Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Однако процедура сдачи указанного недвижимого имущества в субаренду, именно в связи с нахождением арендуемого помещения в государственной собственности, может занять длительный период времени. Кроме того, данная процедура имеет некоторые особенности, которыми могут попытаться воспользоваться нечистоплотные люди, проще говоря, мошенники.
Особенностью сдачи государственного имущества в субаренду является обязательное условие о проведении торгов на право заключения договора субаренды, даже если арендатором и, соответственно, субарендатором, являются частные лица. Требование об обязательном проведении торгов установлено статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Порядок проведения торгов на право заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества установлен приказом Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 г. № 67.
Перед проведением торгов необходимо получить согласие собственника имущества в лице КУГИ Санкт-Петербурга на заключение договора субаренды. В настоящее время непосредственным организатором торгов переданного в аренду имущества КУГИ, либо Фонд имущества не выступают, предоставляя право организации и проведения торгов арендатору имущества.

Арендатор, являющийся организатором торгов, создает конкурсную или аукционную комиссию в количестве не менее пяти человек, которые не должны быть заинтересованы в результате торгов (к примеру, в состав комиссии не могут входить физические лица, подавшие заявки на участие в торгах либо состоящие в штате организаций, подавших указанные заявки).

Далее организатор торгов размещает информацию о проведении торгов на специализированном сайте – torgi.gov.ru. Непосредственно размещение информации на данном сайте бесплатно, необходимо будет только нотариально заверить подпись на заявлении о регистрации на сайте.

Документы для регистрации на сайте необходимо направлять в Москву, в ОАО «Ростелеком», в связи с чем при совершении данных действий по доверенности необходимо предусмотреть полномочие на представительство в ОАО «Ростелеком».
Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте торгов не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе.
В извещении указываются сведения об организаторе торгов, об имуществе, которое передается в субаренду, начальная цена и срок действия договора, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, а также вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также конкурсная документация, включающая в себя текст договора субаренды.

Начальная цена договора должна определяться экспертным путем в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности».
После размещения извещения на официальном сайте начинается процедура подачи заявок на участие в торгах.
Заявки на участие в торгах могут подать недобросовестные участники, целью которых является не победа в торгах, а только участие в них, при этом, как правило, они участвуют только в торгах, проводимых в форме аукциона. Подобные участники повышают цену до бесконечности, особенно если видят, что другой участник крайне заинтересован в выигрыше торгов. Целью «участников» является банальный откуп от них, после чего они перестают участвовать в торгах. Одним из возможных вариантов для отсечения подобных «участников» торгов может являться установление условия о внесении задатка в размере, например, месячной арендной платы.

После окончания срока принятия заявок аукционная (или конкурсная) комиссия осуществляет вскрытие заявок, определяет участников торгов и проводит непосредственно торги, с победителем которых заключается договор субаренды. Обязательным условием при проведении торгов является фиксация торгов с помощью аудио или видеозаписи.

Завершающим этапом для заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества является регистрация данного договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В целом, поскольку процесс проведения торгов на право заключения договора субаренды достаточно трудоемок и требует составления большого количества объемных документов, в которых необходимо предусмотреть все возможные последствия (поскольку изменять опубликованный в составе конкурсной документации договор субаренды законом запрещено), для осуществления данной процедуры лучше всего обратиться к специалистам юридической фирмы Логос, имеющим практический опыт в проведении торгов, что позволит не только достигнуть необходимого положительного результата, но и максимально сократить время, необходимое для проведения торгов и регистрации договора субаренды.

Договор субаренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности

2.1. Арендодатель и Арендатор по согласованию с Комитетом договорились о нижеперечисленных терминах, используемых в тексте настоящего Договора:

2.1.1. Арендодатель — головной арендатор (в соответствии с Головным договором аренды согласно п. 2.1.6 настоящего Договора), сдающий часть арендованного имущества в субаренду.

2.1.2. Арендатор — арендатор по договору субаренды.

2.1.3. Комитет — Комитет по управлению имуществом Московской области, действующий на основании Указов Президента РФ от 14.10.92 N 1230 и N 1231 и Положения о Комитете по управлению имуществом Московской области.

2.1.4. Стороны — Арендодатель, Комитет и Арендатор.

2.1.5. Договор — настоящий Договор.

2.1.6. Головной договор аренды — договор аренды недвижимого имущества, заключенный между Комитетом и Арендодателем.

2.1.7. Имущество — часть недвижимого имущества, арендуемого по Головному договору аренды, представляемая в субаренду в соответствии с Договором.

2.1.8. День — календарный день.

2.1.9. Сумма арендной платы — сумма ежемесячной арендной платы, устанавливаемая в порядке, предусмотренном Договором.

2.2. Применяемые в Договоре термины и заголовки предназначены для удобства пользования текстом и не будут приниматься во внимание при толковании какого-либо положения Договора или рассматриваться как определяющие, изменяющие или объясняющие какое-либо положение Договора.

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5. РАЗМЕР И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

5.1. Ставка арендной платы в ______________ 199__ г. составляет __________________ (_________________________) рублей за 1 кв. м в месяц без учета НДС.

5.2. Стоимость 1 кв. м площади Договора не должна быть ниже стоимости 1 кв. м площади Головного договора аренды.

5.3. В случае изменения арендной платы по Головному договору аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить стоимость 1 кв. м площади Договора, но не более чем на величину, на которую увеличилась стоимость 1 кв. м Головного договора аренды.

5.4. Различного рода налоги, сборы и платежи, лежащие на сторонах в связи с Договором, не могут повлиять на размер арендной платы.

5.5. Арендная плата может быть во всякое время изменена по соглашению Арендодателя, Арендатора и Комитета.

5.6. Арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком и распределяется следующим образом:

— 50% — на расчетный счет Комитета по финансам и налоговой политике Московской области 10132601 в ОПЕРУ Уникомбанка г. Москвы, БИК 044652136, кор. счет 136161100, уч. А6, раздел 12, параграф 51, ИНН 5000001451;

— 50% и оплату коммунальных услуг — на расчетный счет Арендодателя.

Перечисление НДС осуществляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты на основании указаний местной налоговой инспекции.

Читайте так же:
Возраст молодая семья

При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены Арендатором не позднее 10 числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения Арендатора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

6.1. Арендатор вправе:

6.1.1. По окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении изъять из Имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда от конструкции Имущества.

6.1.2. Арендатор обладает иными правами, предусмотренными законами РФ, Московской области и Договором.

6.2. Арендатор обязан:

6.2.1. Принять от Арендодателя Имущество; прием — передача Имущества осуществляется по акту, утвержденному Комитетом, в котором отражается техническое состояние Имущества на момент передачи.

6.2.2. Своевременно и в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату за пользование Имуществом.

6.2.3. Представлять в Комитет копии платежных поручений за осуществление предусмотренных Договором платежей арендной платы с отметкой банка об исполнении; указанные копии должны быть представлены в Комитет в течение семи рабочих дней, считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.

6.2.4. Использовать Имущество исключительно в соответствии с целевым назначением, предусмотренным Договором.

6.2.5. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию нежилыми помещениями; эксплуатировать Имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.

6.2.6. Содержать Имущество в полной исправности до сдачи его Арендодателю по акту; содержать в порядке земельный участок, относящийся к Имуществу, осуществлять его благоустройство, озеленение и уборку от мусора.

6.2.7. Производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию Имущества, лишь с письменного разрешения Комитета, а также по согласованию с органами пожнадзора, СЭС, энергонадзора и т.п.

6.2.8. Незамедлительно сообщать в Комитет и Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника, а также нарушениях прав Арендатора и претензиях на Имущество со стороны третьих лиц.

6.2.9. Незамедлительно предоставлять уполномоченным лицам Арендодателя и Комитета, а также представителям органов, контролирующих соблюдение требований, перечисленных в п. 6.2.5, возможность контроля за использованием Имущества (допуск в помещение, осмотр, предоставление документации и т.д.); обеспечивать беспрепятственный допуск работников специализированных эксплуатационных и ремонтно-строительных служб для производства работ, носящих аварийный характер.

6.2.10. Своевременно производить текущий ремонт Имущества.

6.2.11. Не позднее чем за два месяца письменно сообщить в Комитет и Арендодателю об освобождении Имущества как в случае истечения срока Договора, так и при досрочном освобождении по инициативе Арендатора или о намерении продлить действие Договора.

6.2.12. По истечении срока Договора, а также при досрочном освобождении Имущества передать его в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений по акту Арендодателю в исправном состоянии.

6.2.13. Обеспечивать сохранность арендованного Имущества и за счет своих средств возмещать Арендодателю нанесенный ему ущерб от порчи принятого в аренду Имущества.

6.2.14. В течение десяти дней поместить в доступном для обозрения месте здания, в котором расположено Имущество, вывеску с указанием организационно-правовой формы, наименования, адреса и телефонов своего постоянно действующего органа.

6.2.15. В случае досрочного расторжения Головного договора аренды Арендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного Головного договора аренды.

6.3. Арендатор не вправе:

6.3.1. Передавать любым способом Имущество или его часть в пользование третьим лицам.

6.3.2. Использовать право аренды Имущества в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других организаций.

7. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

7.1. Арендодатель обязан:

7.1.1. В течение пяти дней передать Арендатору Имущество; прием — передача Имущества осуществляются по акту, в котором отражается техническое состояние Имущества на момент передачи.

7.1.2. В случае продажи Имущества либо ином изменении собственника или владельца уведомить об этом Арендатора не позднее чем за тридцать дней до предполагаемого изменения.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю и в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.

При просрочке очередного платежа свыше двух месяцев Арендодатель и (или) Комитет вправе в одностороннем бесспорном порядке досрочно расторгнуть Договор.

8.2. При нарушении пп. 6.2.4 — 6.2.10, 6.2.14 Арендодатель и (или) Комитет вправе в одностороннем бесспорном порядке досрочно расторгнуть Договор.

8.3. При нарушении п. 6.3 Договора Арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет штраф в размере 500% от суммы годовой арендной платы, при этом Арендодатель и (или) Комитет вправе досрочно расторгнуть Договор.

8.4. При неисполнении обязанности, предусмотренной в п. 6.2.12 настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю и Комитету за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возмещает убытки, причиненные Арендодателю в части, не покрытой суммой арендных платежей.

8.5. Во всех случаях досрочного расторжения Договора, предусмотренных настоящим разделом, расторжение осуществляется в одностороннем порядке, а Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором соответствующего письменного уведомления.

9. УВЕДОМЛЕНИЯ И СООБЩЕНИЯ

9.1. Все уведомления и сообщения, направляемые в соответствии с Договором или в связи с ним, должны составляться в письменной форме и будут считаться поданными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телетайпу, по телеграфу, телефаксу или доставлены лично по юридическим адресам сторон.

9.2. Стороны обязуются незамедлительно уведомлять друг друга об изменении своих адресов и банковских реквизитов. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренные Договором уведомление или платеж не были произведены надлежащим образом.

Признается официальным уведомлением публикация в местной печати соответствующего объявления.

9.3. Датой направления почтового уведомления или сообщения считается дата штемпеля почтового ведомства места отправления о принятии письма или телеграммы, или дата направления уведомления или сообщения по телетайпу, телефаксу, или дата личного вручения уведомления или сообщения стороне, или дата соответствующей публикации.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из Договора. Споры, не урегулированные сторонами непосредственно, решаются в установленном законом порядке.

10.2. Любые изменения и дополнения к Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.3. Приложения к Договору составляют его неотъемлемую часть.

10.4. Если какое-либо из положений Договора становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных положений. В этом случае стороны в возможно более короткий срок договариваются о замене недействительного положения положением, сохраняющим экономические интересы сторон.

Читайте так же:
Выпускают ли с кредитом за границу

Договор составлен в трех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Каждый экземпляр содержит ___________ листов. Первый экземпляр находится в Комитете, второй — у Арендатора, третий — у Арендодателя. К договору прилагается приложение N 1 — Акт приема-передачи в аренду Имущества (не приводится).

Примечание. В платежном поручении указать: «Плата за аренду без НДС». НДС перечисляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты на основании указаний местной налоговой инспекции.

Всё о договоре субаренды нежилого помещения между юридическими и физическими лицами. Образец документа

Правоотношения в области коммерческой деятельности, предполагающие съем нежилого помещения, уже много лет является популярной сделкой среди предпринимателей. Но как быть, если нужно сдать или снять помещение, которое уже арендовано?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что означает сдача арендной недвижимости субарендатору?

Субаренда – это передача арендуемого нежилого помещения третьему лицу – субарендатору. При этом целевое предназначение недвижимости остается прежним.

Передача объекта с целью получения дохода возможна лишь с согласия арендодателя. Помимо этого, арендатор вправе:

  • передавать под наемное имущество в пользование третьему лицу на безвозмездной основе;
  • закладывать арендные права;
  • рассматривать арендные права как вклад в уставной капитал ПАО, АО и ООО или вносить права в виде паевого взноса в производственное предприятие наподобие кооператива.

Каковы бы ни были полномочия арендатора, обязательства по договору несет он. Исключение составляет перенаем недвижимости. Все вопросы, связанные с субарендой, регулируются ст. 615 и ст. 618 части второй Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также подразделом 2 первой части ГК РФ.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Кто может выступать сторонами сделки?

Контрагентами сделки могут выступать любые субъекты гражданского права, действующие в рамках коммерческой деятельности. К ним относятся:

  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие/некоммерческие организации;
  • государственные образования в виде национально-государственных, административно-территориальных, муниципальных территорий;
  • специальные субъекты, наделенные определенными правами и ответственностью по отношению к некоторым видам договора аренды или арендованного имущества;
  • персоны, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущественные активы в аренду.

Содержание договора

Российское законодательство рассматривает заключение соглашения об аренде нежилого помещения, в котором оговаривается право арендатора заключать сделку субаренды. Стандартный договор аренды с правом субаренды содержит следующую информацию:

  • Наименование населенного пункта.
  • Дату.
  • Реквизиты арендодателя и арендатора. Здесь указываются наименование предприятия, должность и ФИО подписанта, реквизиты учредительных документов.
  • Юридический (почтовый) адрес и иные характеристики объекта недвижимости (общая площадь, этаж, технико-эксплуатационное состояние, износостойкость и т.д.).
  • Срок поднайма.
  • Права и обязанности сторон.
  • Платежи и расчеты. Подраздел включает общую сумму оплаты за весь период съема, а также сумму ежемесячных отчислений, дату оплаты.
  • Ответственность сторон.
  • Условия расторжения договора.
  • Реквизиты и подписи.
  • Право арендатора с письменного согласия арендодателя сдать помещение или его часть во временное пользование третьим лицам, то есть право субаренды.

Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором отличается тем, что преамбула будет содержать сведения о других сторонах сделки – арендатора и субарендатора. В общем положении или предмете договора оговариваются:

  • подробный адрес объекта, общая площадь, технические характеристики, целевое предназначение;
  • срок действия соглашения;
  • пункт об утрате права пользования объектом со стороны арендатора.

Вариант, предусматривающий заключение соглашения о субаренде в отсутствии первичного договора аренды, исключается. Это связано с тем, что такая сделка возможна лишь в одном случае: при согласии арендодателя повторно сдавать его собственность третьим или четвертым (пятым) лицам. Отсутствие согласия делает договор субаренды недействительным.

При каких условиях можно сдавать квадратные метры?

Основное, но не единственное условие повторной сдачи недвижимости в поднаем – согласие арендодателя. Срок исполнения такого документа определяется первичным договором аренды. Он не может превышать ранее оговоренный срок под наемного соглашения. Когда договор аренды заключен на неопределенное время, период исполнения субарендного соглашения тоже считается неопределенным.

Правила субаренды идентичны регламенту арендного контракта. Расторжение первичного документа неизменно влечет аннулирование субарендного соглашения. Ответственность сторон в новом контракте возлагается на арендатора. Именно он отвечает за просроченные платежи субарендатора, а также за ущерб, нанесенный собственности владельца имущества. Данные положения оговорены в ст. 615 ГК РФ.

Порядок заключения контракта

Грамотно составленный контракт, учитывающий не только основные подразделы, но и формальные вопросы, помогает тому или иному контрагенту выиграть спор в суде, если вдруг в процессе эксплуатации помещения возникли конфликтные ситуации.

    Прежде чем подписать соглашение о субаренде, контрагентам важно досконально изучить сведения о противоположной стороне. Например, субарендатору было бы нелишним проверить, кто является владельцем недвижимости. Таким образом, он узнает, имеет ли право противоположная сторона сдавать нежилое помещение в поднаем.

Пакет документов

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • копия свидетельства о регистрации юрлица или ИП;
  • копии учредительных документов, паспортов;
  • реквизиты банка и почтовый адрес;
  • нотариально заверенная доверенность (если в этом есть необходимость).

Согласно ст. 609 договор заключается в письменной форме, если срок действия превышает один год. Это же правило касается ситуации, когда хотя бы одна сторона представляет собой юридическое лицо. В этом случае срок исполнения неважен.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Читайте так же:
Включаются ли в сзв м договора гпх

Нужно ли регистрировать?

Согласно ст. 609 договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной регистрации. К соглашениям о субаренде применяются правила арендного договора (ст. 615 ГК РФ).

В Росреестр подаются:

  • заявление о регистрации;
  • договор о субаренде минимум в двух экземплярах;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство ИП;
  • учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации предприятия;
  • доверенность подписанта;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • ИНН, ОГРН;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Регистрация помещения обойдется юридическому лицу в 22 тысячи рублей. Оплату услуги производит заявитель: субарендодатель либо субарендатор. Данное положение желательно оговорить в контракте.

Разница оформления между ООО, юридическими и физическими лицами

Принципиальной разницы между субарендой нежилого помещения юрлицами или физлицом и ООО нет. Основные пункты остаются прежними. Меняются некоторые положения контракта и приложения к нему.

  • В первом случае сторонами договора являются юридические лица, соответственно указываются наименование предприятия, должность подписанта и иные сведения. Приложением к документу служат передаточные акты по предоставлению и возврату имущества. Оформляется счет-фактура.
  • Во втором случае одной из сторон является физическое лицо и в преамбуле указывается ФИО гражданина, его паспортные данные. В Росреестр подается несколько иной пакет документов. В качестве бухгалтерских документов рассматриваются банковские выписки, расписки о получении денежных средств в наличной форме, акт приема-передачи.

Субаренда нежилого помещения – довольно прибыльное мероприятие, поэтому она неизменно представляет интерес со стороны бизнес-структур. Знание основ коммерческой сделки поможет оградить обе стороны от встречи в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор субаренды нежилого помещения: особенности заключения сделки и правовые последствия + наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческих помещений

У многих пользователей коммерческой недвижимостью на условиях аренды наступает момент, когда часть площадей может стать лишней. Чтобы не ухудшать своё финансовое положение и не накапливать долги перед собственником имущества, наниматель имеет права заключить договор субаренды нежилого помещения образец которого мы предложим скачать чуть ниже по тексту.

Но перед этим в данной статье будет подробно расписан порядок заключения сделок по субаренде помещений между юридическими, физическими лицами и ИП. Вы также получите представление о том, на что нужно обратить внимание, и какие существенные условия нужно соблюсти в рамках рассматриваемого нами соглашения

Не забудем мы и упомянуть и о том, какая существует ответственность арендатора и субарендатора перед собственником арендуемого помещения, возможно ли застраховать свою ответственность, и как это сделать правильно.

А также в качестве бонуса посетителю ресурса будут представлены наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческой недвижимости.

Когда возможна аренда с правом субаренды

Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.

Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.

Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.

Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором.

В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.

Обратите внимание, что на правах субаренды помещение может быть предоставлено сразу нескольким пользователям. При этом главное, чтобы арендуемые площади были обособленными.

Отношения по субаренде не устанавливаются в том случае, если основной арендатор владеет нежилой недвижимостью безвозмездно, то есть в рамках договора о предоставлении ссуды (отечественный Гражданский кодекс возможности субаренды не предусматривает).

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Естественно, субаренда части нежилого помещения предполагает предоставление полномочий второй стороне отношений в части временного использования на законных основаниях очерченной территорией.

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.

Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Субаренда нежилого помещения: особенности заключения и регистрации сделки

Первое правило отношений гласит о том, что срок действия договоров в отношении потенциальной субаренды не может быть увеличен по сравнению с тем временным периодом, который очерчен в определённом пункте базового соглашения между хозяином помещения и арендатором.

Теперь что касается законодательной необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимости.

В ГК РФ есть правило, по которому договор по аренде недвижимого имущества (независимо от его вида и назначения), заключаемый на срок более года, нуждается в процедуре государственной регистрации в отделе Росреестра или подходящем для сторон МФЦ (651 ГК РФ).

То же самое можно сказать и о договоре субаренды. В частности, в статье 615 ГК РФ сказано, что сделка по субаренде регулируется общими нормами об аренде. А это означает, что действуют и предписания относительно государственной регистрации сделки.

Иными словами, договор в отношении субаренды объекта нежилой недвижимости следует зарегистрировать, когда его подписали не менее чем на один год.

Кроме того, сам арендатор может обязать субарендатора провести регистрацию договора в установленый срок. Соответствующие обязательства недвусмысленно отражаются в договоре.

Арендная плата и порядок расчётов

Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.

Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.

Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.

Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.

Взаимоотношения арендатора и субарендатора

Сторонам важно между собой состыковать условия первоначального договора аренды и сделки с субарендатором. Они не должны противоречить друг другу в основных положениях.

В частности, арендатору нужно иметь понимание того, что нужно предусмотреть.

Существенный условия

В первую очередь описание помещения не должно входить в противоречие с объектом аренды по основному договору. Кроме того, у субарендатора должны быть идентичные права с теми, которые предоставил реальный собственник помещения первоначальному арендатору.

Важно по пунктам прописать и условия взаиморасчётов по всем составляющим (плата за субаренду, компенсация коммунальных платежей, эксплуатационных затрат и так далее). Не последнее место следует уделить ответственности субарендатора перед арендатором.

Необходимым блоком в договоре является порядок распределения между сторонами обязательств по проведению как текущего, так и капитального ремонта. Все эти вопросы следует согласовать с первоначальным арендодателем.

Естественно, что любой объект недвижимости в современных реалиях стоит недешево. Более того, от ущерба в виде внезапного пожара, природных катаклизмов, действий злоумышленников уберечь себя полностью никто не сможет.

В таком случае в договор относительно субаренды следует включить положения в отношении страховки имущества.

Они могут предусматривать:

  • возложение обязанностей по страховке имущества на арендатора;
  • включение затрат по страхованию в состав платы за субаренду помещения;
  • обязательства субарендатора обслуживать страховку отдельно за счёт собственных средств.

Наконец, следует правильно оговорить процедуру досрочного окончания договора в отношении субаренды. В частности, такое соглашение утрачивает свою силу с расторжением основного арендного соглашения. Могут быть и иные причины для прекращения взаимоотношений. Их все важно чётко перечислить в договоре по субаренде.

Ответственность арендатора за имущество

Даже если нежилое помещение (его часть) будут переданы в субаренду, ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества все равно будет нести перед собственником арендатор. Другое дело, что впоследствии он может взыскать с субарендатора реально нанесённый ущерб в порядке регресса.

Однако следует перед этим собрать необходимые доказательства того, что убытки стали следствием действий или халатного отношения к имуществу со стороны персонала субарендатора.

Ответственность субарендатора перед собственником

Договорами как по аренде, так и в части субаренды может быть предусмотрено, что субарендатор за имеющийся вред напрямую отвечает перед хозяином имущества.

Например, может наступить ответственность субарендатора за пожарную безопасность. В этом случае следует обосновать нарушение необходимых стандартов и регламентов от МЧС, прочих властных структур.

Имеются и другие варианты, когда субарендатор может быть обременён санкциями.

Есть ли отличия между сторонами сделки

Когда разговор идёт о правовых нюансах, то нет существенной разницы в том, кто ставит свою подпись на договоре в роли арендатора либо же субарендатора.

Другое дело, что на содержание взаимоотношений и состав оформляемых документов может повлиять избранная сторонами система налогообложения.

Между юридическими лицами

К подписанным пунктам соглашения в отношении субаренды всегда составляются передаточные акты как по предоставлению, так и возврату имущества.

Кроме того, оформляется счет-фактура. Этот документ предназначается для ведения налогового учёта в части НДС у двух сторон отношений.

Не исключено, что отдельные ограничения по передаче некоторых объектов недвижимости по правилам субаренды могут быть установлены не только основным договором, но и положениями устава фирмы – арендатора.

Как бы там ни было, мы предлагаем загрузить на собственный компьютер, иное мобильное устройство примерный текст договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. В него каждый из контрагентов вправе внести свои требуемые правки.

Между ИП и физическим лицом

Здесь важно уделить внимание всему пакету документов, который будет оформляться между сторонами.

Помимо акта приёма-передачи имущества, для ИП могут потребоваться банковские выписки или расписки в подтверждение того, что средства поступали от субарендатора. Ведь физлицо плату за пользование имуществом обычно вносит наличными средствами.

Поэтому свой доход предпринимателю как арендодателю, нужно подтвердить местному подразделению налоговой службы.

Примерный договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом легко и быстро загрузите, используя предлагаемую нами ссылку.

Между физическим и юридическим лицом

Отличительной особенностью такого типа соглашения будет то, что предприятие будет выступать по отношению к гражданину налоговым агентом.

Проще говоря, оно обязано удерживать из платы, переводимой арендатору, налог на доходы физических лиц по действующей ставке. Эта особенность взаимоотношений обязательным пунктом включается в текст договора.

Сказанное подтверждается разъяснениями Минфина в письме от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369.

О том, как внешне оформляется договор субаренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом, можно получить представление, скачав наш бланк в качестве шаблона для работы.

Типовая форма договора субаренды нежилого помещения или что обязательно нужно учесть

Основное правило гласит о том, что субарендное соглашение мало чем отличается от первоначальной сделки по найму имущества.

Точно так же в нём обязательно указываются все данные по передаваемой недвижимости, период субаренды, вопросы оплаты, взаимные права и обязательства сторон.

Необходимо также определить и процедуру досрочного прекращения взаимоотношений. Независимо от состава сторон, договор субаренды наилучшим образом сможет составить юрист. Он же поможет проследить за его выполнением.

Cубаренда публичного имущества

Экономическая коллегия Верховного суда РФ рассказала о возможности и условиях субаренды публичного имущества.

03.03.2016 | Право.RU | Алина Михалёва

Условие о субаренде публичного имущества должно быть обязательно предусмотрено конкурсной документацией, рассудила «тройка». А вот само по себе заключение договора аренды по результатам торгов не предоставляет права для передачи недвижимости в субаренду. Юристы такой вывод оценивают неоднозначно.

В конце 2012 года по итогам открытого аукциона администрация Ковылкино (городское поселение в Мордовии) заключила с ООО «СервисКомплект» договор аренды. Она передала обществу на три года нежилое помещение общей площадью 60,6 кв. м. под служебное использование.

В договоре был установлен запрет на передачу имущества в субаренду, однако дополнительным соглашением к нему от 9 августа 2013 года стороны разрешили арендатору это делать с согласия собственника. «В целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества», пояснялось в документе. В результате 1 ноября 2013 года с одобрения администрации «СервисКомплект» передал помещение в субаренду на 11 месяцев ООО «БИС» для размещения аптечного пункта.

Но с таким подходом не согласился заместитель прокурора Республики Мордовия, который потребовал в суде признать дополнительное соглашение к договору аренды недействительным (дело № А39-3283/2014). Первая инстанция эти требования удовлетворила, обязав «БИС» возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение. Однако апелляция и кассация округа это решение не поддержали. Российское законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника, обосновывали они свою позицию со ссылкой на п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (пользование арендованным имуществом), а значит, оснований для признания сделки недействительной нет.

Спор по представлению заместителя Генерального прокурора РФ дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ. Дополнительное соглашение было заключено с нарушением норм закона «О защите конкуренции», который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации, говорилось в жалобе. По мнению заместителя прокурора, такие соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду.

В итоге в конце февраля этого года тройка ВС (Елена Борисова, Ольга Киселева и Галина Попова) акты апелляции и кассации округа отменила, оставив в силе решение суда первой инстанции. Таким образом, требования прокуратуры полностью удовлетворены и спорное соглашение признано ничтожным.

Как в конкурсной документации

В недавно опубликованном определении судьи ВС в первую очередь сослались на ст. 17.1 закона «О защите конкуренции», согласно которой заключить договор аренды муниципального имущества можно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а также на утвержденные в 2010 году Федеральной антимонопольной службой Правила, где закреплено, что такие договоры заключаются на условиях, указанных в заявке и конкурсной документации.

«Из системного толкования этих норм следует, что договоры на передачу права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации», говорится в определении ВС. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Договор аренды между администрацией и обществом «СервисКомплект» прямо содержал условие о том, что при его заключении и исполнении не допускается изменение условий (указанных в документации об аукционе), а также содержал запрет на передачу имущества в субаренду, обратила внимание экономколлегия. А поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как и заключенный между обществами «СервисКомплект» и «БИС» договор субаренды, резюмировали судьи ВС.

Ошибки в толковании

По мнению экономколлегии ВС, суды апелляции и кассации округа, отказав прокуратуре в требованиях, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающее «публичную, отрытую и конкурентную процедуру». А значит, неправильно применили и ст. 615 ГК РФ, которая не учитывает «особенности пользования имуществом публичного образования», говорится в определении ВС.

Неправомерной сочла экономколлегия и толкование апелляцией и кассацией округа п. 16 ч. 1 ст. 17.1 закона «О защите конкуренции». Согласно этой норме не требуется проводить торги для передачи имущества в субаренду лицом, которое само получило его в аренду по итогам торгов. По мнению нижестоящих судов, исходя их этого положения во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов, арендатор вправе передать его в субаренду с согласия собственника. Однако у «тройки» свой взгляд на этот счет.

Если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного договора аренды права на передачу в субаренду не передавались, то арендатор не может заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом, рассудила экономколлегия. «В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса», акцентируется в определении ВС.

Иное толкование этой нормы, уверены судьи ВС, означало бы игнорирование положений закона «О защите конкуренции» о запрете публичным органам совершать действия, которые могут привести к ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, желавших участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Мнение экспертов

В этом деле ВС подтвердил преобладание публично-правового элемента при регулировании порядка заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения или пользования государственной или муниципальной собственностью, говорит Роман Зайцев, партнер Dentons. Такую позицию ВС Алексей Толстов, партнер адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры», считает абсолютно разумной и справедливой. «Арендатор получил более выгодные условия использования имуществ по сравнению с теми, которые были заявлены изначально в аукционной документации, – поясняет он. – Подобная практика нарушает права других возможных участников торгов и ограничивает конкуренцию, а потому должна быть пресечена».

Наш комментарий:

Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для портала «Право.RU»:

Латыев Александр Николаевич

Согласен с выводом ВС о том, что условия договора, заключенного по итогам торгов, не могут быть изменены соглашением сторон, и партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Александр Латыев: «Уж если в аукционной документации и, соответственно, в заключенном по итогам торгов договоре содержался запрет на передачу имущества в субаренду, как это было в данном споре, исключить этот запрет в будущем стороны не могли». Однако позицию ВС о том, что сдача публичного имущества в субаренду возможна, только если это предусмотрено документацией о торгах, Латыев оценивает неоднозначно. Экономколлегия фактически исключила возможность субаренды публичного имущества при умолчании об этом вопросе в договоре – с согласия арендодателя. «Этот вывод не следует из закона, не имеет разумных оснований, да и для этого дела был вовсе не нужен», – считает юрист.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector