Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новые критерии определения добросовестности приобретателя недвижимости

Новые критерии определения добросовестности приобретателя недвижимости

В соответствии с позицией высших судов, выраженной в небезызвестном Постановлении № 10/22 1 , в случае признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

Согласно ст.301 ГК РФ, под добросовестным приобретателем имущества понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, и в момент совершения сделки не знало, и не могло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать (ст.301 ГК РФ).

Таким образом, признание судом добросовестности покупателя недвижимости в большинстве случаев снимает с него риски истребования купленного им имущества, за исключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данного имущества из его владения помимо его воли (например, сделка, совершенная неуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана).

При этом в судебной практике сложилась ситуация, при которой добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях.

Ранее указанное Постановление №10/22 относит к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе:

  • осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки,
  • осуществление проверки отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки.

При этом совершение указанных действий не гарантировало лицу статус добросовестного приобретателя, оставляя во многом решение данного вопроса на усмотрение суда.

В ответ на принятое Европейским судом по правам человека в г. Страсбурге Постановление, касающееся определения статуса добросовестного приобретателя 2 , Президиум Верховного суда РФ 01 октября 2014 года утвердил Обзор практики 3 , в котором более конкретно определены критерии добросовестности.

Теперь суды при определении добросовестности приобретателя недвижимости должны учитывать, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры предпринимались им для выяснения прав лица, отчуждавшего имущество, а именно:

  • производился ли покупателем непосредственный осмотр приобретаемого имущества;
  • ознакомился ли приобретатель со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил ли основания возникновения у продавца права собственности;
  • сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

И если факт осмотра квартиры можно оформить Актом, который подписывают обе стороны, то возникает проблема, каким образом покупатель сможет в дальнейшем подтвердить, что он действительно исследовал все необходимые документы по квартире.

Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особое внимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридической чистоты сделки (так называемый legal due diligence), в процессе которой юристами подробно и профессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски. В соответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявление осмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершении сделки.

Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями.

Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике. В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями .

Более подробно статус добросовестного приобретателя, актуальная судебная практика и наиболее острые проблемы правоприменения будут обсуждаться на вебинаре «Риски истребования имущества у покупателя недвижимости», который Компания «Юридическое бюро» планирует провести в ближайшее время.

Признание лица добросовестным приобретателем квартиры

Поскольку до сих пор в законодательстве имеется целый ряд общественных отношений не достаточно урегулированных соответствующими законами, возникают подчас неразрешимые или неустранимые противоречия, которые могут ощутить на себе участники гражданского судопроизводства.

Типичным примером таких противоречий в российском законодательстве может служить защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Обратимся к ч. 2 ст. 35 Конституции РФ. В ней говорится, что каждый из нас может что-либо купить и пользоваться этим имуществом так, как заблагорассудится. Но применительно к покупке квартиры сегодня покупателям приходиться иметь в виду, что объект сделки может иметь «темное» прошлое, а в будущем сделка может быть признана ничтожной.

  • Приобретенная квартира ранее была неправильно приватизирована, а потом продана. После регистрации договора купли-продажи подается иск об оспаривании сделки в суде со стороны лиц, чьи права были попраны в процессе незаконной приватизации.
  • При оформлении сделки купли-продажи права собственности продавца были удостоверены поддельными документами. Такая сделка, как правило, затем оспаривается истинными собственниками квартиры.
Читайте так же:
Задолженность мегафон — советы адвокатов и юристов

После регистрации сделки купли-продажи квартиры, оспариваемой по любому из этих двух пунктов, происходит смена Вашего титула собственника, на титул приобретателя квартиры.

Защита прав добросовестных приобретателей жилых помещений

Происходит эта смена только в судебном порядке (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). По ч. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является покупатель квартиры, подписавший договор купли-продажи с лицом, не имевшим прав собственности на нее, о чем покупатель не мог знать. Если же покупатель знал об этом, то данная сделка уже переходит в статус уголовного делопроизводства по ст. 174-175 УК РФ.

  • Если квартира, купленная добросовестным приобретателем, выбыла из владения настоящего собственника против его воли.
  • Если квартира была подарена лицом, не имевшим на то права.

По закону только деньги или ценные бумаги не могут быть истребованы у добросовестного покупателя. Квартира не подпадает под эту категорию, поэтому нередко дела такого рода завершаются тем, что квартира изымается у добросовестного покупателя и возвращается владельцу. Этот исход – самый неприятный для добросовестного покупателя, поэтому избежать его можно только при надежной защите со стороны опытного юриста, хорошо знающего, как защитить интересы клиента.

  • Добросовестного приобретателя нельзя призвать к уголовной ответственности по ст. 174-175 УК РФ.
  • Коль скоро приобретатель признан добросовестным, а сделка была совершена возмездно, истец будет обязан доказать факт хищения или утери квартиры.
  • Если истец подаст иск к добросовестному приобретателю о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, то суд откажет истцу.
  • Если квартира была истребована у добросовестного приобретателя, то он имеет право на компенсацию из бюджета (ФЗ №122 от 21.06.1997 г.).
  • В иске об истребовании квартиры может быть отказано, если пропущен срок исковой давности – 3 года с даты подписания договора купли-продажи.

В судебной практике дела о признании покупателей недвижимости добросовестными приобретателями, а также о защите их от истребования квартир по виндикационным искам, о выплатах компенсаций за утрату прав собственности на жилье вполне заслуженно признаются сложнейшими. Исходя из требований законодательства, чтобы иметь возможность воспользоваться правами добросовестного покупателя, необходимо доказать суду, что Вы таковым являетесь.

Сделать это можно только в том случае, если еще на этапе проведения сделки купли-продажи Вы позаботились об этом заранее. То есть не просто провели ряд действий, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, но и сохранили доказательства совершения таковых действий.

Сам по себе процесс защиты прав добросовестного приобретателя таит немало сложностей, так как положения законодательства, касательно виндикационных исков, достаточно запутаны и неоднозначны. Множество обстоятельств конкретного дела могут сыграть решающую роль в судебном процессе.

«Юридический центр Сиан» обладает большим опытом защиты прав добросовестных приобретателей в суде в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Обратившись к нам, Вы получите квалифицированную консультацию, а также сможете заключить договор на представительство Ваших интересов в суде опытным адвокатом.

Решение суда о признании добросовестным приобретателем № 02-0327/2016

Департамента городского имущества г. Москвы к Можаеву Ю.И. , Игнатову Б.С. о признании договоров купли- продажи квартиры недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании право собственности за г. Москвой, дело по встречному иску Игнатова Б.С. к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании добросовестным приобретателем,

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли — продажи от 20.05.2015г. квартиры № по адресу: ***, заключенный между Овчинниковым А.В. и Можаевым Ю.С.; истребовать жилое помещение из владения Игнатова Б.С., признать за г.

Москва право собственности на указанную квартиру, мотивируя свои требования тем, что ранее спорная квартира находилась в собственности Овчинникова А.В. на основании договора передачи жилья в собственность от 14.10.2009г. 22.02.2015г. Овчинников А.В. умер, актовая запись от 15.05.2015г. №. 20.05.2015г. между Овчинниковым А.В. и Можаевым Ю.И. был заключен договор купли- продажи спорной квартиры, а 19.09.2015г. по договору купли- продажи Можаев Ю.И. продал квартиру Игнатову Б.С. Истец считает, что состоявшиеся сделки являются ничтожными в силу ст.ст.166 ГК РФ, право собственности за г. Москва должно быть признано как на выморочное имущество в силу ст. 1151 ГК РФ, поскольку ДГИ по г. Москвы признано потерпевшим постановлением следователя 1 отдела СЧ СУ УВД по ЮАО МВД России по г.

Москва от 29.02.2016г. и спорная квартира должна быть истребована из чужого незаконного владения на основании ст. 302 ГК РФ.

Не согласившись с заявленным иском, Игнатов Б.С.

обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать его добросовестным приобретателем квартиры № по адресу ***, мотивируя свои требования тем, что он является добросовестным приобретателем, так как приобрел жилое помещения для личного проживания, на возмездной основе, предыдущего собственника ранее ни когда не знал.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требований, просил отказать в удовлетворении встречных требований сославшись на их необоснованность.

Читайте так же:
Государственная служба в таможенных органах: понятие, принципы и особенности

Представитель ответчика Игнатова Б.С. в судебное заседание не явилась, просила отложить слушание дела, однако данное ходатайство было отклонено судом, ранее просила отказать в удовлетворении требований, указывая на то, что Игнатов Б.С.

является добросовестным приобретателем, а потому настаивала на удовлетворении встречного иска.

Ответчик Можаев Ю.И. в судебное заседание не явился, в процессе длительного времени судебного процесса извещался многократно по известному адресу места проживания, однако судебные извещения возвращались в суд за истечением срока хранения, что суд расценивает как отказ от получения судебного извещения и в силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть

дело в отсутствие

Представитель третьего лица Управление Росреестра по г.

Москве в судебное заседание не явился, причины не явки в суд не известны, возражений на требования не представил.

Суд, выслушав объяснения истца, ранее объяснения представителя ответчика Игнатова Б.С. , исследовав материалы дела, находит требования ДГИ по г. Москве подлежат удовлетворению, встречные требования отклонению.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства.

В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч.1 ст. 57 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абз. 2 ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что Овчинникову А.В.

принадлежала квартира № по адресу: *** на основании договора передачи жилья в собственность, заключенного Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда по г. Москве в ЮАО 14.10.2009г. ( л.д. 54-55) 22.02.2015г. Овчинников А.В. умер, актовая запись от 15.05.2015г. № Нагатинского отдела ЗАГС г. Москвы.

20.05.2015г. от имени Овчинникова А.В. с Можаевым Ю.И.

был заключен договор купли-продажи спорной квартиры № (л.д.75-76).

Консультация юриста по защите прав потребителей бесплатно

Бесплатная горячая линия круглосуточно

Найти судебные решения по фамилии

19.09.2015г. между Можаевым Ю.И. и Игнатовым Б.С. заключен договор купли — продажи спорной квартиры, право собственности зарегистрировано за последним, запись регистрации №.( л.д.87-88).

11.12.2015г. СЧ СУ УВД по ЮАО МВД России по г. Москва было возбуждено уголовное

дело в отношении неустановленных лиц, по

признакам преступления предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

29.02. 2016г. постановлением следователя 1 отдела СЧ СУ УВД по ЮАО МВД России по г. Москва ДГИ по г. Москвы было признано потерпевшим (л.д. 95).

Согласно п. 4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ, правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Принимая во внимание, что Овчинников А.В. договор купли-продажи от 20.05.2015г. с Можаевым Ю.И. не подписывал, каких-либо действий, направленных на прекращение своего права собственности на спорную квартиру при жизни не совершал, суд приходит к выводу о том, что данная сделка в силу норм ст. 168 ГК РФ является ничтожной, недействительной с момента ее совершения, в связи с чем требования истца в части признания договора купли- продажи спорной квартиры от 20.05.2015г., заключенного между Овчинниковым А.В. и Можаевым Ю.И. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

Читайте так же:
Выселение без предоставления другого жилого помещения

Так, согласно ст. 302 Гражданского кодекса Российской федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Таким образом, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными с

делок по отчуждению

имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Отказывая в удовлетворении встречных требований о признании Игнатова Б.С. добросовестным приобретателем, суд исходит из того, что при жизни Овчинников А.В. ни каких с

делок по передачи права собственности в отношении квартиры

не заключал, воли по передачи права собственности не выражал, в наследство после смерти Овчинникова А.В. ни кто не вступил, ДГИ по г. Москве было признано потерпевшим в рамках уголовного дела. Город Москва, являясь фактически собственником квартиры как выморочного имущества, спорную квартиру не отчуждал, от права собственности на квартиру не отказывался, в собственность граждан не передавал, квартира выбыла фактически из собственности города Москвы помимо его воли.

При этом довод ответчика о том, что спорное жилое помещение, не может быть истребовано из его владения, поскольку он является добросовестным приобретателем указанного имущества, поскольку при доказанности истцом факта выбытия имущества из владения помимо его воли, возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем соответствующего имущества, правового значения не имеют.

Из материалов дела усматривается, что спорное жилое помещение выбыло из владения в результате преступных действий Кроме того, ответчиком не представлено достаточных доказательств, подтверждающих его довод о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не представлено доказательств принятия всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (в собственности Можаева Ю.И. квартира находилась три с небольшим месяца).

Поскольку из материалов дела не следует, что после смерти Овчинникова А.В., кто – либо вступил в права наследования, то требования истца о признанием права собственности за г. Москва на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика по обстоятельствам дела основаны на иной оценки обстоятельств дела, с которыми суд согласиться не может.

Руководствуясь ст.ст.194- 198 ГПК РФ, суд

Требования Департамента городского имущества г. Москвы к Можаеву Ю.И. , Игнатову Б.С. о признании договоров купли- продажи квартиры недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании право собственности за г.

Читайте так же:
Заявление об отводе судьи в гражданском процессе основания образец

Признать недействительным договор купли — продажи от 20.05.2015г. квартиры № по адресу: ***, заключенного между Овчинниковым А.В. и Можаевым Ю.С..

Признать за г. Москва право собственности на квартиру № по адресу*** Истребовать квартиру № по адресу: *** из чужого незаконного владения Игнатова Б.С..

Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности Игнатова Б.С. на квартиру № по адресу: *** По вступлении решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Симоновского районного суда г. Москвы 27.11.2015г. в виде ареста квартиры № по адресу: *** В удовлетворении встречных требований Игнатова Б.С. к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании добросовестным приобретателем — отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мосгорсуд в течение месяца с момента его изготовления.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя (действующая редакция)

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 302 ГК РФ

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

1. Комментируемая статья устанавливает ограничения виндикации в интересах добросовестного приобретателя. Приоритет интересов добросовестного приобретателя перед интересами собственника в отдельных случаях объясняется неосмотрительным поведением самого собственника, тогда как действия приобретателя безупречны с точки зрения соблюдения требований добросовестности и разумности. Имущество, приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, не может быть истребовано, если:

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

— имущество выбыло из обладания собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Если имущество выбыло из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, в частности в результате хищения, независимо от возмездности и добросовестности приобретения, оно может быть истребовано из чужого незаконного владения. Поскольку в такой ситуации субъективно безупречно поведение как собственника вещи, так и ее добросовестного приобретателя, приоритет имеет законный владелец, а добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему лицом, осуществившим неправомерное отчуждение вещи.

2. Выбытие имущества помимо воли собственника имеет место не только при хищении, но и в результате иных действий, например при реализации имущества, приобретенного на основании сделки с пороком воли (совершенной под влиянием насилия, обмана, стечения тяжелых обстоятельств). Не может быть виндицировано выморочное имущество от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца»).

3. В п. 1 комментируемой статьи дается определение добросовестного приобретателя — это лицо, которое на момент приобретения не знало и не должно было знать о незаконности своего приобретения. Незаконный владелец, ссылающийся в возражениях против требования собственника о возврате вещи на свою добросовестность, должен доказать соответствующее обстоятельство.

4. Согласно п. 2, при безвозмездном приобретении имущества оно может быть виндицировано и от добросовестного приобретателя. Исключение установлено п. 3 комментируемой статьи. При совершении возмездной сделки по приобретению имущества приобретатель не будет считаться получившим имущество возмездно, если не внес плату или не осуществил иное встречное предоставление за передачу имущества к тому моменту, когда узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Не может быть виндицировано как безвозмездно переданное имущество, внесенное в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, поскольку в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

Читайте так же:
В каком случае дочь не может претендовать на наследство отца

5. Пункт 3 устанавливает запрет виндикации у добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя, независимо от возмездности приобретения. Данное правило учитывает назначение указанных финансовых инструментов, они должны облегчать гражданский оборот, а угроза истребования от добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя ведет к снижению доверия к ним субъектов гражданского оборота.

Добросовестный приобретатель в деле «о банкротстве», применение срока исковой давности.

О правовой ситуации признания судом сделки купли- продажи недвижимости недействительной в рамках закона «О несостоятельности (банкротстве)» и добросовестном приобретателе я задавался вопросом у Праворубцев здесь.

Сегодня дело завершено в первой инстанции.

Напомню, конкурсный управляющий по делу о банкротстве обратился в суд с иском о признании сделки купли- продажи недвижимого имущества недействительной в порядке п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)». В иске намекает на то, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, ну и соответственно на ее подозрительность. Если с подозрительностью еще можно как-то согласиться (аффилированные лица), то о неравноценности доказательств, прямо скажем, мало. В деле имеется отчет специалиста о стоимости спорной недвижимости на момент совершения сделки. По мнению конкурсного управляющего, специалист значительно занизил стоимость объектов.

Истец заявил ходатайство о проведении экспертизы с целью определить стоимость объектов на день совершения сделки, на 10 мая 2012 года. Эксперт оценил объекты недвижимого имущества в 6 миллионов рублей.

Цена сделки 500 тысяч рублей.

Спор заключается в следующем: почти сразу объекты недвижимости были перепроданы физическому лицу, сделка зарегистрирована на тот момент в УФРС. Все законно. Ко мне обратился как раз последний покупатель, которого суд признал заинтересованным по делу лицом. И он очень опасался, что может лишиться своих прав на законно приобретенную недвижимость.

Оценивая правовую ситуацию, я предположил, что к данным правоотношениям может быть применим срок исковой давности. Постановление пленума ВАС № 63 указывает судам на то, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок (ст. 166 ГК РФ. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Сделка совершена в мае 2012 года, заявление о банкротстве продавца подано в октябре 2012 года, конкурсный управляющий уже более двух лет работает по делу.

Иск о признании сделки недействительной подан в 2014 году. Срок давности исчисляется со дня назначения конкурсного управляющего.

Для полноты стоит сказать, что этот же Пленум ВАС указал на то, что в то же время наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

Но, здесь нужно иметь в виду, что речь идет о сделках ничтожных, то есть изначально противоречащих закону, что к нашему случаю, на мой взгляд, не применимо.

Все же считаю, что сделка оспорима, поскольку истцом заявлены основания признания ее недействительной, и это не ст. 168 ГК. На момент совершения сделки, она не противоречила закону.

Сегодня состоялось решения суда: в иске отказано в связи с пропуском конкурсным управляющим срока исковой давности.

Суд посчитал сделку оспоримой.

Мы выиграли, однако, по существу первоначальная сделка могла быть признана недействительной в соответствии с нормами закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Поэтому, вопрос о признании последствий недействительности сделки для моего Доверителя был весьма чувствительный.

По моему мнению, Доверитель является добросовестным приобретателем, его имущество может быть изъято только при удовлетворении судом виндикационного иска (ст. 302 ГК). Я считаю, что в этом деле это вряд ли могло произойди, только при соблюдении правил подсудности. ИМХО даже признание спорной сделки недействительной не влечет автоматическое признание второй сделки купли- продажи также недействительной. Имущество можно истребовать только в порядке ст. 302 ГК РФ. А это весьма затруднительно.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector