Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

I. Основные вопросы, которые возникают у арендатора при досрочном расторжении договора аренды из-за коронавируса

I. Основные вопросы, которые возникают у арендатора при досрочном расторжении договора аренды из-за коронавируса:

1. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора с предварительным уведомлением арендодателя за определенный срок либо без такого уведомления.

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора – в порядке, предусмотренном договором или в порядке отказа от договора в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы.

Вопрос о том, какой вариант лучше, надо решать через выгоду – в случае отказа от договора аренды по его условиям есть возможность взыскать обеспечительный платеж. Во втором случае – нет.

Рассчитываете, в каком случае больше сэкономите и действуете.

2) Возможности одностороннего расторжения договора аренды нет, но арендатор включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Тут отказываться, только если не достигнуто согласие по уменьшению арендной платы. Либо через суд по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

3) Возможности одностороннего расторжения договора нет и арендатор не включен в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

В этом случае единственный выход – расторжение договора в судебном порядке по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным ст. 450, 451, 620 ГК РФ.

Очень важно понимать, что при расторжении договора аренды по решению суда, моментом прекращения арендных отношений является дата вступления в законную силу судебного решения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). До момента вступления решения суда в законную силу арендные обязательства действуют в полном объеме, то есть обязанность уплаты арендной платы сохраняется.

Обеспечительный платеж:

Судьба обеспечительного платежа зависит от способа отказа от договора аренды:

  • в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.

Нужно понимать, законы законами, права правами, но арендодатель держит деньги у себя. И, если по каким-то причинам арендодатель просто откажется возвращать обеспечительный платеж, то придется взыскивать его в судебном порядке.

Нахождение имущества арендатора в арендуемом помещении:

Если вы мысленно попрощались с арендой и не видите никаких перспектив ее сохранения, то лучше постараться вывезти все имущество до поднятия вопроса о расторжении договора. Это необходимо в целях минимизации возможных имущественных убытков и поможет избежать злоупотреблений со стороны арендодателя в виде шантажа вашим же имуществом.

Если расторжение договора лишь один из наилучших вариантов развития событий, и вы не исключаете возможность использования помещения на время разбирательств – то все зависит от обстановки.

В любом случае, советую обязательно зафиксировать перечень всего имущества, находящегося в арендуемом помещении. Чтобы при негативных сценариях была возможность доказывания его нахождения в арендуемом помещении, состава и стоимости.

Если вам закрыли доступ к имуществу и не получилось его вывезти заранее, то, скорее всего, истребовать его придется в судебном порядке.

Оплата арендной платы с момента введения ограничений на осуществление деятельности и до прекращения договора аренды.

II. Как правильно поступить арендатору, если он решил досрочно расторгнуть договор аренды из-за коронавируса и введенных ограничений.

Первое, что на мой взгляд нужно сделать, это ничего не платить арендодателю добровольно с момента введения режима повышенной готовности запрета на осуществление деятельности. Будет гораздо проще оплатить долг в размере, определенном судом или соглашением о расторжении договора, чем сначала платить арендную плату в полном объеме, а потом снижать ее через суд и взыскивать обратно.

Обязательно вывезти все имущество из помещения (или хотя бы попытаться). В случае безосновательного чинения препятствий — зафиксировать все на видеозапись.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и приложить к письму проект такого соглашения, в котором изложить свои условия (к примеру, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя, но никаких иных претензий друг к другу стороны не имеют).

Здесь не важно, как отреагирует арендодатель на ваше предложение – согласится с вашими условиями, предложит свои условия, откажет или просто проигнорирует.

В это предложение необходимо также включить:

  • что в случае отказа от расторжения договора по соглашению сторон, письмо является уведомлением об отказе от договора в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (если право на односторонний отказ от договора не предусмотрено);
  • требование о снижении арендной платы за период запрета осуществления деятельности на 100%, в последующий период в течении года – по обстоятельствам, можно также на 100%;
  • требование о предоставлении доступа в арендуемое помещение в целях вывоза имущества и оборудования (в случае, если этого ранее сделать не удалось).

Таким образом, одним обращением в адрес арендодателя будут направлены все возможные предложения и требования, что сократит время дальнейших разбирательств.

Как и все другие юридически значимые сообщения, его нужно отправлять обязательно ценным письмом с описью вложения на юридический и почтовый адрес арендодателя. Опись должна быть подробная, с кратким указанием сути обращения.

Пример заполнения описи вложения:

«Предложение о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2019 г. с проектом соглашения, уведомлением об отказе от договора, требованием о расторжении договора, требованием о снижении арендной платы».

Направление такого обращения обязательно. В случае перехода к судебному разбирательству, письмо будет подтверждать досудебное урегулирование спора (расторжения договора, уменьшения арендной платы и т. п.) перед обращением в суд и добросовестность арендатора.

Если арендодатель дает согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон, то арендные отношения будут прекращены на тех условиях, на которых будет заключено соглашение о расторжении договора.

Если с момента получения требования арендодатель откажет в расторжении договора по соглашению сторон, либо предложит неприемлемые условия, либо вообще никак не отреагирует, то варианты следующие:

1) Право на односторонний отказ предусмотрено условиями договора.

Читайте так же:
Выселение без предоставления другого жилого помещения

Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора:

  • по условиям договора аренды;
  • в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы в течении 14 дней с момента получения уведомления арендодателем.

В обоих случаях нужно направить в адрес арендодателя уведомление.

Если отказ осуществляется по условиям договора аренды, то момент прекращения договора аренды подлежит исчислению согласно условиям договора с учетом срока извещения арендодателя.

Если по недостижению соглашения – договор аренды прекращается с момента получения арендодателем уведомления.

2) Право на односторонний отказ не предусмотрен условиями договора, но арендатор – пострадавшая область деятельности.

Направляем уведомление об отказе от договора. С момента получения арендодателем извещения договор считается прекращенным.

3) Право на односторонний отказ не предусмотрено условиями договора и арендатор не включен в список наиболее пострадавших областей.

Этот вариант самый «плачевный». Придется искать либо общие основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, либо обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора в порядке ст. 451 ГК РФ, согласно которой:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

К сожалению, процедура это малоприятная, дела о расторжении договоров по этой статье по праву считаются одними из самых сложных в судебной практике. Дать конкретные рекомендации здесь трудно, так как очень многое зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дела.

Если арендодатель откажется расторгать договор аренды по соглашению, то вопрос об окончательном размере арендной платы за спорный период придется также решать в суде.

В суде также придется решать вопрос и об истребовании имущества, находящегося в арендуемом помещении, если арендодатель отказывается его вернуть или препятствует доступу в помещение.

Требования по всем этим вопросам можно совместить в одном исковом заявлении.

Хотелось бы отметить, что очень сложно дать более подробные или конкретные рекомендации о том, как правильно действовать в той или иной ситуации. Почти каждый спор индивидуален. Вариантов развития событий — множество. И смоделировать их все невозможно.

Поэтому, эта статья — общее руководство о том, какие действия необходимо предпринять для расторжения договора.

Уважаемый читатель. Своим блогом я хочу помочь людям и представителям бизнеса правильно решать свои проблемы в области земельных отношений и недвижимости.

Публикацию есть чем дополнить? Вы не согласны с моей позицией?
Пожалуйста, оставьте комментарий ниже.

Автор статьи Александр Горяинов

Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.

В публикации нет нужной информации? Напишите мне или оставьте комментарий ниже и я обязательно дополню статью.

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.
Читайте так же:
Бланк уведомления о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрено предварительное уведомление арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора возможно через подписание соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

img

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

Читайте так же:
В течение какого срока возврат покупателю денежных средств

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

Читайте так же:
Если курят в подъезде куда обращаться

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Договор аренды. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть

Один из южных агропромышленных комплексов направил в Москву на курсы повышения квалификации своего агронома Василия Сергеевича. Учеба молодого специалиста должна была продлиться три месяца. На весь срок компания оплатила Василию аренду квартиры.

Василий Сергеевич быстро нашел подходящее жилье по объявлению в интернете. Квартира ему понравилась: чисто и рядом с вузом. Узнав, что у хозяина еще пять претендентов на это жилье, молодой агроном сразу оплатил аренду за три месяца вперед.

На следующий день, когда Василий пришел с учебы, он увидел свои вещи на лестничной площадке. Оказалось, что агроном снял жилье не у хозяина, а бывшего арендатора этой квартиры. Мошенник взял у Василия деньги и исчез в неизвестном направлении.

Пришлось молодому специалисту снимать новое жилье, но уже за свои средства. Наученный горьким опытом, Василий проконсультировался со специалистом и оформил договор аренды.

Итак, что такое договор найма жилья, как его заключить и на что обратить внимание?

Содержание договора аренды

Договор найма жилья содержит основные позиции и произвольный текст, в котором стороны по соглашению могут указать свои личные требования. Например, это может быть запрет проживания в квартире животных.

Основные позиции стандартного договора аренды:

Предмет договора. В этом разделе вы должны описать жилое помещение, его характеристики, состояние, наличие бытовой техники, мебели и другого имущества. Указывается адрес объекта недвижимости и срок его аренды, перечисляются лица, которые будут проживать в квартире.

Обязанности сторон. Здесь детально прописываются обязанности арендодателя и арендатора. К примеру, если вы сдаете квартиру, то обязуетесь обеспечить рабочее состояний всех коммуникаций, если снимаете — обязаны использовать арендованное помещение по назначению.

Права сторон. В третьем разделе обычно отмечают права арендатора и арендодателя. В частности, собственник квартиры вправе требовать своевременной оплаты, а квартиросъемщик имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Ответственность сторон. Здесь прописывается ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение условий соглашения, которая наступает с момента подписания договора. Например, вы можете указать размер пени за каждый просроченный день оплаты.

Порядок расторжения договора. Позиция, содержащая условия, при которых договор можно расторгнуть на законных основаниях. К примеру, если вы превратили жилое помещение в склад, то арендатор вправе отказать вам в найме досрочно и без привлечения суда.

Кроме вышеперечисленных позиций, договор аренды дома или квартиры содержит адреса и реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, номер счета в банке (если вы договорились о безналичном расчете).

О сроках и регистрации договора

Обычно договор заключается на срок не более 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать дополнительных расходов. По закону договор, который оформляется на срок более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. То есть, вам придется платить госпошлину в размере 2000 рублей.

Читайте так же:
Алименты на жену в декрете: сколько придется содержать бывшую супругу

Регистрация в Росреестре не является обязательной процедурой, арендатор может не подавать этот документ в налоговые службы. Это значит, что договор без регистрации имеет правовую силу. Вы вправе обратиться в суд, если ваш арендатор не выполняет условия договора.

Как по закону расторгнуть договор

Если по каким-либо причинам вы хотите отказаться от аренды дома или квартиры, то при определенных условиях вправе решить этот вопрос, как в одностороннем порядке, так и через суд.

Когда нужно идти в суд

Основная причина для расторжения договора в суде — нарушение условий соглашения между арендатором и арендодателем. Вы можете обратиться в судебные органы и в других случаях, если они прописаны в договоре.

Основания, по которым можно расторгнуть договор в суде:

  • использование арендованной недвижимости не по назначению;
  • порча арендованной квартиры и находящегося в ней имущества;
  • срыв сроков оплаты аренды более 2 раз (вы можете указать в договоре однократное нарушение срока);
  • отказ от выполнения капитального ремонта.

Вы вправе детально прописать условия, несоблюдение которых станет основанием для расторжения договора. Тогда в ходе судебного разбирательства вам будет проще доказать факты нарушений.

Чтобы разрешить спор до обращения в суд, обратитесь с претензией к нарушителю договора. Если он откажется от выполнения условий по соглашению или проигнорирует ваши требования, то можно идти в суд.

Условия для одностороннего расторжения

Заключая договор аренды жилья, включите в условия основания для его расторжения в одностороннем порядке. Таким образом, вы сможете избежать финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.

Укажите в договоре причины, по которым вы сможете досрочно отказаться от найма квартиры, к примеру, из-за повышения арендной платы или проживания в квартире лиц, не указанных в договоре.

Расторгнуть соглашение без суда возможно, когда жилье пришло в негодность из-за непредвиденных обстоятельств, за которые стороны договора не могут нести ответственности. К примеру, если крыша арендованного дома была повреждена ураганом.

Расторжение соглашения по аренде

По закону, любая сторона вправе расторгнуть договор аренды недвижимости в любой момент. Есть ряд нюансов при расторжении договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Баннер №2. Для вашей рекламы

В данной статье разберем общие правила расторжения договоров аренды имущества.

Как расторгнуть договор аренды

Договор аренды можно расторгнуть несколькими способами:

  1. При взаимном согласии обеих сторон. В таком случае не потребуется писать иск в суд и все решается только между арендатором и арендодателем.
  2. По желанию одной из сторон при условии, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае расторгнуть соглашение по аренде немного труднее — вторая сторона должна быть введена в курс дела за 1-3 месяца до расторжения договора.
  3. По решению одной из сторон договора при условии, что в договоре четко прописан срок сделки. В таком случае придется составлять иск в суд.

Расторжение соглашения по аренде

При расторжении договора важно учитывать кто именно является инициатором: арендатор или арендодатель. В ГК РФ прописано, в каких конкретно случаях каждый из них может расторгнуть договор об аренде (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ).

Например, арендодатель вправе расторгнуть договор если:

  • арендатор не платит за аренду более 2 месяцев;
  • арендатор не исполняет свои обязанности, прописанные в договоре (например, не проводит капитальный ремонт имущества);
  • арендатор допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ) и т.д.

Арендатор вправе расторгнуть договор если:

  • арендодатель передал имущество с явными недостатками;
  • не передал имущество своевременно и т.д.

Порядок досрочного расторжения договора об аренде

Расторжение соглашения по аренде

Для начала сторона, желающая расторгнуть договор об аренде, должна составить письменное предложение. В письменном предложение другой стороне указываются причины для прекращения аренды. Письмо передается второй стороне по почте в виде ценного письма, первая сторона должна получить оповещение после того как текст был прочитан второй.

Расторжение соглашения по аренде

Если вторая сторона согласна прекратить отношения с первой — арендодатель и арендатор подписывают соглашение о расторжении договора аренды. На этом все.

Однако, если вторая сторона договора не согласна, то первая должна обратиться в суд с иском. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок. То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К соглашению о расторжении договора аренды необходимо приложить документы: копия договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения и бумаги, подтверждающие личность обеих сторон (например, паспорта РФ).

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды составляется в свободной форме, за основу можно брать договор об аренде. Для написания соглашения используется официально-деловой стиль речи, в тексте не должно быть просторечных выражений, неточностей и разговорных фраз — все должно быть четко и понятно.

После подписания соглашения обеими сторонами все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном состоянии.

В соглашении о расторжении договора аренды должны быть указаны:

  1. Название и номер документа, его цель (Соглашение о расторжении договора №…).
  2. Данные договора об аренде.
  3. Дата и место составления и подписания соглашения о расторжении договора.
  4. Реквизиты и подписи обеих сторон.
  5. Дата подписания акта приема-передачи объекта.

Расторжение соглашения по аренде

Соглашение составляется в 2 экземплярах (если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра).

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector