Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обращение в ГД РФ о злоупотреблениях в сфере займ-залог недвижимости

Обращение в ГД РФ о злоупотреблениях в сфере займ-залог недвижимости

Калиничева Елена Сергеевна 4 Октября 2018

В связи с огромным количеством лиц, обращающихся за адвокатской помощью, пострадавших от различных обманных схем займ-залог недвижимости, которые приводят к утрате права собственности на заложенную недвижимость, мной было подано обращение на имя Председателя ГД РФ Володина В.В. следующего содержания:

Председателю Государственной Думы Российской Федерации Володину Вячеславу Викторовичу

От адвоката АК 1833 АПМО Калиничевой Елены Сергеевны в интересах лиц, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся обманной деятельностью с использованием займа под залог недвижимости

Уважаемый Вячеслав Викторович! Позвольте обратиться к Вам от лица специалистов, занимающихся правоприменительной практикой, а также граждан, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся отъемом недвижимости, используя обманные схемы займа под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в Москве и Московской области получила широкое распространение обманная деятельность по предоставлению займов под залог недвижимости с целью его хищения, которой занимаются как микрофинасовые организации, другие юридические лица различных организационно-правовых форм, так и физические лица, называемые себя «частными инвесторами».

Существует множество вариаций обманных схем под видом займ-залог недвижимости, но суть их всех сводится к следующему: используя финансовую и юридическую безграмотность граждан, мошенники путем обмана и злоупотребления доверием убеждают клиента подписать заведомо кабальный договор займа под залог (обычно ипотеку) недвижимого имущества, чтобы в конечном итоге завладеть квартирой потерпевших.

Мошенники, использующие данный вид обманной деятельности для извлечения преступных доходов, обладают хорошими юридическими знаниями правоприменительной и судебной практики в сфере обязательственного права. Они разрабатывают тексты договоров с такими условиями, которые должны привести заемщика к долговой кабале, с которой он не в состоянии справиться в силу своих финансовых возможностей.

Такими условиями, например, являются: увеличенная процентная ставка, короткие сроки возврата крупного займа, кабальные штрафные санкции, предназначенные не для стимулирования своевременного возврата займа, а для создания условий его невозвратности. В последнее время, после внесения изменений в законодательство, которые урегулировали размер штрафных санкций по ипотечному кредитованию, мошенниками стали применяться так называемые «плавающие проценты», размер которых увеличивается в зависимости от допущенных заемщиком нарушений условий договора. Все эти договорные условия направлены на достижение преступных целей мошенников – намеренное доведение клиента до состояния дефолта, чтобы завладеть заложенным имуществом.

Способы завладения заложенным имуществом с использованием схемы займ-залог:

1) доведя заемщика до состояния дефолта, намеренно создав угрозу утраты заложенного имущества (взыскание займа через суд и обращение взыскания на заложенное имущество), мошенники убеждают заемщика подписать договор на отчуждение права собственности на предмет залога (по договору купли-продажи, соглашению об отступном), обманывая, что таким способом он может сохранить свою недвижимость, выкупая ее у нового собственника. После этого заемщик несет дополнительные убытки, пытаясь выкупить собственную квартиру, однако право собственности на нее не возвращает;

2) вместе с подписанием договора займа и залога заемщику дают на подпись соглашение об отступном, убеждая подписать его в качестве дополнительной гарантии возврата займа, или незаметно подкладывают вместе с другими документами на подпись, отвлекая внимание заемщика, чтобы он подписал соглашение об отступном среди прочих документов. Также заемщик оформляет нотариальную доверенность на лиц, указанных мошенниками, для совершения регистрационных действий по ипотеке, одновременно в тексте доверенности указывается возможность регистрации соглашения об отступном. После того, как заемщик начинает задерживать выплаты по возврату займа, соглашение об отступном поступает на регистрацию, в результате чего заемщик теряет собственность на предмет залога, о чем узнает чаще всего, когда новый собственник обращается в суд с иском о его выселении;

3) мошенники завладевают заложенным имуществом заемщика, доведя заемщика кабальным договором займа под залог недвижимости до дефолта, обращаясь в суд с иском, получают судебное решение о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Для этого в условия договора займа и залога закладываются основания оставления заложенного имущества за займодателем в случае вынесения судебного решения о взыскании с заемщика займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Либо после несостоявшихся повторных торгов (не исключено, что при коррупционном влиянии со стороны взыскателя) взыскатель оставляет предмет залога за собой.

4) наиболее распространенная схема незаконного завладением недвижимостью, когда мошенник вместо оформления договора займа под залог недвижимости убеждает заемщика подписать договор купли-продажи квартиры, договариваясь устно с заемщиком об условиях возврата займа под видом обратного выкупа квартиры. В таких случаях заемщик теряет квартиру даже в случае полного возврата мошеннику займа.

5) Мошенник убеждает потерпевшего взять в знакомой организации или у частного инвестора займ для него под залог квартиры этого потерпевшего, после чего скрывается с похищенными денежными средствами, а потерпевший теряет право собственности на квартиру в результате решения суда.

Мошенники, беря зачастую в залог единственную квартиру, учитывают психологический фактор страха заемщика потерять свое жилье и манипулируют этим страхом, в результате чего заемщик продолжает подписывать необходимые для мошенника документы, чем еще больше ухудшают свое положение.

Граждане, которые сталкиваются с таким видом обмана, остаются абсолютно не защищенными со стороны правоохранительной и судебной системы.

Юридически грамотно составленные мошенником документы, подписанные заемщиком, практически не оставляют последнему шансов доказать в суде недействительность сделки. Известны лишь единичные случаи принятия судебных решений в пользу заемщиков.

В правоохранительной системе сложилась практика отказа в возбуждении уголовных дел по основаниям отсутствия состава преступления со ссылкой на гражданско-правовые отношения. Потерпевшим, которым удалось возбудить уголовные дела по статье мошенничество, приходилось самим искать других пострадавших от тех же мошенников, собирать доказательства системности обманных действий, чтобы убедить руководство правоохранительных органов, что имеется состав преступления.

Но и возбуждение уголовного дела не является гарантом успеха для граждан, попавших в обманную ловушку, так как суды обычно не принимают в качестве доказательства обмана постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неизвестных лиц, а расследование уголовных дел затягивается органами предварительного следствия (не исключено, что намерено). На настоящий момент ни одного обвинительного приговора по Москве и Московской области не вынесено, тогда как в регионах такая судебная практика уже появилась.

Граждане оказываются в режиме неравной борьбы с финансовыми мошенниками в отсутствие государственной защиты их прав, гарантированных Конституцией РФ. Этот удар приходится в основной части на самые незащищенные слои общества: людей пенсионного возраста, многодетные семьи, на граждан, попавших в тяжелые жизненные ситуации, которым срочно понадобились деньги.

Необходимо отметить, что список лиц, занимающихся обманными схемами, от имени разных организаций известен как объединенным группам пострадавших от таких схем, так и руководству правоохранительных органов. Однако никаких оперативно-розыскных мероприятий в отношении данных лиц не проводится, их деятельность не пресекается.

Читайте так же:
Как отменить отказ от наследства в пользу другого наследника

Причины процветания такого вида мошенничества видятся также в следующем:

Во-первых: отсутствует четкое законодательное регулирование правоотношений в сфере займ-залог недвижимости.

Во-вторых: сложившаяся в правоохранительной системе порочная практика отказа в возбуждении уголовных дел под предлогом гражданско-правовых отношений, бездействие следствия по возбужденным уголовным делам порождают безнаказанность преступной деятельности, и провоцирует рост преступности в этой сфере.

В-третьих: судебная практика не учитывает сложившуюся критическую ситуацию и стоит на стороне финансовых махинаторов.

В-четвертых: о коррупционной связи залоговых мошенников с правоохранительными органами, с отдельными нотариусами, судьями и сотрудниками Росреестра не скрывают сами мошенники.

В-пятых: причиной низкой раскрываемости и низких показателей привлечения к уголовной ответственности виновных лиц является правовая безграмотность сотрудников правоохранительных органов в области обязательственного права и сделок с недвижимостью.

Необходимо учитывать степень вреда, который причиняется гражданам. Когда гражданин и его семья лишается единственного жилья, это наносит непоправимый вред как отдельным семьям, так и обществу в целом. Речь идет о разрушении социального положения человека и членов его семьи, резком снижении материального уровня до самого низшего. Нередко данные ситуации заканчиваются для заемщика летальным исходом. Бездействие государственных органов в защите прав граждан порождает негативную оценку государственной власти в целом, создает социальное напряжение в стране.

Масштабы такой деятельности и количество лиц, которые становятся жертвами обманных схем, требуют вмешательство государства и выработку комплексных мероприятий по решению данной проблемы.

Для решения создавшейся проблемы эффективными будут следующие меры:

  1. внесение в законодательные акты изменений и дополнений, направленных на снижение возможностей злоупотребления правом :

— признание ничтожной сделкой залог (ипотеку) единственного жилья за исключением случаев его приобретения посредством ипотечного кредитования;

— запрет предоставлять займы под залог недвижимого имущества организациями и частными лицами, чья деятельность не контролируется Банком России;

— внесение поправок в закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организаций в РФ», регулирующих в каком количестве и на каких условиях МФО могут предоставлять займы под залог недвижимости;

— введение обязательного андеррайтинга заемщика при принятии займодателем решения о предоставлении займа под залог недвижимости, признание ничтожным договора займа под залог недвижимости, выданного лицу, которое заведомо для займодателя не обладало финансовыми возможностями справиться с обязательствами по займу;

— введение административной ответственности лиц, предоставляющих финансовые услуги, за заключение договора займа без учета финансового положения заемщика;

— распространение правил и обычаев делового оборота, действующих в сфере ипотечного кредитования, на отношения займ — залог недвижимости (н-р, применение средневзвешенных процентных ставок);

-введение уголовной ответственности за намеренное вовлечение в кабальные договорные отношения с целью причинения вреда, с отягощающей квалификацией – с целью завладения недвижимым имуществом.

  1. Поставить на контроль руководства МВД РФ уголовные дела, возбужденные по факту мошеннических действий по схеме займ-залог недвижимости, а также проведение доследственных проверок (особенно по групповым заявлениям пострадавших) по факту мошеннических действий по схеме займ-залог недвижимости.

— провести служебную проверку и привлечь к дисциплинарной ответственности лиц, ответственных за волокиту расследования по уголовным делам по мошенничеству, связанному с займом-залогом недвижимости;

— разработать и провести оперативно-профилактическую операцию с целью сбора оперативной информации и доказательств вины лиц, систематически совершающих обманные действия по схеме займ-залог недвижимости;

— разработать и провести обучение сотрудников правоохранительных органов на тему: «обязательственное право, сделки с недвижимостью»;

  1. Руководству судебной системы обратить внимание на сложившуюся критическую ситуацию в сфере правоотношений займ-залог недвижимости .

— обобщить судебную практику по признанию недействительными договоров займа под залог недвижимости и производных от них сделок с недвижимостью ;

— разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему признание недействительными сделок займ под залог недвижимости;

— разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему мошенничество в сфере займ-залог недвижимости.

Для реализации вышеуказанных мероприятий ПРОСИМ руководителей фракций Государственной Думы РФ:

  1. Поставить на парламентский контроль ситуацию с обманной деятельностью организаций и частных лиц в сфере займ-залог недвижимости.
  2. Провести круглый стол на тему «Обманная деятельность в сфере займ-залог недвижимости» с приглашением руководства правоохранительной и судебной системы для выработки комплекса мероприятий, направленных на защиту прав граждан от мошенничества и злоупотреблений в сфере займ-залог недвижимости.

С Уважением адвокат Калиничева Е.С.

Сегодня из аппарата ГД РФ я получила сообщение, что моей обращение направлено руководителям фракций. Результаты рассмотрения моего обращения будут размещены в данном блоге АПМО РФ.

ВС вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно. Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Читайте так же:
Как оформить кредит на другого человека

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.

Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.

Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Читайте так же:
Досрочное требование о погашении кредита исковая давность

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.

Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.

«Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.

Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Комментарий эксперта

Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.

«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости. Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.

Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».

«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением. Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».

Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.

«Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.

Договор займа под залог недвижимости: скачать образец-бланк договора займа под залог недвижимости 2021

Займ и залог – связанные между собой понятия. Договор займа, обеспеченный залогом, служит гарантией возвращения денег в случае невыполнения должником своих обязательств. При таких обстоятельствах имущество недобросовестного должника после ряда определённых процедур отчуждается, то есть становится собственностью кредитного учреждения. Важно лишь учесть некоторые нюансы при оформлении такого документа.

На данной странице нашего конструктора документов ПростоDOC Вы можете подготовить и скачать договор займа под залог недвижимости.

Договор займа под залог недвижимости: ключевые особенности

Статья 5 «Закона об ипотеке (залоге недвижимости)» помогает разобраться, если Вы планируете составить договор займа под залог недвижимости. Согласно этой статье, под залог может оформляться на то имущество, которое подпадает под статью 130 ГК и определено в ней как недвижимое, иными словами – связанное с землёй. Это, первым делом, земельные участки, но не все – лишь те, которые не находятся в государственной либо муниципальной собственности. Используются и участки недр. Предприятия, здания подходят даже те, которые находятся в недостроенном состоянии или используются в разного рода предпринимательской деятельности. Подходят и помещения, которые имеют потребительское назначение – гаражи, дачные домики, садовые постройки. Договор займа, обеспеченный залогом, предусматривает внесение под залог и жилых помещений — например, можно составить шаблон договора займа под залог квартиры.

Что до последнего, то такие помещения могут быть оформлены подобным образом исключительно при ориентировании на статью 69 ФЗ «Об ипотеке». Учитываются и требования банков, поэтому не стоит рассчитывать, что любое помещение окажется признанным годным в качестве залога. Важное требование – это наличие права на владение собственностью, которое обязательно необходимо зарегистрировать.

Читайте так же:
Изменится ли размер пенсиипри изменении мрот

Договор займа под залог квартиры возможно составить и в том случае, когда нотариально заверено имущественное поручительство. Однако если определённые критерии жилья не устраивают кредитора, он имеет полное право обозначить это в письменном виде – к примеру, к нежелательным критериям могут относиться плохое санитарное или техническое состояние, использование на текущий момент в коммерческих целях, право должника владеть лишь частью помещения, нахождение квартиры в общежитии, низкая стоимость. Можно выразить претензию даже в связи с непонравившейся этажностью здания, его возрастом. Как можно заметить, образец договора займа под залог допускает индивидуальные трактовки, и чаще всего они зависят от сроков кредитования, суммы займа. Возможно указание условий относительно того, что заем целевой и не может использоваться кроме как согласно установленной цели, например, заем для покупки жилья.

Пакет документов, который важен для договора займа и залога недвижимости

Договор займа под залог недвижимости невозможно оформить, если нет в наличии всех тех документов, которые подтверждают возможность сторон заключать подобные сделки.

1. К основному пакету документов относится заявление в виде анкеты, оформленное либо в согласии с пожеланиями кредитора, либо в вольной форме. Также необходимы паспорт гражданина России, справка, удостоверяющая регистрацию. Могут понадобиться ИНН, СНИЛС, документы об образовании, военный билет, свидетельства о заключении или расторжении брака, о рождении детей, копия трудовой книжки, другие свидетельства о доходе и достаточном уровне кредитоспособности. Нечасто, но иногда требуются оригиналы паспортов самых близких родственников или лиц, которые проживают в оформляющемся в качестве залога помещении.

2. Пенсионерам договор займа под залог квартиры невозможно будет оформить без копии пенсионного удостоверения, справки о размерах пенсии и успешном погашении предыдущих кредитов, документе о дееспособности. Кроме того, возможно, придётся иметь в наличии документы о болезни ближайших родственников и документы, подтверждающие существование какого-либо другого жилья, кроме того, которое оформляется в качестве залога.

3. Отдельно отметим, что юридическое лицо по договору займа обязано в дополнение к основному пакету предоставить учредительные документы предприятия, его бухгалтерскую отчётность, а также всевозможные выписки по движению средств по счетам.

4. При заключении договора займа под залог недвижимости физическое лицо должно иметь в наличии свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, лицензии, справки об отсутствии задолженностей, документы об аренде или документы о праве владения недвижимым имуществом, копию технического паспорта, кадастровый план, справку из БТИ. Помните о том, что справка, предоставляемая в паспортном столе о регистрационном учёте лиц в налоговой недвижимости, действует лишь 30 дней. Не обойтись и без заключения оценщика, который сам обязан иметь лицензию, подтверждающую его деятельность. Запастись стоит и справкой из Единого реестра прав на недвижимое имущество, справкой об уплате всех налогов и о связанном с этим отсутствии задолженностей. Стоит предоставить также документальное подтверждение того, что оба супруга не против заключения сделки.

Потребовать кредитор в праве и любые другие документы, так как подобный кредит относится к тем, которые заключаются на длительный срок, а это значит, что предусмотреть нужно самые разные ситуации. Составляется договор в соответствии со статьёй 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Содержание договора займа под залог недвижимости

Какие бы нюансы ни значились в договоре займа под залог недвижимости, образец непременно содержит такой пункт, как предмет залога, где подробно расписывается наименование объекта, его местонахождение. Залогодатель также обязан предоставить доказательство права собственности, указать наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Непременно нужно указать оценку в рублёвом эквиваленте, сроки, во время которых необходимо осуществить обязательства, размер обязательств. Даты, суммы – любой образец договора займа под залог квартиры или иного помещения содержит эти пункты. Гарантии касательно залога не могут обойтись без доказательства того, что предоставляемая недвижимость не обременена и возражений против обременения не имеется. Тщательное прописывание обязанностей и прав обеих сторон необходимо, как и уровень ответственности в случае их нарушения. Желательно обозначить и порядок взыскания.

Отдельно залогодателю следует прописать пункт, согласно которому он будет иметь право пользоваться помещением по его предназначению. Отнять либо серьёзно ограничить это право противоположная сторона не может. Залогодатель же обязан следить за надлежащим состоянием недвижимости и оформить страховку так, чтобы, в случае возникновения чрезвычайных ситуаций, компенсация полностью покрывала сумму долга. Если же возмещение не дотягивает до нужной суммы, то пусть оно хотя бы будет максимальным.

Заключение договора займа с залогом недвижимости

Договор займа с залогом недвижимости непременно должно оформляться письменно. После появления подписей, документ передаётся на государственную регистрацию – эту процедуру совершить необходимо, иначе никакой юридической силы сделка нести не будет. Регистрация эта проводится в соответствии с местом расположения залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Какие бы нюансы ни включал договор займа под залог недвижимости, образец стандартен. Но иметь в виду эти нюансы и уметь грамотно их прописывать чрезвычайно важно для грамотного оформления договора денежного займа в РФ. Лучше потратить время на сбор полного пакета документов, чем на решение проблем. Поэтому тщательно изучите все рекомендации прежде, чем дать или взять займ.

Также Вас может заинтересовать составление следующих видов договоров займа на конструкторе договоров «Просто Документы»:

Все виды договоров займа, доступные для составления на конструкторе договоров «Просто Документы» смотрите здесь.

Залог квартиры по договору займа

При передаче денежных средств взаймы заемщику, естественно, хочется гарантий, что вся сумма будет возвращена в обговоренный срок на определенных условиях. Поэтому и применяются обеспечительные меры, чтобы обязательства заемщика исполнялись надлежащим образом: устанавливаются жесткие штрафы за просрочку и неуплату, привлекают поручителей либо берут что-то в залог. Если речь идет о большом размере денег, есть сомнения в платежеспособности заемщика, логично заключать договор займа под залог квартиры либо ее доли — это будет являться своеобразной страховкой займодавца, ведь он сможет взыскать долг через суд путем реализации заложенного объекта.

Договор займа под залог квартиры между физическими лицами

Законодательно нет ограничений по поводу статуса сторон, заключающих заемные соглашения. Однако, если финансовые организации и банки прежде, чем выдать деньги, анализируют платежеспособность человека, проверяют кредитные истории, запрашивают справки о доходах, о собственности и т.п., то у физического лица, готового предоставить денежные средства, такой возможности нет. Поэтому часто физлица оформляют займ с залогом квартиры.

О залогодателе

Лицо, представляющее заемные средства, выступает в данном случае и займодавцем, и залогодержателем. А вот залогодателем вовсе не обязательно будет именно заемщик, он может привлечь третьих лиц, владеющих недвижимостью и готовых за счет неё гарантировать исполнение договорных обязательств.

Читайте так же:
Восстановление правоустанавливающих документов на квартиру

Если же передаваемые деньги имеют целевое назначение – на квартиру, то в залог впоследствии может быть передано купленное жилье – именно на таких условиях заключаются договоры об ипотеке.

Оформление

Устно оформлять заемные обязательства можно лишь гражданам в пределах тысячи рублей (10 МРОТ), если же закладывается недвижимость в качестве обеспечения, то явно речь идет совсем о других цифрах, а значит, сделка подразумевает обязательно письменную форму. К тому же придется составлять не один договор, а два – займа и залога, предмет последнего (вернее его обременение) потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Заверять или нет документы у нотариуса – решать лишь самим участникам, обязательного требования закон не выдвигает.

Условия

Как и любой другой договор, займ денег под залог квартиры включает обычно в себя следующие пункты:

  • Проценты. Если стороны договорились о безвозмездном характере сделки, то это следует обязательно указать, иначе вознаграждение займодавцу будет рассчитано по ключевой ставке Центробанка;
  • Срок. Если временные параметры не обсуждались, то продолжительность отношений будет определяться требованием займодавца;
  • Обеспечение. Помимо залога квартиры или ее доли возможно и привлечение поручителей.

Остальные требования сторон обсуждаются и включаются в документ по желанию участников.

Условия получения займа под залог недвижимости

Получение кредита у физического лица часто сопровождается составлением договора под залог недвижимости. Но далеко не все знают о нюансах грамотного заполнения подобного документа, ознакомиться с которыми позволяет образец соглашения. Между тем, правильно выдержанный юридический аспект позволит не остаться без денег и без жилья.

Займ под залог недвижимости какие организации предоставляют?

Взять наличные деньги на любые расходы под залог недвижимой собственности можно в банках, микрофинансовых компаниях, а также у физических и юридических лиц, в том числе у частных предпринимателей.

Такая возможность прописана в статьях 808 и 809 Гражданского кодекса. Причем если речь идет о небольшой сумме, то достаточно устного соглашения. Если же нужно взять крупную сумму денег – больше 10 МРОТ, что равносильно 1000 рублей, то договор следует составлять исключительно в письменной форме.

Условия получения займа под залог недвижимости

Не всегда кредитные учреждения согласны выдавать беззалоговые кредиты. Что уж говорить о физических лицах, которых предоставление крупной суммы денег без поручителей и предоставляемого имущества попросту не устраивает. Поэтому и заключается договор по образцу, залогом по которому выступает личная собственность заемщика.

Условиями заключения данного договора могут быть:

  1. Требование о реализации имущества в случае невыплаты денег. Часть средств в сумме задолженности с процентами получает заимодатель, а оставшиеся деньги – собственник жилья.
  2. Накладывание обременения, то есть установление требования о недопущении продажи, дарения или даже сдачи квартиры в наем.

Любые дополнительные условия, прописываемые в договоре, должны не противоречить законодательству и быть одобрены сторонами, которые готовы заключать договор по образцу.

Как оформить договор займа под залог недвижимости между физическими лицами?

В оригинале документа следует указать:

  • дату и место составления бумаг;
  • полную информацию о кредиторе и заемщике – данные паспорта, место жительства и регистрации, дату рождения;
  • образец подробно описывает предмет договора – какова сумма, срок пользования деньгами, ставка процентов, сумма к возврату;
  • размер пени и штрафов на тот случай, если человек несвоевременно возвратит долг;
  • по образцу договора указывается условие относительно залогового имущества – это может быть требование о том, что квартира или дом до погашения займа не должна продаваться или сдаваться в аренду;
  • реквизиты сторон и подписи.

Дополнительно к договору займа нужен еще договор залога. Не стоит путать эти документы. Если в первом указываются все нюансы получения средств, то второй описывает само имущество – состояние, стоимость, владельца и тому подобное.

Где взять займ под залог недвижимости с плохой кредитной историей?

Взять срочный денежный заем при предоставлении недвижимости можно, в первую очередь, в коммерческой структуре – это может быть банк или микрофинансовая организация. Подобные предложения есть в любом городе – найти их не составит труда. Основное преимущество таких компаний – в согласии предлагать средства людям с плохой кредитной историей. Тогда как, физлица кредиторы неохотно идут на такие сделки. Ведь нет гарантии возврата средств от человека, который ранее допускал просрочки.

Займ под залог недвижимости от частного лица кто предоставляет в РФ?

Отыскать надежного частного инвестора сложнее, чем оформлять средства в МФО. Для поисков такого человека можно использовать специализированные интернет-ресурсы. На таких площадках физические лица, которые готовы предоставлять средства под залог имущества, публикуют свои предложения с указанием:

  • суммы займов;
  • срока, на который они готовы одолжить наличные деньги – часто период ограничивается парой месяцев, реже можно взять займ на год;
  • требований к потенциальным заемщикам;
  • процентной ставки – она обеспечивает доход кредитору.

Необходимо изучить все предложения по конкретному городу – фильтры сайта позволяют настраивать поиска кредиторов по городу. А после можно связаться с человеком для обсуждения деталей кредитования.

Займ под залог коммерческой недвижимости — условия получения

Главное правило для любой залоговой недвижимости – это оценка ее ликвидности. То есть насколько быстро можно продать то или иное имущество. Коммерческая недвижимость, как правило, стоит дороже жилой. И спрос на нее достаточно высокий. Поэтому под залог коммерческой недвижимости по образцу можно взять выгодный кредит – от 9% годовых.

При этом выдвигаются следующие условия:

  • недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре;
  • не должно быть никаких дополнительных обременений в виде кредита и других обязательств.

Если офис или склад подпадает под эти требования, то можно искать предложения от кредиторов.

Оформление срочного займа под залог недвижимости — процентная ставка

Если срочно нужен займ под залог недвижимости, то найти подобные предложения и взять деньги можно будет достаточно быстро. Вопрос только в том, что процентная ставка может быть большой. Для сравнения: если в банке можно взять средства под процентов 20-30 за год, то при срочном кредитовании ставка может составить и все 70%.

Поэтому, всегда нужно просчитывать свою выгоду. Если взять деньги удалось в национальной валюте, то достаточно указать сумму прописью и цифрами. Если же займ берется в долларах или евро, то следует указывать и действующий курс на конкретную дату оформления документа.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector