Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» — ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений — ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

оценка для целей изъятия

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

Соблюдение прав собственника при изъятии земельного участка.

Принцип соблюдения прав собственника гарантируется Конституцией Республики Беларусь. При этом, «главным Законом» гарантируется своевременная и полная компенсация стоимости имущества при его принудительном отчуждении.
На практике же вопрос компенсации стоимости изымаемого имущества не всегда до конца урегулирован, что в свою очередь, порождает нарушения прав собственников этого имущества.

В этой статье разберем особенности применения Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 года №87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее – Указ №87).

По правилам, установленным Указом №87, строительство капитальных строений в виде жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных в установленном порядке в частную собственность или пожизненное наследуемое владение до 1 апреля 2006 г. для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты вступления в силу настоящего Указа.
Строительство данных строений на земельных участках, предоставленных в установленном для указанных целей после вступления в силу настоящего Указа, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки.
При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, а также при наследовании материалов и другого имущества, из которых создается жилой дом, дача, в том числе в случае, если право на земельный участок, предоставленный до 1 января 1999 г., наследодателем не было оформлено, строительство жилого дома, дачи должно быть завершено в течение трех лет и шести месяцев со времени открытия наследства, а при рассмотрении вопросов, вытекающих из наследственных правоотношений, в судебном порядке — с даты вступления в силу соответствующего судебного постановления.
При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, с расположенными на них не завершенными строительством законсервированными жилым домом, дачей, а также наследовании не завершенных строительством законсервированных жилого дома, дачи строительство таких дома, дачи должно быть завершено в течение трех лет с даты прекращения консервации.

Читайте так же:
Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома

При этом, нормами Указа №87 предусмотрено, что в случае нарушения сроков завершения строительства, земельный участок у собственника изымается, а собственнику (владельцу, арендатору) земельного участка возмещается:
при выкупе не завершенных строительством жилого дома, дачи административно-территориальной единицей — стоимость этих дома, дачи в размере, установленном в договоре между соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом и собственником (владельцем, арендатором) земельного участка, но не более размера, определенного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на проведение оценки не завершенных строительством жилого дома;
при продаже не завершенных строительством жилого дома, дачи местным исполнительным и распорядительным органом с публичных торгов — сумма, полученная от продажи этих дома, дачи, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенных строительством жилого дома, дачи.

В приведенном выше Указе №87 отсутствует прямое указание на возможность получения собственником земельного участка компенсацию стоимости непосредственно за сам изымаемый земельный участок.
По причине отсутствия прямой нормы, регулирующей данные правоотношения, местные исполнительные и распорядительные органы отказывают в выплате собственникам компенсации стоимости изымаемого земельного участка с формулировкой «выплата подобной компенсации Указом №87 не предусмотрена».

Вместе с тем, лишение собственности без выплаты компенсации является, по сути, мерой ответственности в виде конфискации имущества и может применятся только в случая, прямо установленных Законом.
Собственник же имущества не может быть безвозмездно лишен своих прав на это имущество по основаниям, не связанным с применением к нему соответствующего наказания. При этом следует упомянуть, что возможность применения такой ответственности должна быть прямо предусмотрена нормативным правовым актом, а не угадываться из его смысла.
Отметим, что Указом №87 не установлена возможность применения мер ответственности к собственнику в виде невыплаты компенсации стоимости изымаемого земельного участка.
Более того, необходимость выплаты собственнику имущества компенсации при его изъятии, предусмотрена Конституцией Республики Беларусь.
Так, в соответствии со ст.44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению.
Неприкосновенность собственности, право ее наследования охраняются законом.
Собственность, приобретенная законным способом, защищается государством.
Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.

Таким образом, «главным Законом» предусмотрен принцип полной компенсации стоимости принудительно отчуждаемого имущества вне зависимости от оснований такого изъятия.
В силу ст.128 ГК Республики Беларусь, ст.12 Кодекса Республики Беларусь «О земле» земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав (имуществом), имеющим свою стоимость.

По причине отсутствия прямых указаний в Указе №87 о возможности безвозмездного изъятия имущества у собственника, такая неурегулированность будет являться пробелом в законодательстве.
В соответствии с п.1 ст.71 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 №130-З «О нормативных правовых актах» при выявлении пробелов в законодательстве (правовом регулировании) соответствующие нормотворческие органы (должностные лица) обязаны своевременно устранить эти пробелы в законодательстве (правовом регулировании) путем внесения в нормативные правовые акты изменений, устраняющих такие пробелы, либо принятия (издания) новых нормативных правовых актов.
До внесения изменений в нормативные правовые акты либо принятия (издания) новых нормативных правовых актов устранение пробелов в законодательстве (правовом регулировании) может осуществляться путем применения институтов аналогии закона и аналогии права.

По мнению автора, для устранения пробела в регулировании подобных правоотношений и с целью соблюдения конституционных прав собственника имущества, к таким правоотношениям возможна применения аналогия закона и аналогия права.

Сама необходимость компенсации стоимости изымаемого у собственника земельного участка установлена ст. 69 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).
В соответствии положениями вышеприведенной статьи КоЗ, землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута.
Собственники земельных участков кроме прав, указанных в части первой настоящей статьи, имеют право на возмещение им стоимости земельных участков, изымаемых для государственных нужд, совершать сделки с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки) с учетом требований настоящего Кодекса и иных законодательных актов.

Читайте так же:
Договор на электромонтажные работы образец с ип

Что касается процедуры определения стоимости имущества и выплаты собственнику компенсации за изымаемый земельный участок, полагаем, что к данному вопросу возможно применение по аналогии закона алгоритма такой компенсации, которая установлена пунктом 3 Указа №87 для не завершенных строительством жилого дома, дачи.

Видится, что применение к данным правоотношениям аналогии закона или аналогии права, позволит избежать нарушений имущественных прав собственников земельных участков.

Налог на прибыль и НДС при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю выплачивается возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В письме от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029 Минфин России разъяснил, как учитываются суммы полученного возмещения в целях исчисления налога на прибыль и НДС.

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Перечень оснований для изъятия приведен в ст. 49 ЗК РФ.

Что представляет собой сумма возмещения

В сумму возмещения при изъятии земельного участка включаются его рыночная стоимость, а также убытки, причиненные изъятием участка, в том числе упущенная выгода. Если на изымаемом участке расположены объекты недвижимости, в сумму возмещения включается их рыночная стоимость (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В результате изъятия происходит прекращение права собственности прежнего владельца на земельный участок и расположенные на нем объекты (п. 2, 3 ст. 239.2, п. 2 ст. 279 ГК РФ). При этом и участок, и недвижимость переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).

В целях налогообложения переход права собственности на имущество признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Возникает вопрос: нужно ли включать полученную сумму возмещения в доходы от реализации по налогу на прибыль и облагается ли она НДС?

Налог на прибыль

Позиция финансистов по поводу учета сумм возмещения за изымаемый земельный участок менялась. Так, в письмах от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15 специалисты финансового ведомства указывали, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения земельных правоотношений. А средства, полученные за изымаемый земельный участок, представляют собой внереализационные доходы и подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Затем финансисты стали рассматривать изъятие земельного участка как его реализацию. Объясняли они это тем, что при изъятии происходит переход права собственности на земельный участок. И поскольку средства, полученные в качестве возмещения за изымаемое недвижимое имущество, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в ст. 251 НК РФ не поименованы, данные суммы подлежат учету в составе доходов от реализации (письма Минфина России от 12.08.2019 № 03-03-06/1/60603, от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334).

Но суды такую позицию не поддерживают. Они считают, что при получении сумм возмещения за изъятый земельный участок дохода, облагаемого налогом на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 рассмотрел спор, связанный с включением суммы компенсации за земельный участок в доходы по налогу на прибыль. Он напомнил, что согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (п. 1 ст. 57 ЗК РФ). При этом Правила возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262, не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства учли эту позицию Президиума ВАС РФ. В ответ на вопрос о порядке обложения налогом на прибыль суммы компенсаций, полученных в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, они указали следующее. В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль является прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. А доходом считается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 25 НК РФ. Президиумом ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 сделан вывод, что средства, полученные налогоплательщиком в виде компенсации убытков, причиненных в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Читайте так же:
Закон рф 2022 возврат и обмен алкоголя в магазине

Таким образом, финансисты фактически признали, что суммы компенсации, полученные за изымаемый земельный участок, не облагаются налогом на прибыль.

Отметим, что ФНС России уже давно придерживается позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 (письма от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@, от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409).

В общем случае реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения, приведен в п. 2 ст. 146 НК РФ.

Так, в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не являются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков (долей в них). В связи с этим финансисты пришли к выводу, что суммы компенсации, полученные организацией за изъятие земельного участка, в налоговую базу по НДС не включаются.

Аналогичное мнение специалисты финансового ведомства высказывали и раньше (письма от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369). При этом они отмечали, что в отношении выкупаемых объектов недвижимости, расположенных на изымаемом земельном участке, возникает обязанность по уплате НДС.

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует (постановления АС Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347). Они указывают, что возмещение не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку оно является установленным гражданским законодательством способом покрытия ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Компенсация при изъятии земельного участка у собственника

Специалисты нашего земельно-юридического центра добьются рыночной компенсации при изъятии земельного участка у собственника через суд или в согласовательном порядке.

При изъятии определенной территории, с правообладателем такой земли заключают соглашение о выкупе. В таком документе определяется порядок перехода прав, размер компенсации и другие нюансы процедуры. При вычислении размера компенсации учитывают следующие нюансы:

  • сколько стоят здания и другая недвижимость, находящаяся на участке;
  • рыночная стоимость самого надела на момент его изъятия;
  • убытки владельца территории, упущенная выгода, расходы на переезд и т.д.

Компенсация при изъятии земельного участка у собственника должна вычисляться профессионалами. Если собственник земли не согласен с размером выплат, придется обращаться в суд со своими расчетами. Эксперты нашей компании решат подобные вопросы быстро и эффективно. Мы подготовим соглашение, рассчитаем размер компенсации и подадим иск в суд, при необходимости. Однако процедура сложнее, чем может показаться на первый взгляд.

  • Государственный органы, проводя оценку земли, учитывают ее рыночную стоимость, с которой может не согласиться собственник надела. В этом случае он заказывает независимую экспертизу, называя свою цену. Разногласия решаются в судебном порядке.
  • Правообладателя участка необходимо письменно известить о процедуре изъятия за семь дней до вынесения решения. По истечении этого времени землевладельцу направляют соглашение о выкупе, где указана стоимость и прочие условия.
  • Если изъятие проводится в принудительном порядке, то сумму выкупа будет определять суд. При этом учитывается рыночная стоимость надела и объектов недвижимости, расположенных на нем.
  • Если имущество владельца земли не оформлено в собственность, но находится на участке, компенсацию за него платить не надо. Подобные самовольные постройки можно снести, не выплачивая возмещение за подобное действие.
  • Когда на территории размещен объект недвижимости, который не соответствует допустимым видам использования, за него платить, также не придется.

Существуют и другие особенности данной процедуры, включающие расчет суммы возмещения, порядок оценки имущества и т.д. Разобраться с ними помогут специалисты нашей компании.

Процедура компенсации при изъятии земельного участка у собственника

Выплачивается компенсация при изъятии земельного участка у собственника в зависимости от того, для каких нужд забирают данную землю. Если территорию забирают в пользу частных предприятий, то возмещать убытки будут за их счет. Когда надел изымают для государственных или муниципальных нужд, деньги высчитают из бюджетов этих образований.

Наиболее ответственный и сложный этап – это составление соглашения, где обговариваются условия изъятия и выплаты компенсации. На согласование разделов договора и его подписание дается не более трех месяцев. В течение этого срока не допускается изъятие земли без согласия владельца. Особое внимание нужно уделить расчету компенсации.

  1. Помимо рыночной стоимости надела на момент его изъятия, учитывают стоимость вещных и обязательственных прав на территорию.
  2. Объекты недвижимости подлежат оценке, как и убытки или упущенная выгода, возникающие при отчуждении такого имущества.
  3. Дополнительно стоит учитывать убытки, образовавшиеся из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами. Причем подобная ситуация не возникла бы при сохранении участка за прежним собственником.
  4. Когда владельцу пришлось перевозить свое имущество, обустраиваться на новом месте или производить иные действия, в целях сохранения прежнего положения, подобные траты тоже подлежат возмещению.

Для определения величины рыночной стоимости применяют оценочную экспертизу. Все остальные суммы высчитываются исходя из представленных владельцем доказательств. Однако и по ним можно заказать профессиональную оценку.

Получить возмещение может не только собственник недвижимости или земельного участка. Деньги выплачиваются и иным законным владельцам, среди которых арендаторы. Помимо денежных средств компенсировать изъятие земли можно предоставлением другого участка. Разобраться с нюансами процедуры и заключить выгодное соглашение помогут юристы нашей компании.

Как оспорить размер компенсации при изъятии земельного участка через суд?

При изъятии земельного участка уполномоченный орган готовит проект соглашения, где указана сумма возмещения для собственника. Если вы не согласны с такой суммой и считаете ее заниженной, при этом вторая сторона не соглашается повышать размер компенсации, нужно обращаться в суд. Процедура получения возмещения достаточно сложная, а потому здесь не обойтись без поддержки опытного юриста.

Читайте так же:
Как правильно оформить уведомление о расторжении договора

1. Начинается все с обращения к экспертам за оценкой рыночной стоимости земли.

В суде особое внимание будут обращать на соответствие оснований изъятия требованиям градостроительного законодательства и Земельного кодекса, а также на экспертные заключения по цене участка. Имея на руках результаты экспертизы, будет проще обосновать собственную точку зрения и получить более высокую компенсацию. Специалист, проводящий оценку, должен иметь необходимые знания и опыт, аттестат, а также состоять в соответствующей СРО.

2. Потребуются документы, подтверждающие наличие убытков, связанных с изъятием земельного участка.

Убытки возникают из-за невозможности исполнения собственником земли взятых на себя обязательств, либо по иным основаниям. Чтобы точно оценить убытки, потребуются все возможные документы (договоры аренды земли, залоговые соглашения, бумаги на недвижимость и прочее).

3. Надо направить предложение об изменении условий договора об изъятии в уполномоченный орган.

В предложении указывается желаемый размер компенсации на основании оценки. Ответом будет либо утверждение таких изменений (что маловероятно), либо обращение в суд. Когда вам вышлют копию иска, нужно готовить встречное исковое заявление. К нему прикладывают собранные на предварительной стадии документы, включая результаты экспертизы. В иске надо потребовать внести изменения по части размера возмещения в соглашение с уполномоченным органом.

4. Остается защитить интересы в суде и получить компенсацию.

Если иск подан в соответствующий суд (физ. лица – в суд общей юрисдикции, организации и ИП – в арбитражный суд), есть достаточные основания для увеличения размера компенсации и соблюдены положения закона, судья выносит положительное решение. На основании такового выплачивается соответствующая сумма.

Существует еще множество нюансов, о которых надо знать при обращении за возмещением. Наши юристы с гарантией оспорят размер компенсации. Надо только подписать доверенность на представление ваших интересов в суде.

Когда могут изъять землю у собственника

Принудительное прекращение прав собственников на земельные участки является одним из способов обеспечения баланса публичных и частных интересов в земельных правоотношениях. Так:

  • земельный участок может быть изъят у любого собственника или за нарушение требований законодательства, или для публичных нужд;
  • государство не может осуществлять изъятие земли по своему усмотрению, без особых на то оснований и соблюдения установленных правил.

В связи с этим законодатель подробно регламентирует данные процессы, начиная с установления перечня возможных причин изъятия земельных участков у собственников.

Общее руководство по изъятию имущества у собственников содержится в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ). В Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ) эти правила уточняются применительно к земельным правоотношениям.

Изыматься могут земли любого назначения, находящиеся в частной собственности. В основном финансовые потери собственника подлежат компенсации.

Обратите внимание! При необходимости допускается изъятие части земельного участка. В этом случае, согласно разъяснениям Росреестра (письмо от 14.05.2010 № 14-3738-ГЕ), предварительно требуется провести работы по образованию новых земельных участков в соответствии с главой I.1 ЗК РФ.

Почему необходимо знать различия между способами изъятия земли

Как правило, когда речь заходит об изъятии земельного участка, подразумевают его обращение в пользу государства.

При этом зачастую смешиваются и путаются разные способы изъятия земель:

  • изъятие для нужд государства или муниципалитетов;
  • в случае нарушения законодательства;
  • реквизиция;
  • конфискация.

И хотя во всех этих случаях земля изымается в пользу государства, перечисленные способы имеют довольно существенные различия. Это и разный порядок изъятия земельных участков, и четко зафиксированные основания для законного совершения соответствующей процедуры.

Для собственников же принципиальное значение имеют последствия изъятия земли и возможность компенсации своих потерь.

Рассмотрим каждый из названных способов изъятия земельного участка.

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в особых случаях. Они перечислены в ст. 49 ЗК РФ:

К иным основаниям можно отнести в том числе упомянутое в п. 3 ст. 96 ЗК РФ полное изъятие земель из оборота в границах I зоны санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимают уполномоченные органы исполнительной власти и местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ). Просить об изъятии могут также заинтересованные в этом организации (ст. 56.4 ЗК РФ, постановление Правительства РФ от 06.05.2015 № 442).

Обратите внимание! Изъятие земельного участка в рассматриваемом случае допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Плата за участок (выкупная цена), сроки и прочие условия выкупа определяются соглашением между сторонами. Кроме того, собственник может рассчитывать на получение другой участка взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Разногласия между сторонами разрешаются в суде.

Изъятию земли для государственных нужд может предшествовать резервирование земельных участков. Причем возможно это только в зонах, где планируется размещение каких-либо объектов (ст. 56.1, 70.1 ЗК РФ), с обязательной регистрацией такого ограничения в ЕГРН. Каких-либо выплат, вызванных резервированием, не предусмотрено.

Изъятие участка в связи с нарушениями

Любой земельный участок может быть изъят у собственника в случае несоблюдения им требований законодательства. Речь идет не только о ГК РФ и ЗК РФ, но и о Градостроительном кодексе РФ, а также иных правовых актах (например, законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Читайте так же:
Как оставить жалобу в роспотребнадзор онлайн тверской области

Нарушения, ведущие к принудительному изъятию участка у собственника, затрагивают преимущественно земли сельхозназначения. Это:

  • неиспользование участка согласно его предназначению и принадлежности к той или иной категории земель;
  • обработка земли способами, снижающими плодородие земель или ведущими к существенному ухудшению экологии;
  • неустранение допущенных ранее нарушений;
  • неиспользование земельного участка в течение 3 лет для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства.

В ст. 54.1 ЗК РФ, пп. 2–3 ст. 6 закона № 101-ФЗ зафиксировано прекращение прав собственников за совершение земельного правонарушения исключительно посредством судебного разбирательства. Однако, исходя из п. 2 ст. 286 ГК РФ, собственник не лишен права согласиться на изъятие участка до возбуждения судебного производства.

Обратите внимание! Принудительному изъятию и прекращению прав на земельные участки за совершенное земельное правонарушение предшествует административная процедура по наложению на правонарушителя административного взыскания.

Изъятая земля реализуется с публичных торгов. Средства от продажи выплачиваются бывшему собственнику за минусом произведенных расходов (на проведение торгов, оценку участка).

Реквизиция

Реквизиция — административное (внесудебное) изъятие земли у собственника при исключительных обстоятельствах (стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотии и иных подобных обстоятельствах) в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ).

Решение о реквизиции — изъятии земельного участка для государственных нужд — вправе принимать только уполномоченные исполнительные органы государственной власти (федеральные, субъектов РФ). Органы местного самоуправления такими правами не наделены.

Важной особенностью реквизиции земельных участков является указание в ст. 51 ЗК РФ на временный характер данной меры. Это в большинстве случаев приводит к возврату земельного участка с компенсацией убытков, причиненных собственнику.

А если изъятый земельный участок вернуть невозможно, собственнику выплатят его рыночную стоимость или предоставят равноценный участок в другом месте. В настоящий момент при расчете суммы возмещения следует руководствоваться положениями ст. 51 и 66 ЗК РФ.

Обратите внимание! Решение о реквизиции не подлежит обжалованию. Собственник может оспорить в судебном порядке только стоимость (оценку) реквизированного земельного участка и (или) размер убытков, связанных с данными действиями. Также собственник вправе требовать через суд возврата его земучастка.

Конфискация

Конфискация — один из способов принудительного изъятия имущества у собственника в виде санкции за совершение им общественно опасного деяния (преступления).

Осуществляется по обвинительному приговору суда и только в случаях, специально оговоренных законом (ст. 243 ГК РФ). В уголовном праве конфискация имущества регулируется гл. 15.1 УК РФ.

Обратите внимание! Статья 50 ЗК РФ предусматривает возможность конфискации земельного участка только в качестве санкции за преступление.

Иные земельные правонарушения ведут не к конфискации участка, а к принудительному изъятию земли у собственника, причем с выплатой ему частичной компенсации.

Важно! Конфискация — единственный вид безвозмездного принудительного лишения собственника его прав на земельный участок.

Разница между изъятием, конфискацией и реквизицией участка

Для лучшего понимания разницы между рассмотренными выше способами принудительного прекращения прав собственности на землю используем сравнительную таблицу.

Когда собственнику выплачивается компенсация. Правила расчета

Как видно из приведенной таблицы, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение определенной суммы во всех случаях, кроме конфискации.

Полное возмещение полагается собственнику в случае изъятия его земельного участка для нужд государства, субъекта Федерации или муниципального образования.

Как было указано выше, изъятие для таких целей производится на основании заключаемого с собственником земучастка соглашения.

Выкупная цена за земельный участок включает в себя (ст. 15, 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ):

  • рыночную стоимость участка и находящихся на нем строений;
  • фактический ущерб от принудительного изъятия участка, в том числе связанный с неисполнением обязательств собственника перед иными лицами;
  • упущенную выгоду.

Похожий порядок действует при выплате возмещения в случае реквизиции земельного участка, если он не может быть возвращен собственнику.

Если участок реализуется с публичных торгов (при его изъятии в случае нарушения законодательства, в том числе при нецелевом использовании) средства, полученные от продажи, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом затрат:

  • на подготовку и проведение торгов;
  • осуществление кадастровых работ;
  • оценку стоимости участка и его обследование в соответствии с законом от 16.07.1998 № 101-ФЗ.

Обратите внимание! Расчет величины убытков производится на дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии участка или о временном ограничении права собственника земельного участка (ст. 57 ЗК РФ).

Порядок изъятия земельных участков

Каждый способ принудительного лишения собственника его земли имеет свою специфику. Остановимся на процедуре изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Эта процедура наиболее детально регламентирует действия сторон и является базой для иных способов изымания земли (гл. VII.1 ЗК РФ). В общих чертах она предполагает выполнение соответствующим органом следующих действий (этапов):

Обратите внимание! Как показывает судебная практика, отсутствие решения или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для нужд государства не позволяет вернуть участок. Оно только дает собственнику возможность возместить убытки, причиненные фактическим лишением имущества (см. постановление ФАС ПО от 25.12.2018 по делу № А65-39893/2017).

Таким образом, законодатель довольно четко регламентирует процедуру принудительного изъятия земель у собственников. При нарушении законодательных норм правообладатель не лишен права обжаловать в судебном порядке само изъятие, однако реальнее для собственника требовать возмещения убытков, причиненных таким изъятием.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector