о признании права собственности на квартиры за дольщиками в тех ситуациях, когда по каким-либо причинам (чаще всего связанным с проблемами с разрешительной документацией) органы Росреестра отказывают в такой регистрации», – отметил он.

Однако эксперт усомнился в корректности правового обоснования, сделанного Коллегией. «В частности, речь идет об указании на то, что при рассмотрении требования дольщика о включении в реестр суду необходимо лишь по формальным признакам проверять факт заключения договора долевого участия и его оплаты, а наличие или отсутствие регистрации договора не имеет значения. Это не только отчасти нивелирует институт государственной регистрации ДДУ при признании застройщика банкротом, но с учетом проблемности и специфики таких процедур банкротства может породить проблемы при противодействии недобросовестным должникам-застройщикам (их контролирующим лицам), которые могут использовать такой минимальный комплект документов для включения реально не существующих требований подконтрольных лиц в реестр требований кредиторов. Более правильным представлялся бы подход, когда суду следовало бы давать оценку фактическим обстоятельствам, в каждом конкретном случае устанавливать причины, по которым не был зарегистрирован договор, добросовестность дольщика, предъявляющего требования, и тому подобное», – подчеркнул Сергей Домнин.

Юрист юридического бюро «ОЛИМП» Иван Хорев считает, что рассматриваемое определение Верховного Суда, безусловно, положительным образом скажется на уже имеющейся судебной практике разрешения споров по проблемным вопросам, связанным с защитой прав дольщиков, поскольку ВС дополнительно разъяснил, что для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником ДДУ необходимо соблюдение определенных условий.

«Однако отдельный интерес здесь все-таки представляет юридическая судьба ДДУ Родиона Кондратьева – является ли он прекращенным или недействительным с учетом тех событий, которые происходили уже после его заключения, а также с учетом наличия правопритязаний иных лиц на те же объекты недвижимого имущества. К сожалению, в рассматриваемом определении ВС РФ не дает оценку данным обстоятельствам. Полагаю, что если ДДУ, заключенный с Кондратьевым, не прекратил свое действие и соответствует всем необходимым критериям, ущерб гражданину не возмещен, то с большой долей вероятности суды нижестоящих инстанций при полном выяснении всех юридически значимых обстоятельств дела признают требования заявителя обоснованными и включат их в реестр», – предположил эксперт.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector