Раздел имущества при разводе и ипотечная квартира

Раздел имущества при разводе и ипотечная квартира

По ста­ти­сти­че­ским дан­ным, в Рос­сии прак­ти­че­ски поло­ви­на заре­ги­стри­ро­ван­ных бра­ков в тече­ние несколь­ких лет рас­тор­га­ют­ся. А так как боль­шое коли­че­ство моло­дых семей в пер­вые годы созда­ния семьи берут ипо­теч­ный кре­дит, то ипо­те­ка после раз­во­да, по сло­вам бан­ки­ров, это очень частое явле­ние. Как же раз­де­лить ипо­теч­ное бре­мя после рас­ста­ва­ния супру­гов, и что делать с ипо­теч­ной квар­ти­рой, если жить сов­мест­но уже невоз­мож­но, а ипо­те­ка квар­ти­ры еще пол­но­стью не погашена?

Как пла­тить ипо­те­ку после раз­во­да супругов?

Соглас­но зако­ну, при раз­де­ле обще­го иму­ще­ства супру­гов, при­об­ре­тен­но­го в общую сов­мест­ную соб­ствен­ность после заклю­че­ния бра­ка, доли супру­гов и пра­ва на него при­зна­ют­ся рав­ны­ми. Соот­вет­ствен­но и обя­за­тель­ства по ипо­те­ке, когда про­ис­хо­дит раз­дел квар­ти­ры, меж­ду супру­га­ми рас­пре­де­ля­ют­ся поров­ну. То есть по дол­гам при раз­во­де отве­ча­ют оба супру­га, неза­ви­си­мо от того, кто фак­ти­че­ски выпла­чи­вал кре­дит за квар­ти­ру. Все спор­ные вопро­сы быв­шие супру­ги будут выяс­нять в судеб­ных разбирательствах.

В слу­чае ипо­те­ки при раз­во­де супру­гам при­хо­дит­ся решать, как раз­де­лить обя­за­тель­ства по кре­ди­ту, кому и сколь­ко пла­тить, как осу­ще­ствить раз­дел квар­ти­ры. Осо­бен­но ост­ро дан­ные про­бле­мы сто­ят для тех супру­гов, где ипо­теч­ная квар­ти­ра оформ­ле­на на одно­го, а зара­ба­ты­вал и вно­сил пла­те­жи по фак­ту дру­гой супруг. При воз­ник­но­ве­нии этой и дру­гих спор­ных ситу­а­ций, в кото­рых быв­шие супру­ги не могут дого­во­рить­ся, дока­зать свою право­ту в суде будет очень слож­но, но все таки возможно.

Как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, раз­во­дя­щи­е­ся супру­ги ред­ко дого­ва­ри­ва­ют­ся полю­бов­но, и в боль­шин­стве слу­ча­ев раз­дел ипо­теч­ной квар­ти­ры про­ис­хо­дит в суде. В ходе судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства учи­ты­ва­ют­ся раз­лич­ные фак­то­ры: кто внес пер­во­на­чаль­ный взнос, на кого оформ­ле­но жилье, есть ли несо­вер­шен­но­лет­ние сре­ди соб­ствен­ни­ков, кто боль­ше зара­ба­ты­вал в бра­ке. Чаще все­го, при раз­де­ле квар­ти­ры, боль­шая часть недви­жи­мо­сти при­суж­да­ет­ся тому из супру­гов, с кем оста­ют­ся дети, а не тому, кто боль­ше выпла­тил долга.

Способы разделить ипотеку при разводе без суда

На самом деле, полю­бов­ный раз­дел ипо­теч­ной квар­ти­ры без судеб­ных тяжб, отни­ма­ю­щих день­ги и здо­ро­вье, дело хоть и непро­стое, но весь­ма реаль­ное. Каж­дый из раз­во­дя­щих­ся супру­гов дол­жен пони­мать, как бы то ни было, любое иму­ще­ство, кото­рое было при­об­ре­те­но в бра­ке, — это соб­ствен­ность обо­их, и раз­де­лить его нуж­но поров­ну или, дого­во­рив­шись, по спра­вед­ли­во­сти. В любом слу­чае этот вопрос мож­но решить мир­ным путем.

Как раз­де­лить обя­за­тель­ства по ипо­теч­но­му кре­ди­ту при раз­во­де супругов?

Мож­но рас­смот­реть, как мини­мум, 3 спо­со­ба раз­де­лить ипо­теч­ное бре­мя при раз­во­де, не решая этот вопрос в суде:

• Пере­оформ­ле­ние ипо­те­ки на одно­го из супру­гов. В этом слу­чае, один из соб­ствен­ни­ков отка­зы­ва­ет­ся от сво­ей доли, а вто­рой оста­ет­ся соб­ствен­ни­ком квар­ти­ры, ком­пен­си­руя дру­го­му супру­гу сто­и­мость его части жилья. Для это­го необ­хо­ди­мо обра­тить в банк для пере­оформ­ле­ния дого­во­ра ипо­те­ки и в госре­естр для реги­стра­ции пра­ва собственности
• Отказ от ипо­те­ки и про­да­жа квар­ти­ры. Этот спо­соб преду­смат­ри­ва­ет про­да­жу ипо­теч­но­го жилья, выпла­ту дол­га бан­ку и раз­дел остав­шей­ся сум­мы меж­ду быв­ши­ми супру­га­ми. Как имен­но раз­де­лить выру­чен­ные день­ги реша­ют сами заем­щи­ки. Здесь сно­ва необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в банк за раз­ре­ше­ни­ем на про­да­жу недви­жи­мо­сти, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке, и кре­ди­тор, как пра­ви­ло, идет навстре­чу заем­щи­кам без лиш­них про­блем, глав­ное — най­ти покупателя
• Про­дол­жать выпла­чи­вать ипо­те­ку. Этот спо­соб преду­смат­ри­ва­ет то, что ипо­теч­ные пла­те­жи делят­ся на супру­гов и, несмот­ря на семей­ные труд­но­сти, каж­дый из соб­ствен­ни­ков квар­ти­ры выпла­чи­ва­ет свою часть кре­ди­та. Каза­лось бы, тут все про­сто, одна­ко сле­ду­ет пом­нить, что один из вла­дель­цев квар­ти­ры может пере­стать пла­тить, и тогда долг будет рас­ти вме­сте с пеней, и тогда банк выста­вит жилье на продажу.

В любом слу­чае, каж­дую про­бле­му мож­но решить мир­ным путем и дого­во­рить­ся, как осу­ще­ствить раз­дел недви­жи­мо­сти, сколь­ко пла­тить или раз­де­лить обя­за­тель­ства по ипо­те­ке. Для это­го доста­точ­но обра­тить­ся в банк, и там под­ска­жут несколь­ко путей реше­ния дан­ной проблемы.

Если ипотека взята до брака…

Часто быва­ет так, что один из супру­гов взял ипо­те­ку до заклю­че­ния бра­ка, одна­ко по фак­ту пла­тить за жилье при­шлось и жене и мужу. Как же про­из­ве­сти раз­дел недви­жи­мо­сти в этом слу­чае, если про­ис­хо­дит развод?

Если поте­ка было оформ­ле­на одним из супру­гов до заклю­че­ния бра­ка, но жилищ­ный кре­дит выпла­чи­вал­ся в бра­ке, то при раз­во­де вто­рой супруг име­ет пра­во пре­тен­до­вать на поло­ви­ну сум­мы выплат, осу­ществ­ля­е­мых в бра­ке, или на долю недви­жи­мо­сти, про­пор­ци­о­наль­ную сум­ме поло­ви­ны пла­те­жей. Кро­ме того, по зако­ну, супруг, кото­рый не явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком жилья, при раз­во­де может пре­тен­до­вать на чет­верть квартиры.

Что­бы подоб­ных ситу­а­ций не воз­ни­ка­ло, банк обя­зы­ва­ет заем­щи­ков при вступ­ле­нии в брак уве­дом­лять об этом кре­дит­ную орга­ни­за­цию, в кото­рой была взя­та ипо­те­ка. В этом слу­чае банк сра­зу же потре­бу­ет от супру­га заем­щи­ка стать пору­чи­те­лем или соза­ем­щи­ком ипо­те­ки, что­бы раз­де­лить ответ­ствен­ность по кре­ди­ту меж­ду мужем и женой.

Таким обра­зом, ипо­те­ка при раз­во­де может при­не­сти мас­су про­блем. Что­бы избе­жать мно­гих непри­ят­но­стей и потом не пла­тить за чужое иму­ще­ство, нуж­но обра­тить­ся к высо­ко­ква­ли­фи­ци­ро­ван­ным спе­ци­а­ли­стам, и ста­рать­ся думать о воз­мож­ном раз­де­ле иму­ще­ства еще в самом нача­ле семей­ной жиз­ни, а луч­ше все­го – заклю­чать брач­ный договор.

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

• жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
• совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
• при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

• продолжать платить по кредиту;
• найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
• продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

• согласиться на продажу ипотечной квартиры;
• потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
• обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Можно ли её продать?

Ипотека для большинства супругов является единственным способом приобрести собственное жилье.

Не нужно тратить время на то, чтобы накопить необходимую сумму, можно сразу поселиться в собственной квартире.

Но если муж и жена разводятся, перед ними встает задача поделить эту ипотечную квартиру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Как быть с платежами по кредиту, если супруги разводятся?

Во время брака супруги выбирают вариант распределения имущества при разводе:

• В соответствии с законодательством РФ. Способ распределения имущества указан в 39 статье СК РФ: оно делится пополам, если супруги не выберут иной вариант.
• В соответствии с брачным контрактом. В договоре пара может установить любой удобный для нее вариант развития событий.

После расторжения брака раздел имущества происходит либо при помощи соглашения, либо в судебном порядке. Как делится имущество, так распределяются и ипотечные платежи.

Варианты распределения ипотечных платежей:

Разделение между двумя супругами. Таким образом, на каждого из супругов оформляется отдельный договор. Банк может не пойти навстречу этой просьбе, т.к. ему более выгодно иметь несколько должников по одному кредиту. Это повышает шансы, что денежные средства будут выплачены. Перед разделом каждый из заемщиков будет проверяться на платежеспособность.

Особенности ситуации в зависимости от наличия брачного контракта

Брачный контракт регламентируется Семейным кодексом РФ. Такой документ еще не прижился в России и многие супруги его не заключают, полагая, что брак не развалится. Брачный контракт может быть заключен до заключения брака или во время него.

После расторжения брака такой документ заключить не удастся. Если же это нужно при разводе, документ заключается до подачи заявления о расторжении супружества.

Документ составляет в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Благодаря такому договору устанавливается свой собственный способ разделения имущества при разводе, а не тот, который установлен законодательством.

Брачный договор расторгается по соглашению сторон или если одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Но заемщик должен обязательно известить кредитора о прекращении действия договора.

На исход ситуации влияют изначальные факторы:

• Является ли брак официальным. Гражданский брак не попадает под действие Семейного кодекса, взаимоотношения пары рассматриваются на основании Гражданского кодекса РФ.
• Была ли недвижимость куплена в браке или до него. Недвижимость, купленная до брака, принадлежит лицу, приобретшему ее (о том, как делится квартира после развода, если ипотека взята до брака, можно узнать здесь).
• Составлен ли брачный контракт.
• Есть ли у супругов дети (подробно о самых эффективных вариантах раздела имущества и ипотечного долга оформлении процедуры развода супругов с детьми при ипотеке мы писали тут).

Что делать с ипотечным жильем при расторжении брака?

1. В случае если квартира многокомнатная, можно выделить доли в натуре, и супруги могут проживать на своих квадратных метрах. Проблема тут в том, что после расторжения брака бывшие супруги вряд ли захотят проживать на одной жилплощади.
2. Ипотека, как и право собственности, может быть переоформлено на одного из супругов.
3. Продажа квартиры с последующим погашением долга.
4. Досрочное погашение кредита. В некоторых случаях такое обязательство указывается в кредитном договоре. Сложность в том, что нужно найти крупную денежную сумму, для чего может понадобиться продажа другого имущества или иной кредит.

Если между супругами заключен брачный контракт, то раздел имущества будет происходить в соответствии с ним.

Детально о том, как делить при разводе квартиру, находящуюся в ипотеке и кто должен платить по кредиту, читайте тут.

Как продать недвижимость, если она под обременением?

Какие условия нужно соблюсти для этого?

Какие документы потребуется подготовить?

• Документы, устанавливающие право собственности.
• Копии паспортов.
• Паспорт БТИ.
• Выписка из домовой книги.
• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Разрешение органов опеки (если оно необходимо).
• Выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
• Предварительный договор купли-продажи.

Пошаговая инструкция

1. Получение согласия банка.
2. Поиск покупателя. От потенциального покупателя не нужно скрывать тот факт, что квартира находится под обременением. Такие действия могут быть расценены как вовлечение в аферу.
3. Покупатель обращается в банк. Сотрудники банка заключают с ним предварительное соглашение купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
4. Покупатель вносит в одну банковскую ячейку сумму, необходимую для погашения задолженности, в другую – сумму, остающуюся бывшим супругам (если таковая имеется).
5. Банк снимает обременение.
6. В Росреестре оформляется договор купли-продажи.
7. Банк и бывшие супруги получают доступ к деньгам.

Преимущества и недостатки решения о продаже

Продажа ипотечной квартиры при разводе имеет свои плюсы и минусы.

К преимуществам относится:

• Освобождение от долговых обязательств.
• Бывшие супруги избавляются от необходимости совместного проживания.

К недостаткам относится:

• Сложности в получении согласия банка.
• Трудности в нахождении покупателя, который согласился бы купить квартиру под обременением.
• Недвижимость придется продавать ниже рыночной цены.

Итак, если раздел имущества и долговых обязательств по каким-то причинам невозможен, бывшие супруги могут продать недвижимость. При поиске покупателя не нужно скрывать, что квартира находится под обременением. Однако в связи с обременением продавать квартиру придется по цене, которая ниже рыночной.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о разделе квартиры в ипотеке при расторжении брака:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как делится ипотека при разводе

Суды Российской Федерации ежедневно рассматривают сотни дел о расторжении брака. Многие из этих процессов связаны не только с разводом, но и с разделом совместно нажитого имущества, в том числе и ипотечной квартиры.

Основной причиной разногласий между разводящимися супругами является вопрос о том, какова будет дальнейшая судьба жилья, приобретенного в кредит, а также решается, на кого именно в дальнейшем ляжет бремя выплаты задолженности перед банком.

Кредитные учреждения не интересуют личные проблемы заемщиков, поэтому расторжение брака не является основанием для освобождения от оплаты долга. Ипотека после развода остается, как и обязательства перед банком.

Как избежать раздела и споров в отношении ипотечной квартиры

Законодательство РФ позволяет гражданам письменно фиксировать любые договоренности между супругами, в том числе и решение вопроса о дальнейшем внесении оплат по ипотечному договору, а также об имущественных правах на квартиру.

Обычно стороны заключают брачный договор, где детально прописаны права и обязанности супругов во время брака, а также после его расторжения. В таких ситуациях ипотека при разводе не становится проблемой.

Брачный договор

Брачное соглашение стороны могут изменить в любой момент, однако банк должен быть уведомлен о существующих договоренностях и предстоящих коррективах относительно ипотечного имущества, если таковые планируются.

Еще один способ узаконить права на недвижимость после развода – правильно подойти к оформлению самого договора. К примеру, если один из супругов вносит денежные средства из личных накоплений, полученных до брака или дарственных, то лучше данный факт закрепить документально, чтобы относительно оплачиваемой суммы не возникло спора. В суде такие документы помогут доказать свою правоту.

Если размер долей первоначального взноса супругов разный, то можно оформить недвижимость в долях, пропорциональных вкладу каждого. В любом случае это путь к заключению брачного договора.

Как делить ипотечную квартиру по закону

Важно понимать, что кредитные правоотношения и супружеские – это две разных сферы, хоть и пересекающиеся. Законом закреплено, что все имущество, приобретенное в период брака, относится к совместно нажитому. Это может быть машина, квартира, мебель и даже домашние или сельскохозяйственные животные.

Кредитные обязательства, оформленные в период брака, тоже общие. Из этого следует, что квартира, приобретенная в ипотеку, является совместно нажитым имуществом, равно как и долги за нее, которые выплачиваются обоими супругами.

Важно! Договор ипотеки заключается с одним из супругов, однако отвечают перед банком оба. Часто муж/жена участвует в сделке как поручитель или созаемщик. Кроме того, для подписания ипотечного договора обязательно согласие супруга(и).

Статья 39 СК РФ определяет, что разделение недвижимости, оформленной в ипотеку, возможно. При отсутствии брачного договора происходит деление имущества поровну.

В данном случае речь идет о ситуации, когда в семье есть только муж и жена. При наличии несовершеннолетних детей суд вправе в их интересах увеличить размер доли одного из супругов. Однако судебная практика содержит единицы таких прецедентов.

Что касается оставшихся по договору долгов, то они оплачиваются пропорционально полученной доли в имуществе. Другими словами, если муж получил 2/3 квартиры, то и 2/3 долга придется погашать ему. При равном разделе задолженность также делится поровну.

Роль кредитора при разделе ипотечного имущества

Выдавая кредит, банк хочет получить максимум гарантий возврата задолженности. Помимо залога, от заемщика требуется согласие супруга, а еще лучше его участие в сделке в качестве созаемщика.

Такие клиенты дисциплинированы и стремятся погасить ипотечную задолженность, независимо от семейных разногласий. Банк, в свою очередь, неохотно готов что-то менять в условиях кредитования, и развод для него невыгоден. Кредитор будет до последнего упираться от внесения корректировок.

Банк согласен на раздел имущества по ипотеке

Поделить имущество, находящееся в ипотеке, как и обязательства, можно несколькими способами:

• договориться с банком об изменении условий кредитного договора;
• через суд определить доли супругов с последующим разделением обязанностей по кредитному договору;
• установить по суду, что обязательства по выплате долга возлагаются только на одного из супругов.

Роль банка в спорах с ипотечным имуществом преобладающая, поскольку от его решения зависит возможность закрепления долга за одним человеком или нет.

К примеру, разводящиеся граждане приняли решение оставить долг общим. В такой ситуации суд признает ипотеку совместной и поровну разделит задолженность между супругами. Никаких изменений в кредитное соглашение вносить не придется, а банк продолжит получать платежи в прежнем размере по графику.

Другое дело, когда одним из требований супруга при разводе является закрепление долга за другим супругом или за собой. Банк с таким решением вправе не согласиться, и единственным выходом останется обращение в суд.

В судебный процесс представитель банка будет привлечен в качестве третьего лица и учтет пожелания кредитора.

Даже при обоюдном согласии супругов относительно возложения обязанности по выплате долга на одного из них суд может отклонить такое решение, учитывая факт ущемления интересов третьего лица.

Иногда банк соглашается переоформить договор на одного из супругов при наличии выгоды в таком юридическом действии. Такое возможно, к примеру, если большая часть долга уже выплачена без просрочек, а заемщик, который согласен взять на себя все обязательства, наиболее платежеспособен.

Есть еще один вариант раздела ипотеки после развода, по которому обеспечение по договору сохраняется, несмотря на изменение состава собственников. При этом кредитное соглашение также остается неизменным.

Интересы банка в таком случае не затрагиваются, поскольку оба супруга по-прежнему обязуются вносить оплату по кредиту, даже если они развелись. Перерегистрация квартиры на мужа или жену возможна при достижении согласия между ними в части порядка раздела имущества.

На основании судебного решения вносятся изменения в Росреестр, однако недвижимость остается в залоге у банка.

Что делать при продаже залоговой квартиры при невыплаченной ипотеке

Иногда супруги принимают решение продать ипотечную квартиру, чтобы окончательно рассчитаться с банком и закончить спор с разделом недвижимости.

Такой вариант реализуем не всегда, поскольку имеет ряд подводных камней:

• не все банки практикуют добровольную реализацию залогового имущества в счет погашения задолженности;
• не всегда покупатель готов связываться с подобного рода имуществом либо требует существенного снижения цены в связи с более сложной процедурой купли-продажи;
• если с момента оформления ипотеки не прошло 3 года, то дополнительно придется оплатить налог с продажи.

Важно! Письменное согласие залогодержателя обязательно, в противном случае Росреестр не зарегистрирует факт смены собственника, а сделка будет признана незаконной.

Можно договориться с покупателем, что он внесет остаток задолженности по кредиту, после чего по стандартной процедуре заключается договор купли-продажи.

Последний вариант – договориться с банком об изменении условий кредитования, где новым заемщиком становится покупатель недвижимости, однако это самый трудоемкий способ избавиться от квартиры и кредита.

Раздел квартиры при разводе с несовершеннолетними детьми

При наличии ипотеки при разводе супругов с детьми суд может принять решение о неравном распределении долей в имуществе. К примеру, матери, оставшейся с малышами, достанется большая часть в квартире или доме.

Если несовершеннолетние дети будут жить в кредитной квартире с матерью, то суд может возложить обязанность на отца не только платить алименты, но и доплачивать ипотечные платежи.

Квартира куплена в кредит с привлечением материнского капитала

Часть квартиры, оплаченная из средств материнского капитала, делится поровну между всеми членами семьи, в том числе и несовершеннолетними детьми, а остальная часть делится между супругами в равных долях.

Обязательства по оплате долга остаются неизменными между супругами.

Что важно помнить, если намечается раздел ипотечной квартиры во время развода

Есть несколько моментов, которые стоит учитывать при расторжении брачных отношений при наличии невыплаченной ипотеки, взятой в браке:

• развод не освобождает от ответственности супругов перед банком. Кредит придется платить все равно;
• через суд можно закрепить обязанность по погашению ипотеки в определенных долях или полностью на одного из бывших супругов;
• банк согласится на продажу квартиры при условии, что кредит из вырученных средств будет погашен полностью. То же касается и переоформления обязательств на покупателя имущества;
• наличие несовершеннолетних детей закрепляет за ними часть имущества, особенно если квартира покупалась с привлечением средств материнского капитала.

При разводе рекомендуется в досудебном порядке определиться, как именно будет погашаться задолженность по ипотеке, чтобы избежать лишних юридических действий с банком и последствий. Любые договоренности нужно закреплять письменно, желательно с нотариальным заверением.