Shchbooks.ru

Электронные книги Books
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разъяснения ФАС России; О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества

Разъяснения ФАС России "О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества"

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

— размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

— минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

— принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

— наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Госрегистрация договора аренды недвижимости: законы и судебная практика

Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность.

До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1] . Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3] , отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

Читайте так же:
Доверенность на выкуп золота из ломбарда

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7] , где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9] : в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Читайте так же:
Генеральный директор ликвидатор увольнение

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.

К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.

В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Ссылки:

[1] Не подлежали государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок.

[2] Федеральный закон от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 04.03.2013 № 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

[4] Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[9] В данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

[10] Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Субъектами по соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование объект недвижимости, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется таким объектом в рамках правил, установленных договором на безвозмездной основе.

В качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. Особая польза при заключении такого вида соглашения приносится индивидуальным предпринимателям.

Данный документ нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования магазинным помещением, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.

Преамбула

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Карпов Виктор Петрович, 08.07.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 76, квартира 898, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудодатель
И
ИП Петров Виктор Петрович, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудополучатель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу договора традиционно входят:

  • вид соглашения;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников сделки;
  • адреса проживания и паспортные данные сторон.

Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:

  • предмет соглашения;
  • срок оказания услуг;
  • обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

Предмет

Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики такого помещения, а именно:

  • указать, по какому адресу оно расположено;
  • указать, имеется ли какое-либо прилагающее к помещению оборудование;
  • обозначить количество квадратных метров в помещении;
  • обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременена ли она правами третьих лиц.

Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:

Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова 72Б.
Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Настоящий договор заключается на неопределенный срок.

Обязанности сторон

Обязанности сторон являются неотъемлемой составляющей документа. В данном разделе могут быть прописаны различные обязательства по взаимному согласию Сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:

Читайте так же:
Если в браке один из супругов получил наследство

Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании нежилым помещением.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанное помещение.
Ознакомить Ссудополучателя с правилами пользования нежилым помещением.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ссудополучатель обязуется:
Содержать магазинное помещение и содержащееся в нем оборудование в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Ссудодателя.
Использовать помещение строго по целевому назначению.
Соблюдать технику безопасности при пользовании нежилым помещением.
После прекращения действия договора возвратить нежилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными. Итак, в тексте документа пункты прописываются следующим образом:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нанесения ущерба объекту, сданного ему в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае использования помещения не по его целевому назначению.

Разрешение споров

В этом разделе указывается информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:

Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.

В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.

Регистрация

Если сделка заключается между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, то она не нуждается в государственной регистрации.

Форма договора

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением оформляется в простой письменной форме.

Подписываем договор аренды коммерческой недвижимости (арендодателям и арендаторам). Часть 3 «Основные условия договора»

Все условия договора аренды являются важными для сторон. И каждая из сторон должна четко и в полном объеме понимать те права и обязанности, которые у неё возникают при подписании договора.

Я постараюсь выделить основные блоки договора, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.

1. Объект аренды. В договоре требуется четкое описание объекта — помещения, которое передаётся в аренду. Зачастую стороны ограничиваются указанием адреса и общей площади помещения, что приводит к неблагоприятным для сторон последствиям, например, договор приходится расторгать ввиду технической невозможности его исполнения. Фиксируйте площадь, планировки, отделку и состояние, инженерное и техническое оборудование, мощности, способ разгрузки, способ размещения рекламы, возможные нагрузки на пол (плиту перекрытия), здание, в котором располагается объект, прилегающую территорию, парковку и все иные технические характеристики, которые имеют для сторон принципиальное значение.

2. Срок договора. Юридически существует три варианта: краткосрочный договор (сроком до одного года), долгосрочный договор (сроком свыше одного года) и договор аренды на неопределенный срок. Долгосрочный договор требует государственной регистрации, при этом стороны не вправе в отношениях между собой ссылаться на отсутствие такой регистрации (другими словами действие договора для его сторон (арендатора и арендодателя) не связано с регистрацией договора, договор будет полноценно работать с момента подписания сторонами).

Расторжение договора. Здесь важно запомнить, что расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке одна из сторон может при условии существенных нарушений договора другой стороной, если иное не предусмотрено договором. Мне приходилось сталкиваться с непониманием этой нормы, люди считают, что можно выйти из договора в любой момент. Это не так! Арендатор может съехать с помещения, но обязанность платить арендную плату останется.

Договор, действующий на неопределенный срок, по общему порядку расторгается в одностороннем порядке при уведомлении за три месяца.

Односторонний внесудебный отказ от аренды можно предусмотреть в самом договоре, при этом обязательно прописать чёткие правила такого отказа (основания, процедура). Обращайте внимание, что федеральные сети (арендаторы) и некоторые арендодатели предусматривают своё право на выход из договора, при этом такое право у контрагента отсутствует.

3. Арендная плата. Как правило, выделяют постоянную (плата за пользование помещением) и переменную (коммунальные услуги, эксплуатационные платежи и т.д.) части арендной платы.

А. Постоянная часть. Арендная плата может быть фиксированной (твёрдой), плавающей (зависящей от каких-то факторов, самый распространённый — товарооборот) и смешанной (привязка к товарообороту, но не менее установленного фикса). При подписании условия о товарообороте обращайте внимание на НДС — ряд арендаторов считает товарооборот до вычета НДС, ряд — после. Постоянная часть арендной платы может полностью или частично включать в себя переменную составляющую.

Б. Переменная часть. По сути это компенсация затрат на коммунальные услуги и эксплуатацию помещения. Отмечу два момента:

1) Цена договора аренды не может формироваться исключительно из переменной составляющей.

2) В интересах арендатора делать перечень переменной платы закрытым, устанавливать фиксированное ее значение или максимальную величину. Иначе есть риск раздувания расходов со стороны арендодателя.

Читайте так же:
Как избежать долгов по кредиту

4. Индексация. В соответствии с ч.4 ст.614 ГК РФ «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

С точки зрения судебной практики это означает, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Не является нарушением указанной нормы следующие случаи:

— Договором предусмотрено ступенчатое изменение размера арендной платы (1 месяц — 500₽/м, 2 месяц — 550₽/м и т.д.);

— Привязка арендной платы к курсу валюты;

— Привязка арендной платы к инфляции и периодический (ежемесячный, ежеквартальный) пересмотр аренды;

— Иные механизмы изменения арендной платы, предусмотренные договором, вопрос для творчества открыт.

Индексация может быть фиксированной (твёрдый процент), плавающей (привязка к инфляции, валюте и т.д.), смешанной, открытой (без указания предельных значений).

Также важно понимать, что если договором предусмотрен порядок индексации по соглашению сторон, то в случае отказа арендатора от индексации, провести такую арендодатель не сможет.

Процедуру проведения индексации (форма уведомления, сроки уведомления и т.д.) необходимо также подробно прописать в договоре.

5. Границы эксплуатационной ответственности. Блок, на который не всегда стороны обращают внимание. При этом он регламентирует довольно серьезный вопрос — кто за что отвечает при использовании помещения: кто и в каком объеме следит за состоянием оборудования, отвечает за пожарную и эксплуатационную безопасность, осуществляет текущие и капитальные ремонтные работы и т.д. Чем подробнее и чётче разграничена ответственность между сторонами, тем проще в дальнейшем решать текущие вопросы в ходе действия договора.

Я постарался отразить те вопросы, на которые следует обратить внимание в первую очередь, и без углубленного их анализа (по данным вопросам существует очень много тонкостей и деталей, которые в корне могут поменять суть подписываемого документа).

Помимо обозначенных выше блоков можно выделить также большое количество иных вопросов: ответственность сторон, сроки приемки и возврата, состояние Помещения на момент возврата (понятие нормального износа) и многие другие.

Будьте внимательны при подписании договора, внимательно изучайте все его условия, привлекайте профессионалов и все у вас получится!

Как зарегистрировать договор аренды

image_news

Договоры, заключаемые между партнерами сроком на 1 год и более, необходимо в обязательном порядке регистрировать в Росреестре, а в противном случае такой договор будет ничтожным, поэтому во время спорной ситуации арендатор не сможет воспользоваться им для своей защиты.

Регистрация договора аренды

Действующее законодательство регламентирует порядок регистрации договоров срок которых более 12 месяцев в Росреестре, но не оговаривает, в какие именно сроки регистрация должна быть выполнена. Даже если спустя год, после заключения договора, стороны решат его зарегистрировать, они не будут подвергнуты наказаниям или штрафным санкциям.

Но если затягивать со сроками регистрации, то при спорной ситуации или конфликте, который может возникнуть между арендатором и арендодателем, суд примет этот документ к рассмотрению, но только до тех пор, пока в деле не появятся иные лица, в виде налоговых органов или нового владельца помещения, после чего такой договор уже не будет считаться действительным. Аренда помещения по договору, который не зарегистрирован в Росреестре, приведет к отказу налоговых органов об уменьшении процентной ставки, когда будет рассчитываться налог на прибыль, а также не позволит получить лицензию на деятельность, осуществляемой в помещении, принадлежащем иному лицу.

Владелец помещения может во время действия незарегистрированного договора, продать свою собственность третьему лицу или умереть. В этом случае, отсутствие записи о регистрации в Росреестре, приведет к тому, что арендатор не сможет отстоять свои права и будет вынужден просто покинуть помещение, даже если полная сумма аренды была внесена им как предоплата.

Новый владелец помещения не будет обязан соблюдать условия незарегистрированного договора, а может предложить новые условия аренды, с существенно завышенной стоимостью. Такая ситуация возможна даже того, когда арендатор снял помещение у государства, но не зарегистрировал договор. Новый собственник, который может его впоследствии выкупить, может свободно обращаться в суд, с требованием, чтобы арендатор покинул арендуемый объект и в большинстве случаев его иск будет удовлетворен.

Документы для регистрации договора аренды

Чтобы официально зарегистрировать договор, заявление об этом в Росреестр может подать как арендатор, так и арендодатель. В числе необходимых документов, которые при этом нужно поддет подать в государственный орган, находятся паспорт заявителя, оригинал договора, акт передачи помещения и квитанция об оплате государственной пошлины.

Если заявление о регистрации подается официальным представителем одной из сторон, то потребуется предоставить документ, который подтвердит его полномочия или приказ об официальном назначении на должность, а также доверенность, заверенную нотариально, в зависимости от статуса заявителя.

Для регистрации используется 3 экземпляра договора, два из которых предоставляются сторонам, а один остается в архиве Росреестра. К этому экземпляру также прилагается акт сдачи помещения арендатору.

Оплатить госпошлину должен будет заявитель, а размер фиксированной стоимости этой услуги составляет:

  • Для ИП – 2000 рублей;
  • Для юридических лиц – 22 000 рублей.

Оплату госпошлины ИП может выполнить с помощью своего расчетного счета в одном из банков или по выданной квитанции, а юридические лица, исключительно через расчетный счет.

Проверка сделки об аренде на законность

Перед тем, как договор аренды будет зарегистрирован в Росреестре, государственный орган поверяет не только правильность и грамотность его оформления, но и законность заключенной сделки. В следующих ситуациях, для подтверждения законности и прохождения процедуры регистрации, от заявителя могут потребоваться следующие документы:

  • 1) На договоре стоит не личная подпись одной из сторон, а его представителя;
  • 2) Для аренды используется только часть помещения;
  • 3) Арендодатель, являющийся ИП, сдает помещение, приобретенное в браке;
  • 4) Стоимость аренды для арендатора считается слишком высокой;
Читайте так же:
Вредны ли наушники для здоровья беспроводные

Арендованный объект находится в залоге.

  • Подпись представителя. Даже если подпись поставлена представителем заявителя, в Росреестре проверят наличие и законность доверенности, которая должна быть заверена нотариусом. Если доверенность окажется не действительной, в регистрации заявителю будет отказано.
  • Часть помещения. При сдаче в аренду части здания или нескольких комнат, на выделенную часть потребуется отдельный кадастровый номер, а если он отсутствует, то в Росреестр подается технический план. Заказать его можно у одного из кадастровых инженеров, который обязательно должен быть зарегистрирован в официальном реестре. С помощью документов на конкретное помещение и заключенного между сторонами договора, инженер разработает технический план, а в Росреестре для выделенной части помещения будет выдан временный кадастровый номер.
  • Аренда недвижимости, приобретенной в браке. Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью двух супругов. При сдаче его в аренду, необходимо в обязательном порядке получить официальное согласие супруга/и и оформить его нотариально.
  • Сделка считается крупной. Если сумма платежей в течение всего срока аренды является более 25% от общей стоимости имущества, принадлежащего юридическому лицу, то такая сделка считается слишком крупной. Одобрить ее регистрацию должен совет директоров на ближайшем заседании. Если такая сделка не одобряется советом директоров или отдельными участниками ООО, то каждый из них может обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы сделка была признана недействительной.
  • Помещение в залоге. Если арендодатель использует помещение, сдаваемое в аренду в качестве залога в банке, то он должен иметь на руках официальное согласие банковского учреждения в письменном виде, на сдачу объекта в качестве аренды.

Как подается заявление на регистрацию договора

Подать заявление одна из сторон может разными способами, такими как личное присутствие в МФЦ или отправка документов через официальный сайт Росреестра. Ориентировочный срок регистрации составляет 9 дней, а если помещение необходимо ставить на кадастровый учет, это займет до 12 дней.

При подаче заявления в МФЦ заявителю необходимо иметь оригиналы личных документов и пописанные обеими сторонами договоры и соглашения. Для регистрации можно выбрать то отделение Росреестра, которое занимается экстерриториальным приемом, независимо от того, в каком регионе осуществляется сделка аренды. Для этого можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра, а если через него будет подано заявление, то обе стороны должны поставить личные электронные подписи.

После подачи заявления, нужно вести информацию об арендуемом здании, личности заявителя, а также предоставить сканированные копии всех необходимых документов.

Заявление не регистрацию договора и копии, заверенные нотариусом, также можно подать в Росреестр через почту России. Для этого необходимо отправить ценное заказное письмо, с приложенной описью вложений. В роли получателя будет выступать районное отделение Росреестра там, где расположено арендуемое здание. В случае, если заявитель является ветераном ВОВ первой или второй группы, представитель Росреестра приедет на дом и оформит все необходимые документы. Услуга выезда сотрудника Росреестра на дом является бесплатной.

Росреестр приостановил регистрацию

В некоторых ситуациях Росреестр не одобряет регистрацию или приостанавливает действие договора. Это происходит по следующим причинам:

  • 1) Арендодатель запрещает регистрацию любых операций с его собственностью, без своего непосредственного участия;
  • 2) Владелец помещения отзывает заявление о невозможности его официальной регистрации;
  • 3) Одна из сторон получают официальное уведомление от Росреестра и приостановке регистрации.

Если регистрация приостанавливается по инициативе Росреестра, то обе стороны сделки получат уведомление об этом по телефону, с помощью СМС или письмом на электронный почтовый ящик. Но наиболее практично, обратиться в отделение этого государственного органа и получить письменное уведомление, которое впоследствии можно оспаривать.

Заключение

После того, как все действия и этапы регистрации договора об аренде помещения завершены, Росреестр выдает заявителю один экземпляр, на котором в обязательном порядке должна быть дата регистрации в ЕГРН и запись с индивидуальным номером документа. С момента получения официально зарегистрированного договора на руки, стороны обязуются сообщать в Росреестр о своем желании его приостановить, разорвать или внести определенные изменения в указанные условия.

Для изменения условий договора или его официального расторжения, обе стороны должны заполнить и подписать дополнительное соглашение, которое также впоследствии должной пройти регистрацию в Росреестре. Для оформления такого документа потребуется также уплатить государственную пошлину, размер которой составит для ИП – 350, а для юридических лиц – 1000 рублей.

По окончании срока аренды, собственник помещения обязан согласно действующему законодательству, зарегистрировать этот факт в Росреестре. На официальном языке это называется «погашение записи об обременении». Чтобы процедура была завершена, а обе стороны могли чувствовать себя свободными от всех взятых ранее обязательств, необходимо подать заявление, договор, в котором указано точный срок действия сделки и специальный акт приема-сдачи, составляемый при передаче помещения арендатором, его собственнику. Личная подпись владельца помещения на таком акте, является подтверждением того, что он согласен с тем, в каком состоянии недвижимость передается ему назад.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector