Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приватизация служебного жилья

Приватизация служебного жилья

Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи

Срок бесплатной приватизации жилья на территории РФ был официально продлен до 2018 г., однако вопросы о возможности приватизации служебных квартир продолжают волновать большинство россиян, которые проживают в квартирах, являющихся собственностью муниципалитетов, предприятий или государственных ведомств.

Начнем нашу статью с понятия — что такое служебное жилье?

В соответствии с жилищным законодательством РФ служебным является жилье, в частности, квартиры и комнаты, предоставляемые гражданам в связи с работой, речь здесь не идет о договоре соц.найма и передаче в частную собственность. Служебное жилье предоставляется работникам в пользование по договору найма, срок действия которого прекращается вместе с окончанием срока действия трудового договора. Соответственно, когда трудовая деятельность работника будет окончена, он и члены его семьи должны освободить служебное жилье и альтернативный объект для проживания искать уже самостоятельно. Однако, российское жилищное законодательство предусматривает и ряд исключений, предусматривающих предоставление гражданам иного жилья после окончания срока действия трудового договора:

  • в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи военнообязанного лица, пожарного или сотрудников силовых ведомств, погибших или без вести пропавших при исполнении своих служебных обязанностей;
  • в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи умершего работника, заключившего договор на пользование ведомственного жилья;
  • в случае выхода на пенсию по старости работника, получившего такое жилье;
  • в случае получения работником инвалидности I или II группы по вине работодателя (инвалидность после травмы на производстве, профзаболевание и другое);
  • в случае проживания в служебной квартире детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей.

Можно ли приватизировать служебное жилье?

Особый правовой статус данного вопроса указывает на то, что приватизировать служебную квартиру достаточно сложно, при этом закон напрямую запрещает перевод такого жилья в частную собственность на общих основаниях, поскольку оно не принадлежит государству (ч. 1 ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» ). Однако из любой ситуации можно найти правильное решение, в том числе и в вопросах приватизации служебного жилья. Перевод в частную собственность ведомственной квартиры или комнаты может быть возможен при наличии письменного согласия работодателя, которому этот жилищный фонд принадлежит. Статьей 7 Жилищного кодекса РФ установлена норма, согласно которой жилье, имеющее статус государственного или муниципального, регулируется положениями ЖК о договоре социального найма. Вместе с тем, Постановления и разъяснения Верховного Суда раскрывают возможности вопроса о приватизации служебного жилищного фонда. Так, в 2006 г. было вынесено решение об обязательной регистрации служебных жилых помещений в Россреестре (опр. № 35-В 06-12). В случае отсутствия перевода таких помещений в специализированный жилой фонд (ст. 92 ЖК РФ), они не могут считаться служебными, соответственно ст. 4 Закона о приватизации на них не распространяется, а проживающие в них граждане приобретают возможность перевода служебного жилья в частную собственность.

Как приватизировать служебную квартиру?

Приватизация служебного жилья производится только в разрешительном порядке. Нельзя сказать, что вероятность получения такого разрешения от работодателя равна нулю, поскольку некоторые организации предлагают различные программы, привлекающие молодых специалистов и опытных ценных работников, например, передача жилья в собственность работнику после 10 лет работы на предприятии, кроме того, некоторые работодатели снимают со своего баланса жилые помещения, передавая их нуждающимся сотрудникам. В любом случае, заявление о снятии с жилья статуса служебного, подается в адрес администрации или ведомства. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца, по окончании которых администрация может вынести положительное решение или же выдать отказ в передаче имущества, находящегося на балансе предприятия, в собственность работнику.

Порядок приватизации служебного жилья

Приватизация служебной квартиры включает в себя несколько основных этапов:

  • Перевод жилого помещения из статуса служебного жилого фонда. Для этого ведомство или предприятие, на балансе которого находится данное жилье, должно передать его в собственность местному муниципалитету на основании взаимного соглашения.
  • Подача заявления в муниципальное учреждение заинтересованным лицом о своем намерении приватизировать жилье. Вместе с заявлением подаются копия паспорта, выписка из технического паспорта объекта жилой недвижимости.
  • Рассмотрение заявления в порядке и сроках, установленных федеральным законодательством и правыми актами местной власти.
  • Принятие решение администрацией о выдаче разрешения на приватизацию или отказе (чаще всего, это происходит по причине недостоверности сведений в документах).
  • В случае положительного решения между заинтересованным лицом и жилищным отделом местной администрации заключается соглашение с регистрацией его в Россреестре.

Особенности приватизации служебного жилья

В вопросах приватизации служебного жилья в правовом институте существуют некоторые особенности. Так, в случае получения отказа в приватизации со стороны ведомства или предприятия, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковым заявлением в отношении:

  • администрации предприятия – с требованием обратиться в муниципальное учреждение с заявлением о передаче такого жилья;
  • муниципальной организации – с требованием передать жилье в собственность заинтересованного лица.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что перевести жилье из служебного в частную собственность можно посредством договора дарения в отношении объекта недвижимости или по договору купли-продажи квартиры с указанием минимальной оценки ее стоимости.

Приватизация служебного жилья военнослужащими также является одной из особенностей перевода ведомственной квартиры в частную собственность. Решение данного вопроса напрямую зависит от статуса военной части. Так, если она является закрытой, то приватизация жилья будет невозможна и квартиру военнообязанному лицу и членам его семьи придется освободить по окончании срока его службы или перевода его в другую военную часть. В иных случаях Министерство обороны РФ и его созданные структуры, выступающие собственником квартир, вправе принять положительное решение в вопросе о передаче объекта жилого фонда в собственность военнослужащему лицу. Статья 4 Федерального закона о приватизации служебного жилья предусматривает запрет на передачу объектов жилого фонда в частную собственность, однако данная норма не распространяется на объекты жилого фонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Соответственно, сельские жители имеют право требовать предоставления муниципального или ведомственного жилья в частную собственность.

Квартира для сотрудника: оформляем документы

В некоторых случаях работодатель имеет возможность обеспечить сотрудника жильем. О том, какие при этом необходимо оформить документы, мы расскажем в статье.

Как правило, квартирный вопрос встает перед компаниями, которые приглашают работников из других населенных пунктов или направляют сотрудников на работу в другую местность <1>.

<1> В этом материале мы не будем рассматривать предоставление жилья в связи с вахтовым методом работы. — Примеч. ред.

Организация может предоставить работнику жилье, принадлежащее ей на праве собственности, арендовать его у юридического или физического лица, выделить работнику деньги для самостоятельной аренды. В данной статье рассмотрим первый вариант.

Не всякое жилье для работника — служебное

Нередко работодатели, обеспечивающие сотрудников жильем, совершают ошибку, руководствуясь гл. 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими" Жилищного кодекса.

Читайте так же:
Доверенность на постановку автомобиля на учет в ГИБДД

Согласно указанной главе служебным жильем может быть признана, например, квартира, относящаяся к помещениям специализированного жилищного фонда (п. 3 ст. 19 и пп. 1 п. 1 ст. 92 ЖК РФ). Дополнительным условием является наличие трудовых отношений (ст. 93 ЖК РФ).

Однако, как пояснила старший юрист департамента налоговых и юридических услуг компании "Грант Торнтон" Тамара Рувимовна Сивак, нормы ЖК РФ о специализированном жилищном фонде применимы только для бюджетных учреждений, органов государственной власти, местного самоуправления и унитарных предприятий. Речь идет о помещениях государственного и муниципального жилищных фондов (объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований).

Жилье, находящееся в собственности коммерческой организации и предоставленное работнику для проживания, относится к частному, а не специализированному жилому фонду (пп. 1 п. 2 ст. 19 ЖК РФ). Оно не может быть признано служебным в трактовке Жилищного кодекса. Поэтому коммерческие организации не обязаны переводить жилые помещения в специализированный жилой фонд. А вот для бюджетников это — обязанность. О подобных нюансах мы поговорим в следующих номерах.

Правоотношения частных компаний с их работниками по поводу предоставления жилья регулируются Гражданским, а не Жилищным кодексом.

Документальное оформление

Сведения о возможности и порядке предоставления работникам жилья прописывают в локальных нормативных актах предприятия, а также указывают в трудовом договоре с конкретным сотрудником. Кроме того, при предоставлении жилья оформляют:

  • приказ;
  • договор;
  • акт приема-передачи.

Также необходимо внести данные в инвентарную карточку объекта основных средств.

Рассмотрим особенности составления (заполнения) этих документов.

Коллективный договор

Норма о возможности предоставления жилья работнику может быть закреплена в коллективном договоре. Ее следует дополнить описанием условий, при которых она действует. Например, в отношении иногородних работников или сотрудников, направленных на работу в отдаленную местность. Тут следует указать условия предоставления жилья или пояснить, что они определяются в каждом конкретном случае.

Если в коллективном договоре оговорок по поводу предоставления жилья работнику нет, это не означает, что организация и работник лишаются возможности оформить жилищный вопрос, сделав необходимые записи в трудовом договоре.

Предположим все же, что в коллективном договоре обязательство и условия его реализации прописаны. Рассмотрим, какие пункты должны быть в трудовом договоре.

Трудовой договор

Свое мнение о записи в трудовом договоре высказала Валентина Михайловна Акимова, государственный советник налоговой службы III ранга: "Я считаю, что, помимо всего прочего, в трудовом договоре желательно указать: основание предоставления служебного жилья (договор найма или ссуды, необходимость подписания акта приема-передачи и т.д.), возможность проживания в помещении вместе с работником его семьи, условия и порядок передачи и использования жилья, оплаты".

По мнению редакции, подробное описание условий предоставления работнику квартиры в трудовом договоре не вполне уместно. Этот пункт в трудовом договоре может выглядеть, к примеру, так:

Наличие фразы "на период действия трудового договора" гарантирует, что некоторые расходы работодателя (бытовые, на содержание жилого помещения и т.д.) будут признаны обоснованными при исчислении налога на прибыль (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2009 N Ф04-2173/2009(4387-А81-26)).

Приказ руководителя

При наличии записи о предоставлении жилья в трудовом договоре руководитель должен издать соответствующий приказ. Его образец мы привели на с. 95.

Образец приказа о предоставлении работнику квартиры

Акт приема-передачи и инвентарная карточка

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи и технического состояния жилого помещения (см. образец на с. 96).

Образец акта приема-передачи квартиры

Компания вправе воспользоваться собственной формой акта (в ней должны быть указаны все реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете") или применить форму N ОС-1 (ОС-1а), утвержденную Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

После подписания акта следует сделать отметку в инвентарной карточке по форме N ОС-6 (ОС-6а) в разделе "Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств".

Договор о предоставлении работнику жилого помещения

Условия, на которых жилое помещение предоставляется работнику (за плату или безвозмездно), должны быть зафиксированы договором.

Как нам сказала Тамара Рувимовна Сивак, организация — собственник имущества может предоставить своему сотруднику жилье:

  • на основании договора безвозмездного пользования (иначе его еще называют договором ссуды) (ст. ст. 689 — 701 ГК РФ);
  • договора коммерческого найма (ст. ст. 671 — 688 ГК РФ).

Форма и структура договора. Договоры (и ссуды, и коммерческого найма) заключают в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, ст. 674 ГК РФ). И в том, и в другом договоре следует зафиксировать:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон, их реквизиты;
  • возможность (или ее отсутствие) проживания вместе с сотрудником членов его семьи;
  • техническое и санитарное состояние помещения;
  • размер, порядок, способ (в кассу, на расчетный счет предприятия, путем удержания из заработной платы работника и т.д.) и сроки осуществления платежей за аренду (в договоре коммерческого найма);
  • порядок прекращения и расторжения.

"Коммуналка". В отношении коммунальных платежей стороны договора должны указать:

— поставщика. Им может быть работодатель (к примеру, если у него есть мощности по производству тепло- и электроэнергии) или сторонняя организация (управляющая компания, РЭУ, ДЭЗ и т.д.);

— размер коммунальных платежей или способы его определения;

— сторону, которая несет эти расходы. Бремя коммунальных расходов может взять на себя работодатель. Также стороны могут установить, что наниматель не уплачивает коммунальные платежи, но суммы, которые работодатель "прощает" работнику, признаются частью его заработной платы в натуральной форме;

— сроки и порядок уплаты коммунальных платежей. Например, если поставщиком коммунальных услуг является сам работодатель, стороны могут договориться об удержании коммунальных платежей из заработка сотрудника. Возможен вариант, когда коммунальные расходы возмещаются из платы за проживание.

Приложение к договору. И у договора ссуды, и у договора коммерческого найма жилья должно быть приложение. Оно является неотъемлемой частью договора. В приложении указывают перечень передаваемого имущества (квартира, мебель и т.д.) и наименование передаваемых работнику документов. Образец указанного приложения мы привели на с. 99.

Образец приложения к договору о предоставлении жилья

Договор безвозмездного пользования

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, а в нашем случае — работодатель) передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование работнику (ссудополучателю). Последний должен вернуть жилье в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, которое обусловлено договором. Об этом сказано в п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса.

Примечание. Ограничения для альтруизма

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 690 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9448/10, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 09АП-23658/2011-ГК):

  • учредителям;
  • участникам;
  • руководителю;
  • членам органов управления или контроля.

Если компания предоставит жилье таким лицам, договор может быть признан недействительным.

Читайте так же:
Ипотека в банке у которого отозвали лицензию

Порядок возмещения ущерба за ненадлежащее использование имущества (к примеру, за сломанную мебель) нужно прописать в договоре.

В договоре определяется и срок пользования имуществом. Если этого условия нет, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 689, п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Фрагмент договора ссуды мы привели ниже.

Образец договора ссуды

Договор коммерческого найма

Арендная плата. Собственник жилого помещения должен предоставить нанимателю жилое помещение за плату (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Указанное положение касается всех договоров найма, в том числе и с работниками. Поэтому в договоре коммерческого найма с сотрудником следует прописать хотя бы символическую арендную плату.

Размер арендной платы определяется собственником жилого помещения. "На мой взгляд, необходимо взять за основу размеры амортизационных начислений. Ведь стоимость имущества должна быть погашена через амортизацию", — заметила В.М. Акимова.

Срок действия договора обязателен. Если организация примет решение заключить с работником договор коммерческого найма, нужно будет учесть несколько опасных моментов. О них нам рассказала Т.Р. Сивак.

Особого внимания требует срок действия договора. Согласно ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Срок действия договора более года. Если договор заключен на срок более года, у работника появляются дополнительные права (п. 2 ст. 683 ГК РФ), в частности:

  • возможность поднайма помещения (ст. 685 ГК РФ);
  • замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ);
  • преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Последнее означает, что собственник жилья ограничивается в праве заключить договор коммерческого найма с другим нанимателем в течение года, со дня истечения срока договора коммерческого найма с работником. Если все же наймодатель заключит договор найма жилого помещения с новым нанимателем, то бывший квартиросъемщик вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Решение не сдавать помещение внаем. Организация-наймодатель может отказаться от продления договора коммерческого найма с работником в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Такое право дает ст. 684 Гражданского кодекса.

Чтобы соблюсти нормы законодательства и обезопасить компанию, в договоре должен быть текст такого содержания:

"По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за ___ месяца до истечения срока настоящего договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок".

Как уведомить работника об отказе сдавать помещение. Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма помещения администрация предприятия обязана предупредить сотрудника о том, что договор не будет продлен на новый срок. Она должна обосновать это тем, что принято решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года (ст. ст. 621 и 684 ГК РФ). На практике встает вопрос: каким образом это сделать?

Если генеральный директор принял решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года, его не требуется оформлять каким-то специальным документом.

Достаточно письменно сообщить об этом контрагенту (в нашем случае — работнику-нанимателю). Данный вывод следует из анализа ст. ст. 33, 40, 41 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 48 и гл. VIII Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".

На втором экземпляре уведомления сотрудник должен расписаться в том, что получил этот документ.

Фрагмент уведомления сотрудника об отказе предоставить помещение во временное пользование для проживания в связи с принятием решения не сдавать его внаем на срок не менее года мы привели на с. 105.

Фрагмент уведомления

Срок действия договора не превышает одного года. Работник-наниматель не получает дополнительных прав, если договор заключен на срок не более года. Этот вариант для работодателя удобнее во всех отношениях.

О порядке налогообложения и бухгалтерском учете операций, связанных с предоставлением работнику предприятия жилья, читайте на с. 79.

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

В первую очередь при составлении договора определяются две стороны. В качестве одной из них выступает человек, который предоставляет должность тому или иному служащему. Он может либо заключать сделку в самостоятельном режиме, либо через представителя по наличию доверенности. Второй стороной считается та организация, которая предоставляет вариант жилья. Но, иногда бывает такое, что наймодатель сотрудничает вместе с самим подчинённым человеком. Если же жилье будет служебным, то в качестве наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Также нужно обратить детальное внимание на предмет сделки. Это недвижимость, в которой в дальнейшем будет проживать служащий. Важным значением обладают все данные, которые будут указываться.

К ним следует отнести:
  1. Точный адрес того места, где предоставляется жилье.
  2. Количество метров в квартире или доме.
  3. Количество комнат.

Детальную информацию можно прочесть в статье под номером 104 Жилищного Кодекса. Там описывается, что аренда не может быть долевой, а только целостной.

Среди некоторых особенности при оформлении нужно отметить следующее:
  1. В первую очередь производится экспертиза предоставляемого жилья. Она должна соответствовать всем нормам и требованиям санитарного и технического параметра.
  2. Наймодатель должен позаботиться о том, чтобы помещение было благоустроенным. Но, если дом сдается и в нём во всех квартирах отсутствует газовый трубопровод, то и для квартиры условие необязательно.
  3. Период действия договора. Здесь указывается точная дата, которая в последующем может меняться.
  4. Количество человек, которые могут проживать вместе со служащим. В частности указываются родители, супруги, дети и многие другие.
  5. Указывается причина, по которой предоставляется жильё. Здесь обычно можно написать место работы. Всё это нужно указывать максимально точно, чтобы в последующем не возникло вопроса о расторжении.

Перевод ведомственной квартиры в социальную и дальнейшая приватизация

Закон №1541-1 от 04.07.91 (ст.4) лишает служебное жилье права на приватизацию. Она возможна только при передаче недвижимости из специального фонда в муниципальную собственность. Она производится только по согласию владельца. Для совершения такого действия наниматель жилья должен подать соответствующее заявление наймодателю, который рассматривает его в течение месяца.

Если выносится положительное решение, то необходимые документы подаются в органы государственной власти и изменяется статус жилья. После перехода его в муниципальную собственность приватизация осуществляется в обычном порядке, предусмотренном законодательством.

Читайте так же:
Все тонкости составления завещания

Еще один вариант – выкуп квартиры (дома). Такая возможность должна предусматриваться договором аренды. Важное условие – проживание в служебном помещении не менее 10 лет и наличие подтверждения в необходимости жилья. Подробнее о нюансах и порядке аренды с последующим выкупом рассказано здесь.

Существуют категории граждан, которых нельзя выселить из служебного помещения по окончании действия договора найма. К ним относятся:

  • инвалиды и участники ВОВ, а также инвалиды иных военных действий;
  • трудовые инвалиды;
  • семьи людей, умерших при исполнении служебных обязанностей;
  • одинокие граждане с малолетними детьми.

В таких случаях служебные помещения переводятся в фонд социального жилья и оформляется договор социального найма.

Какие права и обязанности существуют?

Как и при заключении любых других вариантов договоров, здесь существует ряд прав и обязанностей, которые предоставляются для обеих сторон. Их нужно знать и выполнять, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных проблем.

Для собственника недвижимости существует ряд прав.

К ним можно отнести:
  1. Владелец имеет право требовать своевременную оплату съема жилья и других услуг, которые предоставляются ему.
  2. Владелец может уведомлять жильцов о том, что они должны соблюдать правила договора и придерживаться норм поведения, которые учтены в соглашении.

Если говорить о получателе жилья, то тогда здесь также существует список определенных прав. Все они касаются и тех людей, которые живут вместе с ним по договору.

К основным правам относятся следующие:
  1. Можно пользоваться имуществом после того, как владелец сменится. Также можно пользоваться, если документ прекращает действие между сторонами. Но это может производиться только в том случае, когда требование не противоречит законодательным нормам.
  2. Получение субсидий.
  3. Досрочное прерывание действия договора.
Если говорить об обязанностях квартиранта, то среди них следует отметить:
  1. Своевременная оплата счетов по пользование недвижимостью, а также по оплате коммунальных услуг.
  2. Содержание жилья в первоначальном виде.
  3. Использование недвижимости только по тому назначению, которое прописано в договоре.

Если это всё знать и выполнять, то вы сможете без проблем продолжать отношения с владельцем.

Статус служебного жилья

К категории служебного жилья относятся жилые помещения, включенные в государственный или муниципальный жилой фонд как специализированные помещения, предназначенные для служебного найма.

К органам, полномочным решать вопросы о включении конкретного жилого помещения в категорию служебного жилья, относятся:

  • органы местного самоуправления, обладающие правомочиями определения статуса жилых помещений, входящих в муниципальный жилой фонд;
  • региональные органы, имеющие правомочия по определению статуса жилых помещений, входящих в государственный жилой фонд;
  • федеральные органы, осуществляющие руководство государственным жилым фондом.

Изменение статуса служебного жилого помещения возможно в двух случаях:

  1. статус изменен на основании решения муниципального, регионального или федерального органа. Это не значит, что нанимателя выселят. Это значит, что с ним будет заключен новый договор, в силу которого наниматель получит другое служебное жилье, либо с ним будет заключен договор социального найма без смены места проживания;
  2. статус изменен на неслужебный в силу того, что наниматель прожил в квартире более 10 лет и по закону имеет право получить служебную квартиру либо в собственность, либо заключить договор социального найма.

Служебное жилое помещение не может быть предметом спора о вселении, разделе либо об обмене.

Как найти образец договора?

Договор может заключаться только после того, когда было получено разрешение от собственника. Именно он и заключает договор найма с гражданами. Чаще всего процедура происходит в том случае, когда арендополучатель не имеет жилья в этом городе, в котором он будет в дальнейшем работать. Но, для того, чтобы не попасть впросак в этой ситуации, лучше всего заранее изучить типовой образец. Образец 2021 можно скачать на сайтах соответствующих органов и ознакомиться с ним. Это позволит избежать дополнительных проблем в последующем.

Нюансы

Правовой анализ позволяет выделить некоторые нюансы отношений по договору найма служебной жилплощади. Среди них следующие моменты:

  • Вместе с нанимателем вправе проживать его родственники, которые наделяются производным правом и не способны самостоятельно осуществлять пользование указанной площадью;
  • Родственники нанимателя могут быть зарегистрированы по адресу нахождения служебного помещения (в том числе и дети);
  • Родственники теряют право пользования имуществом одновременно с нанимателем;
  • Наниматель вправе прописать ребенка, родившегося после заключения договора, без согласия собственника.
  • Военнослужащие и его семья должны быть обеспечены жильем по новому месту службы вне зависимости от наличия таковой по предыдущему месту проживания;

Что по поводу расторжения?

Бывают такие ситуации, когда нужно расторгнуть договор найма помещения. Но это может происходить только по ряду причин.

Обычно такое действие случается тогда, когда есть два варианта:
  1. Стороны добровольно пришли к мирному соглашению.
  1. По решению судебного заседания было установлено, что условия не соблюдались и вторая сторона может прекратить действие договора.

Если же говорить о том, почему могут происходить такие ситуации, то здесь имеется ряд причин.

Каждая из них индивидуальна и может быть немного изменена, но в общем и целом среди них следует отметить:
  1. Сотрудник завершил свою трудовую деятельность и больше не нуждается в предоставлении помощи по жилью.
  2. Сотрудник перешел на новую должность и поэтому ему предоставляются более комфортабельные условия.
  3. Контракт служебный был завершён, а работник направляется в другое место.
  4. Если жилое помещение было предоставлено с плохими условиями, которые привели к разрушению, то в дальнейшем проживание не считается возможным.
  5. Собственность перешла другому юридическому лицу, которое хочет перерегулировать эту ситуацию.

ВНИМАНИЕ . Нужно помнить, что выселение всегда будет проводиться только первоначальным арендодателем. Если же соглашение было досрочно аннулировано по поводу того, что изменился собственник, то жильцу должны предоставить аналогичное жилое помещение без возникновения каких-то дополнительных конфликтов. Проводится эта процедура крайне редко, но всё же имеет место быть. Именно поэтому следует знать о некоторых моментах.

Для того, чтобы прекратить действие договора, когда две стороны согласны, следует пройти три шага:
  1. Получить согласие от обеих сторон участников.
  2. Предоставить пакет документации и заявление по поводу причин аннулирования соглашения.
  3. Пройти регистрацию вРосреестре или другом уполномоченном органе.

Расторжение и прекращение действия договора

По общим правовым началам, стороны, выразившие обоюдное намерение на прекращение действия договора служебного найма могут расторгнуть его в любое время.

Досрочное расторжение договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке (нанимателем) может быть осуществлено по следующим обстоятельствам:

  • В связи с переездом согласно условиям трудовой функции или трудовых отношений;
  • В связи со сменой места жительства, мотивированной личными причинами.

Односторонний отказ от договора со стороны владельца служебного жилья допускается только в судебном порядке и приналичии следующих нарушений нанимателя:

  • Нанесении жилой площади непоправимого ущерба;
  • Уклонение от внесения обязательных платежей, предусмотренных договором;
  • Использование площади в разрез ее назначению;
  • Несоблюдение общих правил проживание, побудившее недовольство соседей;
Читайте так же:
Договор о сотрудничестве в строительстве образец

При расторжении соглашения наниматель обязуется освободить служебную площадь в течении трех дней.

Общими основаниями прекращения действия договора выступают:

  • Прекращение трудовой деятельности;
  • Завершение службы, обусловленной контрактом;
  • Перевод на другую должность;
  • Смена собственника жилплощади;
  • Получение постоянного жилья (в случае с военнослужащими).

Что по поводу соглашения?

До того момента, когда оформляется соглашение о расторжении договора, следует учесть несколько особенностей. В первую очередь следует позаботиться заранее об обоюдном согласии всех сторон в сделке. Помимо этого, составляется акт о том, что договор прекращает свое действие. Тут должна указываться информация о причинах, почему жилец должен выселиться в короткие сроки. Также обязана произойти передача ключей от жилья. После этого предоставляются дополнительные данные о взаиморасчетах. После этого можно сказать, что соглашение, полученное в дальнейшем, не создаст каких-то дополнительных проблем.

Как составить исковое заявление?

Когда одна из сторон не хочет мирно решать возникшие проблемы и расторгать договор, то тогда следует прибегать к судебному заседанию. Если же, по установленному решению, сотруднику всё же нужно выселиться, то эта процедура проводится в установленные сроки. Для того, чтобы обратиться в суд, нужно составить правильно исковое заявление с указанием причин о расторжении договора.

ВНИМАНИЕ . Если в качестве ответчиков выступает несколько человек, то тогда прилагается и соответствующее количество копий этого заявления. Одна из них оставляется дополнительно в суде. В заявлении должно быть указано множество информации.

Сюда следует отнести:
  1. Данные о судебном органе, в котором будет проводиться расследование дела.
  2. Личные данные обеих сторон с предоставлением соответствующих копий документов.
  3. Причина, по которой должны быть расторгнуты условия договора.

После того, когда вынесено решение, обе стороны должны исполнить свои обязательства и прекратить отношения.

Что касается военных?

Если посмотреть на законодательный акт под номером 76, а именно на статью 15, то там говорится о том, что для военнослужащих и их семей должны быть предоставлены условия для проживания по прибытии в новый город. Это правило соблюдается и тогда, когда новоиспеченная семья поселилась в квартире, но военного временно отправили служить в другой город. При этом, семья остаётся именно на этой жилплощади.

Но здесь не дается точного понятия термину жилья, которое годно для проживания при предоставлении по служебному найму. Поэтому очень сложно определить уровень того помещения, которое в итоге выдаётся военному. И если даже вас не устроят условия проживания, то привлечь владельца к ответственности у вас не получится.

Что в итоге?

Когда вы сталкиваетесь с подобной ситуацией, то нужно обращать детальное внимание на законодательные акты, которые регулируют этот вопрос. Там в большинстве случаев прописываются все аспекты и нюансы проведения этой процедуры. Также лучше посоветоваться с юристом, который поможет вам не только теоретически, но и оформит договор в надлежащем виде.

Если же вы столкнулись с той ситуации, когда произойдет расторжение договора, то здесь нужно обращать внимание и на причины для этого. Очень часто недобросовестные владельцы помещений могут находить липовые причины, к которым вы отношения не имеете. Именно поэтому отстаивайте свои права и прибегайте к помощи опытных юристов. И только тогда вы сможете доказать свою правоту и добиться результата.

Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда

6. Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда (ст.95 ЖК, Глава 4 Положения):

a.Служебные жилые помещения предоставляются на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом либо другой государственной организацией, предоставившими жилье;

b.Служебные жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

c.Представляются по основаниям, которые прямо указываются Президентом. Так, принят Указ от 19.03.2007 года № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда». В целом Указ исходит из того, что служебные жилые помещения в этом фонде предоставляются персонифицировано, практически в индивидуальном порядке по очень узкому перечню оснований (п.1 Указа):

Ø Президентом – лицам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, не имеющим права на получение служебного жилого помещения специального жилищного фонда;

Ø Государственными органами*, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которых либо подчиненных им (входящих в их состав) государственных организаций находятся служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, по согласованию с МЖКХ – другим категориям работников в порядке, установленном Советом Министров, при наличии одного из следующих оснований:

· Прибытие молодых специалистов, получивших образование за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, на работу по распределению, направленных на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста;

· Наем работников организациями, расположенными на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв.км и приравненных к ним территориях;

· Переезд из другого населенного пункта при назначении на должность, переводе работника от одного нанимателя к другому в связи с обоснованными производственными, организационными или экономическими причинами при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены;

*Для целей настоящего подпункта под государственными органами понимаются Национальный банк, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные и (или) подотчетные Президенту Республики Беларусь, республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, облисполкомы, Минский горисполком.

Райисполкомами по согласованию с облисполкомами – гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях сельского хозяйства (агрономы, юристы), в иных организациях, обслуживающих эту отрасль, а также работающим в санаториях, реабилитационных центрах, расположенных в сельской местности.

Ø Указом также определен исчерпывающий перечень категорий лиц, имеющих право на получение служебного жилья без учета вышеперечисленных оснований (п.4 Указа):

· Судьи и прокурорские работники;

· Военнослужащие, лица рядового и начальствующего состава Следственного комитета, органов внутренних дел, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям (за исключением военнослужащих срочной военной службы и курсантов военных учебных заведений, курсантов и слушателей дневной формы обучения учебных заведений органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям);

· Работники Государственной инспекции охраны животного и растительного мира при Президенте, являющиеся государственными служащими;

· Молодым специалистам, прибывшим по распределению, направленным на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста, или специалистам, прибывшим по направлению государственных органов и других государственных организаций на работу в организации, расположенные:

a.На территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв.км и приравненных к ним территориях;

Читайте так же:
Гибдд пошлина за регистрацию

b.В населенных пунктах, выведенных из зоны последующего отселения и зоны с правом на отселение (в жилых домах, построенных до вывода населенных пунктов из указанных зон);

· Научным работникам, направляемым на работу в научные учреждения г.Гомеля, занимающимся научными проблемами преодоления последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС;

· Работникам учреждения «Полесский государственный радиационно-экологический заповедник».

Ø Указом предусмотрена возможность предоставления служебных жилых помещений и иным лицам помимо вышеперечисленных, но только в исключительных случаях и индивидуально (п.2 Указа).

Постановлением Совмина от 31.05.2007 года № 732 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. № 128" Положение о порядке согласования и внесения в Совет Министров Республики Беларусь, государственный орган, государственную организацию, облисполкомы и Минский горисполком ходатайств и мотивированных предложений о предоставлении гражданам служебных жилых помещений государственного жилищного фонда.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма, если иное не установлено Президентом (п.75 Положения Указа № 565).

Заселенные служебные жилые помещения, как правило, не подлежат исключению из состава служебных жилых помещений (п.74 Положения Указа № 565):

Ø В целях совершенствования правового регулирования учета, предоставления и использования жилых помещений государственного и частного жилищных фондов установить, что по решению Президента передаются в порядке исключения в собственность граждан служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;

Ø Заселенные служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные (реконструированные) или приобретенные сельскохозяйственными организациями государственной формы собственности, иными государственными организациями, имеющими филиалы либо иные обособленные подразделения, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от ее реализации составляет не менее 50 процентов общей суммы выручки каждого из этих филиалов либо иных обособленных подразделений, с привлечением льготных кредитов, в случае перевода в соответствии с законодательными актами долга по таким кредитам на граждан, которым предоставлены эти служебные жилые помещения, подлежат исключению из состава служебных жилых помещений по решению соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа до заключения договора перевода долга.

В Указе № 128 предусмотрена процедура приватизации этих жилых помещений для длительно отработавших граждан.

Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении (п.78 Положения). Таким основанием чаще всего является оставление работы.

Из ведомственного жилья выселить нельзя (п.1), а из служебного (п.6) можно без предоставления иного!!

Служебное жилье и договор социального найма. Успешное оспаривание отказа ДГИ Москвы в заключении договора соц найма на служебную квартиру

Гражданин обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением, в котором просил оформить договор социального найма квартиры, в которой проживал со своей семьей.

Распоряжением Департамента в заключении договора социального найма было отказано со следующей расплывчатой формулировкой:

отсутствие оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством — отсутствует решение органа исполнительной власти о представлении Вам жилого помещения».

Из объяснений доверителя на личном приеме выяснилось, что квартиру он занимает как член семьи бывшего нанимателя служебной квартиры — квартира была предоставлена отцу в связи с работой на одном из предприятий города Москвы. Ордер выдавался на имя отца в в 1981 году.

Вселялась в квартиру семья из трех человек: доверитель, его отец и мать. В 1998 году родители развелись, отец из квартиры выехал на другое постоянное место жительства в связи с получением нового жилья.

Доверитель со своей мамой остались проживать в квартире.

Из анализа документов стал понятен настоящий мотив отказа Департамента — служебное жилье предоставлялось отцу доверителя в связи с работой на предприятии города Москвы.

Именно отец, по мнению Департамента, имел право на оформление договора социального найма.

Отказ Департамента не соответствует законодательству, было подготовлено и направлено исковое заявление в суд:

Признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в заключении договора социального найма, оформленный письмом № ххх1 от ххх г, обязать ответчика заключить с ХХХ договор социального найма квартиры

Позиция Департамента:

1. Истцом не представлено доказательства принятия решения органом исполнительной власти об исключении спорной квартиры из числа служебных помещений.

2. Истец не является лицом, которое состояло с работодателем в трудовых отношениях, жилое помещение ему не предоставлялось.

3. Спорное жилое помещение с учетом имеющегося в собственности истца другого жилого помещения превышает норму предоставления, установленную для предоставления на условиях социального найма для города Москвы.

Позиция истца:

1. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.03.2016 г., представленной в материалы дела, жилое помещение находится в собственности города Москвы, обременений, в том числе связанных с особым статусом, квартира не имеет.

Отсутствие в деле доказательств принятия такого решения не имеет правового значения.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»… при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

2. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РСФСР от 11.06.1974 г., действовавшего на дату предоставления служебного жилого помещения, нормами ЖК РСФСР, 69 ЖК РФ, бывший наниматель, выселен из служебного жилого помещения в силу стажа работы быть не мог, члены его семьи, проживающие с ним в одном жилом помещении, имеют равные с бывшим нанимателем права, включая право на заключение договора социального найма.

3. На основе судебной практики выработано положение о том, что при изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора; оно является по своей сути признанием и подтверждением правомерного пользования и владения гражданином жилым помещением и потому не может быть поставлено в зависимость от норматива предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Решение суда:

исковые требования истца удовлетворить: признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в заключении договора социального найма, оформленный письмом № ххх от ххх г, обязать ответчика заключить с ХХХ договор социального найма квартиры

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector