Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды

Договор аренды

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Программа ведения договоров.

Договор аренды муниципального имущества образец

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды муниципального имущества образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В момент заключения договора аренды недвижимости, стороны должны помнить, что обязательно нужно детально охарактеризовать объект, который и подвергается аренде. Сюда можно отнести те или иные здания, участок земли и т.д. Естественно потребуется составить договор, выступающий защитой для участников сделки.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

  • гарантируя стабильность сделки;
  • по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе.

Читайте так же:
Договор подряда гарантийный срок — советы адвокатов и юристов

Когда мунипалитет может продлить договор аренды

В конце документа прописываются юр. адреса участников сделки, совершение которой заверяется подписями и печатями.

Указанный Объект недвижимости принадлежит Невельскому городскому округу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 65АА № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» февраля 2002 г. сделана запись регистрации N 65-01/05-1/, условный номер 65:07:00:573-1:82.

Вы встретили человека у которого были сложные отношения до вас. И теперь ему сложно впустить новые ч… Образец договора аренды парковочного места, с правом передачи места в субаренду. Договор заключается между юридическим (Арендодатель) и физическим (Арендатор) лицом.

Образец договора аренды имущества

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

  • для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
  • на условиях безмездного пользования;
  • для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
  • для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Таким образом, нужно осознавать, что именно с этого момента стороны начинают обретать права и обязанности, предусмотренные документом.

Образец договора аренды имущества (квартиры). По договору квартира арендуется для проживания сотрудника предприятия и членов его семьи. Договор заключается между физическим (Арендодатель) и юридическим лицом (Арендатор).

Начисление и выплата причитающихся Арендодателю сумм производится поквартально, за каждый квартал вперед; в течение первого месяца каждого квартала.

За свой счет производить ремонт передаваемого имущества в случае неисправности, произошедшей не по вине Арендодателя.

Вся эта информация является полезной и необходимой, при этом учитывайте то, что потребуется обязательно указать с какого именно момента соглашение станет набирать юридическую силу, что немаловажно.

Если по окончанию срока действия договора ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

Предоставление объектов без торгов

Образец договора аренды нежилого помещения под офис, контору, представительство, заключаемый между юридическими лицами.

Неиспользование Объекта Арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

Учитывайте и то, что одного письменного документа недостаточно. Ведь те договора, срок которых станет превышать годовалый термин, как правило, всегда подлежат такой процедуре, как государственная регистрация.

Арендная плата подлежит перечислению Арендатором ежемесячно до 10-го числа каждого месяца за текущий месяц в сумме с учётом НДС. Расчётный счёт Арендодателя указан в п. 8 настоящего договора.

В любом случае, важно осознавать, что это и есть те самые пункты, которые должны быть включены в текст договора. Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то участники могут столкнуться с жесткими последствиями, помните об этом. И прежде всего это проявляется в штрафных санкциях, не забывайте.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Права и обязанности арендатора государственного здания

Поймать удачу за хвост вполне реально, если ведать о том, где нужно на нее охотиться. Так и с мужем,…

Во всем остальном, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

Вокруг несколько претендентов на роль избранника, а следовательно и будущего мужа. Но хочется иметь …

Когда недвижимость передается в пользование на определенное время, а именно – меньше года, то сделку нужно будет зарегистрировать, ведь это важнейшее условие, о котором нельзя забывать. Иначе соглашение не будет иметь какого-либо значения.

Договор аренды имущества: образец заполнения, бланк скачать

Важно знать, что аренда государственного или муниципального имущества пользуется особой актуальностью, о чем следует знать. Основная причина этого в совершенствовании законодательных требований. С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

За неисполнение условий настоящего договора стороны несут ответственность, предусмотренную договором и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Любая из сторон может отказаться от договора в одностороннем порядке, письменно предупредив другую сторону за ………….. месяца.

Рыночная стоимость Объекта, согласно отчету независимой экспертной организации от __________ N __________, составляет ___________ руб. без учёта НДС.

Договор действует с «___»_______20___г. по «___»______20___г. 6.3. Во всем остальном, не предусмотренным настоящим договором, сто- роны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ. 6.4.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

Обращаем ваше внимание, что материалы сайта доступны сразу, если у вас отключены блокирующие рекламу программы.

Арендодатель имеет право на периодический осмотр помещений Объекта в присутствии Арендатора на предмет соблюдения условий их использования в соответствии с настоящим договором. Время осмотра предварительно согласуется сторонами.

Платежи и расчеты по договору 3.1. За аренду указанного в п.1 настоящего договора имущества Арен- датор перечисляет Арендодателю плату в размере _______________________ в месяц. Начисление и выплата причитающихся Арендодателю сумм производится поквартально, за каждый квартал вперед; в течение первого месяца каждого квартала. 3.2.

Образец договора аренды юридического адреса, заключаемый между юридическим (Арендатор) и физическим (Арендодатель) лицом.
Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Приложение к договору, без которого он недействителен: приемо-пере- даточный акт от «___»_______20___г. 7.

Сайт Договор-Юрист.Ру предоставляет возможность найти и скачать бесплатно бланки или заполненные образцы договоров, заявлений, протоколов, решений и уставов. Документ «Договор аренды имущества» предоставлен для вас в разных форматах: онлайн-версия, DOC, PDF, RTF, ODT, XLS и др.

В договоре оговорено, что арендатор должен вернуть предмет аренды в надлежащем состоянии, уведомив об этом за определенное время арендодателя. Это относится к преждевременному прекращению действия данного соглашения, так и по его истечении.

Если осуществляется сдача в аренду муниципального или государственного помещения, то всегда принято заключать договор, так как это важное условие. Такая сделка может быть осуществлена исключительно после того, как будут проведены торги.

Гадание на кофейной гуще — это одна из старейших методик гадания, которая берет свое начало на древн…

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика.

Читайте так же:
Институт разъяснения решения конституционного суда

За каждый календарный день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы начисляется пеня, начиная со дня, следующего за установленным п. 3.2. договора днем внесения арендной платы. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от невнесенной суммы арендной платы.

Договор аренды между ИП и ИП

Аренда недвижимого имущества относится к гражданско-правовым сделкам. По правилам ст. 650 ГК РФ собственник имущества, выступая в качестве арендодателя, обязуется за плату передать на временной основе во владение и пользование другой стороне (арендатору) определенный в соглашении объект. Важно отметить, что порядок заключения сделки не зависит от ее субъектного состава — соответственно, правила оформления контрактов между ИП и ИП, ИП и ООО, ИП и физическими лицами едины.

В качестве арендодателя могут выступать не только собственники недвижимости, но и лица, имеющие достаточный объем правомочий. К их числу относятся арендаторы, которые в силу заключенного ранее с собственником имущества соглашения вправе передавать его третьим лицам (субарендаторам). Кроме того, возможна передача имущества в аренду на основании полномочий, предоставленных арендодателю договором доверительного управления имуществом.

Объектом сделки могут выступать:

  1. Нежилые помещения (офисы, склады, магазины, ангары и т. д.).
  2. Здания, сооружения и помещения в них.
  3. Имущественные и производственные комплексы (предприятия).
  4. Оборудование.
  5. Вещи, передача которых во временное владение и пользование третьим лицам не запрещена законом (ст. 607 ГК РФ).

Обратите внимание, что в отношении жилых помещений заключается договор найма в порядке, предусмотренном гл. 35 ГК РФ. В отличие от аренды наем жилого помещения предполагает владение и пользование имуществом с целью проживания. В п. 2 ст. 671 ГК РФ законодателем закреплено право юридических лиц и ИП выступать в качестве арендаторов, если при этом целью заключения сделки является проживание граждан — сотрудников организации.

Аренда нежилого помещения как один из видов предпринимательской деятельности

Договор аренды с ИП или любым другим субъектом гражданских правоотношений заключается по правилам § 4 гл. 34 ГК РФ, при этом применяются и общие условия аренды, предусмотренные § 1 той же главы. При заключении аренды нежилой недвижимости арендодатель берет на себя обязанность передать в аренду имущество, арендатор — принять недвижимость и платить арендную плату.

Сделка относится к коммерческим возмездным соглашениям и предполагает получение прибыли арендодателем в размере арендных платежей. В связи с чем заключать сделку с целью получения прибыли в соответствии с ч. 1 ст. 23 ГК РФ без образования юридического лица желательно только физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП.

Отметим, что ГК РФ не содержит норм, устанавливающих запрет на оформление права собственности физическим лицом на нежилую недвижимость и возможность заключения договоров аренды. Вместе с тем при наличии признаков предпринимательской деятельности в действиях физического лица оно может быть привлечено к ответственности вплоть до уголовной (за незаконное предпринимательство).

Признаки же предпринимательской деятельности для арендных отношений характерны следующие:

  • систематическое получение прибыли (арендных платежей);
  • приобретение имущества с целью получения прибыли (сдача в аренду);
  • устойчивые связи с контрагентами;
  • иные признаки, прямо или косвенно свидетельствующие об осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, при планировании извлечения прибыли от сдачи в аренду недвижимости рекомендуется получить статус субъекта предпринимательства (например, зарегистрироваться в качестве ИП).

Договор аренды ИП с ООО, ИП с ИП, ИП и физлицом: форма, содержание, особенности

При заключении и оформлении договора аренды помещения между ИП и ИП, ИП и ООО, ИП и физлицом руководствоваться следует положениями ст. 651 ГК РФ. В указанной норме законодателем закреплены следующие требования к форме соглашения и порядку его заключения:

  1. Соблюдение письменной формы. Несоблюдение данного требования влечет признание договора незаключенным.
  2. Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.
  3. Обязательная государственная регистрация договора, срок которого составляет не менее 1 года.

При заключении соглашения в качестве примера можно воспользоваться образцом договора аренды нежилого помещения с ИП. В нашей отдельной статье приведен образец договора аренды помещения между юрлицами.

При оформлении сделки важно понимать, что содержание соглашения предусматривает определение предмета с указанием индивидуальных признаков объекта недвижимости — это существенное условие контракта. Также договор может содержать информацию о размере арендной платы и порядке ее внесения, хотя указание таких условий и необязательно. Нелишне будет указать и длительность действия соглашения — если она не указана, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды между ИП и физлицом

Сделка по передаче объекта недвижимости, заключенная между ИП и физическим лицом, довольно редка в силу своей специфики. Как правило, нежилые помещения арендуют субъекты предпринимательской деятельности для использования в коммерческих целях. Если же в качестве арендодателя выступает ИП, а арендатором является физлицо, предполагается использование объекта в личных некоммерческих целях, например в качестве склада, гаража и пр.

Какими-либо особенностями данное соглашение не характеризуется, его содержание полностью совпадает с условиями иных договоров аренды — между ИП и ИП, ИП и организацией, физическими лицами. Единственное, что будет иным, — реквизиты сторон договора: для физического лица необходимо указать его Ф. И. О., паспортные данные, место жительства.

Особенности аренды жилых помещений с ИП

Передача прав пользования и владения жилым помещением за плату осуществляется в рамках договора найма, регламентированного гл. 35 ГК РФ. Если арендатором выступает юридическое лицо или ИП, законодателем предусмотрена возможность применения к таким правоотношениям норм, регулирующих вопросы аренды.

Из существа найма жилого помещения следует, что в качестве наймодателя вправе выступать как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности (ИП или юрлицо). При этом каких-либо особенностей порядка заключения сделки, зависящих от вида наймодателя, закон не предусматривает.

В качестве нанимателя выступает, как правило, физическое лицо, приобретающее право владения и пользования с целью проживания в объекте. Особенностью аренды жилья с нанимателем-ИП, если жилье будет использоваться им с целью проживания, является то, что предприниматель должен выступать в рамках такого соглашения в качестве физического лица, т. е. без учета особенностей его правового статуса ИП. Однако в данном случае договор будет называться иначе — договор найма жилого помещения. Если же ИП как наниматель заключает договор с целью обеспечения возможности проживания его сотрудников (не для себя), заключается договор аренды жилья.

Объектом по найму может являться жилое помещение, имеющее следующие признаки:

  • изолированность;
  • пригодность для постоянного проживания.

При заключении соглашения следует использовать простую письменную форму. При этом договоры найма, срок которых составляет более 1 года, подлежат государственной регистрации.

В договор необходимо включить следующие существенные условия: предмет, размер арендной платы и круг лиц, проживающих совместно с нанимателем. Кроме того, документ может содержать запрет на содержание домашних животных и иные условия, согласованные сторонами.

Читайте так же:
Закон «о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

Договор аренды между ИП и ООО в отношении квартиры

При оформлении аренды квартиры между ИП и ООО возникающие правоотношения регламентируются общими положениями об аренде (гл. 34 ГК РФ). Также важно помнить, что по найму нанимателем выступает физическое лицо, заключающее соглашения с целью личного использования помещения для проживания.

В отношении же юрлиц законодателем закреплено право заключать договоры аренды жилья только для проживания сотрудников. Заключение подобного соглашения в иных целях не допускается. В связи с этим в условиях документа следует установить запрет на сдачу в поднаем/субаренду таких объектов недвижимости.

Договор аренды между ИП и ИП — как платить наличкой

Порядок расчетов между сторонами, как правило, регулируется текстом договора и может предусматривать различные варианты. Одним из способов внесения арендной платы может выступать наличный расчет в силу положений ст. 2 закона «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов…» от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Этот вид расчетов строго регламентирован на законодательном уровне и имеет установленные пределы и лимиты, которые стороны обязаны соблюдать и учитывать при составлении договора.

Условия наличного расчета между арендодателем и арендатором определены Указанием Банка России «О порядке ведения кассовых операций…» от 11.03.2014 № 3210-У. В их числе следующие:

  • ИП-арендодатель должен иметь кассу;
  • прием арендной платы в кассу осуществляется специально назначенным лицом (кассиром) или предпринимателем самостоятельно (п. 4);
  • принятие в кассу наличных денежных средств от арендатора оформляется приходным кассовым ордером, но если ИП осуществляет учет доходов в соответствии с законодательством о налогах и сборах, то кассовые документы могут не оформляться (п. 4.1);
  • в подтверждение приема арендной платы в форме наличного платежа арендодатель должен выдать квитанцию (п. 5.1).

В п. 5.1 документа описан порядок действий кассира или иного лица, выполняющего функции кассира при приеме наличных денежных средств. Кассир проверяет наличие подписи бухгалтера или ИП на приходном кассовом ордере, соответствие суммы полученных денежных средств.

Наличный расчет стороны арендных правоотношений могут применять лишь в том случае, когда размер арендной платы по одному договору составляет не более 100 тыс. руб. Это правило устанавливается указанием Банка России «Об осуществлении наличных расчетов» от 07.10.2013 № 3073-У (п. 6). При этом цена исчисляется за весь период действия договора.

Итак, порядок заключения договоров аренды между ИП регламентируется общими нормами гл. 34 ГК РФ. При заключении договора следует соблюдать простую письменную форму, подлежащую в отдельных случаях государственной регистрации. Образцы договоров аренды с ИП, приведенные выше, помогут сориентироваться при оформлении конкретной сделки и составить свой документ юридически грамотно.

НДС, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ И НЕ ТОЛЬКО

НДС, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ И НЕ ТОЛЬКО

Ничего нового в обеспечительном платеже при оказании услуг аренды, разумеется, нет. Как правило, он используется для погашения убытков, которые арендатор может принести арендодателю. Если же все в порядке, то обычно этот платеж засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды. Гораздо реже он просто возвращается арендатору.

Однако очень часто возникают вопросы по поводу начисления НДС с обеспечительного платежа. Давайте рассмотрим, в чем состоит проблема и что интересного появилось в последней судебной практике.

Понятие обеспечительного платежа содержится в ст. 381.1 ГК РФ. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы. Это и есть обеспечительный платеж. Им также может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Если такие обстоятельства так и не возникнут, обеспечительный платеж, как правило, подлежит возврату. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты по денежному обязательству в силу ст. 317.1 ГК РФ, как правило, не начисляются.

Аренда и обеспечительный платеж

Как чиновники относятся к начислению НДС по обеспечительному платежу, можно узнать из Письма Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком услуг определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, рассчитываемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в нее НДС. При этом при получении налогоплательщиком оплаты в счет предстоящего оказания услуг налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС.

Кроме того, в пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что в базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных им услуг. В случае если полученные денежные средства не связаны с оплатой реализованных услуг, то они обложению НДС не подлежат.

Однако чиновники различают предварительный и основной договор аренды.

Платеж, взимаемый арендодателем до заключения основного договора аренды по предварительному в качестве обеспечения обязательств арендатора заключить этот договор, не связан с оплатой услуг по аренде и в момент получения такого платежа в налоговую базу по НДС не включается.

В случае если указанный платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (например, при отказе арендатора заключить основной договор), данный платеж в налоговую базу по НДС также не включается.

Если обеспечительный платеж осуществляется уже в рамках заключенного договора аренды, его следует рассматривать как оплату, полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому такие средства подлежат включению в налоговую базу по НДС на одну из следующих дат:

— на момент заключения договора аренды — если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения основного договора, зачтен в счет обеспечительного платежа по основному договору;

— на момент получения денежных средств — в случае внесения обеспечительного платежа после заключения основного договора.

Это подтверждается также позицией Минфина России в Письме от 17.09.2009 N 03-07-11/231. Еще тогда чиновники решили, что обеспечительный платеж следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Поэтому суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Озвучим несколько дополнений.

Даже страховой депозит, перечисляемый арендатором арендодателю и используемый последним для погашения задолженности по арендной плате, включается в налоговую базу по НДС как сумма, связанная с оплатой услуг (см. Письмо Минфина России от 06.03.2009 N 03-07-11/54).

При этом и возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате аренды), включается в базу по НДС, так как является суммой, связанной с оплатой услуг (см. Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-07-11/182).

Читайте так же:
Как получить компенсацию по полису ДМС?

Следует учитывать также рекомендацию ведомства из Письма от 12.01.2011 N 03-07-11/09 по поводу ситуации, связанной с досрочным расторжением договора аренды. Как решили чиновники, взыскание обеспечительного платежа за разрыв договора не связано с оплатой услуг и эта сумма НДС не облагается. Значит, обеспечительный платеж, ранее включенный в базу по НДС, нужно оттуда убрать путем подачи уточненной налоговой декларации.

Арбитры классифицируют обеспечительные платежи несколько иначе.

Если такой платеж (рано или поздно) будет зачтен в счет оплаты услуг, то он облагается НДС как аванс (см., например, Постановления АС СЗО от 09.03.2017 N Ф07-965/2017 по делу N А26-10310/2015 и ФАС ПО от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010, которое поддержал ВАС РФ в Определении от 08.07.2011 N ВАС-8319/11).

Если же по условиям договора обеспечительный платеж в случае надлежащего выполнения договора должен быть возвращен арендатору, то он авансом не является и облагаться НДС не должен (см., например, Постановление ФАС ПО от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013, которое поддержал ВС РФ в Определении от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064).

Дело о логической ошибке

Налогоплательщик оказался очень упорным и в борьбе с налоговой инспекцией дошел до Верховного Суда. Рассмотрим Определение от 27.04.2020 N 305-ЭС20-6470. Вот только изначально допущенные им грубые ошибки не позволили одержать победу. (Хороший урок для всех потенциальных арендодателей, и уплачивающих, и не уплачивающих НДС.)

Общество-арендодатель в августе 2015 года заключило с арендатором договор аренды нежилого здания на семь лет, который прошел государственную регистрацию.

Согласно условиям договора арендатор обязался внести обеспечительный платеж, равный арендной плате, за два месяца, включая НДС. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начислялись. Арендатор обязался перечислить этот платеж до 10.12.2015 двумя частями.

Арендодатель получил право зачесть из суммы обеспечительного платежа:

— любые суммы задолженности арендатора перед ним по договору;

— суммы любого ущерба, причиненного арендатором зданию, помещениям, местам общего пользования, оборудованию или какому-либо иному имуществу арендодателя (при наличии вины арендатора).

Сама арендная плата состояла из двух частей:

— базовой, которая рассчитывалась за каждый квадратный метр взятой в аренду площади;

— переменной, которая включала в себя платежи за энергоресурсы и коммунальные платежи.

Имущество было передано в полном порядке, обеспечительный платеж также был получен.

Налоговики предъявили претензии к компании-арендодателю: она не начислила НДС по аренде за III и IV кварталы 2015 года.

В свою очередь, компания заявила, что арендная плата, в соответствии с договором, должна была начисляться только с 01.01.2016. При этом суммы обеспечительного платежа, полученного от арендатора, за указанные периоды были включены в состав облагаемой базы по НДС.

Тогда в чем же было дело?

А вот в чем. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС.

На основании п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

— день отгрузки (передачи) товаров, работ, услуг, имущественных прав;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав.

Налоговики обнаружили, что арендодатель начиная с сентября 2015 года перевыставлял в адрес арендатора документы (счета), полученные от управляющей компании за оказание услуги по управлению и содержанию мест общего пользования и прилегающие территории для нормального функционирования складского комплекса, с суммами, включенными в переменную часть арендной платы. По мнению контролеров и арбитров, это свидетельствовало о том, что с сентября 2015 года арендатор полностью оплачивал содержание спорного комплекса.

В общем, если решение суда растолковано нами правильно (а оно, к сожалению, четкостью аргументации и выводов не отличается), то произошло следующее: услуги аренды фактически оказывались с сентября 2015 года, соответственно, и выручка, которую получал арендодатель, появилась у него именно с этой даты. Значит, в III и IV кварталах 2020 года компания должна была начислить НДС дважды:

— первый раз — с сумм обеспечительного платежа, который фактически оказался авансом;

— второй раз — с сумм выручки от оказания услуг по аренде в базовой части платежа.

Вот вторую часть, по мнению суда, компания и не начислила.

Кстати, тут следует напомнить о зачете НДС с авансов. При получении аванса в бюджет уплачивается НДС. Затем, в момент непосредственной реализации товаров (работ услуг), начисляется «отгрузочный» НДС, а сумма уплаченного «авансового» НДС предъявляется к вычету (п. 1, 14 ст. 167 и п. 8 ст. 171 НК РФ).

Лицо, уплатившее аванс, сначала принимает НДС с аванса к вычету, а затем (после фактического получения товара, работы или услуги) восстанавливает налог и принимает к вычету НДС со стоимости покупки (п. 12 ст. 171 и пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Все вышестоящие суды, включая ВС РФ, поддержали решение суда первой инстанции без особых комментариев.

Отсутствие логики — в этом прокол. Если дата начала внесения арендных платежей была установлена с 01.01.2016, то зачем арендодателю требовать с арендатора часть арендной платы уже с сентября 2015 года?

А вот в Постановлении АС ЦО от 05.02.2020 по делу N А62-11883/2018 налогоплательщик одержал абсолютную победу. Правда, здесь с налоговиками спорил не арендодатель, а арендатор.

Общество-арендатор заключило с арендодателем договор аренды производственно-складского здания сроком до 31.05.2017. Договор был официально зарегистрирован.

Стороны решили, что обеспечительный платеж не является авансовым платежом или задатком по смыслу ст. 390 ГК РФ и что по истечении срока договора аренды или в случае его досрочного расторжения по любым основаниям этот платеж вернется арендатору. Однако обеспечительный платеж также может быть зачтен арендодателем в счет арендной платы за последний месяц срока аренды.

Арендодатель еще в сентябре 2014 года начислил НДС с суммы обеспечительного платежа, а арендатор в свою очередь предъявил «входной» НДС по этому счету-фактуре к вычету.

Налоговики решили, что так делать нельзя. Они указали, что в данном случае обеспечительный платеж не несет платежной функции, является возвращаемым платежом и по своей природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору.

Поскольку обеспечительный взнос в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований не было. Сумма обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по договору (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос трансформируется в часть стоимости услуги по аренде.

Читайте так же:
Банкротство физического лица — кому это выгодно

Таким образом, арендатор не имел права заявлять вычеты по НДС за III квартал 2014 года по сделке с арендодателем.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае была установлена обязанность арендатора вносить арендную плату авансом или обеспечительным платежом. Фактически обеспечительный платеж поступил в распоряжение арендодателя и не был возвращен в связи с тем, что арендные отношения не прекращались.

Арендодатель выставил арендатору счет-фактуру от 10.09.2014 на уплаченный обеспечительный платеж и уплатил НДС, чем признал обеспечительный платеж предоплатой. (Это подтверждалось и электронной перепиской сторон.)

На основании ст. 162 НК РФ сумма обеспечительного депозита должна включаться в налоговую базу по НДС, так как в соответствии с договором обеспечительный платеж может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.

Здесь судьи как раз сослались на Письмо Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829, а также на Постановления АС СЗО от 09.03.2017 N Ф07-965/2017 по делу N А26-10310/2015, ФАС ПО от 03.11.2009 по делу N А57-24482/2008 и ФАС ЗСО от 27.02.2013 по делу N А27-2581/2012.

Упомянув Письма Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360, от 21.09.2009 N 03-07-11/238 и от 17.09.2009 N 03-07-11/231, арбитры указали, что обеспечительный платеж, который согласно условиям договора будет зачтен в оплату товаров, работ, услуг, облагаемых НДС, подлежит включению в налоговую базу по НДС.

Указание в назначении платежа «депозит, обеспечительный платеж» не имело правового значения, так как доход был получен и у налогоплательщика возникло право им пользоваться до возврата (окончания срока действия договора аренды). Если по истечении срока договора аренды обязанности по возврату обеспечительного платежа не возникает, то исключение налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа из налоговой базы неправомерно (см. Постановление ФАС ЗСО от 27.02.2013 по делу N А27-2581/2012).

В итоге решение было следующим: поскольку арендодатель фактически признал получение обеспечительного платежа предоплатой (так как выставил счет-фактуру и уплатил НДС), арендатор получил право на вычет «входного» НДС по услуге, оплаченной этим платежом.

К сожалению, так и осталось непонятным решение судей: с обеспечительного платежа нужно было уплатить НДС, потому что арендодатель своими действиями фактически признал его предоплатой, или с обеспечительного платежа, который предусматривает возможность его зачета, НДС нужно уплачивать в принципе?

Ситуация с начислением НДС по обеспечительному платежу при аренде до сих пор остается не вполне ясной. Есть разногласия между чиновниками: финансисты требуют начислять НДС, налоговики же — ровно наоборот. Позиция судей тоже не вполне понятна, поскольку решение больше зависит от конкретных обстоятельств дела, чем от наличия некоего общего принципа. Поэтому заранее предсказать, что решит суд в такой ситуации, очень трудно. Так что осторожным налогоплательщикам, которые платят НДС, лучше пока вообще отказаться от использования обеспечительного платежа и применить какие-то другие финансовые инструменты.

Включение НДС в арендную плату

В договоре рекомендуется отразить, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). Если стороны предусмотрели, что арендная плата включает в себя НДС, необходимо определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая — НДС (например, указать действующую ставку налога).

Пример формулировки условия:

«Арендная плата составляет _________ (____________) рублей ____ коп. и включает в себя НДС (____%) в сумме __________ рублей».

«Арендная плата составляет _________ (___________) рублей ____ коп. НДС (____%) не включен в указанный размер арендной платы и подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы».

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

Пример формулировки условия:

«Плата за владение и пользование арендуемым имуществом составляет _____ (______________) рублей ____ коп., НДС не облагается на основании положений гл. 26.2. НК РФ (уведомление о возможности применения УСН N ___ от ___г.)».

Если из договора не следует, что размер арендной платы указан с учетом НДС

Арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС. Данную позицию поддержал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.

Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора

На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие, согласно которому в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога, а также предусмотреть процедуру уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.

Пример формулировки условия:

«Если арендодатель перестает быть плательщиком налога на добавленную стоимость, размер арендной платы уменьшается на сумму этого налога. При этом арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление об уменьшении размера арендной платы в течение ___ дней с момента прекращения его обязанности по уплате НДС. С момента направления указанного уведомления размер арендной платы по настоящему договору считается уменьшенным на сумму налога.

При смене собственника объекта аренды при условии, что новый арендодатель не является плательщиком НДС, размер арендной платы считается соответственно уменьшенным на сумму налога».

Если условие об уменьшении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС не согласовано

В этом случае суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога. Вместе с тем существует и другая позиция в судебной практике, согласно которой плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector