Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Имеет ли право продавец в одностороннем порядке изменять цену товара, прописанную в договоре

Имеет ли право продавец в одностороннем порядке изменять цену товара, прописанную в договоре?

В силу пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) обязательства возникают в том числе из договора.

Продавец и покупатель в момент заключения договора принимают на себя соответствующие обязательства. В соответствии со статьей 492 ГК РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, в определенный договором срок за цену, указанную в договоре.

Покупатель же вносит определенную указанным договором сумму.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. При этом согласно положениям статьи 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 500 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

В данном случае обязательство не связано с исполнением сторонами предпринимательской деятельности. Соответственно нормы действующего законодательства, регулирующие договор купли-продажи, не предусматривают права продавца на одностороннее изменение цены товара. Если договор содержит условие, в котором продавцу предоставляется право в одностороннем порядке увеличить цену товара, то такое условие считается незаконным, поскольку другой стороной договора является потребитель.

Следовательно, если продавец заключил договор розничной купли-продажи с потребителем, и в договоре согласована цена (а она согласована, если договор подписан сторонами), то он обязан продать товар именно по этой цене. Возможные убытки продавца, понесенные им по причине поднятия цены поставщиком, никоим образом не должны касаться потребителя, исполнившего свою обязанность по оплате товара надлежащим образом. Эти убытки — предпринимательский риск продавца от осуществления деятельности в Российской Федерации, где в силу закона существуют повышенные гарантии для потребителя.

КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62

(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2021 г.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

Тел.: +7 (4912) 25-58-02

Соц. сети:

Статья 504 ГК РФ. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества

1. При замене недоброкачественного товара на соответствующий договору розничной купли-продажи товар надлежащего качества продавец не вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой товара, существующей в момент замены товара или вынесения судом решения о замене товара.

2. При замене недоброкачественного товара на аналогичный, но иной по размеру, фасону, сорту или другим признакам товар надлежащего качества подлежит возмещению разница между ценой заменяемого товара в момент замены и ценой товара, передаваемого взамен товара ненадлежащего качества.

Если требование покупателя не удовлетворено продавцом, цена заменяемого товара и цена товара, передаваемого взамен него, определяются на момент вынесения судом решения о замене товара.

3. В случае предъявления требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара в расчет принимается цена товара на момент предъявления требования об уценке, а если требование покупателя добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении цены.

4. При возврате продавцу товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором розничной купли-продажи, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения его требования, а если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

Комментарии к ст. 504 ГК РФ

1. Статья устанавливает одну из важнейших гарантий прав покупателей в условиях нестабильности цен, конкретизируя правила п. 2 ст. 393 ГК.

2. Цена товара перерассчитывается только в том случае, если он оказался ненадлежащего качества. При обмене товара надлежащего качества (см. коммент. к ст. 502) перерасчет его цены не производится.

3. Поскольку покупатель вправе требовать замены недоброкачественного товара на такой же товар надлежащего качества либо на аналогичный, но другой марки, модели и т.п., п. п. 1 и 2 ст. 504 предусматривают разные правила для каждого из этих случаев. При замене на такой же товар убытки покупателя от разницы цен компенсируются путем предоставления ему доброкачественного товара, поэтому, если цена на товар повысилась, он не должен доплачивать продавцу разницу в цене, но и продавец не должен возмещать покупателю разницу в цене, если она понизилась.

Читайте так же:
Истк срок регистрации Можно ли работать до получения новой

В случае замены недоброкачественного товара на аналогичный товар, но другой марки, модели и т.п. разница в ценах на эти товары подлежит возмещению. Цены на эти товары определяются на момент добровольного удовлетворения продавцом требования покупателя, а если оно добровольно удовлетворено не было — на момент вынесения судом решения о замене. Разница в ценах доплачивается продавцу покупателем, если цена товара другой марки, модели и т.п. больше цены заменяемого товара и возвращается продавцом покупателю, если цена на товар другой марки, модели и т.п. ниже.

4. При соразмерном уменьшении покупной цены расчет производится исходя из цены товара, существующей в момент предъявления покупателем требования об уценке, а если оно добровольно продавцом удовлетворено не было, — на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении цены.

5. В случае, когда покупатель отказался от исполнения договора и потребовал возврата продавцом уплаченной за товар цены, она определяется исходя из цены на товар, существующей в момент удовлетворения требования продавцом, а если оно добровольно удовлетворено не было, — на момент вынесения судом решения. Поэтому покупателю как при повышении цены на товар, так и при ее снижении продавец должен выплатить разницу в цене.

Договор обмена товарами: что прописать, как платить налоги + шаблон

Елена Мехоношина

Предприниматели могут работать по бартеру — платить продавцу не деньгами, а своим товаром. Так можно, если оба согласны. Бартер товаров оформляют договором мены.

На какой бартер подойдёт договор мены

По договору мены предприниматели могут обмениваться только товарами. То есть продуктами, стройматериалами, мебелью и машинами. А вот услугами, дебиторкой и товарными знаками — нет.

✅ Представим, что ИП Иванов хочет закупить у ИП Петрова джем для завтраков в своей кофейне. У Иванова нет денег на расчётном счёте. Он предлагает Петрову расплатиться партией кофейных зёрен, и тот соглашается. Это бартер товаров, его оформляют договором мены.

❌ Если Иванов предложит расплатиться услугой кейтеринга для корпоратива Петрова, договор мены не подойдёт. На обмен услугами надо заключить достаточно заковыристый договор. Юристы называют его «смешанный договор купли-продажи и оказания услуг». Его отличие в том, что товар можно взять, а от услуг отказаться и потребовать деньги. И весь смысл бартера пропадает.

Обмен товарами бывает двух видов:

— Равноценный — когда стоимость товаров примерно одинаковая. Здесь стороны ничего друг другу не платят;

— Неравноценный — если один товар дороже другого. Тогда одна сторона доплачивает разницу в цене.

С договора мены предприниматель платит налог, как будто он продал товар за деньги. Про учёт бартера на УСН расскажем ниже.

О чём договориться при обмене товарами

Чтобы бартер состоялся, надо подписать договор мены, составить спецификации и передать товары по накладным. Заполним все документы вместе.

Проверить в договоре надо следующее.

Предмет договора

Предмет — это по поводу чего стороны договорились.

Предмет пишут в первом пункте договора. По договору мены предприниматели обмениваются товарами насовсем. В тексте это будет звучать так:

В соответствии с настоящим договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Каждый предприниматель считается продавцом своего товара и покупателем встречного. На деле это значит, что если в товаре найдётся брак, включатся правила для купли-продажи. Поставщик бракованного товара будет обязан заменить его на нормальный или компенсировать ремонт.

Описание товаров

Из договора мены должно быть понятно, какими товарами обмениваются.

Подробно расписать товар удобнее в отдельном документе — спецификации. Товаров у нас два, поэтому спецификацию заполняют на каждый. Под каждой спецификацией оба предпринимателя расписываются.

Для образца мы заполнили спецификацию на кофейные зёрна. Спецификация на джем будет такая же.

Если из договора непонятно, каким товаром меняются, бартер считается несогласованным. Любая сторона может в любой момент дать заднюю без штрафов и пени. Но тут может выйти так, что один товар уже отдали. Его надо вернуть. Или заплатить деньгами — если товар уже переработали, например, пустили джем на пирожки.

Товары равноценны или нет

По умолчанию товары на бартер равноценны. Даже если их стоимость не совпадает цифра в цифру.

Кофейные зёрна из нашего примера по спецификации стоят 50 000 ₽. Представим, что партия джема вышла на 48 500 ₽. Разные цены — это не значит, что за более дорогой товар надо доплачивать. Джем и зёрна в нашем случае равноценны.

Читайте так же:
Жалоба в верховный суд РФ: образец, срок подачи

Для страховки пишем такую фразу:

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, мена товаров производится без доплаты.

❗ Чтобы товары считались неравноценными, это нужно прямым текстом прописать в договоре. Плюс указать, сколько и в какой срок сторона доплачивает. К примеру, пишем в спецификациях, что зёрна стоят 50 000 ₽, а джем 30 000 ₽. И получатель зёрен обязан доплатить 20 000 ₽.

В договоре это условие будет выглядеть так:

Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 разницу в стоимости обмениваемого товара в сумме 20 000 рублей в течение двух дней с момента подписания настоящего договора.

Если получатель дорогого товара затянет с доплатой, на долг набегут проценты по ключевой ставке, начиная со следующего дня после поставки.

Кто платит за доставку и упаковку

По умолчанию каждая сторона несёт все расходы по передаче своего товара.

Например, Иванов обязан сам оплатить перевозку товара до склада Петрова. А Петров — перевозку и упаковку банок в специальную тару для стекла.

Но если нужно, все расходы можно переложить на одну из сторон. Например, Иванов привозит зерна и на своей машине забирает джем.

Срок передачи и место доставки

Товарами можно обменяться в один день или в разные сроки. К примеру, Иванов привозит зёрна сейчас, а Петров свой товар только через месяц. Так можно. По месту доставки тоже договариваются.

Сторона-1 обязана доставить товар до 30 июля 2021 года Стороне-2 по адресу склада: г. Екатеринбург, улица Ленина, дом 5.

Такой же пункт будет для доставки второго товара.

На передачу каждого товара оформляют товарную накладную.

Момент поставки товаров очень важен.

Если товары доставляют не одновременно, возникает так называемое встречное исполнение. И тут срабатывает такое правило. Если первый товар опаздывает, доставку второго товара можно отложить или вообще отменить бартер. При одномоментном бартере отказаться от товара на ходу нельзя.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как платить налог при обмене товарами

Полученный по бартеру товар предприниматель обязан включить в доход по УСН — ст. 154 НК РФ.

Цену товара берут из договора. Если её нет, смотрят рыночную на такой товар и берут ее. Продажу заносят в КУДиР в дату поставки товара по накладной.

К примеру, Иванову 5 августа 2021 привезли джем на 48 500 ₽. В этот же день он внесёт 48 500 ₽ в книгу.

Предприниматели на УСН Доходы минус расходы могут списать отданный по бартеру товар в расходы при соблюдении общих условий. Подробно про учёт расходов мы рассказывали в отдельной статье.

Статья актуальна на 01.07.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?

Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок. Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Не нужно обходить закон – может пострадать и карман, и репутация. Фото: yur-gazeta.ru

Как работает и кому выгодна такая схема?

На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.

Причина такого явления – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.

Читайте так же:
Возражения на ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства 2022

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

Математика не в пользу покупателя

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

Занижение суммы договора опасно для обеих сторон, но для покупателя больше. Фото: transfert-vrn.ru

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты. Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

Продавцу не стоит расслабляться

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Кроме того…

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности. Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

Договор купли-продажи квартиры с занижением цены: образец 2022 года

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Читайте так же:
Возможен ли возврат заказа в икеа если покупатель передумал

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей. Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек Откроется в новой вкладке.»>владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют Откроется в новой вкладке.»>налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

  1. В случае признания судом Откроется в новой вкладке.»>сделки недействительной, Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве Продавца);
  2. Покупатель не сможет в полном объеме получить Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя Откроется в новой вкладке.»>реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке.

Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Читайте так же:
Задержание за взятку отрубают руку

Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р.

(согласно цене договора), другая – на 2,2 млн. р.

(как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора.

В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки. Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.).

При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения. Чтобы не наломать дров, разработку такого договора лучше поручить Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристам.

Отдельно стоит сказать про случай, когда сделку суд может признать недействительной по иску конкурсного управляющего при банкротстве Продавца квартиры. Здесь нужно иметь в виду, что такой риск может проявиться именно в случае, когда квартира продавалась по явно заниженной цене (относительно рынка).

Суд может усмотреть в этом попытку должника побыстрее сбыть свои активы, чтобы на них не было обращено взыскание от кредиторов.

Но, во-первых, двусторонняя реституция здесь так же вступает в силу, и расписки так же могут учитываться судами, во-вторых, Покупатель здесь может рассчитывать и на компенсацию от государства, в случае, если он имеет Откроется в новой вкладке.»>статус добросовестного Покупателя (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии). И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет его возможного банкротства (такие инструменты есть у нас в разделе Откроется в новой вкладке.»>СЕРВИСЫ).

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по Откроется в новой вкладке.»>аккредитиву, например). Задача здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Во-вторых, Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2-х млн. руб.

затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн.

руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн.

руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи сильно преувеличены. Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой. Это случаи, когда происходит:

  1. покупка квартиры с заниженной стоимостью Откроется в новой вкладке.»>в ипотеку;
  2. последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и Откроется в новой вкладке.»>отказать в ипотеке (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту.

Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи (если он продаст квартиру в течение 3-х лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.

Как итог – в целом, и риэлторы, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на занижение цены в договоре, но при этом признают, что такие сделки распространены на рынке недвижимости. И те же риэлторы и юристы сами участвуют в таких сделках и подсказывают своим клиентам, как можно грамотно защититься от этого риска.

Дискуссии на эту тему можно почитать на нашем ФОРУМЕ .

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector