Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Безвозмездная аренда помещения и налогообложение

Безвозмездная аренда помещения и налогообложение

Порядок безвозмездной передачи любого объекта недвижимого имущества регулируется действующим законодательством. Несмотря на то, что такие правоотношения не предусматривают факт получения, какой – либо выгоды, все равно существует налогообложение безвозмездной аренды помещения. Именно о данном вопросе и пойдет речь ниже.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

платить налоги с аренды безвозмезной

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

  1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
  2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
  3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН

Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).

Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).

Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте. Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.

Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.

Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

В юридической практике встречаются ситуации, когда между субъектом, который занимается предпринимательской деятельностью (ИП, ООО и другие юридические предприятия) заключаются договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

Сразу нужно отметить, что на процесс формирования базы налогообложения, данные соглашения никаким образом не влияют, поэтому она формируется по основаниям, которые были указаны выше.

Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг. Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.

Важно знать, что такая безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами, характерна тем, что ссудодатели хоть и не платят никаких сборов за предоставление безвозмездной ссуды, но подлежат обязательной уплате сбора за недвижимое имущество, которое, хоть и сдано в безвозмездное пользование, но находится у них на балансе.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

  • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
  • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
  • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
  • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.
Читайте так же:
Договор ответственного хранения транспортного средства между юр лицами

Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда

Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:

  • когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
  • при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.

В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

Если гражданин сдает свою квартиру или дом юридическому лицу либо ИП, где будут жить его сотрудники, то это уже безвозмездная аренда. То есть тут возникают другие правовые отношения.

Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.

Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей.

Налогообложение безвозмездной ссуды

Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).

Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.

  1. Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
  2. Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.

При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Читайте так же:
Иерархия нормативно-правовых актов РФ. Правовая система Российской Федерации

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Новости компании

НДФЛ при реализации образованных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков

10 февраля

Автор: Брызгалин Аркадий Викторович,

генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук

заместитель генерального директора Группы компаний «Налоги и финансовое право» по экономическим проектам

Описание ситуации:

У физического лица на праве собственности имеется два объекта недвижимого имущества – земельный участок и помещение. С момента приобретения данных объектов прошло более трех лет. В настоящее время принято решение о разделе данных объектов на несколько частей для последующей продажи.

Вопрос. Возникает ли у физического лица как у собственника обязанность уплатить налоги после продажи создаваемых в результате разделения земельных участков и (или) помещений?

Ответ. Согласно подп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Налоговая ставка согласно п. 1 ст. 224 НК РФ установлена в размере 13%.

В налоговом законодательстве не содержится понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в отрасли гражданского законодательства.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, по общему правилу, доход от реализации земельных участков и нежилых помещений в РФ облагается НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по НДФЛ вправе уменьшить доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.

В п. 1 ст. 220 НК РФ указано, что налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере сумм, полученных от продажи, в частности нежилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности менее трех лет, но не превышающих 1 млн. руб.

Доход, полученный от продажи данных объектов недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В рассматриваемом случае реализуемые объекты недвижимости находятся в собственности физического лица более трех лет, однако в целях их последующей продажи каждый из объектов (нежилые помещения и земельный участок) были разделены на несколько самостоятельных объектов.

Как мы отметили выше, право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности соответствующим объектом недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на такое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Читайте так же:
Договор управления помещением налогообложение

Согласно п. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Кроме того, в п. 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) указано, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с его реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ не влечет прекращения или перехода прав собственности на него.

При этом в силу п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Из анализа данных норм можно сделать вывод, что разделение лицом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, в частности, нежилого помещения или земельного участка, в связи с его перепланировкой (переустройством) без изменений внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него.

К аналогичному выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2: «Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей единого объекта недвижимости».

Как можно заметить, ВС РФ при вынесении решения в данном случае исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким обра­зом, суд указал, что в такой ситуации фактически происхо­дит закрытие раздела реестра, связанного с разделяе­мым объектом недвижимости, без изменения права собст­венности.

Кроме того, хотим обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников на общее имущество здания», в котором суд указывает, что: «если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Как можно заметить, в данном Постановлении ВАС РФ высказывает иную позицию и указывает, что в случае выделения одного или нескольких помещений право собственности на разделяемый объект прекращается с момента государственной регистрации. Однако суд делает оговорку, что право собственности утрачивается в связи с утратой зданием статуса единого объекта принадлежащего одному лицу. Иными словами право лица на здание как объект недвижимости изменяется с момента перехода права собственности к иному лицу.

Контролирующие органы также придерживаются позиции о том, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности, но только в отношении помещений (Письма Минфина России от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993, от 06.07.2012 № 03-04-05/7-853).

Что касается вопроса об определении момента возникновения прав собственности в целях исчисления и уплаты НДФЛ на полученные в результате разделения земельные участки, то в данном случае контролирующие органы подходят к вопросу с формальной стороны.

Так, Минфин РФ в своих Письмах ссылается на п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в котором прямо указано, что в случае раздела земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, по мнению Минфина РФ, для земельных участков ЗК РФ установлено особое правило. Следовательно, срок нахождения земельного участка в собственности физического лица в целях исчисления и уплаты НДФЛ необходимо исчислять с даты получения свидетельства о праве собственности (с даты государственной регистрации прав собственности) на вновь образованные земельные участки (Письма Минфина РФ от 18.05.2012 № 03-04-05/7-646, 17.02.2012 № 03-04-05/7-192, 24.08.2011 № 03-04-05/7-588).

Считаем, что такой формальный подход Минфина не совсем верен в данном случае и при определении срока владения земельным участком применим по аналогии подход, изложенный в Определении ВС РФ. Ведь если обратиться непосредственно к процедуре регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то порядок регистрации как в случае разделения помещения, так и в случае разделения земельного участка идентичен. В обоих случаях выдаются новые свидетельства и открываются новые разделы, при этом в обоих случаях «новые» объекты в своей совокупности образуют разделяемый объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за данным лицом ранее.

Читайте так же:
Как получить страховку при заливе квартиры

Таким образом, считаем, что факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением лицом ранее существовавшего объекта (нежилого помещения или земельного участка), без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности лица необходимо исчислять с момента их приобретения, а не с момента регистрации изменений в связи с разделением. В рассматриваемой ситуации это означает, что у собственника не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации полученных в результате разделения нежилых помещений и земельных участков.

Вместе с тем, поскольку в отношении исчисления срока владения земельным участком контролирующими органами высказывается противоположная позиция, то велика вероятность возникновения спора с налоговыми органами.

Как облагается налогом сдача складского помещения на собственном участке

Если вы решили заняться предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду своей недвижимости или предоставлению посреднических услуг в этой сфере, вам следует знать, что на 1-й группе это запрещённый вид деятельности, а для единщиков 2–3-й групп на неё установлены ограничения ( пп. 291.5.3 НКУ ).

Сдача недвижимости и земельных участков в аренду, а также предоставление услуг в этой сфере — это виды деятельности. Чтобы заниматься ими на едином налоге, нужно зарегистрировать у госрегистратора и внести в реестр плательщиков ЕН соответствующие коды КВЭД -2010 .

Если у предпринимателя-единщика открыт КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества» и при этом он сдаёт свою сверхлимитную недвижимость не как предприниматель, а как физлицо, для фискальной службы это тоже нарушение правил работы на упрощённой системе. За это штрафуют, аннулируют регистрацию плательщика ЕН, и со следующего отчётного квартала предпринимателю необходимо перейти на общую систему.

Предпринимателям на упрощённой системе разрешено арендовать помещения и земельные участки любых размеров и в неограниченном количестве.

Рассмотрим ограничения на сдачу недвижимости в аренду для разных групп единщиков.

На 1-й группе сдавать недвижимость в аренду и предоставлять посреднические услуги в этой сфере запрещено.

Предпринимателям 2-й группы запрещено предоставлять посреднические услуги в сфере аренды ( абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ ), они могут сдавать в аренду только недвижимость, находящуюся в их собственности. Для этого в регистрационные документы они должны добавить код КВЭД 68.20. Также ФЛП на 2-й группе, осуществляющие деятельность по предоставлению в аренду арендованного недвижимого имущества, имеют право сдавать в субаренду нежилые помещения до 300 кв. м. В Налоговом кодексе в целях налогообложения аренда приравнена к услуге, поэтому предприниматели 2-й группы могут сдавать недвижимость в аренду только населению и единщикам.

ФЛП на 3-й группе вправе сдавать в аренду собственную недвижимость (КВЭД 68.20) в рамках определённых для физлиц-единщиков лимитов и предоставлять посреднические услуги в этой сфере (КВЭДы 68.31 «Агентства недвижимости», 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта»). Статус арендатора значения не имеет.

Для юрлиц 3-й группы ограничений в сфере аренды недвижимости по площади, статусу арендаторов и пр. нет.

Если вы планируете сдавать в аренду недвижимость на территории всей страны, в ваших данных в реестре плательщиков ЕН должно быть указано «на территории Украины». Эту фразу впишите в заявление на применение упрощённой системы, в строку о месте осуществления хоздеятельности.

Штрафы

К физлицу-предпринимателю на ЕН, который превысил арендные лимиты или сдаёт в аренду сверхлимитные площади недвижимости как физлицо, применяют штрафы.

Если у предпринимателя-единщика 2–3-й групп зарегистрирован код КВЭД 68.20, то все его доходы от сдачи в аренду недвижимости (которые он получил и как предприниматель, и как обычный гражданин) считаются доходами от предпринимательской деятельности. Такие доходы ФЛП 3-й группы и ФЛП 2-й группы, которые получили их от населения и единщиков, отражают в книге учёта доходов и налоговой декларации . Средства от аренды, полученные предпринимателями 1-й группы или 2-й группы не от населения и единщиков, в статусе физлиц-граждан, облагают по ставке ЕН 15%, как запрещённые доходы. И в этом случае единщики обязаны перейти на общую систему.

Такие же штрафы предусмотрены и за сдачу в аренду предпринимателем сверхлимитной недвижимости.

Если же предпринимательская деятельность физлица-единщика не связана с предоставлением имущества в аренду, код КВЭД 68.20 не зарегистрирован у госрегистратора и этот вид деятельности не внесён в реестр плательщиков ЕН, такой доход, по мнению налоговиков, облагается по правилам для ФЛП на общей системе по ставке НДФЛ 18% ( п. 177.6 НКУ ).

При этом единщики 1–3-й групп также должны перейти на общую систему.

Примеры из практики

А теперь рассмотрим ситуации, с которыми часто сталкиваются предприниматели-единщики в вопросах аренды.

У предпринимателя в собственности 500 кв. м нежилого помещения. Как ФЛП-единщик он может сдать только 300кв. м. Остальные 200кв. м решает сдать как обычное физическое лицо.

Позиция налоговой: нельзя одновременно сдавать в аренду недвижимость в качестве ФЛП и обычного физлица.

ФЛП-единщик может сдать недвижимость или как предприниматель, т. е. только 300 кв. м, при этом у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20, или как обычное физлицо — все 500 кв. м.

Предприниматель на 2-й группе арендовал подвал и первый этаж под магазин и салон красоты. 40 кв. м решает сдать в субаренду.

Позиция налоговой: ФЛП-единщик может сдавать в субаренду арендованную недвижимость площадью не более 300 кв. м. Для этого у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20. Но помните, что на 2-й группе сдавать в аренду/субаренду недвижимость вы можете только населению и плательщикам единого налога.

Распространяется ли ограничение на сдачу в аренду площадей при предоставлении в аренду торговых мест на рынке.

Позиция налоговой: предприниматель-единщик может сдавать в аренду/субаренду торговые места и магазинчики на рынке, но только в пределах 300 кв. м. В таком случае должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20. В рамках этого вида деятельности можно предоставлять в аренду, управлять собственными/арендованными нежилыми помещениями, в том числе выставочными залами, складскими помещениями.

Читайте так же:
Договор ДДУ сдача не в срок

У предпринимателя есть земельный участок площадью 1 га, часть ФЛП используетв хоздеятельности, а часть решает сдать в аренду.

Позиция налоговой: сдать в аренду/субаренду предприниматель-единщик может часть участка, не превышающую 0,2 гектара. Остальную площадь он может использовать на своё усмотрение — в хоздеятельности или вообще не заниматься этой землёй. Но сдать в аренду площадь, превышающую 0,2 га, он не может.

НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом

Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Обоснование

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).

В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.

Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.

Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.

Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).

Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.

Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector