Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.

Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.

Содержание
скрыть

    1.
    Правовая природа аренды под выкуп

    4.1.
    Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

Правовая природа аренды под выкуп

В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

  • в основе лежат положения об аренде;
  • выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

изображение с сайта blog.zingat.com

Общие положения договора аренды с последующим выкупом

Объектами таких отношений могут выступать:

  • участки земли;
  • квартиры и дома;
  • нежилые помещения;
  • автомобили;
  • оборудование и техника.

Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

  • земли лесного и водного фонда;
  • заповедники;
  • территории общего пользования.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.

В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.

Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.

изображение с сайта русский-юрист.рф

Преимуществами таких отношений для арендатора является:

  • меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
  • отсутствие первоначального взноса;
  • меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
  • возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
  • отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.

Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.

Недостатками же являются:

  • отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
  • вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
  • возможность выселения с жилплощади в любое время.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.
Основные условия составления договора

При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:

  • Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
  • Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
  • Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
  • Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
  • Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.

При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.

Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа

Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.

Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

изображение с сайта favoritenikolaev.com

Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.

Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.

Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.

При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.

Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа

Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.

Читайте так же:
Договор должен быть прошит

Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.

Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:

  • полное техническое описание объекта;
  • описание момента передачи прав собственности;
  • сумма выкупной стоимости;
  • сроки действия договора;
  • графики оплаты по аренде и выкупной части;
  • условия аренды;
  • ответственность сторон.

Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Такой документ состоит из разделов:

Общие положения – включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.

Платежи и расчеты – содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.

изображение с сайта kapeg.com

Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.

При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.

Краткие итоги

Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Понятие аренды помещения с последующим выкупомАрендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Отличие от лизинга рассрочкиНесомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Читайте так же:
Будущее нпф и согласие что лучше

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

Для нанимателя​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Аренда квартиры с правом выкупа

Как показывает практика, на сегодняшний день оформление ипотеки на жилье в несколько раз превышает затраты на аренду квартиры и у заинтересованного лица может не быть необходимой суммы для первых взносов. К тому же, даже если взять более дешевый вариант с ипотекой на жилье в новостройке, необходимость снимать жилплощадь всё равно остаётся. В таких случаях на выручку приходит договор аренды квартиры с последующим правом выкупа.

Данная сделка считается не столь распространённой только по причине нежелания собственников продавать жилье, которое предназначается их детям по достижению ими совершеннолетия. Но для тех, кто не придерживает данную недвижимость, это весьма выгодный вариант.

Законодательные нормы

arenda-kvartiry-vykup2

Договор аренды квартиры с последующим правом выкупа заключается между собственником и арендатором в том случае, когда у последнего нет другой возможности купить жилье. При этом ежемесячная арендная плата идет уже в счёт оплаты выкупа квартиры, на которую составлен договор. Несмотря на то, что до недавних пор подобную схему использовали в основном юридические организации, ограничений на законодательном уровне никаких нет, и подобной возможностью могут воспользоваться граждане и в частном порядке.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Придя к устному соглашению между сторонами, в договоре аренды квартиры необходимо прописать пункт о том, что жилье сдано с последующим правом его выкупа или же указать такую возможность. Если основной документ не включает в себя данную отметку, можно оформить дополнительный договор. Таким правом могут пользоваться все граждане и юридические лица, кроме представителей государственной власти.

  • Срок аренды квартиры с последующим выкупом должен быть не менее двух лет;
  • Выкуп жилья должен быть осуществлён в срок, который вписан в договор аренды.

Если наниматель допустил незначительную задолженность по арендной плате или единожды её просрочил, это не может стать причиной для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае подобных требований со стороны собственника следует обратиться в суд.

Суть данной сделки

arenda-s-vukypom-360x240

Граждане могут воспользоваться правом выкупа квартиры не только у частного собственника жилья, но и в случае ее аренды у государства. Несмотря на то, что вариантов приобрести объект недвижимости в рассрочку есть несколько, они далеко не всегда подходят желающему гражданину обзавестись своей жилплощадью. Это связано с тем, что оформление жилья в кредит подразумевает оплату немалой суммы от стоимости квартиры, которая приобретается.

Читайте так же:
Доверенность на дарение недвижимости

Договор аренды квартиры с последующим её выкупом выгоден не только нанимателю, но и владельцу, хоть и в меньшей мере. При заключении такой сделки арендатору не нужно заниматься оформлением ипотеки, к тому же отсутствует процентная плата. При этом возможность жить в квартире предоставляется сразу же и в полном объёме. Посещать всевозможные учреждения для получения справок и выписок также не требуется. Договор предусматривает проведение ремонтных работ, не отнимая права расторгнуть сделку по закону и без ущерба для обеих сторон.

Для арендодателя сделка аренды с последующим выкупом хороша тем, что он вправе назначить цену, которая будет выше рыночной. Риск при этом минимальный поскольку наниматель не может получить право собственности на квартиру до того момента, пока не будет выплачена вся сумма полностью.

Практическая схема

dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom

Согласно с российским законодательством, договор аренды квартиры должен содержать в себе раздел относительно права последующего выкупа жилья в чётко указанный срок. Наниматель, в свою очередь, обязуется выплатить всю сумму не позднее указанной даты или же погасить стоимость досрочно. Здесь необходимо учитывать следующее:

  • Отсутствие в тексте документа двусмысленных фраз, поскольку они могут служить основанием для расторжения сделки или отказа при выкупе квартиры;
  • Договор должен быть составлен по форме аналогичного документа купли-продажи;
  • Стоимость выкупа должна быть указана в документе и не может быть изменена после

Договор купли-продажи заключается между арендодателем и арендатором после выплаты всей оговоренной суммы. Сумма и периодичность выплат оговариваются между сторонами индивидуально.

Оформление договора

Причины, по которым договор аренды объекта недвижимости с его последующим правом выкупа не столь востребован, можно выделить такими пунктами, как:

  • Собственник может посчитать выкуп после аренды нецелесообразным для себя, поскольку сдача квартиры является выгодной и приносит доход;
  • Законодательно норм, регулирующих данную сделку, пока нет;
  • Срок полной выплаты выше, чем в сделке с рассрочкой, что также может служить не в пользу арендатора;
  • Объект недвижимости переходит в собственность нанимателя только после полной выплаты суммы.

В связи с этим, договор аренды должен включать в себя всевозможные нюансы сделки, например, условия о:

Аренда-квартиры-с-правом-выкупа

  • Сумме арендной платы и период оплаты (ежемесячно, раз в квартал, прочее);
  • Сумме, после выплаты которой, квартира будет считаться выкупленной;
  • Дате, до которой должна быть внесена арендная плата;
  • Требованиях перехода жилья в собственность нанимателя;
  • Содержании жилплощади, проведении ремонтных работ;
  • Инфляции.

Договор регулируют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. Юридической силы в полной мере он не будет иметь, поэтому все сомнительные моменты следует предусмотреть, согласовать и внести в текст документа.

Нюансы и риски

Составить договор аренды жилья с его последующим правом выкупа можно самостоятельно, без помощи специалистов, поскольку в свободном доступе достаточно образцов и бланков. Всю прочую информацию стороны оговаривают индивидуально и вносят в текст документа. К специалистам имеет смысл обратиться, если:

  • Есть сомнения в добросовестности другой стороны;
  • Нет уверенности в том, что учтены все нюансы, поскольку чёткого законодательства в этой сфере нет, и в зоне риска оказываются сразу две стороны.

К основным рискам можно отнести падение стоимости на недвижимость, инфляцию, а также тот факт, что договор аренды с последующим выкупом в государственных органах не регистрируется. Для получения неких гарантий арендатор может попросить арендодателя зарегистрировать его в данной квартире.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

Комната в квартире

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

  • Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
  • Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Читайте так же:
Договор о материальной ответственности кассира 2022

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Макет дома и ключи в руке

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

  1. В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
  2. Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
  3. Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

  1. Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
  2. Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
  3. В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
  4. В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
  5. Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
  6. Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

  1. Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
  2. Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
  3. Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
  4. Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
  5. Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
  6. Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
  7. Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

Нюансы договора.

  1. Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
  2. Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
  3. Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Образец договора аренды с последующим выкупом

В наше время, когда граждане не в состоянии сразу найти необходимую сумму для покупки какой-либо недвижимости, многие начинают брать кредиты, ипотеки, занимать у знакомых и составлять договора аренды с последующим выкупом недвижимого имущества. Это сложный вид договора, который требует особого внимания и определенных знаний.

Договор с правом выкупа

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Условия выкупа

Аренда с последующим правом на выкуп происходит так: заключается договор, в котором говорится о том, что арендуемая недвижимость по окончании срока аренды станет собственностью арендатора, но только в том случае, если в установленный срок будет выплачена полная стоимость недвижимости.

Аренда с последующим выкупом очень схожа по понятиям с рассрочкой платежа, но в законодательстве они трактуются разными статьями. Для человека, который арендует недвижимость, существуют риски в составлении такого рода договоров.

Может возникнуть такая ситуация: арендодатель берет кредит под залог своей недвижимости и когда приходит время для передачи недвижимости в собственность арендатору, то совершить сделку не представиться возможным по причине того, что данное имущество в залоге у кредитора.

В наши дни этот вид сделки мало распространен, но в ближайшем будущем имеет значительные перспективы.

Преимущественное право выкупа

По действующему законодательству преимуществом на право выкупа обладают предприниматели малого и среднего бизнеса.

Для предпринимателей предусмотрена льготная приватизация помещений, которые они арендуют, т. е. они могут их приобрести не на торгах, а методом государственной регистрации права (купли-продажи) по рыночной цене с возможностью рассрочки платежа.

Преимущественным правом не могут обладать следующие субъекты предпринимательства:

  • Страховые и кредитные организации, ломбарды, пенсионные фонды негосударственного назначения, рынки ценных бумаг, а также фонды инвестиций;
  • Предприятия, которые добывают полезные ископаемые;
  • Предприниматели игорного бизнеса.

Предпринимателям предоставляется право выкупа при соблюдении таких условий как:

  • Площади помещений, которые арендуются, не должны превышать установленные законом;
  • Недвижимость, должна находиться в непрерывном арендном пользовании по договору не менее двух-трех лет (сроки непрерывной аренды могут быть изменены);
  • Оплата за пользование недвижимым имуществом перечислялась в срок и надлежащим образом;
  • Недвижимость, которую планируется выкупить, не предназначена для передачи другим предпринимателям.

Также есть и другие условия для последующего приобретения:

  • В аренде находится имущество, принадлежащее государству или муниципалитету;
  • Если планируется выкупать не одно помещение, а несколько, то они все должны находиться в аренде не меньше установленного срока;
  • Нельзя выкупить часть помещения. Если арендаторов несколько, и все хотят приобрести часть съемного помещения, то это возможно при условии, что недвижимость будет выкуплена полностью, а не частями.
Читайте так же:
Как защитить автомобиль от града

Недвижимость приобретается по рыночной цене, которую определит независимый оценщик в соответствии с действующим законодательством.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

Арендовать имущество с правом на последующий выкуп могут как юридические, так и физические лица.

При составлении такого типа договора нужно учитывать следующее:

  • В документе должно отражаться, что недвижимость по окончании срока аренды выкупается арендатором;
  • В соглашении указывается, что арендодатель передает имущество после получения выкупной стоимости;
  • В документации отражается полное описание того имущества, которое является арендным и в дальнейшем приобретаемым;
  • В данных бумагах должны быть четко прописаны сумма платежей по аренде и вносимая выкупная часть, а также общая стоимость данной недвижимости.

Договор аренды с правом выкупа на автомобили

Перед началом составления данного договора арендатору необходимо определиться в следующем:

  • Технические характеристики;
  • Марка авто;
  • Модель;
  • Выкупная стоимость.

Все эти данные будут обязательными при заключении данного документа. Все это должно быть изложено во всех подробностях для того, чтобы можно было определить, что это именно этот автомобиль. При отсутствии этих данных, договор будет недействительным.

Также обязательно должен быть пункт о переходе автомашины к арендатору по окончании срока аренды или ранее, при условии, что стоимость авто выплачена полностью.

Денежные средства, которые вносятся арендатором, являются оплатой аренды и взносами за будущую покупку. Если договор расторгается до окончания срока аренды, то арендатор внесенные деньги обратно не вернет, т. к. арендодатель вправе их присвоить за использование машины.

По документу арендодатель передает свою автомашину во временное пользование арендатору за установленную плату.

Сторонами при составлении документа могут быть юридические и физические лица.

В разделе из данной документации подробным образом указываются характеристики машины. Автомашина передается в пользование по акту приема-передачи, который является приложением к основному договору, в данном акте должны быть также отражены характеристики, недостатки и отсутствующие претензии со стороны арендатора на текущее состояние автомобиля.

В раздел документа необходимо внести следующую информацию:

  • Объективная выкупная стоимость, определенная сторонами;
  • Информация о праве арендатора на выкуп автомобиля;
  • Порядок, в котором будут переданы права на собственность.

Актуальнее будет вынесение информации о переходе прав собственности на машину в дополнительное соглашение с обязательным указанием факта оплаты выкупной цены. Соглашение будет являться частью основного документа.

В договоре указываются следующие разделы:

Аренда авто

  1. Данные о сторонах договора;
  2. Предмет договора:
    • Наименование автомобиля, передаваемого во временное пользование, с внесением следующей информации:
      • Марка;
      • Модель;
      • Цвет;
      • Гос. номер;
      • Год выпуска;
      • Идентификационные данные;
      • Номера кузова, шасси, двигателя;
      • Данные паспорта на ТС.
      • Другие основные пункты по данному разделу.
  3. Условия договора.
  4. Порядок расчетов:
    • Указание суммы передаваемой в день заключения договора;
    • Дата ежемесячного платежа с указанием размера денежной выплаты;
    • Пункт о факте получения денег, подтверждающийся распиской.
  5. Срок действия данного соглашения.
  6. Ответственности сторон.
  7. Расторжение или изменения в составленном документе.
  8. Условия непредвиденных случаев.
  9. Порядок разрешения спорных ситуаций.

В конце указываются реквизиты обеих сторон и их подписи.

Документ составляется в двух экземплярах.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Обычно при составлении такого вида соглашений обе стороны занимаются предпринимательской деятельностью или одна из сторон государственная власть.

В данном договоре сочетаются соглашения об аренде и купле-продаже, вследствие чего должны быть учтены оба вида сделки. При установлении выкупной цены необходимо правильно ее рассчитать или обратиться к опытному специалисту, т. к. стоимость жилплощади может измениться, и в этой ситуации пострадает одна из сторон.

В случаях расторжения договора выплаченная сумма нанимателю не возвращается.

В документе указываются следующие сведения:

  1. Описание жилплощади:
    • Адрес;
    • Площадь;
    • Количество жилых комнат;
    • Другие сведения о квартире.
  2. Данные о переходе прав собственности.

Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах.

Для составления договора лучше обратиться к квалифицированному юристу или в компанию, специализирующуюся на составлении таких документов.

К соглашению необходимо приложить акт приема-передачи, в котором отражается вся информация о квартире.

Договор аренды земельного участка с правом последующего выкупа

Данный документ может быть заключен как с частным лицом, так и с муниципалитетом округа в котором находится участок.

Договор составляется в типовой форме с обязательным указанием кадастрового номера участка, какого числа производится плата по аренде и выкуп.

Документ составляется в трех экземплярах.

Так же как и в других случаях составляется акт приема-передачи земельного участка.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Зачастую происходят ситуации, когда при выплате аренды за жилое помещение, изменяется его рыночная стоимость. Данный факт должен быть вписан в условия договора.

Аренда с правом выкупа

  • Данное условие вписывается только по соглашению обеих сторон, но есть возможность договориться о том, что изменения в рыночной стоимости не будут влиять на данную сделку. В этом случае сумма пересчитываться не будет.
  • Можно также сделать запись о ежемесячном перерасчете вносимой суммы с учетом инфляции.
  • Если оплата происходит в иностранной валюте, то есть возможность в соглашении указать или конечную стоимость, или формулу, по которой она будет рассчитана.
  • Также может быть составлен пункт об изменении конечной суммы на фоне инфляции.
  • В случае если стоимость сильно изменилась, можно обратиться в судебные органы, но без соответствующего пункта в соглашении добиться чего-либо будет очень сложно.

Обязательные условия договора

При составлении договора в нем обязательно должна быть отражена информация, в какой ситуации имущество переходит в собственность нанимателя: по окончании срока действия соглашения или при досрочной выплате рыночной стоимости данного имущества.

Если в документе не оговаривалось досрочное погашение, то можно составить дополнительное соглашение для уточнения этой ситуации.

Составленный договор без указания идентификационных характеристик имущества со всеми мельчайшими подробностями может быть признан недействительным. Поэтому на наличие этой информации необходимо обратить внимание.

Еще одним немаловажным фактом является информации об арендной оплате и рыночной цене объекта.

Не нашли ответ на свой вопрос? Позвоните юристу!

Заключение

При составлении договоров подобного рода лучше обратиться к юристу, чтобы он помог правильно составить бумаги.

Существует большое количество рисков, связанных с заключением таких соглашений: при расторжении договора наниматель не сможет вернуть выплаченные деньги, одна из сторон может понести денежные потери из-за скачков рыночной стоимости, а также подобный договор не регулируется законом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector