Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Образец договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя.

О том, что представляет собой договор купли-продажи с обременением, и можно ли избежать рисков при совершении таких сделок, расскажем в представленном материале.

Что это такое

Что такое договор купли-продажи с обременениемНаличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре. Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов. Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят); (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом); , т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Как оформить договор с обременением

Как оформить договор с обременениемНаличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки; , соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  2. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды. Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия. Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

Читайте так же:
Как правильно писать отпуск за свой счет

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу. Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства. Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.

Риски при покупке квартиры с обременением

Жилищные вопросы

При покупке квартиры с обременением можно столкнуться с целым рядом сложностей и проблем. Самое трудное, это когда после заключения сделки собственник уезжает за границу и в случае возникновения проблем не сможет приехать.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если сделка была совершена, но обременение не снято, то начнется долгий и трудный судебный процесс.

Судебные издержки при этом взимаются с того, кто продал квартиру, то есть с виновника. Именно поэтому до продажи объекта недвижимости лучше снять все ограничения.

Довольно серьезным рискам подвергается и покупатель. Из-за обременений он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Сам судебный процесс обычно длится долго, иногда даже несколько лет, а вернуть деньги до решения суда невозможно.

Что это значит?

Обременение на объект недвижимости – это условие, при котором правом на него (объект) обладают не собственники, а иные лица. Такое возможно при заключении договора, к примеру, ипотечного, по соглашению сторон или по решению суда.

Особенностью является тот факт, что собственник может быть не только ограничен в правах на свою квартиру, но и будет обязан выполнять некоторые требования.

Особенно такая практика распространяется на заключение договора ренты.

Риски

Тот, кто закладывает квартиру в обременение, может распоряжаться ею только с разрешения залогодержателя.

Покупатель квартиры с обременением берет на себя риски, которые наложены ограничением.

Если оплата осуществляется по сертификату, то для продавца существует определенный риск неполучения финансовых средств, если сертификат не будет принят.

Если на квартиру был наложен арест, то есть риск признания сделки недействительной.

Опасен и договор ренты. Именно данным способом по итогу есть вероятность расторжения договора и перехода объекта недвижимости прежнему владельцу.

Покупка квартиры с обременением

Покупка недвижимости с обременением нередко приводит к проблемам.

Если человек все-таки осуществил сделку купли-продажи, а потом узнал об обременении, то расторгнуть договор можно только по решению суда.

Существует несколько видов обременений, и порядок действий при этом различается.

Ипотека

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке связаны с тем, что квартира находится в залоге у банка. А это может повлечь за собой проблему, при которой обязательства по выплате долга перейдут новому владельцу.

Аренда

Покупка квартиры с арендаторами – довольно сложный процесс.

Прежде чем продать жилье, нужно:

  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить арендосъёмщиков.

Если был заключен договор аренды, то просто так выселить жильцов не получится, потребуется обращаться в суд.

Рента

Очень популярен в последние годы договор ренты. По нему один человек обязуется пожизненно содержать другого, а взамен в будущем получит его квартиру.

Именно поэтому продажа объекта недвижимости, которая обременена договором ренты, должна быть исключена.

В том случае, когда собственник больше не нуждается в содержание или по каким-либо еще причинам передумал следовать условиям договора, то можно расторгнуть договор ренты.

Но при этом, необходимо будет вернуть все потраченные второй стороной средства.

Прописка

Если в квартире прописаны люди, то выписать их можно только по согласию. В крайнем случае придется обратиться в суд.

Арест

Обычно арест квартиры связан с наличием долгов по уплате коммунальных услуг или ипотеке. Арест накладывается судом. Продать такую квартиру нельзя.

Кроме того, бывают случаи, при которых собственник даже проживать в ней не сможет. Арест снимается только судом.

Доверительное управление

Доверительное управление – это присмотр за объектом недвижимости иным лицом. Для этого необходимо составить договор, в котором будет указан срок.

Все права распоряжения квартирой передаются доверенному лицу. Чтобы снять такое обременение, необходимо согласие сторон.

покупка квартиры с коммунальными долгамиПокупка квартиры с коммунальными долгами предполагает заключение договора с особыми условиями.

Каковы риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица? Узнайте тут.

Как проверить?

Чтобы проверить, имеется ли ограничение, нужно иметь подтверждающий документ. Например:

  • справка с банка при оформлении ипотечного кредитования;
  • справка с государственных органов о снятие ограничений или их отсутствии.

Для полной уверенности можно обратиться в Государственный реестр. Чтобы это сделать, нужно обратиться в Госреестр и попросить предоставить выписку.

Обычно просят ЕГРП – она включает в себя данные об проведенных операциях и наложенных ограничениях. Действует такой документ до 30 дней.

Особенности сделки

Особенностью сделки купли-продажи квартиры с обременением является то, что факт ограничения подлежит обязательной регистрации. Необходимо данное действие для внесения данных в Госреестр.

Это позволит обезопасить себя будущим покупателям, поскольку в выписке ЕГРП будет отображена вся информация об обременениях.

Если квартира находится в залоге у банка, то нужно полностью выплатить ипотеку, включая штрафы.

После этого нужно подать заявление в государственные органы, чтобы снять обременение. Если ипотека гасится полностью, то на свидетельстве о регистрации права собственности ставится печать.

Порядок оформления

Если квартира находится в залоге у финансовой организации, то для начала нужно письменное все согласовать с банком. Но в любом случае, необходимо снять обременение.

В том случае, когда у владельца нет возможности снять обременения, нужно подождать с совершением сделки купли-продажи. В противном случае нередко возникают долгие споры с судом.

Ни в коем случае нельзя скрывать данный факт от покупателей. Все равно о наличие обременения рано или поздно станет известно.

Сделка осуществляется у нотариуса. Чтобы договор купли-продажи был чист, необходимо получить дополнительные бумаги и справки. Юристом составляется документ, в котором отображаются условия сделки.

Читайте так же:
Как вернуть деньги из обанкротившегося банка

Документы

Чтобы осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимости нужны:

  • договор;
  • акт передачи;
  • если имеется – свидетельство о праве собственности;
  • заявление;
  • из домовой книги специальная выписка;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • паспорт.

Для каждого случая обременения могут потребоваться разные документы:

  • ипотека – справка с банка о согласии;
  • рента – согласие собственника;
  • арест – только судебное решение о его снятие;
  • если собственником является лицо, не достигшее 18 лет – согласие опеки.

образец расписки при покупке квартирыОбразец расписки при покупке квартиры позволит грамотно оформить документ.

Какой порядок действий при покупке квартиры за материнский капитал? Смотрите здесь.

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости в 2020 году? Подробная информация в этой статье.

Договор

В договоре обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением и каким именно. Если это ипотека – то нужно указывать залогодержателя.

В остальном договор такой же, как и при обычной продаже.

Правовые последствия

Если человек покупает квартиру с ограничениями, то он берет на себя все риски, связанные с ними.

Согласно Федеральному закону об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если осуществляется продажа ипотечного жилья, то новый владелец несет обязательства перед финансовой организацией те же, что и прежний.

Особенно рискованна покупка объекта недвижимости на который имеется договор ренты. Получатель пожизненного содержания при этом имеет полное право проживания.

На видео о приобретении недвижимости с обременением

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продажа с обременением — как продать квартиру с обременением

как продать квартиру с обременением

Нередко у продавцов недвижимости возникает вопрос, как продать квартиру с обременением? Это нередкие случаи на практике, они требуют особой внимательности при подготовке и проведении сделки и дополнительных документов. Сложность возникает и в том, что многие не желают приобретать жилье с обременением, потому что опасаются возможных проблем в дальнейшем и лишней волокиты при оформлении документов.

Какое бывает обременение?

Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.

Основные виды обременений:

Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление;
  • арест;
  • сервитут (в основном относится к земельным участкам).

К обременению относится и одно из следующих условий:

  • наличие несовершеннолетних собственников;
  • наличие недееспособных собственников;
  • заключенный договор пожизненной ренты;
  • и др.

Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре. Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны. Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.

Схемы развития в данном случае могут быть разными:

  • Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
  • Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
  • Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

Как можно продать квартиру с обременением – арестом

Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.

Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.

Если обременение – рента

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.

Как продать квартиру с обременением долей?

Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.

Читайте так же:
Временный ввоз автомобиля в РФ

Как продать квартиру с обременением пропиской?

Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением. Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны. Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.

Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные

В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.

Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает. Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам). То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!

Вас может заинтересовать:

Принудительный выкуп доли в квартире
Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников.
Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались.
Выкуп доли квартиры у будущего мужа
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности.

Образец договора купли-продажи с обременением

Обременение – это условие, ограничивающее права собственника на владение, пользование или распоряжение имуществом. При обременении невозможно свободно и без ограничений продать, подарить, заложить имущество.

Обременения может возникнуть:

  • на основании закона или договора между сторонами;
  • по желанию владельца имущества, либо против его воли.

Различают следующие виды обременений:

  • аренда имущества. Обратите внимание, что поскольку не требуется госрегистрация обраменения для договоров, заключенных на срок менее 1 года, такие обременения не фиксируется в ЕГРН (определение ВАС РФ от 23.07.2014 по делу № А40-167775/2012).
  • сервитут;
  • арест имущества;
  • рента;
  • наличие в квартире прописанных в ней граждан;
  • владение несовершеннолетним, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
  • необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
  • залог.

Читайте подробно о сервитуте путеводитель КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на временной основе.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи (например, посредством подачи искового заявления в суд), и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо прекратить его (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

  • понижение стоимости товара по требованию покупателя;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

  • требовать возмещения убытков с продавца (см. решение АС города Москвы от 21.05.2019 по делу № А40-296677/2018);
  • приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).

Важно! Предъявить требования вправе добросовестный покупатель, т.е. такой, который не знал и не мог знать о наличии обременения.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемое имущество может быть обременено арендой, то есть правами временных жильцов. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде, а обременение, зарегистрировано в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).

Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.

Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:

  • реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • сведения о залогодержателе;
  • информация об обеспеченном обязательстве.

Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества».

В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:

  • реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
  • данные о сторонах договора аренды;
  • срок аренды.

Риски

При оформлении договора купли-продажи с обременением основные риски ложатся на покупателя. Разберем ситуацию на примере покупки заложенного имущества.

Важно! В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель по общему правилу не имеет права продавать такое имущество без согласия залогодержателя.

Читайте так же:
До скольки могут звонить коллекторы по новому закону

В противном случае наступают неблагоприятные последствия:

  • залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога;
  • права и обязанности залогодателя переходят на покупателя.

Залог прекращается только в том случае, если покупатель не знал и не должен быть знать об обременении предмета договора купли-продажи.

Обратите внимание! Сведения о залоге недвижимого имущества можно получить, заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

Вывод! При покупке имущества с обременением залогом необходимо установить, что такое обременение есть и продавец получил разрешение залогодержателя продать имущество.

Если рассмотреть обременение арендой, то смена собственника не приводит к расторжению договора аренды — арендатор вправе пользоваться имуществом до завершения договора (ст. 617 ГК РФ).

Сервитуты (например, право прохода, проезда через земельный участок) — вещные права, что означает их привязку к самому объекту. Поэтому его продажа также не приводит к прекращению или изменению сервитута.

Рекомендуем к прочтению статью на сайте КонсультантПлюс «Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?» Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на временной основе.

Регистрация сделки

Важно! Говоря о госрегистрации, следует различать:

  • госрегистрацию договора;
  • госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
  • госрегистрацию самого обременения.

Договор подлежит регистрации, когда это прямо прописано в законе. Например, собственник заложенного имущества подает на регистрацию договор ипотеки (см. ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). В случае продажи заложенного объекта повторно регистрировать договор уже не нужно.

Обратите внимание! Регистрация самого обременения происходит при регистрации права собственности покупателя на купленное имущество.

Регистрации подлежат такие обременения, как:

  • ипотека;
  • аренда;
  • сервитут;
  • доверительное управление;
  • наем жилого помещения и т. д.

О правилах регистрации обременений можно узнать подробнее, прочитав нашу статью «Что значит государственная регистрация ограничения прав?».

Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.

Обременение на недвижимость: Что это такое?

Обременение на недвижимость — это ограничение прав владельца объекта по использованию и распоряжению имуществом. Согласно ГК РФ ст. 209 правообладатель имеет возможность владеть и полноценно использовать недвижимую собственность. Если же на квартиру или иной объект наложено обременение, он может проживать на ее территории, использовать по назначению, но не вправе распоряжаться по своему усмотрению.

Т.е. — это определенные обстоятельства, условия, которые приводят к ограничению прав владельца имущества в пользу третьего лица. В результате наступления таких обстоятельств, приводящих к ограничению полномочий хозяина недвижимости, возможность права на объект переходят в руки третьей стороны. Например, при оформлении ипотеки квартира переходит в залог банку. Владелец является законным собственником, он может пользоваться жилплощадью, но какие-либо юридические операции с имуществом он может проводить с разрешения залогодержателя.

Как накладывается обременение

Обременение на недвижимость

Возникновение ограничения права на владение имуществом возникает в результате долговых обязательств собственника или условий юридических сделок относительно объекта. Наложить обременение также может сам правообладатель. такая практика используется при передаче имущества в аренду для ограничения полномочий арендодателя.

Наложить ограничение на недвижимое имущество могут наследники, чтобы избежать претензий на наследство со стороны иных лиц. Для ограничения права распоряжения недвижимостью нужно подать заявление в Росреестр и доказать необходимость подобного решения. К заявке прилагаются следующие документы:

  • Паспорт владельца; ;
  • Выписка из ЕГРН; ;
  • Разрешение на процедуру совладельцев имущества.

Сведения об имеющихся обременениях на недвижимость указаны в выписке ЕГРН. Проверить параметры объекта можно онлайн, заказав справку из Росреестра на портале ЕГРНка.онлайн в цифровом формате.

Виды обременения недвижимости

Согласно ФЗ РФ № 218 ограничение имущественных прав собственника наступает в результате передачи части полномочий третьей стороне. Ниже представлены виды обременений на недвижимость.

Виды обременения недвижимости

Ипотека

При покупке квартиры в ипотеку или строительстве объекта с привлечение заемных средств, до погашения кредита имущество находится в залоге у банка. Собственник вправе пользоваться недвижимостью, но для совершения каких-либо юридических сделок ему нужно получить согласие кредитора. Если заемщик вовремя не погашает ипотеку, кредитор может продать жилье и вернуть потраченные деньги.

Арест

Обременение прав на недвижимость по решению суда возникает в случае долговых обязательств владельца или его ареста. Продать арестованное имущество можно только после предоставления разрешения судебной комиссии. Она же вправе реализовать имущество для возмещения долгов собственника.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если вы сдаете помещение в аренду, на срок действия договора право пользования объектом переходит к арендатору. Даже после продажи имущества, он вправе занимать объект до окончания действия договора аренды. Ограничение вступает в силу после подписания соглашения субъектами сделки и регистрации ее в Росреестре.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Сервитут означает возникновение права пользования недвижимым имуществом и земельным участком у третьего лица. При этом он не является собственником объекта. Как правило сервитут устанавливается в отношении надела. Например, чтобы пройти к своему ЗУ, ваш сосед должен воспользоваться дорогой, расположенной на смежной территории.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

В этом виде юридического соглашения владелец недвижимости передает полномочия по распоряжению имуществом другому лицу без перехода имущественного права. Данный вид обременения вступает в силу после заверения сделки у нотариуса. В случае продажи или дарения объекта, договор доверительного управления теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Согласно условия рентного соглашения право собственности на предмет договора переходит к новому владельцу после смерти рентодержателя. До этого момента он обязуется ухаживать за собственником имущества и содержать его.

Обременение опекой

Юридические операции с имуществом совладельцем которого является несовершеннолетний ребенок, проводятся после одобрения органов опеки. Надзорный орган может запретить проводить сделку, если будут выявлены нарушения прав детей. Ограничение на недвижимость будет снято, если вы предоставите равнозначные или лучше условия проживания несовершеннолетнему гражданину.

Договор безвозмездного пользования

Право безвозмездного пользования жилым помещением сохраняется за лицом после купли-продажи объекта. Полномочия жильца установлены соглашением, подписанным ранее.

Завещательный отказ

Согласно ГК РФ, ст. 1137 владелец недвижимости вправе завещать его любому лицу, в том числе гражданину, который не входит в круг прямых наследников. Завещательный отказ — это односторонняя сделка, которая подразумевает передачу имущественного права новому владельцу после смерти предыдущего.

Читайте так же:
Как выписать человека из квартиры без его присутствия или согласия?

Независимо от вида обременение на недвижимость должно быть зафиксировано в росреестре. Проверить объект на наличие ограничений возможно из данных, указанных в выписке ЕГРН. Справку сможет заказать любой желающий онлайн через сервис EGRNKA.RU.

Как проверить наличие обременения

Чтобы изучить характеристики объекта, и проверить недвижимость на наличие обременений, потребуется выписка ЕГРН. В справке указаны базовые параметры имущества, ФИО зарегистрированных владельцев, сведения об имеющихся ограничениях (вид, дату возникновения). Документ можно получить в бумажном виде с живой печатью или электронном. Оба бланка равнозначны по юридической силе. Справка в цифровом формате заверяется ЭЦП госрегистратора.

Как проверить наличие обременения

Росреестр (от 3 дней)

Подача запроса на изготовление справки подается онлайн через официальный сайт Росреестра. Для заказа документа необходимо следовать такой инструкции:

  • Открыть сервис оформления выписки;
  • Заполнить поля поиска;
  • Выбрать объект из предложенного списка;
  • Выбрать необходимый тип справки и оплатить ее изготовление.

Срок оформления бланка через Росреестр занимает до пяти дней. После изготовления выписка в электронном виде поступит на указанный почтовый ящик. Если вам нужно получить бумажный экземпляр документа необходимо лично посетить отделение Росреестра.

МФЦ (от 5 дней)

Для заказа выписки из ЕГРН через МФЦ, вам нужно:

  • Взять талон с местом в электронной очереди;
  • В назначенное время явиться на прием в госорганизацию;
  • Заполнить заявление на предоставление выписки;
  • Оплатить услуги;
  • Подождать изготовления бланка.

EGRNKA.RU (за 60 минут)

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

поиск кадастровых координат или адреса в росреестре через сервис ЕГРНка

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

результаты поиска объекта недвижимости в онлайн сервисе ЕГРНка

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

информация по объекту недвижимости из Росреестра в сервисе ЕГРНка

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Способы оплаты официальных выписок из Росреестра на портале EGRNKa.ru

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Сделка по передачи права собственности на недвижимость с ограничениями — это рискованная процедура для обоих субъектов купли-продажи. Если договор купли-продажи недвижимости признают недействительным стороны потеряют время и деньги.

Риски покупателя

До полного снятия обременения новый собственник не сможет полноценно распоряжаться имуществом.

Риск для покупателя

Если вы отдали аванс продавцу для погашения задолженности по кредиту, он может отказаться от сделки после снятия обременения.

Если арендодатель не зарегистрирует сделку в Росреестре, вы не узнаете, что имущество занимает арендатор. Выселить его можно будет после окончания срока действия соглашения.

Для заключения сделки нужно заручится разрешением опеки.

Мошенники могут подделать документы на жилплощадь и продать квартиру с жильцом, который является законным собственником.

Продажа недвижимости, на которую было наложено обременение в виде ареста, запрещена. Иначе сделку признают недействительной.

Завещательный отказ не подлежит обязательной госрегистрации. Поэтому покупатель может вместе с новой квартирой получить жильца, который вправе занимать территорию.

Если вы узнали об имеющихся ограничениях уже после подписания купли-продажи на недвижимость, можно с помощью юриста снять ограничения и стать полноценным собственником.

Риски продавца

Риск для покупателя

Чтобы получить согласие от опеки, продавец квартиры должен обеспечить ребенку лучшие или равнозначные условия проживания.

В случае продажи квартиры, где живут квартиранты и досрочного расторжения договора, продавец несет расходы на компенсацию затрат арендатора.

Продажа жилплощади по подложным документам чревата уголовной ответственностью.

Если вы не поставили покупателя в известность о наличии данного вида ограничения, он может оспорить сделку в суде.

Как снять обременение с объекта

Снятие ограничения прав собственника происходит после причины его возникновения. Снятие обременения необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если госрегистратор отказывает в осуществлении такого действия, владелец квартиры вправе обратиться в суд.

Отменить действующий арест недвижимости может только судебный пристав. Продажа залогового имущества осуществляется на особых условиях. Для заключения ДКП нужно получить разрешение от банка-кредитора.

Часто задаваемые вопросы

Ограничение прав собственника на объект недвижимости означает наличие каких-либо обстоятельств, которые препятствуют полноценному распоряжению имуществом законному владельцу.

Ограничение имущественного права возникает в результате юридических сделок относительно объекта. Обременить недвижимость могут независимо от воли собственника (арест) или же по его желанию.

Изучить характеристики недвижимого имущества и полномочия владельца можно с помощью специальной справки из Росреестра — выписки ЕГРН. Заказать бланк за час возможно через онлайн-сервис ЕГРНка.ру.

Возможность реализации обремененного объекта зависит от вида ограничения. Если квартира с непогашенной ипотекой, ее возможно продать, но с согласия кредитора.

При юридических сделках с объектами, на которые наложены ограничения, существуют определенные риски для обоих субъектов договора. Покупать или нет обремененную жилплощадь должен решать покупатель самостоятельно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector