Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор найма квартиры: нюансы

Договор найма квартиры: нюансы

Аренда квартир в Москве всегда была и по сегодняшний день остается одним из самых актуальных вопросов. Всегда есть желающие снять квартиру, а следовательно собственники недвижимости могут диктовать свои правила.

В практике не редки случаи когда арендатор и арендодатель договариваются о сдаче квартиры в устной форме, не заключая никаких договоров. Но даже если вы снимаете квартиру у хорошего, очаровательного собственника, это не дает вам гарантий, что через некоторое время все не изменится, отношения могут резко испортятся, и поэтому имеет смысл не надеяться на хорошие взаимоотношения, а просто изначально заключить договор найма, так как аренда жилья – это сделка, которая обязательно должна регулироваться договорными отношениями. Обратите внимание, что по закону, к аренде относятся все недвижимое имущество кроме жилого. А вот аренда между физическими лицами называется наймом.

Итак, квартира найдена, цена хорошая. Вы осмотрели все и не находите никаких минусов, собственник адекватный, соседи хорошие. Вы своевременно оговорили условия проживания, размер арендной платы и прочие нюансы.

Следующий этап, этап заключение договора найма! В нем обязательно должны быть отражены следующие пункты:

  • Предмет договора, в этом пункте должно быть прописано, что именно арендуется, а именно, квартира, расположена по такому то адресу, количество комнат, общая площадь.
  • Реквизиты сторон, в этом пункте полностью указываются ФИО сторон а так же их паспортные данные с местом прописки.
  • Основание собственности, в этом пункте фиксируется номер и серия документа, подтверждающего право собственности на квартиру, а так же основание получения этой собственности. (такими документами могут быть: договор купли продажи, приватизация, наследство, дарение, договор ренты, и прочее)
  • Размер и порядок оплаты, в этом пункте устанавливается и фиксируется ставка оплаты по договору найма. Так же в нем отражается размер предоплаты и в случае наличия, размер страхового депозита.
  • Ответственность сторон, название этого пункта говорит само за себя, тут указывается ответственность, которую несут стороны, нарушив условия договора.
  • Срок заключения договора найма и порядок пролонгации договора, указываем срок, на который заключается договор, а так же условия его продления.

Одним из основных пунктов договора является пункт о размере и порядке оплаты, именно вокруг него всегда бывает много разговоров и споров, этот пункт, помимо ставки арендной платы, страхового депозита и предоплаты (в случае наличия) содержит информацию о том, кто за что платит, а именно: кто оплачивает коммунальные платежи, платежи за воду и электроэнергию, интернет, телефон. Как правило, арендаторы платят за электричество, воду и интернет( то, что они расходуют на себя)
Помимо всего выше написанного указывается способ оплаты, наличный/безналичный расчет, валюта в которой будет происходить оплата, составляется график платежей между арендатором и арендодателем, который ежемесячно будет фиксировать факт получения денег.

Пункт ответственность сторон, описывает ответственность, как нанимателя, так и наймодателя. Наниматель обязан своевременно оплачивать аренду квартиры, вносить оплату за коммунальные платежи, содержать квартиру и прилегающую к ней территорию в чистоте и порядке, соблюдать нормы поведения и проживания, предусмотренные для многоквартирных домов. Если квартира сдается с мебелью, то, как правило, составляется перечень имущества, который находится в квартире, и указывается все недочеты, дабы потом ни у одной из сторон не было претензий по состоянию имущества. Как раз на этот случай и вносится страховой депозит, дабы быть уверенным, что в случае если арендатор поступит недобросовестно и съедет из квартиры не заплатив за причиненный ущерб, собственник сможет хотя бы частично возместить понесенный ущерб.
Так же необходимо указать в договоре всех лиц, которые будут проживать совместно. Наниматель не имеет права сдавать снятую им квартиру с субаренду, если это прямо не предусмотрено договором.
Так же немаловажным пунктом является срок действия договора, который необходимо отразить. Если срок не будет указан, то по закону он будет равен пяти годам, в чем вряд ли заинтересован собственник. На практике, договора заключаются на 11 месяцев, а по истечению их – пролонгируются. Только по годовому договору можно выселить неплательщика за 2 месяца просрочки платежа, в противном же случае, арендатор может законно проживать в квартире на протяжении полугода не платя за найм квартиры.
Как правило, арендатор может расторгнуть договор найма досрочно, предупредив об этом заранее собственника. Срок, за который необходимо предупредить собственника о предполагаемой дате расторжения договора обычно равняется месяцу, но всегда может быть изменен по согласию сторон на другой, более короткий/длинный период. Наймодатель же, может расторгнуть договор, раньше даты его окончания, только через суд, и то, если у него для этого имеются веские основания, просрочки платежей, жалобы от соседей, несоблюдение условий договора. Что бы продлить договор, собственнику необходимо заранее предложить арендатору заключить новый договор. Если он этого не сделал, и не против того, что бы арендатор продолжил жить в квартире, то договор автоматически пролонгируется на тот же срок, на который он был заключен по договору найма и на тех же условиях.
И заключительный этап, это подписание самого договора найма, именно с даты подписания договор вступает в силу. Договор составляется в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон. ( В случае если, арендодатель захочет зарегистрировать договор и платить налоги, то необходимо составить договор в 3-х экземплярах, один из которых для налоговой). Дело за малым, получить ключи от квартиры и наслаждаться жизнью.

Как оформить договор найма жилья?

Перед тем как оформить договор найма жилья, нужно обговорить, а затем и прописать все условия проживания и оплаты. Какие положения необходимо в него включить? Как быть, если владелец жилья или квартиросъемщик нарушают условия соглашения? Что делать в случаях, когда наниматель перестает платить за квартиру? Постараемся разобраться, как оформить «правильный» договор найма, чтобы он учитывал права и интересы обоих сторон.

БН уже писал о том, как снять жилье без риска, и давал советы тем, кто собирается сдавать свою недвижимость. Главное: при заключении договора найма будущему квартиранту нужно убедиться в том, что владелец жилья действительно имеет право сдавать его в аренду. Для этого нужно потребовать у собственника паспорт и свидетельство о регистрации собственности на объект недвижимости. Если квартира не приватизирована, наймодателю нужно заручиться согласием владельца, то есть управления недвижимого имущества района, на территории которого расположена квартира.

Читайте так же:
Договор ГПХ с физическим лицом

Какие положения надо включить в договор найма? Сначала определимся в терминологии. Понятие «аренда» неприменимо по отношению к квартирам, комнатам и индивидуальным жилым домам: в Гражданском кодексе сказано, что жилье можно лишь взять внаем. Термин «аренда» относится исключительно к коммерческим объектам.

Одна из главных особенностей договоров о найме заключается в том, что такие документы не регистрируются в Росреестре. Соглашения заключаются в так называемой простой письменной форме, а отношения между владельцем объекта (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем) регулирует 35-я глава Гражданского кодекса. Именно там прописаны основные права и обязанности нанимателей и собственников, порядок оформления соглашений. Задача арендодателя – предоставить объект, в котором можно проживать. Обязанности нанимателя – не использовать этот объект в коммерческих целях, обеспечить его сохранность, регулярно платить за проживание (стоимость найма определяется в договоре). И – по соглашению сторон – возмещать затраты на коммунальные услуги.

В тексте типового договора найма жилья необходимо указать адрес сдаваемого объекта, срок действия соглашения, стоимость найма, порядок расчетов между квартирантом и владельцем помещения. Пожалуй, это основополагающие пункты всех типовых договоров найма.

Простая письменная форма: как все сделать правильно Договор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое >> Также в соглашении надо указать список лиц, которые будут проживать в помещении. Обязательно составьте акт приема-передачи квартиры – в нем необходимо указать, произведен ли в ней ремонт и какое имущество там находится. Также опишите его состояние и назовите примерную цену. В договоре найма нужно отметить, что данный акт является его неотъемлемой частью. Если наниматель нанесет ущерб какому-либо имуществу, он будет обязан провести соответствующий ремонт или возместить убытки – в соответствии с указанной в акте стоимостью.

Перед заселением наниматель передает владельцу объекта страховой депозит – обычно его сумма равна стоимости найма за месяц проживания. Депозит хранится у собственника, средства он возвращает после того, как наниматель с квартиры съедет. Эти деньги являются гарантией того, что наниматель будет добросовестно исполнять свои обязательства. Пункт о необходимости внесения такого депозита также должен содержаться в соглашении.

При передаче денег за наем собственнику и квартиранту есть смысл каждый раз составлять соответствующую расписку. Эти документы послужат доказательством того, что наниматель исправно платил за жилье.

Когда речь идет о сдаче неприватизированного помещения, с нанимателем составляется такой же договор. При этом – по закону – если новый жилец зальет соседей или устроит пожар, отвечать перед собственником (то есть перед чиновниками из Управления недвижимого имущества) придется не ему, а ответственному квартиросъемщику. Чтобы избежать подобных эксцессов, в договоре найма надо прописать положение о том, что весь причиненный квартире и соседям ущерб должен возмещать именно наниматель.

Как сказано в 683-й статье Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), типовой договор найма подписывается максимум на пять лет. Если же в соглашении ничего не сказано о сроке действия соглашения, оно считается подписанным на максимальный период, предусмотренный кодексом. Тем не менее, как поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, долгосрочные соглашения несут немало рисков для владельцев помещений, поэтому большинство соглашений стороны подписывают максимум на год.

Действительно, владельцам жилья невыгодно заключать типовой договор на длительный период. Так, ГК РФ напрямую запрещает аннулировать соглашение раньше срока исключительно по инициативе наймодателя. Конечно, оно все же может быть расторгнуто – но только через суд. Для этого у владельца недвижимости должны быть веские основания – к примеру, наниматель безответственно относится к имуществу или не платит за помещение больше полугода. К тому же, по общему правилу, владелец сдаваемого объекта не имеет права менять условия соглашения в одностороннем порядке. Значит если через пару лет после подписания документа владелец жилья захочет поднять стоимость проживания или найти другого квартиранта, прежний имеет право оспорить эти действия через суд.

А вот наниматель может расторгнуть соглашение и по собственному желанию – как говорится в 687-й статье ГК РФ, он лишь обязан за три месяца предупредить собственника о намерении покинуть жилье.

Так что лучше подписать договор найма на минимально короткий срок, а потом – в случае отсутствия разногласий – продлевать действие соглашения. Если же вы намерены заключить более длительное соглашение, в тексте нужно оговорить условия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника. Более того, в нем есть смысл определить возможность индексации стоимости найма жилья.

Квартиры и комнаты

Получать согласие от соседей на сдачу квартиры внаем не требуется. Но «добро» от них может понадобиться, когда вы планируете сдать комнату. «В начале прошлого года Санкт-Петербургский городской суд указал, что получать это согласие необязательно. Если комната выделена в натуре, то передача права на пользование этим помещением не ущемляет права остальных жильцов», – объясняет нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Есть, впрочем, одно «но»: мнение соседей можно не учитывать только в тех случаях, когда на комнату существует отдельное свидетельство о праве собственности.

Другое дело, когда объект не выделен – например, имеется общее свидетельство о праве собственности на квартиру, которой в разных долях владеют несколько человек. В этих случаях согласие на сдачу внаем комнаты со стороны соседа все же потребуется. «Если в документах не зафиксировано, что долей наймодателя является отдельная комната, собственники квартиры должны договориться о порядке пользования всеми ее помещениями. В частности, определить возможность их сдачи внаем. Однако договор найма нужно подписывать в отношении конкретного объекта – то есть комнаты», – говорит Алексей Комаров.

В договоре найма комнаты нужно определить и условия использования общих помещений квартиры. Ведь не секрет, что у жильцов коммуналок бывают свои порядки: у одних не принято занимать санузел больше 20-30 минут в день, у других существует расписание уборки коридора и туалета. Эти правила лучше соблюдать – чтобы не вступать в ненужные споры с соседями.

Квартиросъемщики и собственники жилья не всегда разбираются в тонкостях договора найма. Иногда стороны сделки вообще не утруждают себя оформлением таких соглашений, предпочитая договариваться на словах. Но практика показывает: чем тщательней составлен договор найма, тем меньше поводов для возможных конфликтов остается у его сторон.

Договор аренды (найма) квартиры: Всё что нужно знать хозяину и нанимателю

Договор найма квартиры заключал каждый второй гражданин России. Но большинство из нас даже не вдавались в подробности того что написано в тексте договора и просто ставили свою подпись.

Читайте так же:
Как добавить код ОКВЭД для ООО?

В этой статье мы расскажем, как узнать, что перед вами мошенник, занимающийся сдачей в аренду чужих квартир. Как арендовать жилые квадратные метры у супругов, и не оказаться без жилья при их семейной ссоре, а также на что обратить внимание если квартиру сдает не собственник, а его представитель. Дополнительно предоставим возможность скачать типовой образец договора найма квартиры, и предоставим на обозрение документы, которые нужно попросить у хозяина квартиры, и что в них проверить.

В чем различия между наймом и арендой

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

    Для всех регионов РФ: +7 (800) 511-86-74

В повседневной жизни многие неправильно понимают некоторые юридические термины, например, когда риелтор говорит о «договоре аренды квартиры», сдавая ее в качестве жилья физическому лицу, он подразумевает, договор, который составляется для найма жилья гражданином. Законодательство разграничивает понятия договора найма и договора аренды.

Цель использования помещения и наниматель, является главным различием в найме и аренде. Присутствие в договоре слова «наем», в документе на аренду, применимо только к жилым помещениям, и подразумевает что нанимателем (арендатором), является гражданин, а не юридическое лицо. Аренда – это нежилые помещения и здания, используемые под коммерцию, либо жилые помещения, но арендованные юридическим лицом.

Жилое помещениеНе жилое помещение
ФизлицаНаемАренда
ЮрлицаАрендаАренда

Есть ряд важных требований, которые применяются к жилому помещению:

  • помещение должно быть изолированным;
  • соответствовать гигиеническим и санитарным нормам, допустимым для проживания;
  • наниматель по закону имеет право, расторгнуть договор, просто уведомив наймодателя за 3 месяца, в случае если данный пункт не внесли в текст договора (п.1 ГК РФ Статья 687).

Если же помещение сдается в аренду, то важным условием является устраивает ли оно арендатора или нет. Заброшенное здание завода может быть отдано в аренду для игры в «страйкбол», но не может являться предметом договора найма. Также арендатор нежилого помещения имеет право расторгнуть договорные отношения, только через арбитражный суд, если в договор не внесены соответствующие условия на внесудебное расторжение сделки.

Структура и образец договора найма квартиры

Договор найма — это документ на основании, которого гражданин наделяется правом временно проживать в жилом помещении наймодателя, за определенное вознаграждения. Данный документ должен включать в себя несколько обязательных пунктов.

Предмет договора

Необходимо четко обозначить сдаваемую в наем квартиру, указать ее адрес, номер подъезда и на каком этаже она расположена, а также прописать из скольких квадратных метров она состоит, выделив жилую площадь помещения, и указав количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами быта. То это нужно также отразить в договоре:

  • составить опись всего имущества, находящегося в квартире, и сдаваемого нанимателю;
  • обозначить ответственность за его сохранность;
  • внести обязательство по гарантийному взносу некоторой денежной суммы для обеспечения сохранности имущества

Цена найма жилого помещения

Указать полную стоимость аренды жилья, указав конкретную сумму прописью. Также незабываем обозначить, когда необходимо вносить платежи и будут ли они меняться в период действия договора. За собственником или его представителем остается право изменить размер платежей, но только в определенных случаях ст. 682 ГК РФ.

Для хозяина квартира будет благоразумно внести обязательство внесения обеспечительного платежа, который будет возвращен нанимателю при расторжении договора. Также нужно указать при нарушении каких пунктов договора, обеспечительный платеж возвращен не будет. Помимо этого, можно установить внесение платы за наем авансом, например, за 3-4 месяца вперед.

Бумажный экземпляр договора

Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки. Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.

Период действия договора

По закону договор найма квартиры нельзя заключать на срок более пяти лет. Если срок не оговорён, то считается что договор заключен на 5 лет.

Существуют некоторые ограничения для нанимателя, если период заключения договора меньше одного года:

  • запрещено вселять других граждан или временных жильцов;
  • запрещено осуществлять сдачу квартиру по субаренде (поднайму);
  • отсутствует преимущественное право на пролонгацию договора на новый период;
  • если наступила смерть нанимателя или его выезд действие договора прекращается.

На все вышеперечисленные ограничения, можно указать противоположные условия в тексте самого договора, например, указав что нанимателем допускается вселение других граждан.

Кто будет проживать в квартире

Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.

Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.

Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:

  • если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
  • если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
  • если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
  • те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.

Дополнительные условия указываются при желании

К дополнительным условиям мы отнесли следующие пункты, указанные в списке ниже:

  • кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
  • за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
  • последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
  • ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
  • разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.
Читайте так же:
Вступление в наследство на квартиру в 2022 : способы оформления

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя

Прежде чем подписывать любой юридический документ, в нашем случае «договор найма квартиры», проверьте есть ли у человека соответствующие документы, доказывающие что он имеет сдавать жилье в наем. Если документов у них — нет, то договор считается недействительным, и перед вами аферисты.

Если квартирой владеет один человек

В этом случае заключать договор должен хозяин, либо его представитель, действующий по доверенности. Документ №1, который необходимо запросить у владельца жилья – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверьте данные указаные в свидетельстве с паспортом собственника и его СНИЛССверьте данные указаные в свидетельстве с паспортом собственника и его СНИЛС

Иногда бывает, что паспортные реквизиты, указанные в свидетельстве, не совпадают с предъявленным вам паспортом. Не нужно паниковать, быть может хозяин квартиры обменял паспорт в связи со сроками, а свидетельство не переделывал. Если квартиру сдает девушка, то возможно она взяла фамилию мужа, но так и не переоформила все в Росреестре.

Информацию обо всех выданных паспортах легко проверить, нужно лишь открыть последнюю страницу действующего паспорта, и сверить данные указанные в свидетельстве. Если такие данные не найдены, то скорее всего вас ходят «надуть».

Если квартира принадлежит двум и более собственникам

Количество собственников находиться в пункте: «Объект права».

Сведетельство о собственностиСведетельство о собственности

И чтобы договор в будущем не был признан недействительным, необходимо получить одобрение сделки от всех собственников: обычно договор заключает один человек имея доверенность от всех остальных, но также бывает, что договор подписывают сразу все. Даже в этом случае нужно потребовать предоставить свидетельство и сверить все данные.

Если квартира находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит обычно выдается только по залогу приобретаемой недвижимости, и данное обременение снимается лишь после полного погашения ипотеки. Поэтому это дополнительные риски: если заемщик не сможет оплачивать кредит своевременно, то банк имеет право забрать квартиру и выселить всех, кто в ней проживает.

Обременения указанные в свидетельствеОбременения указанные в свидетельстве

Узнайте у хозяина, каков платеж по кредиту (возможно он равен сумме аренды квартиры). Если это так, то плату за квартиру нужно вносить исправно, это уменьшит риски просрочек по кредиту у собственника.

Если квартирой владеет семейная пара

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитой собственностью, даже при условии, что по документам она принадлежит одному из супругов. Поэтому в договоре должны стоять подписи обоих супругов. Либо должно быть оформлено нотариально заверенное согласие – в этом случае подпись поставить может тот супруг, которому дано такое согласие.

Между супругами может произойти ссора в любой момент. И чтобы ваши жилищные условия не страдали от этого, внесите в договор следующее:

  1. Укажите номер и дату заключения брачного договора (при наличии).
  2. Укажите что если супруги кардинально (решили оформить брачный контракт, или изменить условия в существующем) меняют свои отношения, то они должны оповестить об этом вас, в случае если это повлияет на заключенный с ними договор найма жилья.
  3. Внесите условия о штрафных санкциях, на случай если супруги не оповестили вас о сказанном выше.

Сверяйте дату брака в паспорте с датой в указанной в свидетельствеСверяйте дату брака в паспорте с датой в указанной в свидетельстве

Если договор аренды заключается с представителем

Бывает, что наймодатель жилья, проживает за рубежом, находиться на длительном лечении, или просто скупает недвижимость чтобы в дальнейшем сдавать ее, и соответственно не имеет возможности лично присутствовать при подписании договора с вами. В этом случае хозяин квартиры, может передать данные полномочия другому человеку, но строго по доверенности, которую также необходимо внимательно изучить.

Нотариальная доверенность представителя собственникаНотариальная доверенность представителя собственника

Доверенность может заменить договор посредничества: договор комиссии, договор с агентством недвижимости и др. В них сверяйте те же данные что и в доверенности: период действия, данные паспорта, переданные полномочия.

Если вас все равно мучают сомнения

Даже после проверки свидетельства, сомнения вас не покидают, о действительно законном владельце квартиры или других нюансах. Посетите сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и закажите нужную выписку.

Документ полученный через данный сервис, поможет выяснить кто реально является собственником жилого помещения. За выписку нужно заплатить 200 рублей заказать ее можно через интернет, либо посредством услуг многофункциональных центров (МФЦ), при первом варианте ждать нужно 10-20 минут, при втором до 10 рабочих дней. Если времени нет, то воспользуйтесь специальными сервисами, где выписка будет готова мгновенно, но стоить будет от 1000 до 1500 рублей.

Долго и счастливо: как зарегистрировать договор найма

Долго и счастливо: как зарегистрировать договор найма

3apeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa пpocтo: нyжнo пpaвильнo cocтaвить тeкcт, coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв и зaплaтить гocпoшлинy. Oднaкo для людeй, кoтopыe плoxo paзбиpaютcя в зaкoнax и «бyмaжныx» дeлax, этo мoжeт oкaзaтьcя cepьeзнoй пpoблeмoй. Cтaтья oбъяcнит вce нюaнcы peгиcтpaции кopoткo и пpocтым языкoм.

Чтoбы cдaть или cнять нeдвижимocть пo зaкoнy, нyжнo зaключить дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния. Oн зaщитит oбe cтopoны oт нeпpиятнocтeй: нaймoдaтeля — пpи зaдepжкe oплaты или пopчe имyщecтвa, нaнимaтeля – пpи нeoжидaннoм выceлeнии или пpopывe вoдoнaпopнoй тpyбы.

Читайте так же:
Как отразить уплату транспортного налога в декларации

Cocтaвить дoгoвop нaймa нe тpyднo. Cтoличныe юpиcты вoзьмyт зa этy ycлyгy пpимepнo 3000 pyблeй, a cпeциaлиcты из Кaзaни или Bopoнeжa — oкoлo 2000 pyблeй. Moжнo бecплaтнo cкaчaть шaблoн в интepнeтe и внecти тyдa cвoи дaнныe. B этoм cлyчae нyжнo быть ocoбeннo внимaтeльным: ecли зaпoлнить дoгoвop c oшибкaми, coтpyдник oткaжeт в peгиcтpaции.

Baжный мoмeнт: ecли cpoк дeйcтвия дoгoвopa мeньшe гoдa, нaнимaтeлю и нaймoдaтeлю дocтaтoчнo пocтaвить пoдпиcи нa вcex экзeмпляpax — тaкoй дoкyмeнт бyдeт имeть юpидичecкyю cилy. A вoт ecли дoгoвop зaключaeтcя бoлee чeм нa гoд, eгo нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. C этим чacтo вoзникaют тpyднocти: oдни пyтaют дoкyмeнты, дpyгиe нe мoгyт paccчитaть гocпoшлинy, a тpeтьи пpoпycкaют cpoки. Нижe — o тoм, кaк быcтpo и бeз нepвoв зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния, a тaкжe eгo pacтopгнyть или измeнить eгo coдepжимoe.

Teкcт дoгoвopa

Ecли вы peшили cэкoнoмить нa юpиcтe и cocтaвить дoгoвop caмocтoятeльнo, yчтитe эти тpeбoвaния:

Teкcт дoлжeн быть либo пoлнocтью нaпeчaтaн, либo нaпиcaн oт pyки. Кoмбиниpoвaнный дoгoвop пpимyт, нo coтpyдник пoпpocит нaпиcaть дoпoлнитeльнyю pacпиcкy.

Ecли oбъeкт (квapтиpa, дoм или кoмнaтa в кoммyнaлкe) нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa — этo нyжнo пpoпиcaть oтдeльным пyнктoм.

Нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть cpoк дoгoвopa, cyммy eжeмecячнoй плaты и пopядoк пepeдaчи дeнeг.

Пacпopтныe дaнныe (ФИO, cepия и нoмep, пpoпиcкa) дoлжны быть yкaзaны для вcex yчacтникoв дoгoвopa. Ecли в дoгoвope ecть дeти, взpocлы yкaзывaют дaнныe иx cвидeтeльcтвa o poждeнии.

Кyдa идти

3apeгиcтpиpoвaть дoгoвop мoжнo в MФЦ или Pocpeecтpe. Tpeбoвaния в oбoиx yчpeждeнияx oдинaкoвыe, нo пoдaвaть дoкyмeнты в MФЦ пpoщe: тaм элeктpoннaя oчepeдь, быcтpoe oфopмлeниe, yдoбнaя oплaтa гocпoшлины и вeжливoe oтнoшeниe.

B MФЦ yдoбнo: тyт вceгдa чиcтo, yдoбныe cтyлья и yлыбчивый пepcoнaл

Oбpaщeниe в нaпpямyю в Pocpeecтp пoдoйдeт тeм, кoмy дoкyмeнты нyжны cpoчнo: пo зaкoнy peгиcтpaция пpoвoдитcя зa 5 днeй, a в MФЦ cpoк yвeличивaeтcя нa 2 paбoчиx дня из-зa кypьepcкoй дocтaвки. К cлoвy, Pocpeecтp вeдeт пpиeм нe вo вcex гopoдax.

Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa

Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.

Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.

C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.

3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.

Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.

Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.

Peгиcтpaция дoпoлнитeльнoгo coглaшeния к дoгoвopy нaймa

Ecли нyжнo пpoдлить cpoк дoгoвopa, измeнить cyммy eжeмecячнoй плaты или ycлoвия пpoживaния, пpидeтcя зaключить и зapeгиcтpиpoвaть дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy нaймa. Taк y гocyдapcтвa бyдeт oбнoвлeннaя инфopмaция пo cдeлкe: этo пoмoжeт зaщитить oбe cтopoны oт нeпpиятнocтeй.

К пpимepy, ecли yвeличить paзмep eжeмecячнoй плaты нa 2000 pyблeй, нo нe зapeгиcтpиpoвaть дoп. coглaшeниe, нaнимaтeль имeeт пpaвo плaтить пo cтapoй cтaвкe: зaкoн бyдeт нa eгo cтopoнe.

Наём жилого помещения

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.

Содержание

Особенности договорных отношений при найме [ править | править код ]

  1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин [1] , такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и физическим лицом.
  2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора [2] . Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
  3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
  4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.
Читайте так же:
Как настучать в налоговую на фирму анонимно

Муниципалитет наделен правом предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на основании пункта 14 статьи 16.1 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в соответствии с главой 8.2 Жилищного кодекса РФ. [3] [4]

Виды договора найма [ править | править код ]

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

     — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
  1. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие; статья 100 Жилищного Кодекса РФ). Действует Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, устанавливающее перечень жилых помещений, относящихся к договору специализированного найма, а именно:
      • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
      • типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
      • типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
      • типовой договор найма служебного жилого помещения;
      • типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
  2. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли [5] .
  3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (договор некоммерческого найма).

Сущность и содержание договора найма [ править | править код ]

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме [6] .

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) [7] . Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).

Предмет договора [ править | править код ]

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Разделы договора [ править | править код ]

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов;
  • срок и условия действия договора;
  • порядок расторжения договора;
  • дополнительные условия, адреса;
  • паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

  • платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
  • акт приема-передачи объекта договора;
  • опись имущества;
  • дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если У собственника недвижимого имущества отсутствует возможность непосредственно лично заключить договор или в иных ситуациях, то от его имени и в его интересах вправе заключить договор иное лицо, которое уполномочено доверенностью. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон [ править | править код ]

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Осмотр объекта [ править | править код ]

Осмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.

Подписание договора найма [ править | править код ]

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

Спрос на арендуемое жилье в России [ править | править код ]

Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство — молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье [8] .

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector