Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чего опасаться при обмене квартир

Чего опасаться при обмене квартир?

— Обмен и мена очень схожи, отличается только объект по указанным сделкам, а именно, если речь касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться договор обмена, если речь касается квартир, находящихся у сторон в собственности, то налицо договор мены (далее я буду употреблять слово обмен). По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным. Кроме того, договор обмена является возмездной сделкой, а соответственно, к такому договору применяются все правила о возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене, иное.

Почему на практике риэлторские компании больше предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены? Правильно ли такое предпочтение?

— Данная особенность вызвана отчасти формализованностью и коррумпированностью регистрационных служб, и отчасти отсутствием у риэлторов юридических познаний и юридической практики. Объясняю, чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть юристом, каковыми риэлторы не являются. Если подготовленный таким образом договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части не понятен или нов, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в его регистрации, нежели зарегистрировать договор.

Когда, на ваш взгляд, договор обмена вообще не может быть подписан сторонами, а когда в силу каких-то объективных причин предпочтительнее его не оформлять?

— Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ, например, в Москве и Московской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор в целом, регистрируются по месту нахождения недвижимости, а соответственно, при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной. Кроме того, договор обмена не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальная квартира, а другим объектом – квартира, находящаяся в собственности. Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым стоит вопрос налогообложения, т.е. объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, а соответственно, подлежит налогообложению. При обмене в указанном случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога. Еще сложности с рассматриваемым договором обязательно проявят себя при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

Какой основной риск при оформлении договора мены?

— Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества. В частности, необходимо опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения, кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами (согласие супруга на сделку, отсутствие претензий со стороны долевых сособственников, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона, многое иное, требующее специальных познаний юристов — практиков).

Как обменять квартиру на дом? Что такое договор мены?

Как обменять квартиру на дом? Что такое договор мены?

Очень часто люди обращаются к нотариусу с такими вопросами:

  • как обменять квартиру на дом?
  • что такое договор мены?
  • договор мены и договор о продаже недвижимости, то же самое или нет?

Отличия договора мены от договора купли продажи

Договор мены по своей сути представляет собой два объединенных договора купли-продажи, в которых продавец одного обмениваемого объекта одновременно выступает покупателем другого обмениваемого объекта.

К договору мены применяются те же правила, что и для договора купли-продажи, в том числе и по налогообложению.

Договор мены (обмена) квартиры на дом (на другую квартиру) в наше время уже не такое распространенное явление, как раньше, однако в некоторых ситуациях договор мены является более целесообразным, нежели, к примеру, договор купли продажи или дарения.

Оформление договора мены обойдется дешевле, чем оформление двух договоров купли-продажи. Стоимость нотариального оформления договора мены рассчитывается, исходя из стоимости более дорогого (вместе с доплатой) объекта. Наиболее часто нотариус в Харькове и других городах оформляет такие договора, когда обмен жилья происходит между родственниками.

Однако, договор мены может оформляться и между совершенно чужими друг другу людьми, а также договор мены может оформляться в отношении любого недвижимого имущества (дома, квартиры, нежилые помещения, земельные участки и т.п.), транспортных средств и других объектов, обладающих индивидуально определенными признаками.

Хочешь получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию?

Если у нотариуса заключается договор купли продажи, собственнику квартиры выплачивается определенная цена, что обязательно выражается в денежном эквиваленте, а при оформлении договора мены стоимость объектов, что обмениваются не обязательно равная. Отдельно может оговариваться доплата, а может не оговариваться вообще! Все зависит от договоренности сторон.

Перечень документов для нотариуса при оформлении договора мены

Договор мены недвижимости или транспортного средства обязательно заверяется нотариусом. Перечень документов, необходимых для оформления договора мены зависит от вида объектов, которые обмениваются, и идентичен перечню документов для оформления договоров купли-продажи соответствующих объектов.

При его оформлении нотариусу необходимо подать такие документы (перечень ориентировочный):

  • Паспорта и идентификационные коды;
  • Документы, что подтверждают право собственности на квартиру (дом): договор дарения, купли продажи и так далее;
  • Выписки из БТИ (дают возможность отчуждения недвижимости);
  • Справка их ЖЕКа о количестве прописанных;
  • Документ из попечительского совета — если есть несовершеннолетние дети;
  • Если жилье приобреталось в браке — согласие супруга / супруги;
  • Документы, подтверждающие отсутствие налогового бремени и запрета на отчуждение жилья;
  • Другие документы по требованию нотариуса.

Процедура оформления договора мены (купли продажи, дарения) на Украине в 2013 году была изменена. Изменения произошли в связи с вступлением в законную силу Законов Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений» и «О Государственном земельном кадастре».

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Читайте так же:
Если утеряны документы на квартиру как вступить в наследство

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

  • Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
  • Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
  • Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
  • Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
  • Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
  • Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.
Читайте так же:
Документы для поступления на работу

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Договор мены с городом что нужно знать при покупке квартиры

Так как 29.12.2021 года и 02.06.2021 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Эти изменения перенесены в новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2021 года

Читайте так же:
Как напимать заявоение в полицию по интеренету

Важнейшим условием договора мены квартиры является равноценность обмениваемого имущества. Нередко возникают судебные споры, связанные с тем, что сторона была введена в заблуждение относительно стоимости новой квартиры, которую она приобрела по договору мены. Поэтому рекомендуется перед заключением такой сделки обратиться к специалистам в области оценки и иметь документ, подтверждающий рыночную стоимость объектов мены с учетом имеющегося ремонта, места нахождения, износа и других важных показателей, определенных специалистами на момент заключения договора. Если при заключении договора мены квартиры будет выявлена разница в стоимости объектов, лучше предусмотреть в договоре, что данная разница компенсирована противной стороне.

Что должен знать покупатель квартиры

  1. Юридические проблемы. Они связаны со сложностью сделки, её многоаспектностью, необходимостью проверки «чистоты» объекта и т.д. К этим вопросам рекомендуется привлекать юриста или риэлтора, поскольку граждане зачастую не имеют никакого понятия об этой сфере правоотношений.
  2. Технические проблемы. Другая категория связана с характеристиками жилой площади, технической и кадастровой документацией. Они не оказывают никакого влияния на право собственности, но могут стать причиной некомфортного жительства. Сами по себе эти проблемы не являются страшными, но влекут материальные затраты. Одной из них может стать перепланировка, которая не была узаконена в государственном порядке.
  3. Проблемы безопасности. Производимая сделка должна быть безопасной для обеих сторон. В этих целях заключаются всевозможные предварительные и авансовые договоры. Но главное, что позволит избежать возникновения нежелательных последствий – соблюдение продавцом и покупателем законодательных норм.
  • частые перепродажи объекта, особенно в продолжение короткого срока;
  • личность продающей стороны, вызывающая подозрения;
  • скрытие личной информации продавцом;
  • продажа недвижимости на основании доверенности (проверьте этот документ на подлинность, возможные полномочия, а также период действия);
  • реализация квартиры по низкой стоимости.

Продажа квартиры полученной по договору мены с городом

Мне непонятно, если договор мены приравнивается к договору купли продажи, то почему он не учитывается? Новая квартира это другой объект? Почему на нее распространяется наследство если по сути я ее покупаю у города?

Добрый день!
Взамен квартиры полученной в наследство через 6 месяцев после регистрации собственности, была получена новая по договору мены с городом. НДФЛ не уплачивался. В свою очередь полученная квартира была продана в течении первого года владения. В договоре мены указана кадастровая стоимость. Налоговая отказывается уменьшат налогооблагаемую базу на стоимость в договоре мены.

Что нужно знать при обмене жилья

В условиях договора специалисты советуют обязательно указывать сроки передачи имущества, так как если один из участников сделки откажется от исполнения своих обязательств в срок, другой участник сделки может обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению своих обязательств. Также одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.
Как нам рассказали юристы, иногда стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене, а размер доплаты устанавливается на словах. Но в этом случае, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

Оплата нотариальных действий, совершаемых частным нотариусом, осуществляется по ставкам, соответствующим размерам государственной пошлины, установленной налоговым законодательством Республики Казахстан. Стоимость нотариального удостоверения договора мены в нотариальных конторах (согласно статье 497 НК РК «Ставки государственной пошлины за совершение нотариальных действий») составляет:
1. За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в городской местности:
— если одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от стоимости недвижимости – 1 000% МРП (то есть 11 168 тенге, так как в 2021 году 1 МРП составляет 1 168 тенге).

Это видео недоступно

Относительно Технического паспорта на квартиру:
Следующий у нас идет технический паспорт на квартиру. Технический паспорт на квартиру
это техническая документация, то есть в нем указываются технические характеристики
Вашей квартиры, а именно общая площадь, жилая площадь, площадь ванной комнаты,
санузла и общий план квартиры. Если у Вас отсутствует технический паспорт на квартиру,
Вы можете его заказать государственном или частном БТИ.

Относительно Информационной справки БТИ:
Следующий документ, у нас достаточно интересен, поскольку в связи с изменениями
законодательства отпадает его необходимость, это у нас Информационная справка БТИ
(бюро технической инвентаризации). Почему отпадает ее необходимость? Начиная с 2021
года, регистрация права собственности проводится в едином электронном реестре, в который
имеют доступы нотариусы, поэтому нотаріус может самостоятельно проверить регистрацию.
В случае же, если Ваше право собственности было приобретено Вами и зарегистрировано до
2021 года и БТИ, в таком случае нотариусу требуется документальное подтверждение этой
регистрации, что и представляет собой Информационная справка БТИ. Информационную
справку БТИ выдает БТИ на Ваше заявление или запрос нотариуса.
Относительно справки о составе зарегистрированных лиц в квартире:
Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире (бывшая Ф-3), представляет собой
информацию о количестве зарегистрирован лиц в квартире, предоставляеться Центром
предоставления административных услуг (ЦПАУ) в районе где находится Ваша квартира на
запрос нотариуса.
О разрешении органа опеки и попечительства:
Данный документ понадобится Вам, если в квартире есть зарегистрированные малолетние
(до 14 лет) или несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) дети или дети являются одним из
совладельцев квартиры. Или же дети являються стороною в договоре дарения. В целях
защиты прав детей государство в лице Служи по делам детей контролирует сделки с их
участием.

Договор мены квартиры

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

  • идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
  • подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
  • стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
  • исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
  • условия и размер доплаты, если это необходимо;
  • порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

МИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ АГЕНТСТВО

7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

12) Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

Читайте так же:
Где и как правильно оформить дарственную на квартиру

Что нужно знать при покупке квартиры

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца: Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости: Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, то на момент оформления договора у него на руках должно быть разрешение на продажу, выданное органами опеки недвижимого имущества. Если квартира в долевой собственности, то совладельцы, имеющие преимущественные права покупки доли, должны быть официально извещены о намерении продавца. В документе должна быть указана стоимость и прописаны условия сделки.

Покупка и продажа квартир что нужно знать

Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Особенности договора мены квартиры

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

Сделка мены является распространенной в области перехода прав на недвижимость. Существуют различия и нюансы в заключении договора мены жилья (комнаты, доли квартиры), с простым соглашением по обмену недвижимости, где пользование объектами происходит на основании социального найма.

Образец договора обмена квартир с доплатой

У нас была мена жилья. Снесли старый микрорайон,, нам взамен дал равноценную квартиру в новом микрорайоне. Три года с момента получения новой квартиры еще не прошло. Налог на продажу 13 процентов на меня будет распространяться. Мне нужен договор мены квартир не благоустроенная ,3-х комнатная , 57м2 , на однушку 29м2 , благоустроенную.

Договор мены — это когда меняются квартирами домами , находящимися в частной собственности. В случае же, когда одна из квартир, или обе, неприватизированные государственные — речь идет о договоре обмена. Вроде, все просто, принципиальной разницы нет. По документам для сделки — тот же комплект, что и для купли-продажи.

Можно ли составиит договор обмен квартир

На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя. Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно.

Но конечно существуют и некоторые особенности. Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Договор мены с городом что нужно знать при покупке квартиры

Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.

Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.

Что нужно знать при покупке квартиры

Здесь может помочь только обращение в суд. Квартиры в новом доме могут продаваться по нескольким видам договоров: Все эти договора предусмотрены в законе №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Однако до сих пор недобросовестные застройщики пытаются дополнительно работать и по другим видам договоров:

Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку. При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились

  • в случае предъявления нанимателю иска о расторжении (либо изменении) договора социального найма жилой недвижимости;
  • квартира является предметом залога;
  • квартира находится под арестом;
  • квартира является собственностью специальных фондом и не подлежит процедуре обмена;
  • право владения жильем оспаривается в судебном порядке;
  • квартира располагается в жилом доме, предназначенном для сноса либо комплексном его переоборудовании для иных целей.

При этом, поиск наиболее подходящих вариантов сопровождается возникновением определенных сложностей в особенности у людей, ничего не смыслящих в этом деле. Данным расположением дел охотно пользуются мошенники, которые при помощи хитрых документальных махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют наихудшие предложения по обмену жилой недвижимости. И когда дело доходит до судебных разбирательств, которые отнимают достаточно много времени и жизненной энергии нередко выясняется, что обманутый человек еще оказывается не правым.

Стоит ли покупать квартиры, полученной по договору мены с городом с собственностью менее 3-х лет

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Читайте так же:
Как получить статус переселенца в России?

Марина, добрый день! К сказанному коллегами добавлю по поводу налогообложения дохода от продажи квартиры, который уплачивают продавцы. В данном случае, поскольку в договоре мены была указана стоимость квартиры и обмен признан равноценным они вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартиры не на 1 млн. налогового вычета а на 7 млн. стоимости отданной по договору мены своей ранее приобретенной в процессе приватизации квартиры, напр. см.

Покупка квартиры по договору мены риски

Важнейшим условием договора мены квартиры является равноценность обмениваемого имущества. Нередко возникают судебные споры, связанные с тем, что сторона была введена в заблуждение относительно стоимости новой квартиры, которую она приобрела по договору мены. Поэтому рекомендуется перед заключением такой сделки обратиться к специалистам в области оценки и иметь документ, подтверждающий рыночную стоимость объектов мены с учетом имеющегося ремонта, места нахождения, износа и других важных показателей, определенных специалистами на момент заключения договора. Если при заключении договора мены квартиры будет выявлена разница в стоимости объектов, лучше предусмотреть в договоре, что данная разница компенсирована противной стороне.

Ответ на вопрос дан по телефону. Раиса Герасимова. Я обратилась с претензией к застройщику он мне сказал, что не против поменять квартиру только разрешит ли юстиция. Может запретить юстиция обмен квартиры? Ответ на вопрос дан по телефону. Екатерина Александрова.

Договор мены квартиры

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Акт приема-передачи квартиры

Например, пытаются договориться с регистратором на месте (в т.ч. через посредника) о том, что документы на регистрацию сдают без Акта, а сам Акт передается регистратору позже, отдельно, в конце срока регистрации (т.е. буквально за день до ожидаемой выдачи зарегистрированных документов).

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

Разновидности договоров мены

  • Размер доли в недвижимости.
  • Натуральное выделение доли, если таковое имеется. К примеру, одна комната, размером 15 кв. м. в трёхкомнатной квартире общей площадью 74 кв. м.
  • Данные о согласии совладельцев недвижимости на заключение договора мены.
  • Необходимость доплаты и его размер (эквивалент в имуществе), если она необходима.

При отсутствии указания на необходимость доплаты оба объекта недвижимости по умолчанию считаются равноценными. Если имущество не равно по стоимости, то в договоре должны быть данные о размере доплаты, если она будет производиться в денежном эквиваленте или данные на другое имущество.

Особенности договора мены квартиры

Оформляя договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты), собственники сами определяют степень равноценности объектов. По условиям сделки может вноситься доплата как в наличной, так и безналичной форме, включая передачу ценных бумаг или другого имущества. Также в соглашении стороны могут обговорить следующие нюансы:

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

Договор мены с городом что нужно знать при покупке квартиры

В случае неисполнения Стороной обязанности передать Квартиру, свободную от имущества, Сторона, чье право нарушено, вправе потребовать исполнить эту обязанность в срок, не превышающий 5 (Пять) рабочих дней, либо потребовать уплаты неисполнившей Стороной штрафа в размере 10 000 (Десять тысяч) руб.5.5.

Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 21 февраля 2011 г. № 342/4.1.4. Общая площадь Квартиры 2 составляет 70 (Семьдесят) кв. м, в том числе жилая площадь – 67 (Шестьдесят семь) кв. м. Квартира 2 состоит из трех комнат, асположена на тринадцатом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: 104055, г. Москва, ул. Железнодорожная, д. 63, кв. 2.1.5. Квартира 2 принадлежит Стороне 2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 10 июля 2014 г. № 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 июля 2014 г., серия 75 АМ № 476904, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 11 июля 2014 г. № 154/4.1.6.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

Налог при обмене квартиры

Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок. При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры. Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье.

Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector