Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

    Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

    Основные признаки аренды земель:
      • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
      • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
      • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

      Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

      Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

      При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

      По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

      Особенности аренды земельных участков:

      1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

      Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

      1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
      2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
      3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
      4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
      5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
      6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
      7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
      8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
      9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
      10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
      11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
      12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
      13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
      14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
      15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
      16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
      17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
      18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
      19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
      20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
      21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

      2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

      3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

      Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

      Основания прекращения договора аренды земельного участка

      Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

        • по соглашению сторон;
        • по решению суда;
        • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
        • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

        Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

          1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
          2. в иных установленных федеральными законами случаях.

          При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

          В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

          На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

          Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?

          Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?

          Мы настолько привыкли ждать от государства и его органов подвоха, что любые инициативы по «раздаче благ» воспринимаются настороженно. Не поменяются ли условия? Не скрываются ли за внешними достоинствами огромные недостатки? Аренда земли у государства на 49 лет – из той же серии. С одной стороны, сделка выглядит прозрачной и понятной. Что может быть проще аренды?

          С другой стороны, минусы тоже просматриваются. Ведь 49 лет – это даже меньше средней продолжительности жизни. А что будет с землёй потом? Не отберут ли усадьбу, на ней построенную? Не предусмотрены ли повышенные платежи при тех или иных условиях? Внимательно ознакомились с законодательством и практикой, чтобы найти ответы на эти и другие вопросы.

          Любопытный факт! Вспоминая госпрограммы по наделению граждан землёй, невольно приходит на ум «Дальневосточный гектар». В 2019 г. ею воспользовались 11500 человек, а всего за период существования – 76,6 тысяч. Немного для страны со 145-миллионным населением и армией переселенцев, не правда ли?

          Теория: на каком основании заключаются договоры?

          Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

          Преимущества аренды земли у государства

          Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

          Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

          1. Низкая арендная плата . Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
          2. Повышение платы – не чаще 1 раза в год . Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
          3. Преимущественное право на продление договора . По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
          4. Правопреемственность . В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
          5. Возможность выкупа . В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

          Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

          Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

          При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

          Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

          Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.

          В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

          Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

          Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?

          Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен ФЗ №43 от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.

          В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?

          А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:

          1. Земельный участок с жилым домом или участок с жилым помещением в доме блокированной застройки;
          2. Квартира;
          3. Участок для ИЖС.

          Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.

          Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.

          Резюме

          Итак, предоставление земельных участок в аренду на 49 лет – важная и полезная инициатива, которая позволяет получить в пользование недвижимость для решения жилищной проблемы, ведения хозяйства и размещения различных объектов. Договор создаёт правовую природу для создания дома и иных построек, которые переходят в собственность пользователю.

          Есть только одно «но»: когда земля вновь потребуется государству, вернуть её не составит труда. Адекватную компенсацию можно получить лишь за постройки, оформленные надлежаще. Анализируя практику и имеющиеся законы, в наименее выгодном положении находится именно арендатор. Поэтому если участок расположен в востребованном месте, лучше отдать предпочтение покупке недвижимости в собственность.

          О правовых аспектах договора аренды земельного участка под застройку

          Кальянова, А. И. О правовых аспектах договора аренды земельного участка под застройку / А. И. Кальянова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 22 (312). — С. 259-262. — URL: https://moluch.ru/archive/312/71016/ (дата обращения: 20.12.2021).

          Встатье предложена и охарактеризована наиболее типичная ситуация, касающаяся неоднозначного толкования непредвиденных обстоятельств у арендатора по договорам аренды земельных участков под застройку в границах муниципальных образований, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти и пути выхода из нее, основанные на нормах законодательства и судебной практики.

          Ключевые слова:земельный участок, объект незавершенного строительства, договор аренды, арендатор, арендодатель, недвижимость.

          В современном экономическом мире нет ни одной сферы, в которой не применялись бы арендные отношения. Регулярно совершенствуются прежние формы, а также появляются все новые их разновидности. К сожалению, часто случается так, что между сторонами договора аренды возникают непредвиденные конфликты. Причин возникновения конфликта может быть огромное количество. Но сводятся они к двум аспектам: либо договор аренды обладает слишком размытыми определениями, которые стороны по-разному трактуют, либо он составлен слишком жестко для одной из сторон, и сторона, в пользу которой составлен договор, отказывается идти на уступки.

          Законодательство дает достаточно большую свободу арендатору и арендодателю при заключении договора, в связи с чем, при возникновении спорной ситуации, суд в первую очередь будет ориентироваться именно на условия договора, а уже потом на действующую нормативную базу.

          Наиболее типичны случаи различного толкования непредвиденных обстоятельств договора сторонами, возникающих у арендатора земельных участков под застройку в границах муниципальных образований, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти. В договорах аренды земельных участков под застройку, как правило, указаны все необходимые положения, отражающие права и обязанности арендатора и арендодателя, а также — все административные последствия невыполнения их условий. Возникает типичный конфликт, когда аренда участка истекла, дом немного не достроен, а арендодатель не желает продлять договор.

          Если речь идет о собственнике объекта незавершенного строительства -продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов. Суть состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право один раз продлить аренду для завершения строительства. Рассмотрим, с какими собственниками могут заключить новый договор аренды. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ новый договор аренды заключается без торгов с:

          – собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах. Арендодатель, в лице уполномоченного органа муниципальной власти, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется). Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

          – собственником, который строил объект незавершенного строительства. Такой собственник может продлить аренду только, если арендодатель не обратился в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов. Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

          Таким образом, если строительство не закончено до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

          Еще возможен вариант, когда арендодатель, в лице уполномоченного органа муниципальной власти вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора.

          Истец обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании незаконным решения администрации об отказе в продлении договора аренды, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка [5]. В обоснование иска указано, что на основании договора аренды земельного участка от 11.02.2011 года, заключенного между муниципальным арендодателем в лице администрации и истцом сроком с 11.01.2011 года до 11.01.2016 года. За период аренды на земельном участке начато возведение жилого дома, в настоящее время строительство жилого дома еще не завершено, истец продолжает пользоваться земельным участком.

          По окончании срока действия договора аренды земельного участка, истец обратилась к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, просила выдать ей квитанцию на оплату арендной платы, но в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на ее обращение по истечении срока действия договора аренды. Истец с решением не согласен, поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства — жилой дом, она своевременно оплачивала арендную плату за землю, продолжает пользоваться земельным участком, по истечении срока договора аренды возражения арендодателя по поводу пользования ею земельным участком не поступили, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, она имеет преимущественное право на продление или заключение договора аренды на новый срок.

          В судебном заседании установлено, что истец продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, на котором возведен объект незавершенного строительства — жилой дом (подтверждается представленными фотографиями), она оплачивала арендные платежи в полном объеме и в установленные сроки, что подтверждается платежными документами. Поэтому суд приходит к выводу, что в настоящее время договор аренды земельного участка № от 11.02.2011 года, заключенный между Администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и истцом, является возобновленным на тех же условиях, т. е. действующим.

          При таких обстоятельствах не продление ответчиком — Администрацией муниципального района договора аренды на основании заявления истца о продлении договора аренды земельного участка в преимущественном порядке нарушает ее права как арендатора данного земельного участка. Поскольку оспариваемое решение нарушает права заявителя, в силу ст. 13 Гражданского кодекса РФ оно подлежит признанию незаконным.

          Принимая во внимание, что истцом требования, предусмотренные ст. 621 Гражданского кодекса РФ для заключения с арендатором договора аренды на новый срок соблюдены, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

          Разберем случай обращения арендатора с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка с нарушением установленного законом и договором срока. Вариант при отсутствии обоснования необходимости продления срока договора, но с учетом наличия задолженности по арендным платежам, является основанием для отказа в продлении срока договора (дело № А21–3041/2018) [6].

          Юридическое лицо обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации об обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на передачу в аренду городских земель. Решением от 20.08.2018 г. в иске отказано. Постановлением апелляционного суда от 04.02.2019 г. названное решение суда оставлено без изменения.

          Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего: в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора.

          В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендатор имеет право на продление срока предоставления земельного участка в случае невозможности его освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы. Для этого арендатору необходимо за три месяца до истечения срока, установленного договором, обратиться в Администрацию с ходатайством о продлении с указанием конкретных обстоятельств непреодолимой силы, повлекших нарушение срока освоения.

          Судом было установлено, что юридическое лицо обратилось с заявлением о продлении срока действия договора с нарушением указанного срока, при этом его заявление не содержало обоснования необходимости продления срока. Кроме того, администрация ссылалась на то, что юридическое лицо не является надлежащим арендатором, поскольку имеет задолженность по оплате арендной платы. Поскольку ни законом, ни договором сторон на арендодателя не возложена в таком случае обязанность заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия, суды посчитали требования юридического лица неправомерными.

          Еще один случай, касающийся несвоевременного внесения арендатором арендных платежей и когда на него, в данном случае, возлагается ответственность, установленная условиями договора. Действующее законодательство не предусматривает применение двойной ответственности за одно и то же нарушение денежного обязательства. Дело № А21–5174/2015. Управление имущественных отношений обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к юридическому лицу о взыскании неосновательно полученных и в виде арендной платы по расторгнутому договору аренды земельного участка денежных средств, пени, штрафа [7].

          Решением суда от 05.11.2015 г. частично удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании неосновательного обогащения, рассчитав его до фактической передачи земельного участка арендодателю; в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказал, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 г. решение суда от 05.11.2015 г. изменено; с юридического лица частично взысканы арендная плата и неустойка.

          При этом апелляционный суд сослался на то, что стороны в добровольном порядке расторгли договор аренды; отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды не опровергает факта наличия воли сторон расторгнуть договор аренды; стороны не лишены права зарегистрировать дополнительное соглашение в установленном порядке. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период до передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи. При этом требование о взыскании штрафа на основании пункта 5.6 договора, устанавливающего двойную ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы, признано неправомерным.

          Таким образом, следует сделать вывод о несовершенстве законодательства и неоднозначной судебной практике в сфере разрешения споров, касающихся прав и обязанностей арендатора и арендодателя, и последствий не выполнения их условий по договорам аренды земельных участков под застройку, когда со стороны арендодателя выступает уполномоченный орган муниципальной власти.

          Конечно же, действующее законодательство, как правило, не в силах быстро и эффективно реагировать на изменение общественных отношений, и, в частности, на неудовлетворительную ситуацию в правовом регулировании общественных отношений по защите гражданских прав. Но, тем не менее, следует признать, что для решения описанных проблем необходимо внести изменения в земельное законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства, к примеру, предоставить органам местного самоуправления либо органам государственной власти право самостоятельного выбора срока, на который может быть продлен договор аренды для завершения строительства, в соответствии с определенными критериями, учитывая при этом все возможные условия и обстоятельства каждого конкретного случая, поскольку судебная практика по таким делам прямо противоположна нормам действующего законодательства.

          Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

          Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание ( сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

          Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

          1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
          2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

          Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

          1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

          Комментарий к ст. 652 ГК

          1. Здание ( сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится ( п. 1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания ( сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком ( т.н. принцип « единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием ( сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания ( сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом ( см. коммент к п. 3).

          В коммент. пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание ( сооружение), но и прилегающая территория. Как далеко от контуров здания ( сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания ( сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение , — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.

          Возможны ситуации, когда для использования здания ( сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания ( сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания ( сооружения) право на весь участок.

          Право на земельный участок передается арендатору здания ( сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

          Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании ( сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании ( сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании ( сооружении).

          Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание ( сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании ( сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

          1. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания ( сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания ( сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

          ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания ( сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды ( ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание ( сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

          Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания ( сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания ( сооружения), сдает его в аренду ( имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.

          Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено ( см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

          Право постоянного ( бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания ( сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие ( п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание ( сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного ( бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.

          Договор аренды здания ( сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования ( ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские ( сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.

          Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания ( сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания ( сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий ( принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания ( сооружения).

          Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий ( сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.

          Когда договором аренды здания ( сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также « необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.

          Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания ( сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

          1. Если арендодатель здания ( сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание ( сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

          Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания ( сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания ( сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения ( когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного ( бессрочного) пользования ( после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав ( за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания ( сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

          Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания ( сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания ( сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно. А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор ( п. 5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что « условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием ( сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.

          Как оформить и зарегистрировать договор аренды земельного участка

          dogovor arendy zemel'nogo uchastka

          Общее понятие аренды земли предполагает передачу участка во временное пользование третьих лиц за определенную плату. При этом передающее имущество лицо приобретает статус арендодателя, а принимающая сторона становится арендатором. Договор аренды земельного участка позволяет получить надел на определенный срок и сэкономить на цене сделки. Заключая договор, стороны должны четко понимать, как реализуются арендные отношения при передаче в пользование участка земли.

          Основы передачи земли в аренду

          Земельные участки могут находиться как в собственности государственных органов, так и в собственности частных лиц. И если первые передаются в аренду посредством организации аукциона, то передача в пользование вторых осуществляется в соответствии с ГК РФ.

          Гражданский кодекс обязывает участников сделки заключить договор аренды земельного участка в письменной форме и зарегистрировать его в органах Росреестра, если:

          • срок передачи права пользования землей превышает 12 месяцев;
          • одна из сторон арендных отношений является юридическим лицом (без привязки к сроку).

          Обратите внимание! Обращение в нотариальную контору с целью удостоверения договора аренды не является обязательным условием его оформления. Главное, чтобы договор прошел госрегистрацию.

          Содержание договора

          Законодателем не предусмотрено специальной формы, поэтому в его тексте достаточно прописать лишь наиболее важные пункты соглашения. Документ должен включать сведения о:

          • арендаторе и арендодателе;
          • передаваемом объекте (здесь необходимо подробно описать участок, в том числе указать его площадь, местонахождение, кадастровый номер, категорию земли, наличие (отсутствие) строений или насаждений);
          • сроке действия договора, условиях передачи участка в пользование и возврата по истечению периода аренды;
          • величине вознаграждения за аренду участка, в том числе способ, порядок его уплаты и индексации;
          • ограничениях в части использования земли (к примеру, запрет на строительство или ведение какого-либо вида деятельности);
          • порядке сохранения участка.

          Особое значение в арендных отношениях имеет конечная цель арендатора, в связи с чем перед подписанием документа и в самом его тексте важно уточнить существенные детали, способные повлиять на взаимоотношения сторон.

          Так, например, если арендатор намеревается использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения для осуществления деятельности, которая значительно ухудшит его состояние, есть смысл ограничить его в возможности использования передаваемого объекта, установив запрет на конкретные виды деятельности.

          В случаях, когда арендодатель не особенно заинтересован в возврате участка, целесообразно составить договор, предусматривающий переход права собственности на имущество к пользователю.

          И здесь важно понимать, что невнесение необходимых сведений в договор может повлечь конфликт сторон в будущем. Именно поэтому помимо основных сведений в текст документа включаются положения о правах и обязанностях участников соглашения, ответственности сторон и порядке урегулирования спорных вопросов.

          Регистрация договора

          Государственная регистрация договора — едва ли не самое главное, поскольку отсутствие таковой в случае возникновения спора, требующего судебного разбирательства, спровоцирует интерес государственных органов относительно неуплаты налога на доход.

          С целью реализации данной процедуры участники арендных отношений обязаны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением одним из следующих способов:

          • посредством направления заявления и документов приложения почтой;
          • через отделение Многофункционального центра.

          В первом случае заявление утвержденной Минэкономразвития формы заполняется при помощи сотрудника МФЦ, во втором бланк заявления можно заполнить самостоятельно, предварительно скачав форму на официальном сайте федеральной службы или портале Госуслуг.

          Пакет документов приложения, используемый для регистрации прав, будет включать следующие наименования:

          • документ, подтверждающий полномочия представителя, если заявитель действует через доверенное лицо;
          • выписка из ЕГРН в отношении передаваемого участка;
          • сам договор в 3 экземплярах;
          • кадастровый паспорт передаваемого в пользование объекта;
          • документы, удостоверяющие личность;
          • учредительные документы компании, если последняя является участником сделки (нотариально заверенная копия);
          • квитанция об уплате госпошлины.

          Стоимость регистрации определяется величиной пошлины, которая в соответствии с положениями статьи 333.33 НК РФ составляет:

          • 2000 рублей, если регистрируется документ, заключенный между физическими лицами;
          • 22000 рублей, если заявителем выступает организация.

          По завершению процедуры при отсутствии у госрегистратора нареканий относительно договора и полноты предоставленного приложения, заявитель получает на руки документ с отметкой о государственной регистрации аренды.

          Приостановление регистрационных действий производится при выявлении устранимых причин, например, если:

          • у госрегистратора появились сомнения в достоверности представленных заявителем сведений;
          • представлен неполный пакет документов;
          • поступило письменное заявление от одного из участников сделки;
          • выявлен неснятый запрет на совершение регистрационных действий.

          После устранения установленных нарушений, процедура регистрации возобновляется. При этом на ликвидацию нарушений заявителю отводится 3 месяца.

          Наиболее вероятной причиной отказа в регистрации договора аренды земли может выступать наличие зарегистрированных в отношении объекта недвижимости обременений. А так как снятие последних осуществляется только после устранения основания их применения, зарегистрировать договор не получится.

          Не зарегистрируют договор и в тех случаях, когда:

          • представленные заявителем документы не отвечают требованиям законодательства;
          • невозможно получить необходимые для регистрации сведения;
          • земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

          Важные нюансы относительно аренды земли

          В завершение темы обратим внимание на отдельные моменты, которые нужно знать при вступлении в арендные отношения:

          голоса
          Рейтинг статьи
          Читайте так же:
          Во сколько недель уходят в декретный отпуск
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector