Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка новостройки. Полезные советы, как принять квартиру у застройщика

Покупка новостройки. Полезные советы, как принять квартиру у застройщика?

Покупка новостройки. Полезные советы, как принять квартиру у застройщика?

Покупка квартиры в новостройке, как правило, проходит в несколько этапов, но вот жилье уже построено и сдается новоселам. Как правильно принять квартиру у застройщика? На что обратить внимание при осмотре новостройки и подписании документов на принятие квартиры? Итак, дом построен и сдан в эксплуатацию, покупателю предстоит осмотреть квартиру в новостройке и принять жилье у застройщика, подписав передаточный акт.

На этапе приемки квартиры очень важно тщательно проверить «новоиспеченное» жилье, чтобы заранее выявить всевозможные недоделки, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника постоянными затратами на ремонт. Предлагаем полезные советы, с помощью которых без привлечения дорогостоящих специалистов можно самостоятельно увидеть дефекты в новостройке, свидетельствующие о небрежном строительстве.

1. Приходите на осмотр квартиры днем

При дневном свете лучше видны недостатки. А для проверки темных углов в ванной, санузле и мест, где нет естественного освещения, возьмите с собой фонарик.

2. Обратите внимание на зоны общего пользования

Если театр начинается с вешалки, то квартира — с подъезда. Состояние отделки центрального холла, лестничных клеток, дверей и пола говорят о многом. Если застройщик позволил себе оставить на виду отколотую плитку или трещины на стенах, не сомневайтесь, «сюрпризы» будут и в квартире.

3. Проверьте окна и двери

Попробуйте открыть и закрыть окна, входную и межкомнатные двери. Между ними и стенами не должно быть зазоров. Рамы и двери должны открываться легко, без усилий. Стекла — без повреждений, щели — тщательно замазаны герметиком во избежание появления грибка, если снаружи будет сыро. Чтобы проверить, плотно ли прилегает оконная створка к раме, приложите к ней лист бумаги и закройте створку. Если бумагу не вытащить или можно вытянуть, но с трудом, значит створка отрегулирована, окно не пропустит воздух и влагу.

4. Исследуйте стены, пол и потолок

С помощью рулетки замерьте высоту потолка и сравните ее с заявленной в проекте. Положив на пол длинную линейку, вы увидите все его неровности. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть однородной, без трещин и пустот. Обнаружить наклон стен можно с помощью строительного уровня (специальный измерительный инструмент). Прислоните его к стене и следите за пузырьком воздуха в окошках прибора. Если пузырек посередине, значит стена ровная. Вместо уровня можно также использовать отвес (груз, подвешенный на нитке). На небольшом расстоянии от измеряемой стены поднесите отвес к потолку. При отсутствии кривизны линии стены и отвеса будут параллельными.

5. Убедитесь, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены

Это одно из важнейших требований безопасности будущего жилища. Если вдруг вода попадет в места, где проходит электропроводка, не избежать замыкания, а в худшем случае и пожара. В углах стен ни в коем случае не должно быть никакого потемнения и тем более налета. Это означает плохую изоляцию, в результате которой стена промерзла.

6. Протестируйте работу электрики

Большинство новостроек сдаются с разводкой электрики до щитка, но если в квартире уже встроены выключатели и розетки, то обязательно проверьте их исправность. Попробуйте подзарядить от розеток мобильный телефон. Посмотрите, чтобы выключатели и розетки были установлены прямо и на одном уровне. Кроме того, возьмите с собой на осмотр лампочку и вкрутите ее во все патроны для осветительных приборов, чтобы проверить их исправность.

7. Проведите диагностику вентиляции

Приложите к вытяжке обычный лист бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке, что очень важно, так как в противном случае исправить огрехи будет накладно. Можно также использовать зажигалку, следя за тем, куда отклоняется пламя.

8. Осмотрите водопроводные трубы и батареи

На трубах не должно быть ржавчины, а под ними — никакого намека на влагу. Проконтролируйте, чтобы батареи были установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола. В противном случае в квартире будет холодно из-за нарушенной теплоотдачи. Если на батареях установлены регуляторы температуры, посмотрите, действуют ли они, легко ли крутятся, поворачиваются запорные краны на трубах. При наличии полотенцесушителя, проверьте, прочно ли он установлен.

9. Если в квартире есть отделка, проверьте ее качество

Не секрет, что многие застройщики избегают подробного описания отделочных работ в договоре, чтобы впоследствии жильцы не могли предъявить им претензии. На практике покупатели квартир эконом-класса просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена из дешевых материалов. Однако для собственников более дорогого жилья добротность использованных материалов очень важна.

Например, какой плиткой выложены пол и стены, из какого материала сделаны межкомнатные двери и подоконники, какая кухонная плита установлена и т.д. Если есть сомнения, необходимо потребовать у застройщика документы о производителях. В целом, при проверке качества отделочных работ необходимо обратить внимание на следующие моменты: нет ли неровностей и трещин на оштукатуренных стенах и потолке, ровно ли поклеены обои, одинаковы ли по толщине швы между плиткой, скрыты ли зазоры между досками на полу и не проминаются ли они, не текут ли смесители, работает ли плита. Проконтролируйте, чтобы ванна, раковины и мойка были без выбоин, ржавчины и других изъянов.

10. Пообщайтесь с соседями

Комментарий
Мария Литинецкая Генеральный директор «Метриум Групп»

Мария Литинецкая:
— Используя данные нехитрые приемы при осмотре квартиры в новостройке, покупателю станет ясно, какого качества объект переходит ему в собственность. Однако даже при заметных пробелах в работе строителей, в большинстве случаев квартиры принимаются безоговорочно, и все дефекты люди устраняют сами. Происходит это потому что, во-первых, собственники боятся, что горе-строители переделают еще хуже.

А во-вторых, многие покупатели уже научены опытом и знают, что некоторые застройщики специально тянут время до истечения гарантийного срока жилья, который составляет 5 лет, поэтому быстрее и проще все исправить самому. Кроме того, на скорейшее подписание итоговых документов и получение долгожданных ключей покупателей нередко толкают личные обстоятельства. Со своей стороны можем сказать, что если в работе строителей обнаружена откровенная халтура, то принимать такое жилье не стоит. Подробно зафиксируйте недочеты в листе осмотра и отправьте застройщику письменное уведомление об обнаружении недостатков.

Помните — он обязан либо устранить дефекты за свой счет в срок, как правило, не превышающий 45 дней, либо возместить владельцу квартиры средства, затраченные им на самостоятельный ремонт, либо принять отказ покупателя от жилплощади и вернуть ему деньги. Если же в ходе осмотра брак не был обнаружен, а через год проживания в квартире появились проблемы из-за некачественной постройки, не отчаивайтесь.

Как мы уже отмечали, у жилья есть гарантийный срок — 5 лет. В течение этого времени застройщик обязан исправить недоделки или компенсировать собственнику средства, затраченные им на их устранение. Если застройщик бездействует, не медлите и обращайтесь в суд.

Читайте так же:
Детские пособия в Перми и Пермском крае

Как принимать новую квартиру

Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ.
Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом.
Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах.

Акт приема-передачи должен содержать следующие сведения:

  • милицейский адрес дома;
  • номер квартиры;
  • окончательную (после обмеров) стоимость квартиры.

Все это необходимо для регистрации права собственности в Росреестре.

При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными.
Все недоделки и дефекты надо указать в акте приема-передачи жилого помещения, тогда строители будут обязаны устранить их в указанные сроки и за свой счет.
Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека.

Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа "переделайте, мне не нравится", естественно, никто всерьез рассматривать не будет.

К моменту приема квартиры дом уже должен быть принят госкомиссией.

Порядок проведения приемки квартиры в новостройке

Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.

Что иметь при себе:

  • Несколько листов бумаги и ручку (карандаш)
  • Фонарик
  • Спички или зажигалку
  • Любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер).
  • Отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен
  • Уровень
  • Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку (патрон и лампу), табуретку (стул, стремянку)
  • Мощный электроприбор (например, перфоратор или дрель)
  • Молоток
  • Вольтметр


Что следует обязательно сделать при приеме квартиры:

Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры — дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холле.

Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши — сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.

На что в квартире надо смотреть

В общем — вы должны проверить комплектность и работоспособность всего технологического и инженерного оборудования, которое у Вас занесено в Приложении №1 к Договору.


Конкретно:

Входная дверь

  • Она должна быть, и может свободно открываться/закрываться. Наличие замка обязательно.
  • Бетонные конструкции
  • Монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обращать внимание на протечки – поискать следы присутствия воды.
  • Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверьте уровнем). Главное, чтобы стяжка не крошилась, и не было воздушных пузырей. Здесь и пригодится молоток – сядьте на корточки, и метр за метром хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно — монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то, скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4 мм, но внимание на нее обратить надо.
  • Цементная стяжка является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и с хорошей репутацией.


Потолок

Должен быть без явных перепадов на стыках, а также трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту.


Стены

  • Проверьте отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно.
  • Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.

Двери, окна

  • наличие ручек;
  • целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме);
  • целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления;
  • наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме;
  • надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может быть причиной «громыхания» при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки;
  • надежно ли крепятся и работают все запорные устройства, ручки, петли;
  • нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены;

Лоджии

Все выше сказанное по окнам, плюс:

  • следует проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте;
  • надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.


Электрика

  • Перед проверкой электрики включите автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает — то в общем холле).
  • Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку — проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами — туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики.
  • Проверьте работу звонка.
  • В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также провода на наличие повреждений.
  • Розетки и выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии.
  • Включив на минуту перфоратор или дрель, понажимайте кнопку "вкл/выкл". Ваша внутриквартирная электросеть должна выдержать такую нагрузку.
  • Наличие напряжения проверьте вольтметром.

Водоснабжение- канализация-отопление

  • Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно выдаваться в глубь санузла.
  • Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.
  • Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков.
  • Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушилки.


Канализация

  • Проверьте наличие тройников.
  • Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков.
  • Вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться.


Отопление

  • Проверьте работу регуляторов температуры.
  • Батареи должны быть полностью укомплектованы, надежно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления.
  • Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны.

Обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть. Или огнем (спичка или зажигалка) – пламя должно отклоняться.

Читайте так же:
Гаражный кооператив какой должен быть проезд

Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки.
Если же застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае: указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень.
Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.


И последнее

Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.

Позвоните нам по телефону (812) 400-22-21, напишите сообщение в WhatsApp +7 951 677-94-12, и наш специалист Мария Сергеева запишет Вас к нему на прием.

Как принять квартиру в новостройке

Если вы вложились в квартиру в новостройке, а сейчас ждете, когда строительство завершится и можно будет переезжать, вам пригодится этот материал. Рассказываем, как дотошно проверить квартиру и принять ее у застройщика.

Кто и когда должен принимать квартиру

С момента, когда застройщику разрешат вводить новостройку в эксплуатацию, он запустит процесс сдачи-приемки квартир. При этом он оповещает дольщиков, направляя письма почтой. Если вы получили такое письмо — значит, вас приглашают на осмотр и приемку квартиры. Также могут позвонить, прислать смс и продублировать информацию в социальных сетях. Вы можете позвонить сами и договориться об удобном для вас времени осмотра.

Все дольщики, которые указаны в вашем договоре долевого участия (ДДУ), должны присутствовать на осмотре квартиры. С собой дольщикам надо взять паспорта и оригинал ДДУ.

Бывает так, что не все в назначенный день могут прийти. Например, дольщики — пожилые люди, которым по состоянию здоровья тяжело присутствовать на приемке. Тогда можно составить доверенность на одного из дольщиков или на другое доверенное лицо (например, родители доверяют детям принять квартиру).

С собой каждому дольщику надо взять договор долевого участия и паспорт. Или же доверенное лицо берет с собой паспорт, ДДУ и доверенности от дольщиков. Сначала нужно будет сверить документы с документами застройщика. Обратите внимание на дату получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

У застройщика есть обязанность передать квартиры дольщикам в определенный срок после ввода новостройки в эксплуатацию. В ДДУ прописывается срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и срок, в течение которого застройщик должен передать квартиру. Например, во втором квартале 2020 года — получение разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартиры — в течение 90 дней. Если застройщик в эти сроки не уложится, он должен выплатить вам неустойку.

Чтобы получить неустойку, нужно написать претензию застройщику, в которой указать количество дней просрочки. Документ составьте в двух экземплярах, на вашем пусть застройщик поставит дату получения, подпись и печать. К претензии нужно будет приложить копию акта приемки-передачи, где стоит фактическая дата передачи квартиры.

Ответить на претензию должны в 10-дневный срок. Если вам предложат компенсацию, посчитайте положенную вам неустойку и решите, устроит ли вас предложенная сумма. Если устроит, составьте соглашение о досудебном урегулировании спора с указанием срока выплаты. Если вас компенсация не устраивает, а застройщик упирается, можете обратиться в суд. В случае вашей победы застройщика обяжут выплатить вам не только неустойку, но судебные расходы и штраф, равный половине неустойки.

Посчитать размер положенной вам неустойки можно по формуле, приведенной в части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Для организаций (юридических лиц) берется 1/300 ставки рефинансирования, для граждан (физических лиц) неустойка удваивается.

Подразумевая, что дольщик — обычный человек (физическое лицо), покупающий себе жилье в новостройке, мы сразу закладываем в расчетную формулу двойную неустойку.

1/300 * ставка рефинансирования/100 * стоимость квартиры * количество дней * 2

В формуле ставка рефинансирования делится на 100, поскольку Центральный банк РФ объявляет ее величину в процентах, а для расчета необходимо представить ее в виде дроби.

Пример расчета неустойки, если квартира стоит 5 500 000 рублей, и застройщик опоздал с передачей на 23 дня (ставка рефинансирования на момент написания статьи — 7,5%):

1/300 * 7,5/100 * 5 500 000 * 23 * 2 = 63 250 рублей.

Если ставка рефинансирования менялась за время просрочки, расчет становится немного сложнее. Весь срок делится на несколько частей (до и после смены ставки) и расчеты ведутся для этих периодов по отдельности. Тогда сумма полученных штрафных санкций и является неустойкой.

У вас по ДДУ так же есть обязанность принять квартиру в определенный срок с момента, когда застройщик вас оповестил о сдаче дома. Если застройщик все сделал на совесть, а вы без каких-либо уважительных причин не принимаете квартиру в срок, застройщик не обязан будет платить вам неустойку.

Важный момент. Если вы пришли на приемку квартиры, и застройщик предлагает сразу подписать все документы (в том числе передаточный акт), а только потом пойти на осмотр, не соглашайтесь. Сначала осмотр, потом — подписание или неподписание документов, только так. Иначе рискуете принять квартиру в нежилом состоянии.

Общение с будущими соседями

В социальных сетях часто создаются сообщества застройщиков, жилищных комплексов и дольщиков. Там можно посмотреть, кто из ваших будущих соседей уже был на приемке, какие недочеты обнаружил.

Если дефектов много, можно обсудить эту проблему в группе, объединиться и написать коллективную претензию к застройщику.

Можно потребовать застройщика устранить серьезные недочеты, либо выплатить компенсацию, покрывающую ваши затраты на приведение квартиры в нормальное жилое состояние. Принимать квартиру, где нельзя жить, вы не обязаны.

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

Читайте так же:
Как зарегистрировать дом на земельном участке

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Проверка дома

Осматривая дом, нужно обращать внимание буквально на все. Но мы перечислим основные проблемы, чтобы вы знали, на что смотреть в первую очередь.

В подъезде должна быть входная дверь без дыр, которая нормально открывается и не скрипит, также должны стоять ограничители, чтобы эта дверь не билась ручкой в стену. В подвале должно быть сухо, на чердаке тоже. Не должно быть сырых или промерзших углов, неприятных запахов. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. Должны висеть почтовые ящики. Не должно быть вмятин на стенах, вспученной штукатурки и облупившейся краски. Лифт должен работать (хотя бы один, если их несколько).

Все обнаруженные в ходе осмотра недочеты записывайте в блокнот.

Проверка квартиры

В договоре должна быть характеристика квартиры — вид отделки, материалы, оборудование. Ваша задача сравнить то, что там написано, с тем, что есть по факту.

Площадь квартиры должна соответствовать заявленной. Измерьте длину и ширину всех комнат, рассчитайте фактическую площадь. Если она меньше той, что указана в договоре, вы можете требовать денежную компенсацию.

Обратите внимание на дверь: она должна без проблем закрываться-открываться, не должна провисать и закрываться самопроизвольно (значит, установлена криво), ключи не должны заедать в замочной скважине. Не должно быть щелей и дыр между стенами и дверной коробкой.

Если квартира сдается без отделки, и пол — это цементная стяжка, проверьте, чтобы не было трещин. Также не должно быть пустот. Об их наличии можно понять по звуку шагов, в этих местах он будет отличаться.

Потолочные плиты не должны быть на разных уровнях по высоте, перепады должны быть выровнены. Правда, если впоследствии устанавливать натяжные потолки, эта проблема становится несущественной. Потолки должны быть не ниже, чем указано в договоре. Если в ДДУ про высоту потолков не сказано, они должны быть не ниже 2,5 метров. Это существенный недостаток.

Стены должны быть ровными и вертикальными. Проверить это можно только с помощью правила и уровня (или отвеса с грузиком).

Окна и дверь на балкон должны плавно открываться и закрываться. Царапины на стеклах — недочет, хоть и несущественный. Уплотнители не должны провисать.

Если по договору должна быть установлена электрика — розетки, выключатели и цоколи — ее отсутствие будет существенным недочетом. Все должно быть в рабочем состоянии, можете проверить розетки с помощью индикатора напряжения, цоколи — с помощью обычной лампочки. Если по ДДУ не предусмотрена установка розеток и цоколей, то в квартире просто должны быть выведены провода. Проводку сами не проверяйте, для этого надо пригласить электрика.

Радиаторы отопления должны висеть ровно — проверьте уровнем, заодно обратите внимание на крепления — они должны быть надежными, ничего не должно болтаться. В ванной обратите внимание на трубы, под ними не должно быть влажно. Проверьте, работает ли вентиляция. Для этого поднесите лист бумаги к решетке, если его притянуло — работает.

Рекомендуем записать показания всех имеющихся счетчиков и внести в акт приемки. Так у вас будет доказательство на случай, если потом возникнут расхождения с УО по показаниям и сумме платежей за ЖКУ.

На осмотр квартиры советуем пригласить друга, понимающего в строительстве, если, конечно, такой у вас есть. Если нет, и сами вы боитесь что-то упустить, можете обратиться в специализированную компанию по приемке квартир в новостройках, такие существуют. Придется оплатить услуги специалиста, зато вы будете уверены в своем новом жилье.

Акт приемки и дефектный акт

Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.

Если недочеты существенные — такие, при которых в квартире нельзя жить — не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.

Если недочеты несущественные, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.

С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.

Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна — некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.

Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.

Гарантия застройщика

Даже если вы подписали акт приемки, это не означает, что вы отказываетесь от всех претензий в дальнейшем! Если спустя время обнаружатся существенные недочеты, вы можете требовать от застройщика их устранения. Согласно 214-ФЗ гарантия застройщика на переданную вам по договору квартиру составляет не менее 5 лет, а на инженерное оборудование — не менее 3 лет. Конкретный срок должен быть указан в ДДУ.

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В течение гарантийного срока вы вправе пожаловаться на обнаруженные недостатки. Например, если в доме через год или два выйдет из строя лифт, возникнут проблемы с отоплением, вентиляцией или подачей воды — застройщик должен будет восстановить нормальную работу всех систем. Так же обстоит ситуация с дефектами в несущих конструкциях, стеклопакетах и дверях, установленных застройщиком.

Читайте так же:
Как доказать мошенничество с недвижимостью

Нужно различать недочеты, появившиеся из-за некачественно выполненных застройщиком работ, и дефекты, вызванные естественным износом. За последнее, как и за поломку оборудования из-за неправильной эксплуатации, ответственность может нести управляющая организация, если недочеты в общедомовом имуществе. Если что-то сломалось в квартире по вине жильцов, возложить ответственность на застройщика тоже не получится.

Как видите, чтобы застройщик отремонтировал что-то по гарантии, нужно доказать, что недостатки вызваны некачественными строительными работами. Иногда это бывает проблемой, которую можно решить только в судебном порядке.

Автор статьи

Екатерина Польшина

Прием квартиры от застройщика, на что обратить внимание

Одним погожим деньком застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и стал приглашать дольщиков на осмотр квартир. Как показывает практика, в большинстве новых квартир при осмотре выявляются разные недочеты. На что обратить внимание при осмотре квартиры, какие недостатки вообще могут быть и что со всем этим делать?

Долгожданный осмотр

08a2ca0d7c05788fedb0fc66bcd6eea7.jpgВ договоре долевого участия (ДДУ) всегда прописан срок, до которого застройщик обязан передать квартиру. Например, 3 квартал 2019 года. Это означает, что день осмотра может быть назначен на 30 сентября и это будет законно.

Помимо обязательных документов, возьмите с собой всех людей, указанных в договоре, если собственников у будущей квартиры несколько. Присутствие всех сторон обязательно. bc9d7addd36c2a52ed194922d2a02b6a.jpg

Еще на осмотре пригодятся: блокнот и ручка, рулетка, уровень, зажигалка или спички, салфетки, лампочка, зарядка для телефона. Советуем обратиться в специальную компанию, которая оказывает помощь в приемке квартир в новостройках. Их специалисты никак не связаны с застройщиком, понравившуюся компанию выбираете вы сами. Зато они придут с необходимыми инструментами и знаниями по нормативам строительства. Это не значит, что вам не нужно будет осматривать квартиру и проверять все, что там есть. Просто, к примеру, возможные перепады высот пола специалист измерит лазерным уровнем быстро и точно. И вон на ту неровность укажет, и «вот здесь еще доделайте». В общем, в игре «Застройщик против Дольщика» он на вашей стороне.

Приемка квартиры с черновой отделкой

7f79f644337d582cf1002cb4ff6e96d2.jpg

Во-первых, сверьтесь с планом квартиры. Замеры квартиры выполняет БТИ после окончания строительства. В итоге, площадь квартиры может оказаться чуть больше или чуть меньше заявленной в договоре. На этапе покупки в ДДУ прописываются условия: какое изменение площади будет считаться несущественным, и что делать, если размеры сильно отличаются. Например: если площадь квартиры отличается меньше чем на метр, никто никому ничего не должен. Больше чем на метр уменьшилась — дольщик вправе требовать от застройщика возмещение денежной компенсации. Больше чем на метр увеличилась — может расторгнуть договор или доплатить за «лишние» квадратные метры. a5e5881293d203fea45fc55f21fd2a4a.jpgПо закону 214-ФЗ дольщик должен оплатить не более 5% от площади квартиры, даже если площадь увеличилась на 7-10%. a40989135996ffcfaec699ed9cd66c14.jpgВо-вторых, внимательно изучите свой договор долевого участия. В пункте «характеристики квартиры» изложено то, что обязан предоставить вам застройщик. Подробнее о типичных составляющих черновой отделки читайте здесь. Вкратце это: голые или оштукатуренные стены, голый потолок, цементная стяжка на полу, трубы отопления, горячей и холодной воды, канализация, электропроводка, окна с подоконниками и дверь. e63ce693564a4a6ad328742856e0b417.jpg

Входная дверь по нормативам должна открываться наружу. Если дверь от застройщика не планируется менять на другую, более надежную, проверьте ее на наличие вмятин, царапин, не заедает ли замок и петли. b5ac0b5927bb6edff41d0d3c0d2fb9d0.jpgЦементная стяжка на полу должна быть без перепадов высот (измеряется уровнем), без вздутий и трещин. У автора этой статьи при приемке квартиры в новостройке обнаружилась трещина в полу в коридоре. На этот недостаток стяжки указал специалист по приемке и посоветовал внести его в акт осмотра квартиры. В бланке осмотра, который дает застройщик есть место для замечаний, которое не заполняется, если вас все устраивает и вы принимаете квартиру без претензий. А если недочеты есть и вы можете позволить себе отсрочить приемку, чтобы застройщик все исправил, тогда пишите просто и прямо. Например:

«При осмотре квартиры №00 были выявлены следующие замечания:

Трещина-просадка в стяжке при входе слева в углу в коридоре

80ec4db3e1b7e326cb53b34f2cda7c55.jpegСтены должны быть визуально ровные, без выпуклостей и трещин. Серьезные нарушения видно невооруженным взглядом, а ровность проверяется уровнем. 8719482c1d60562d9be9a5c7d3ac524f.jpgОкна должны быть без царапин и трещин. Заводскую пленку лучше снять, протереть рамы от строительной пыли, чтобы все было лучше видно. Откройте и закройте окна по очереди как обычно и в режиме проветривания, чтобы проверить все механизмы. Еще на окнах должны быть накапельники — маленькие специальные заглушки с наружной стороны окон для предотвращения попадания влажности внутрь рам. 55cc5f4966b1bd820a577a0b109338d4.jpg«Когда я принимала квартиру, первое, что я увидела, когда вошла, было треснутое стекло. Если на неровную штукатурку я готова была закрыть глаза, то разбитое окно означало, что ключей я сегодня не увижу. Конечно, это огорчает. Представитель застройщика с видом „бабушка божий одуванчик“ начала уговаривать меня принять квартиру в таком состоянии, а стекло поменять позже по гарантии строительной фирмы. Но я знаю, что квартир в моем доме очень много, и такие вопросы обычно откладываются на долгое время, хорошо, если на пару месяцев. Одна моя знакомая за три года так и не добилась от застройщика замены стекла по гарантии спустя два года! Поэтому я решила не принимать квартиру сейчас, составила акт осмотра с претензиями. Через месяц был новый осмотр, застройщик все исправил, а я получила ключи». 0d85bec567045acebc29331c48dd6d4f.jpgОбратите внимание, нет ли подтеков и влажности около стояков, труб и радиатора. Батареи должны висеть ровно, не иметь царапин и сколов. Проверьте, установлены ли счетчики, уточните порядок их опломбирования. 0fd1118a335edb5b3fff96627e4fc584.jpgВсе вентиляционные отверстия в квартире проверяются с помощью зажигалки или спичек. Горящее пламя, которое отклоняется в сторону вентиляции, говорит об исправности системы. 3e317239d2ac43d998f240a46e089b79.jpgОсвещение проверяем с помощью обычной лампочки, которую на всякий случай лучше захватить с собой. Попробуйте зарядить телефон от розеток, каждая должна работать. Все розетки и выключатели должны быть исправны, не шататься и не разваливаться у вас в руках.

Дополнения к приемке при чистовой отделке

Если вы принимаете квартиру с чистовой отделкой, вам также внимательно нужно проверить дверь, окна, стены, трубы и электрику. Ко всему этому еще добавляется: 9648484366cc89b448090cc972609627.jpgОтделка стен, пола и потолка. Посмотрите, не отходят ли обои или краска, ровно ли установлено напольное и потолочное покрытие, плитка в ванной и прочая отделка, которая полагается вам по договору. Например, межкомнатные двери. Откройте, закройте несколько раз, убедитесь, что они ровно установлены, не шатаются и не скрипят. 7f4c3a118b4d7e39afb004ee8355e8a7.jpegЧистовая отделка хороша тем, что квартира уже пригодна для жизни, там уже есть вся необходимая сантехника. Проверьте внешнее состояние унитаза, раковины и ванной, не ли сколов и трещин. Льется ли вода из всех кранов, крутятся ли счетчики горячей и холодной воды. Спустите воду в унитазе, посмотрите, не протекают ли трубы. dbf0c6ec5f91d3ef71de5706c4821728.jpgОтправляясь на осмотр собственной квартиры, выделите минимум час свободного времени. После проверки всего, что вам полагается по договору, вам в любом случае еще нужно будет составить Акт осмотра квартиры. Если вас все устроило, нужно будет подписать все бумаги и, возможно, в тот же день отправиться в управляющую компанию для дальнейших действий. Если выявлены существенные недостатки и вы морально готовы отложить приемку до их устранения застройщиком, подробно опишите свои претензии по качеству в акте осмотра.

Читайте так же:
Документы для залога квартиры в 2022 году

Представитель застройщика скорее всего будет уговаривать вас согласиться на гарантийное обслуживание. Конечно, вам наверняка захочется поскорее начать делать ремонт или въехать в собственную квартиру. Но лучше устранить все недостатки сразу, пожертвовав временем приемки, чем потом взыскивать с застройщика гарантийное обслуживание. Практика показывает, что это мероприятие не стоит того, чтобы потом ждать неизвестно сколько. Кстати, сроки приемки откладываются на «разумный срок» (так и написано обычно в договоре) до устранения недостатков. У кого-то это занимает две недели. В моем случае исправление списка из восьми претензий в черновой отделке заняло у застройщика 28 дней. Зато после второго осмотра я получила ключи от квартиры, которую больше не нужно переделывать. Сразу заказала туда пиццу и отпраздновала это событие прямо на бетонном полу. В пустой квартире, зато без «недоделок» и со спокойной душой.

Если вам удобнее смотреть, чем читать, полезные советы на тему «Как принять ремонт» есть в нашем видео.

Как в 2021 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ, только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме. Если застройщик еще не оповестил, уточняте у него следующее:

  • Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
  • Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
  • Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
  • Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
  • Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
  • Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Если все эти действия выполнены, можно приступать к оформлению прав собственности. Переходите на этап №2.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

    Договор основания;

Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

После регистрации можно прописаться в квартире. По ссылке подробная инструкция

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

  1. Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Это все по закону, но на практике бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить о завершении регистрации, можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector