Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше

Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше

Елена Мехоношина

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

🎁 Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.

Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.

Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.

Статья актуальна на 02.04.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Как в договоре поставки изменить цену товара

Цена товара на практике является одним из важнейших условий договора поставки, хотя, по общему правилу, условие о цене товара является не существенным, а определимым условием договора поставки.

Читайте так же:
Договор подменного водителя

В том случае, если условие о цене не согласовано, применяется п. 3 ст. 394 ГК * , согласно которому исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 1 ст. 455 ГК).

* Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Исключения

Условие о цене является существенным условием:

– договора поставки товара в кредит с условием о рассрочке платежа (часть вторая п. 1 ст. 459 ГК);

– внешнеторгового договора поставки (подп. 1.16.4 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.03.2008 № 178 «О порядке проведения и контроля внешнеторговых операций»; далее – Указ № 178).

В процессе исполнения договора поставки может возникнуть ситуация, когда по тем или иным причинам (увеличение стоимости материалов для изготовления товара, увеличение закупочной цены импортируемого товара, необходимость увеличения маржи поставщика в связи с операционной стратегией, ухудшение финансового положения покупателя и т.д.) у стороны договора возникнет потребность в изменении цены товара. Особенно актуален данный вопрос для долгосрочных договоров поставки (рамочных и т.д.).

Обратите внимание! По общему правилу одностороннее изменение условий обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора (ст. 291 ГК).

Правила изменения цены товара по договору поставки идентичны общим правилам изменения договора.

При этом если в договоре поставки отсутствуют условия, определяющие основания и порядок внесения изменений в договор, в т.ч. в части условия о цене товара, фактически изменить цену товара возможно:

а) по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 ГК) (возможность изменения условия о цене по данному основанию не зависит от его указания по тексту договора или от причины, в связи с которой стороны пришли к соглашению об изменении цены товара);

б) по решению суда только по двум основаниям:

1) в случае существенного нарушения договора другой стороной (п. 1 части первой, часть вторая п. 2 ст. 420 ГК);

2) в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства) (ст. 421 ГК).

в) в одностороннем порядке в случае существенного нарушения договора одной из сторон (п. 1 ст. 493 ГК). Данное основание применимо только по отношению к существенным нарушениям, прямо указанным в п. 2 — 3 ст. 493 ГК.

В случае изменения условия о цене товара по соглашению сторон следует заключить дополнительное соглашение к договору поставки, которое должно быть совершено в той же форме, что и договор поставки (простая письменная форма, нотариальная форма), если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Помните, что:

1. Если в договоре содержится условие о том, что цена товара является твердой и изменению не подлежит, то до заключения дополнительного соглашения об изменении цены товара стороны должны внести соответствующие изменения в договор, разрешающие ее изменение.

2. Если одна сторона направила другой стороне письмо с просьбой об изменении цены товара по тем или иным причинам, а ответа на данное письмо не поступило, это не означает, что достигнуто соглашение об изменении цены договора

Молчание в гражданском праве, по общему правилу, не является согласием: молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон (п. 3 ст. 159 ГК). Таким образом, если в законодательстве или в договоре поставки прямо предусмотрено, что отсутствие ответа на предложение об изменении цены товара является согласием с таким предложением, измененное условие считается согласованным.

3. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 421 ГК). Поэтому при заявлении соответствующих исковых требований истцу на основании ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) следует доказать наличие соответствующего исключительного случая, в ином случае при наличии существенного изменения обстоятельств, определенного согласно ст. 421 ГК, договор поставки будет расторгнут судом.

Все иные основания изменения цены товара (как по решению суда, так и в одностороннем внесудебном порядке) должны быть прямо предусмотрены договором поставки.

Доп. соглашение к договору ДКП

Изменение обстоятельств, которые повлияли на соглашение сторон о стоимости товаров, работ или услуг, на основании п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса может явиться основанием для внесения сторонами соответствующих изменений в условие сделки о цене договора.

Изменение цены договора в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК оформляется в виде соглашения, заключаемого в той форме, в которую была облечена первоначальная сделка. При этом изменить условие о цене можно в любом случае по соглашению сторон (за исключением тех, что прямо запрещены законодательством) в силу п. 1 ст. 450, а в исключительных случаях ― судом, согласно п. 2 и п. 4 ст. 451 ГК.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Порядок изменения цены договора следует из п. 2 ст. 452 ГК и включает в себя следующие необходимые действия:

  • при существенном изменении обстоятельств заинтересованная сторона должна направить второй стороне сделки предложение заключить дополнительное соглашение на изменение суммы договора;
  • вторая сторона, получив такое предложение, должна рассмотреть его и в установленный договором срок (или в 30-дневный срок, если он не установлен в договоре) известить о согласии на внесение изменений или об отказе от изменения цены договора;
  • при получении отказа от заключения допсоглашения об изменении цены договора или неполучении ответа в установленный договором или 30-дневный срок заинтересованная сторона вправе обратиться в суд за внесением соответствующих изменений в судебном порядке.

Обмен корреспонденцией осуществляется избранным сторонами и определенным в договоре способом или, по общему правилу, путем заказного почтового отправления.

Но это формальности, если у вас уже есть достигнутая договоренность и всё это можно сделать задним числом

Унифицированный образец дополнительного соглашения об изменении суммы договора законодательно не установлен. Но практика делового оборота показывает, что подобный документ должен содержать:

  • дату и место составления и подписания документа;
  • его порядковый или иной идентификационный номер (в зависимости от правил делопроизводства контрагентов);
  • наименование и реквизиты сторон, заключающих допсоглашение;
  • реквизиты первоначального договора, в который вносится изменение о его цене;
  • основания внесения изменений;
  • пункты договора, подлежащие изменению;
  • новую редакцию пунктов договора, в которых закреплена его цена;
  • порядок вступления документа в силу.
Читайте так же:
Как наказать банк за мошенничество

Также в документе должны присутствовать подписи обеих сторон и оттиски их печатей (при наличии у сторон печатей). Кроме того, необходимо указать количество экземпляров данного документа и то, что он является неотъемлемой частью первоначального договора. Если к соглашению прикладываются какие-либо обосновывающие документы, то их перечень также должен быть указан.

Допсоглашение к договору, в том числе изменяющее его стоимость, должно быть облечено в ту же форму, что и первоначальный договор. При внесении изменений должны быть четко прописаны реквизиты основного договора, а также приведена новая редакция изменяемых пунктов.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 4

к договору аренды нежилого помещения об изменении суммы договора № 474/5 от 04 октября 2017 г.

Москва 01 декабря 2017 г.

ООО «Грант» в лице генерального директора Казакова Валерия Петровича, действующего на основании устава ООО, с одной стороны и ООО «Дарио» в лице генерального директора Даренко Дмитрия Васильевича, действующего на основании устава ООО, с другой стороны (далее — «Стороны») подписали настоящее дополнительное соглашение № 4 (далее — Соглашение) о нижеследующем:

  1. Пункт 3.5 договора изменить и изложить в следующей редакции: «Стоимость арендной платы определяется на основании Расчетной таблицы и составляет 17 250 (семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей».
  2. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью договора № 474/5 от 04 октября 2017 г.
  3. Во всем остальном, что не оговорено настоящим Соглашением, стороны руководствуются положениями договора № 474/5 от 04 октября 2017 г.
  4. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Стороны гражданско-правового договора вправе изменить цену договора после заключения договора, если на это имеется соответствующее соглашение сторон. Изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор (ст.452 ГК РФ). Это означает, что такое изменение должно быть осуществлено путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору. Несмотря на то, что согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены договора после его заключения возможно если условиями договора предусмотрено право такого изменения, существует множественная судебная практика, признающая легитимным изменение цены договора даже если в договоре такое условие отсутствует — просто на основании соглашения сторон.

Для подстраховки можно в дополнительном соглашении сначала ввести условие о том, что стороны (Покупатель и Продавец) вправе менять по соглашению сторон цену договора, а затем другим пунктом изменить цену продаваемого автомобиля. В Вашем случае это имеет смысл сделать, т.к в представленном Вами договоре отсутствует условие о возможностиВ измененять цену договора после его заключения.

Если автомобиль уже прошел регистрационные действия в ГИБДД, необходимо будет один экземпляр дополнительного соглашения передать в ГИБДД для полноты комплекта документов, ведь когда осуществлялись регистрационные действия туда должен был передаваться и договор.

Если Вами заключались два договора купли-продажи по цене 50 000 рублей, и теперь в оба договора будут внесены изменения путем подписания дополнительных соглашений, то никаких налоговых последствий в виде уплаты налога (НДФЛ — 13 %) не будет. Если же одна сторона купила автомобиль за меньшую стоимость, а затем продаст ее (по дополнительному соглашению) за большую, на ее стороне возникнет доход и ей придется уплатить налог — если цена будет превышать 250 000 рублей (поскольку на эту цену законодательством предусмотрен налоговый вычет). Не нужно будет уплачивать налог если машина будет находиться в собственности владельца более 3 лет.

Ниже привожу ссылки из Гражданского кодекса РФ, которые подтверждают данную консультацию.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 424. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение цены договора, соглашение об изменении

Изменение цены госконтракта ввиду существенного роста цен на строительные ресурсы

Изменение цены госконтракта ввиду существенного роста цен на строительные ресурсы

Вопрос: в конце 2020 — начале 2021 г. произошло существенное увеличение цены строительных материалов, необходимых для исполнения контракта на выполнение работ по строительству объекта: цена арматуры, металлических конструкций существенно возросла (на 30% от цен, которые были на момент заключения госконтракта).
Вправе ли исполнитель по государственному контракту обратиться к Заказчику с требованием о пересмотре цены госконтракта в связи с существенным увеличением цены строительных материалов (ст. 709 ГК РФ), если такое изменение не предусмотрено контрактом? Какая практика рассмотрения таких обращений по госконтрактам?
Если пересмотр цены возможен, то какие действия может предпринять исполнитель для изменения цены контракта?
Ответ: Положения ст. 709 ГК РФ в данном случае не являются основанием для изменения цены Контракта. А с учетом положений п. 6 ст. 451 ГК РФ исполнитель не вправе требовать расторжения Контракта в связи с отказом заказчика от увеличения цены по ст. 709 ГК РФ, поскольку данное право контрактом не предусмотрено, а также от права требовать расторжения Контракта при отказе заказчика от увеличения цены в связи с удорожанием материалов.
Закон о контрактной системе на сегодняшний день не содержит прямых оснований для увеличения цены Контракта по соглашению сторон в связи с удорожанием стоимости строительных материалов. Инфляционное изменение стоимости материалов без изменения иных обстоятельств, влекущих невозможность исполнения госконтракта по независящим от сторон обстоятельствам, как правило, расценивается в судебной практике как предпринимательский риск подрядчика.
При этом, с учетом официальной позиции органов государственной власти от 10.06.2021, изложенной в совместном Письме Минфина России (№ 26-06-06/45785), Минстроя России (№ 24044-АП/09) и ФАС России (№ ПИ/47490/21) и положений п. 8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ, исполнитель государственного контракта на строительство вправе подготовить письменное обоснование возникновения независящих от сторон Контракта обстоятельств — существенного изменения стоимости ценообразующих строительных ресурсов и связанной с этим невозможности исполнения Контракта, и обратиться к заказчику с предложением заключить дополнительное соглашение об увеличении стоимости Контракта (не более 30 % от цены Контракта). В случае признания доводов исполнителя обоснованными, Заказчик может обратиться в Правительство РФ с предложением о внесении изменений в ФЦП в части увеличения выделенного финансирования. При условии внесения изменений в ФЦП стороны смогут заключить дополнительное соглашение об увеличении цены Контракта в пределах выделенных на строительство средств.
Дополнительно обращаем внимание, что на наш взгляд, перспектива доказывания факта невозможности исполнения Контракта в связи с существенным удорожанием стоимости ценообразующих строительных ресурсов является сомнительной. Судебная и административная практика по данному вопросу в настоящее время отсутствует. Мы не можем исключать существующие риски для сторон Контракта, связанные возможными претензиями контролирующих органов и последствиями заключения такого дополнительного соглашения об увеличении цены Контракта в виде его недействительности. Окончательная оценка всех обстоятельств, в случае возникновения спора, остается за судом, который с учетом положений ст. 71 АПК РФ оценивает совокупность обстоятельств по своему внутреннему убеждению.

Читайте так же:
Заключить договор подряда с физическим лицом

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Согласно ч. 2 ст. 34 Закона № 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта.
Согласно п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
В то же время, по общим нормам ГК РФ при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ (ст. 709 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 744 ГК РФ подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 ГК РФ пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %.
Таким образом, существенное возрастание стоимости материалов и оборудования по общему правилу позволяет подрядчику требовать пересмотра сметы, а в случае отказа заказчика от пересмотра – потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Однако правила изменения условий госконтрактов имеют свою специфику.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Общее правило изменений государственных контрактов определяется в ст. 767 ГК РФ: изменения условий госконтракта, не связанные с уменьшением лимитов бюджетных обязательств, в одностороннем порядке или по соглашению сторон допускаются только в случаях, предусмотренных Законом № 44-ФЗ.
В свою очередь, Закон № 44-ФЗ запрещает изменять условия госконтракта и устанавливает исключительные случаи, когда изменения возможны (п. 2 ст. 34, ст. 95 Закона № 44-ФЗ).
Согласно ст. 34 Закона о контрактной системе, ч.1 ст. 766 ГК РФ, существенными условиями контракта являются в том числе: цена, сроки, качество работ, гарантии качества работ, надлежащее обеспечение исполнения обязательств по Контракту в период действия Контракта. Изменение существенных условий Контракта при его исполнении не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Закона о контрактной системе.
Исходя из положений ст. 95 Закона о контрактной системе, условия Контракта могут изменяться по соглашению сторон только в следующих случаях:
— при уменьшении ранее доведенных до заказчика лимитов бюджетных обязательств, приводящем к невозможности исполнения бюджетных обязательств (п. 6 ст. 161 БКРФ). При этом заказчик в ходе исполнения контракта обеспечивает согласование новых условий контракта, в том числе цены и (или) сроков исполнения контракта и (или) количества товара, объема работы или услуги, предусмотренных контрактом (п. 6 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ);
— если при исполнении контракта возникли независящие от сторон контракта обстоятельства, влекущие невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию. Предусмотренное настоящим пунктом изменение осуществляется при наличии в письменной форме обоснования такого изменения на основании решения Правительства РФ (изменение цены и/или срока возможно не более, чем на 30 %) (п.8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ);
— если контракт, по независящим от сторон обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию, либо по вине подрядчика не исполнен в установленный в контракте срок, допускается однократное изменение срока исполнения контракта на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении (п. 9 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ).
Таким образом, на сегодняшний день Закон о контрактной системе не содержит прямых оснований для увеличения цены Контракта по соглашению сторон в связи с удорожанием стоимости строительных материалов. Инфляционное изменение стоимости материалов без изменения иных обстоятельств, влекущих невозможность исполнения госконтракта по независящим от сторон обстоятельствам, как правило, расценивается в судебной практике как предпринимательский риск подрядчика.
Положения ст. 709 ГК РФ в данном случае не являются основанием для изменения цены Контракта. А с учетом положений п. 6 ст. 451 ГК РФ исполнитель не вправе требовать расторжения Контракта в связи с отказом заказчика от увеличения цены по ст. 709 ГК РФ, поскольку отказалось от использования данного права, а также от права требовать расторжения Контракта при отказе заказчика от увеличения цены в связи с удорожанием материалов.
Однако вопрос изменения стоимости государственных контрактов в связи с существенным удорожанием строительных ресурсов в настоящее время крайне актуален и государственные органы находятся в поиске оптимального решения данного вопроса. Так, в 2021 году Правительством РФ был внесен в Госдуму РФ законопроект, которым было прямо предложено разрешить вносить изменения в госконтракты (в пределах 30 % стоимости и сроков) в связи с существенным изменением стоимости одной и (или) более позиций ценообразующих строительных ресурсов, если это привело к изменению общей стоимости строительства более чем на 5 % и исполнение контракта по независящим от сторон обстоятельствам без изменения его условий стало невозможно. Минфин выступил против данного законопроекта.
При этом 10.06.2021 в совместном Письме Минфина России (№ 26-06-06/45785), Минстроя России (№ 24044-АП/09) и ФАС России (№ ПИ/47490/21) изложена официальная позиция о том, что, в случае существенного изменения стоимости позиции ценообразующих строительных ресурсов, допускается увеличить цену Контракта в пределах 30 % от первоначальной путем заключения дополнительного соглашения, но только при соблюдении совокупности условий, предусмотренных п. 8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ:
— письменного обоснования возникновения независящих от сторон контракта обстоятельств (в данном случае — существенного изменения стоимости позиции ценообразующих строительных ресурсов), влекущих невозможность исполнения Контракта,
— наличие решения соответствующего высшего органа исполнительной власти (в данном случае -решения Правительства РФ).
С учетом положений ст. 95 Закона о контрактной системе и вышеуказанного Письма, письменное обоснование возникновения независящих от сторон контракта обстоятельств — существенного изменения стоимости позиции ценообразующих строительных ресурсов, влекущих невозможность его исполнения, на наш взгляд, должно подтверждаться в том числе:
— доказательствами удорожания стоимости ценообразующих строительных ресурсов, предусмотренных Контрактом,
— расчетом удорожания в сравнении с ценами, предусмотренными Контрактом,
-расчетом доли таких «удорожавших» строительных ресурсов в общей стоимости Контракта,
— расчетом убытков исполнителя при исполнении Контракта по цене Контракта без учета удорожания,
— другими доказательствами невозможности исполнения Контракта.
Данное письменное обоснование следует направить заказчику с предложением заключить дополнительное соглашение об увеличении стоимости Контракта (не более 30 % от цены Контракта) со ссылкой на п. 8 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ и приложением проекта дополнительного соглашения.
Согласно п. 2 ст. 72 БК РФ государственные контракты оплачиваются в пределах лимитов бюджетных обязательств.
Заказчик, рассмотрев предложение исполнителя, в случае признания его обоснованным, вправе обратиться в Правительство РФ с предложением о внесении изменений в указанную ФЦП в части увеличения выделенного финансирования. Заключение дополнительного соглашения об увеличении цены Контракта будет возможно при условии внесения изменений в указанную ФЦП и в пределах выделенных на строительство средств.
Дополнительно обращаем внимание, что на наш взгляд, перспектива доказывания факта невозможности исполнения Контракта в связи с существенным удорожанием стоимости ценообразующих строительных ресурсов является сомнительной. Судебная и административная практика по данному вопросу в настоящее время отсутствует. Мы не можем исключать существующие риски для сторон Контракта, связанные возможными претензиями контролирующих органов и последствиями заключения такого дополнительного соглашения об увеличении цены Контракта в виде его недействительности. Окончательная оценка всех обстоятельств, в случае возникновения спора, остается за судом, который с учетом положений ст. 71 АПК РФ оценивает совокупность обстоятельств по своему внутреннему убеждению.

Читайте так же:
Апелляционная жалоба: срок и основания для подачи, правила составления, документы

Руководитель отдела
Правовой поддержки бизнеса
ООО «ФортисКонсалт»
Татьяна Гончаревская

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды
  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору) с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Читайте так же:
Как правильно оформить наследство

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Как изменить договор аренды

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Как изменить договор аренды

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector