Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

КАК ВЫБРАТЬ СЕБЕ ОБЪЕКТ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ

КАК ВЫБРАТЬ СЕБЕ ОБЪЕКТ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ

Какие бывают торговые и офисные площади, чем отличаются друг от друга определенные районы города и как правильно подобрать коммерческий объект для инвестирования? Эти вопросы волнуют предпринимателя, который решил приобрести свою первую коммерческую недвижимость, либо уже имеет несколько объектов и намерен сдать их в аренду. Специалисты фирмы «РОЙ» – компании-лидера на рынке аренды и покупки коммерческих объектов в Уфе – постараются ответить на них в этой статье.

На первый взгляд

Помещение должно иметь свободную планировку.

Важна проходимость, ее стоит просчитать. Бывает, что объект имеет проходимость всего 100 человек в час, но все эти люди – потенциальные покупатели, а значит интересны определенной категории арендаторов – владельцам магазина разливного пива или хозтоваров, а возможно и медицинской или ветеринарной клиники.

Важно оценить арендную ставку объекта. Рассчитайте пессимистичную, среднюю и оптимистичную цену.

Узнайте технические характеристики объекта (электрические мощности, возможность увеличения мощности, разводка воды, канализация, вентиляция и кондиционирование, запасные выходы и подъезды для разгрузки).

Убедитесь в юридической чистоте документов.

А как же площадь, спросите вы? В данном случае площадь помещения не особо важна, поскольку объект в любом случае будет интересен определенной, своей группе арендаторов.

Чек-лист поможет вам отмести варианты, которые не подойдут для покупки сразу. Затем важно углубиться в детали.

Кто будет снимать?

Первое, о чем нужно подумать при выборе помещения,кому вы будете сдавать его в аренду. Нужно понимать, какому количеству потенциальных арендаторов оно станет интересно, какого профиля деятельности должны быть арендаторы (например,аптека, продуктовый магазин, общепит, или непродовольственные товары). Как правило, разные арендаторы предъявляют к объекту свой ряд требований. Имея это ввиду, можно выбрать максимально подходящий для покупки, а значит – востребованный в будущем.

Свято место пусто не бывает

Важную роль для торгового помещения играет место. Большой спрос у арендаторов будет вызывать помещение на оживленных улицах, вблизи высокой пешеходной активности. Но «ходовые» места также в глубине жилого массива. Здесь проходимость будет небольшой, но качественной.Это помещениебудет иметь доходность, сравнимую с объектом, находящимся на более проходимом месте.

«Квадрат» – не главное

В коммерческой недвижимости не всегда цена за «квадрат» является определяющим фактором. К примеру, можно купить помещение по цене 80 тыс. рублей за кв.метр, а сдавать его за 700-1000 рублей за «квадрат». Бывает и наоборот: стоило 180-200 тыс. рублей, а сдается по цене 1500-2500 рублей за кв.метр. Вот и получатся схожие цифрыпри расчете окупаемости, а разница будет только в площади объекта.

Что пользуется спросом

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются объекты площадью от 30-100 кв м. Площади свыше 100 кв м просто имеют меньшее количество потенциальных арендаторов. Обычно на площади до 100 квадратов существуют в 3-5 раз больше арендаторов, по сравнению с арендаторами, которым необходима площадь больше 100 кв м. Поэтому арендная плата с одного метра на небольшой площади выше, чем на более крупных.

Где брать офисные помещения

Самые дорогие по аренде и покупки офисы в Уфе –в деловой части города, а именно в центре, в квадрате улиц З.Валиди, Гафури, Б.Ибрагимова и улиц Владивостокская до С.Юлаева. Они же и самые востребованные. Меньшим спросом пользуются офисы на проспекте Октября и дальше от центральной части города.

Принцип подбора объекта для инвестирования схож с выбором торгового помещения. Важно понимать, по какой цене вы сдадите приобретенный объект потенциальному арендатору. При оценке используйте три варианта: пессимистичный, средний и оптимистичный. Для лучшей оценки объекта используйте среднюю оценку, это и будет рыночная цена, по которой снимают помещения 90% арендаторов. Пессимистичную цену вы получите в любом случае и сдадите 100% арендаторам.

Разбираем плюсы и минусы

Казалось бы, что может быть проще: купил помещение, сдаешь его в аренду и ежемесячно считаешь денежки. Но во владении объектами коммерческой недвижимости есть и минусы, правда, их немного:

Налог на доход с арендных платежей

Налог на имущество

Простои в случае смены арендаторов

Необходимость косметического ремонта

Оплата услуг ЖКХ и т.д.

Что касается плюсов, то самый главный, конечно – пассивный доход. Большой плюс объекта коммерческой недвижимости в том, что она ликвидна, в том случае, если доходность объекта выше 10-12 % годовых.

Считаем доход

В коммерческой недвижимости часто используется понятие окупаемость. Простая формула расчета в следующем: стоимость объекта делится на среднюю рыночную цену, по которой сдается объект (либо на цену аренды недвижимости, по которой сдается объект в настоящее время). В итоге мы получаем количество месяцев, за которое возвращается полная стоимость объекта за счет арендных платежей. Можно поделить эту цифру на 12 и увидеть, за сколько лет вернется полная стоимость объекта.

Для того, чтобы понять, сколько годовых в процентах приносит арендный доход, достаточно поделить 100 на количество лет. Для консервативных инвесторов доход с коммерческой недвижимости колеблется от 10-15 % годовых, что выше банковской ставки в среднем на 2-8 %.

Почему коммерческая лучше жилой?

В целом доходность объектов коммерческой недвижимости в 2 раза выше, чем с квартиры – это факт. Есть и другие нюансы, которые позволят «экономить». Так, например, чтобы сдать в аренду коммерческий объект, не нужно делать дорогой ремонт, покупать мебель или бытовую технику. В торговом или офисном помещении нужны только полы, стены и потолок. Таким образом ремонт в нежилом помещении гораздо дешевле, чем в квартире.

Отметим, что в первую очередь объект коммерческой недвижимости – это инструмент инвестирования. Лучшего варианта для сохранения накопленного капитала и пассивного дохода сложно придумать. И без сомнения, сегодня вклад в покупку коммерческой недвижимостисамый популярный и эффективный финансовый инструмент в Уфе и в России в целом.

Локдаун запустил тренд на аренду небольших и недорогих коммерческих помещений

Локдаун запустил тренд на аренду небольших и недорогих коммерческих помещенийФото: Максим Платонов

Карантин оформил в Казани тренд на аренду небольших помещений, выяснила газета «Реальное время», изучив предложения владельцев в начале и в конце мая. В то же время, пока помещения под общепит и производство потеряли свою актуальность, торговля оправляется от карантина — арендовать такие помещения можно уже почти за любую цену. И все же владельцы стараются не задирать ставки в условиях, когда дорогие офисы мало кому нужны, и массово предлагают помещения за 500—600 рублей за «квадрат». Эксперты рынка пока осторожно оценивают изменения. Одни считают, что тренды носят временный, «посткарантинный» характер, и изменения ограничены перезаключениями отдельных контрактов. Другие уверены, что карантин фактически убил рынок коммерческой недвижимости, и пока он даже не начал восстанавливаться (многие бизнесы до сих пор закрыты). Третьи согласны, что до конца года арендная плата будет более низкой, а предложение небольших помещений вырастет. Но главный тренд, вызванный кризисом, уверены они, оказался в перестановке акцентов, в частности, в росте популярности онлайн-торговли и доставки блюд, что также скажется на аренде.

Карантин оформил тренд на аренду небольших помещений

Аналитическая служба «Реального времени» изучила предложения по сдаваемым в аренду объектам коммерческой недвижимости в Казани в начале (в разгар карантинных мер и локаута) и в конце мая на сайте частных объявлений Avito. Как выяснилось, после отмены части ограничений объем предложений помещений вырос почти на четверть, с 2 248 до 2 768 тысяч, а количество офисных и торговых помещений — на 30,5% и 36% соответственно: с 685 до почти 900, и с 368 до 500. Главный тренд: резкое снижение предложения больших площадей и аренда с большим дисконтом. Грубо говоря, учитывая, что в условиях «полукарантина» далеко не все предприятия вообще могут полноценно работать, а бизнес в апреле сильно пострадал, большие и недешевые помещения пока мало кому нужны.

Читайте так же:
Как посмотреть штраф по номеру постановления

На 6 мая 2020 года на казанском рынке предлагалось чуть более 2,2 тысячи различных помещений, из них треть приходилась на офисные помещения (685 объектов), 34% — на помещения свободного назначения, 16,4% — на торговые. Главным образом, в аренду предлагались очень небольшие помещения, в первую очередь до 100 кв. м. Так, в общем объеме предложения офисных объектов 72,4% (почти 500) пришлось именно на этот сегмент. Для сравнения: помещений площадью от 100 до 200 кв. м было не более 13%. Аналогичные ситуации по помещениям свободного назначения (47%, или 366 — на объекты до 100 кв. м) и торговым (63%, или 232 — на объекты до 100 кв. м). Две недели спустя тренд окончательно оформился: половина всех помещений свободного назначения, 75% офисных и 64% торговых, не превышала по площади 100 кв. м.

Распределение количества сдаваемых коммерческих объектов по площади

Помещения под общепит и производство пока потеряли свою актуальность

Резкое увеличение предложения коммерческих площадей в Казани, в принципе, происходило за счет роста числа предложений именно небольших объектов. Например, если с 6 по 21 мая предложение всех объектов выросло на 18%, то рост числа предлагаемых рынку торговых объектов до 100 кв. м — на четверть, и еще на треть — объектов до 200 кв. м. Объем предложения офисных помещений до 100 кв. м вырос за пару недель на треть. К 25 мая нарастание предложения (уже к тому моменту стабилизировавшегося) происходило в основном за счет объектов до 100 кв. м. Все менее становились популярны помещения от 300 до 700 кв. м, не говоря о более просторных — они, по очевидным причинам, не по карману многим предпринимателям, и предложения по ним носят единичный характер.

Карантинные тренды всей экономики вообще очень хорошо прослеживаются по динамике аренды. Так, в начале мая владельцы недвижимости еще рассчитывали на производство и общественное питание (одни из самых пострадавших отраслей в эпидемию), предлагая, скажем, 31 небольшое помещение под кафе и более 110 под производство, к 21 мая уже предлагалось по 34 и 131 помещение соответственно. Однако к концу мая предложение упало как по помещениям для общепита (на 6%), так и по производственным помещениям (на 4%). Склады, вынужденно популярные в апрельском карантине — нераспроданный товар нужно было где-то хранить, тоже постепенно перестали быть так необходимы. Доля складских помещений в общем объеме предложения снизилась с 12,4% до 10%. Гостиничный же рынок аренды попросту замер.

К концу мая предложение по помещениям для общепита упало на 6%

Дорогие офисы не нужны — владельцы массово предлагают помещения от 500 до 600 рублей за метр

С ценовыми предложениями все немного сложнее: ни один владелец коммерческой недвижимости, вне зависимости от действующих ограничений, не готов предоставлять в аренду помещения себе в убыток. Кроме того, стоимость аренды довольно сильно отличается в зависимости от отраслей и сегментов рынка. В начале мая половина от 700 казанских объектов под офисы предлагалась в основном в ценовом диапазоне от 300 до 800 рублей за квадратный метр в месяц. Самое массовое предложение (более 100 помещений в обоих случаях) касалось объектов с арендой от 500 до 600 рублей за квадратный метр и от 600 до 700. На втором месте по объему предложения были чуть менее дорогие (от 400 до 500 рублей за кв. м) и более дорогие — от 700 до 800 рублей за кв. м. На помещения стоимостью от 1000 до 2000 и более рублей за кв. м приходились незначительные цифры, до 50 объектов.

К концу мая уже пятая часть всех офисных помещений — более 170 — предлагалась за 500—600 рублей за кв. м. В 1,5 раза вырос объем предложения офисных объектов за 400—500 рублей за кв. м. Почти во столько же раз выросло число помещений за 600—700 рублей за кв. м. Отдельно отметим, что в 1,5 раза увеличилось и число самых дешевых офисных помещений (до 100 рублей за кв. м).

Похожая ситуация была и с помещениями свободного назначения, более 150 объектов из 775 предлагалось взять в аренду за 400—600 рублей за кв. м. Столько же объектов предлагалось подороже — от 600 до 800 кв. м. Для примера, на все самые дорогие помещения (от 1000 рублей за кв. м и больше) приходилось не более 150 объектов, и это число к 25 мая фактически не изменилось, рынку они практически не нужны в большем объеме. К концу мая уже половина всех предложенных помещений свободного назначения предлагалась в аренду за 300—800 рублей.

Торговля к концу мая начала выходить из карантинной тени, рост числа дорогих объектов (от 1900—2000 рублей и более за кв. м) за две недели оказался двукратным

Торговля оправляется от карантина — арендовать помещения можно почти за любую цену

Самая дорогая аренда была у торговых объектов. Почти 70 из 370 объектов владельцы помещений выставили, запросив от 900 до 1000 рублей за кв. м. При этом более 100 объектов стоили еще дороже. Отметим, что у торговых помещений самый большой разброс в ценах. Были примерно по 30 объектов и за 500, и за 600, и за 700, и за 800 рублей за кв. м. Треть всех объектов из более 2,2 тысячи, 700 помещений — предлагалось взять в аренду за 300—600 рублей за кв.м. Еще 800 объектов — за 600—1000 рублей за кв. м. Доля дорогих помещений (от 1000 рублей и выше) не превышала 15%.

На треть выросло число предлагаемых в аренду торговых помещений за 400—700 рублей за кв. м. И если судить только о динамике предложения, торговля к концу мая начала выходить из карантинной тени, рост числа дорогих объектов (от 1900—2000 рублей и более за кв. м) за две недели оказался двукратным. Если в начале мая можно было арендовать 30 таких дорогих помещений, то к концу — почти 70. Для сравнения, почти столько же можно взять сегодня в аренду помещений за 900—1000 рублей за кв. м.

Распределение количества сдаваемых коммерческих объектов по стоимости

    Руслан Садреев

Руслан Садреев глава ЮА «Премьер», вице-президент некоммерческого партнерства «Гильдия риелторов Республики Татарстан»

Конечно, рынок аренды, как и любой другой сегмент, в связи с самоизоляцией, с пандемией, с тем, что доходы населения упали, магазины не работают — тоже очень просел. На период именно ограничений. Но говорить о том, что из больших помещений все переезжают в маленькие, я бы все-таки не стал. Потому что тренды еще пока не обозначались, по крайней мере мы этого не наблюдаем. Просто все взяли позицию выжидательную, и сейчас мы видим, что спрос потихонечку увеличивается и на коммерческую, и на жилую недвижимость, и на аренду, и на продажи.

Я не думаю, что и арендная плата будет опускаться. Какие-то сейчас, допустим, контракты перезаключаются, и рынок аренды коммерческой недвижимости, как и любой рынок — любых услуг, любого производства — еще будет выходить из этого шока, думаю, минимум до конца года. Поэтому контракты, да, зачастую по каким-то сегментам, которые пострадали, они пересматриваются — но, как правило, до конца года или на год ближайший. Но это именно временные пересмотры. Да, предложений дешевых помещений много, по 500 рублей за кв. м, которые раньше стоили дороже, но они предлагаются опять же на какой-то определенный период. Нельзя сказать, что все рухнуло и теперь всегда цена аренды такая будет.

Читайте так же:
Имеют ли право замерять тонировку

Владимир Шайхиев замгендиректора компании «А-Девелопмент»

То, что сейчас происходит [на рынке коммерческой недвижимости], — еще не конечная картина. Рынок пока еще только разгоняется, что связано с вескими причинами. Некоторые торговые сети, например, могут сокращать число магазинов в связи с падением товарооборота. Некоторые бизнесы сжимаются, у них потребность в площадях уже меньше. Некоторые ушли в формат доставки, тот же общепит, например, который вынужден был перепрофилироваться. И многие поняли это, акценты начали выставляться именно в пользу доставки. Причем некоторые переходят и на производство и доставку полуфабрикатов, которые оказались тоже востребованными.

Я согласен, что есть такой тренд сегодня на меньшие и менее дорогие помещения, более того, помимо того, что эти помещения освобождаются — надо же понимать, что застройщики-то продолжают строить. Соответственно, будет переизбыток этих небольших помещений. Соответственно, это никак не может не повлиять на ставку аренды. И тут уже появятся преимущества в виде ремонта, локации, технических характеристик (высота потолков и проч.). Объективно их будет больше. Но тут надо еще оценивать площади по разным видам деятельности, которые и чувствуют себя по-разному: те же интернет-магазины Ozon или Wildberries, которые оказались прямо на волне. То есть у них свои требования — и они в рамках как раз небольших площадей и тех недорогих ставок.

Трудно сказать, когда кризис окончательно закончится и мы получим новую картину рынка. Ведь этот кризис не такой, какие были раньше. Это кризис, который вообще поменял акценты, расставив по-другому направления рыночные. С кризисами 2014 или 2008 годов не совсем корректно его даже сравнивать. Если тогда были просто кризисы и бизнесы просто схлопывались, то сейчас можно говорить о том, что вследствие его какие-то бизнес-направления стали больше развиваться, какие-то меньше. В любом случае, происходит какая-то «деформация» рынка коммерческой недвижимости в том виде, в каком он существовал.

Андрей Савельев гендиректор ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ», президент НП «Гильдия риелторов РТ»

Карантин, точнее, режим самоизоляции, фактически убил вообще рынок коммерческой недвижимости! И у нас он не восстановился до сих пор! Торговым центрам, например, до сих пор нельзя работать, кафе, барам и ресторанам — тоже нельзя работать. То есть у нас большая часть арендаторов коммерческой недвижимости до сих пор закрыты, а арендаторы офисной недвижимости — они только-только начали работать, и пока еще рано о чем-то говорить. Сложно и давать какие-то прогнозы, скажем, по динамике арендной платы, потому что если на май месяц действительно и были какие-то скидки, но, опять же, эти скидки не были связаны с рыночной ситуацией, а связаны были именно с режимом самоизоляции. И поэтому говорить о росте или снижении арендных ставок до конца года — пока рано, потому что бизнес еще не восстановился, и, соответственно, арендаторы тоже еще не восстановились.

Как сдавать в аренду нежилое помещение?

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Законодательство при сдаче в аренду помещенийВопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

  • Офисные;
  • Торговые;
  • Производственные;
  • Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

  1. документы о собственности;
  2. план помещения;
  3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

  • оплаты коммунальных платежей;
  • размера арендной платы;
  • срока сдачи помещения;
  • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
  • проведения ремонтных работ;
  • условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Подписание договора

Подписание договораЛучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Содержание договора

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

  1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
  2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
  3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
  4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
  5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.
Читайте так же:
Договор о расторжении договора подряда образец

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Субаренда

СубарендаАрендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

  • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
  • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
  • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

  1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
  2. Своевременность оплаты аренды.
  3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
  4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
  5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт;
  • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
  • доверенность, если документы подает представитель;
  • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
  • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
  • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

  1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
  2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

  • УСН 6 % — с общего дохода;
  • УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

  1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
  2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
  3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицуДействующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Блиц: Какие каналы продвижения наиболее эффективны в кризис

Сегодня в условиях рекордных объемов пустующих площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости многие игроки рынка задумаются об оптимизации бизнес-процессов. Портал ComEstate.ru решил выяснить, на что делать ставку при поиске арендаторов или покупателей, а также как работе менеджмента управляющей или брокерской компании, девелоперу, собственнику проекта может помочь Интернет.

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse

Если говорить о коммерческой недвижимости класса А, то, конечно, самым эффективным каналом, позволяющим сдать в аренду офис, я бы назвала работу с брокерами, и, наверное, это будет основным каналом. Другими источниками могут быть, например, партнёрские отношения собственника здания и управляющей компании, знакомства с арендаторами на отраслевых конференциях и других мероприятиях, рекомендации от своих текущих арендаторов. Но через такие каналы сделки в классе А случаются реже.

Наименее эффективным каналом в классе А можно назвать как раз рекламу в Интернете. Это связано с тем, что основными арендаторами таких объектов являются крупные компании. И когда такие компании начинают искать новый офис, они, как правило, не «идут» за этим в Интернет, а обращаются напрямую к профессиональным компаниям.

На вопрос о том, какую площадь легче сдать через Интернет – небольшую или крупную, в несколько тысяч кв. метров, скажу так: если говорить о классе А, не важно какая площадь, оператором сделки в любом случае будет брокер. В подтверждение этому могу привести в пример пару последних наших сделок. Первая на 20 тыс. кв. метров в бизнес-парке «Крылатские Холмы», где оператором выступила компания JLL. Вторая небольшая – на 507 кв. метров, где оператором стала другая брокерская компания — CBRE. В классе А не важно какая площадь сдается, так как в 99% случаев сделки происходят с участием брокерских компаний.

Вячеслав Холопов, партнер Knight Frank, директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank & CIS

Продажа-аренда коммерческой недвижимости на сегодняшний день сугубо через Интернет, без участия людей, не возможна, поскольку получить детальную информацию и продать объект или сдать его в аренду — это две принципиально разные вещи. Однако, бесспорно, Интернет сегодня – самый эффективный механизм, самая эффективная площадка для рекламы. Но для покупки офиса, торговой точки или складского помещения нужно уточнить огромное количество параметров, осуществить технический и юридический аудит. Для этого необходимо изучить документацию, которую не найти в открытом доступе. Ведь у нас даже имя гендиректора и полные реквизиты компании не всегда будут в открытом доступе, только запрос через ЕГРЮЛ дает ответы на базовые вопросы. А здесь нужно проверить всех бывших и действующих собственников объекта, понять, на кого и как оформлено право собственности на земельный участок, оценить риски, налоговые последствия предлагаемой схемы продажи. Чтобы вести сделки через Интернет, большой объем конфиденциальных данных должен быть выложен в сеть. Но вряд ли кто-то станет так делать, ведь рейдерство никто не отменял.

Читайте так же:
Дтп вред здоровью пластическая операция

Арендная сделка, конечно, проще. Но даже при подписании договора аренды на объекты коммерческой недвижимости не обойтись без брокеров и юристов. Хотя в любом случае Интернет выступает мощным помощником – посредством сети можно собрать информацию, сделать «домашнюю работу». Но без визитов на объект, без сравнительного анализа с другими предложениями, проведения переговоров с собственниками закрыть сделку очень сложно, практически не возможно. Я не слышал о практике заключения сделок по аренде коммерческой недвижимости через интернет где-либо в мире.

Когда Интернет был не развит в России, складские комплексы привлекали клиентов за счет прессы и наружной рекламы. Сейчас наружная реклама стала дороже, кроме того, на нее стали обращать меньше внимания – для многих водителей она превратилась в эдакий фон.

Сегодня Интернет, конечно, облегчает первичный сбор информации. Но не каждый объект коммерческой недвижимости, особенно если речь идет о небольшом складском комплексе, имеет свой Интернет-ресурс, а на существующих информация не всегда обновляется оперативно (да и коммерческая часть на них присутствует далеко не всегда). Так что далеко не каждый сайт достаточно оптимизирован, актуален и помогает найти подходящее помещение.

На вопрос, проще ли стало собирать информацию о вакантных площадях, я бы ответил — нет. Для получения актуальных данных мы должны звонить, встречаться, общаться, несмотря на то, что есть Интернет и базы.

Пока нет единой площадки с состоявшейся репутацией, гарантиями информационной безопасности, которая позволила бы всем игрокам безбоязненно ею пользоваться, для совершения сделок всегда будут нужны брокеры. Полная информационная доступность и включение игроков в единую площадку, эдакую «биржу коммерческой недвижимости», если мы говорим о крупных и качественных объектах, в ближайшем будущем вряд ли возможны.

В некоторых случаях объекты просто не могут появляться на рынке раньше времени. Например, если арендный контракт подходит к концу, для собственника это означает, что арендатор может съехать. Собственник стоит перед выбором — либо предложить арендатору продление договора, либо искать нового партнера, для чего нужно оценить рынок, выяснить спрос на свой объект. Но появление объекта на открытых площадках, предложение занятой арендатором площади не поможет сохранить хорошие отношения с действующим арендатором. В то же время консультанты могут прийти и спросить у потенциальных клиентов, интересна ли им подобная площадка, получить информацию о спросе и помочь собственнику принять решение, каким образом действовать дальше. Мы тот самый демпфер, который в результате помогает случиться многим сделкам.

Что касается Интернет-решений, автоматизировать можно обработку стандартных простых запросов, например, постараться провести в сети аренду однокомнатной квартиры. Но как только появляются большие объекты недвижимости и сделки по аренде или покупке, где финансовые риски для компаний очень велики, необходимо плотно работать с информацией. И спрос на качественную информацию будет всегда — и на растущем, и на стагнирующем, и на падающем рынке. Просто потребности в информации будут отличаться. В хороший год спрос на информацию может быть целевой – она собирается для заключения сделки. В тяжелый год, экономически сложные времена, как сейчас, есть спрос на общую аналитическую информацию. Люди звонят и интересуются, мониторят рынок. Получаемая ими информация используется для планирования, прогнозирования и принятий решений в будущем.

Если бы можно было сделать такой сайт, что брокеры были бы не нужны, думаю, девелоперские компании с радостью бы провели оптимизацию и вместо своих департаментов продаж и привлечения сторонних консалтинговых компаний дружно перешли на использование такого ресурса. Но люди – это наш основной актив. Невозможно, к счастью, заменить людей на роботов. Именно люди эффективно собирают и анализируют информацию, выстраивают долгосрочные отношения, проводят сделки.

Я уверен, например, что мою команду профессионалов нельзя заменить на людей, которые просто будут сидеть и работать по алгоритму. Сопровождение сделок – процесс непростой и зачастую даже творческий, мы как брокеры работаем над формированием нестандартных сделок. Например, помочь переселить существующих арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды, чтобы на освободившиеся площади привести клиента. Для этого нам необходимо было одновременно подобрать площадки съезжающим и помочь договориться новому арендатору с собственником. И все совместить по срокам, времени и деньгам – это непросто, никакой алгоритм не поможет. В 2010 году с нашим участием прошла первая сделка build-to-suit на продажу для компании ЦентрОбувь (50 тысяч кв. метров); девелоперы как раз начали популяризировать этот формат, и наши сотрудники реализовали такой проект (на тот момент на земле лежал первый снег, мы продавали идею). Разве можно такой проект сделать только с помощью Интернет-технологий?

Я не думаю, что рынок брокериджа умрет в ближайшие годы. Услуги консультантов еще длительное время – десятилетия – будут востребованы. Другое дело, что под влиянием Интернет-технологий этот рынок может видоизмениться.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Сегодня при поиске объектов коммерческой недвижимости все большое распространение получает так называемый «консалтинговый» подход. Его суть — предлагать потенциальным арендаторам и покупателям не просто «помещение», а «доходное место», наглядно демонстрируя те выгоды и перспективы, которые может обеспечить расположение бизнеса в данном помещении. При этом речь идет не об абстрактных рекламных обещаниях, а о математически обоснованном прогнозировании потенциала локации. Например, в случае если мы говорим о поиске торговой площадки, это может быть расчет потенциального оборота магазина данной направленности в данном месте. Для этого применяются геомаркетинговые и другие инструменты, используемые профессиональными консультантами рынка. Очевидно, что подобные расчеты невозможно получить при самостоятельном подборе помещения через Интернет. Между тем ошибки при выборе площадки могут стать фатальными для бизнеса, особенно в текущих непростых общеэкономических условиях.

Кроме того, брокер отвечает за все переговоры, то есть он руководит процессом сближения арендатора/покупателя и арендодателя/продавца объекта. Он активно защищает интересы своего клиента, стремясь добиться максимально выгодных для него условий сделки, а также согласовывает все условия договора.

Наконец, профессиональные брокерские компании имеют больший охват рынка, более широкое представление о том, что происходит в тот или иной момент. Это тоже важно учитывать.

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM

Компании, профессионально занимающиеся продвижением и сдачей в аренду объектов коммерческой недвижимости, используют комбинацию различных каналов коммуникации, среди которых Интернет, несомненно, играет центральную роль. Привлечение к реализации брокерских и консалтинговых агентств связано, в первую очередь, с метражом помещений. Как правило, аренда помещений крупного формата, от 1 000 кв. метров, реализуется с помощью консалтинговых агентств, к услугам которых прибегают крупные компании, планирующие аренду офисного помещения. Заключение подобных сделок зачастую длится несколько месяцев, пока собственник или управляющая компания, арендатор и консультант договариваются обо всех аспектах договора аренды. Так, например, управляющая компания City&Malls PFM заключила ряд крупных сделок в деловом квартале «Симоновский» при участи компаний ILM и CBRE, предоставляющих консалтинговые услуги на рынке коммерческой недвижимости. Среди прочих можно отметить передачу в аренду 2 500 кв. метров компании «КомпьюТел» в БЦ «Слободской», сопровождавшуюся компанией ILM. Консультантом по сделкам по аренде 2 300 кв. метров компанией «ЕАЕ-Консалт» и блока площадью более 1 200 кв. метров в бизнес-центре «Симонов-Плаза» компанией Ломбард «Благо» выступил CBRE.

Небольшие помещения, до 200 кв. метров обычно арендуются компаниями, представляющими средний и малый бизнес, для которых важно арендовать офис напрямую, без комиссии и не тратить деньги на выплату комиссии. Здесь роль Интернета сложно переоценить, поскольку сеть является неиссякаемым источником информации, почти бесконечной «доской объявлений» для тех, кому услуги брокеров не по карману.

Отмечу, что универсального способа для продвижения и сдачи помещений в аренду не существует. То, насколько проект будет востребован на рынке, зависит от многих факторов: его локации, качества, арендной политики, работы управляющей компании и, конечно, общей ситуации в экономике. Естественно, что во время кризиса сложнее найти арендатора и необходимо использовать все возможные каналы продвижения.

Читайте так же:
Как вести себя на административном суде

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Если бы я составлял рейтинг наиболее эффективных каналов, позволяющих сдавать в аренду или продавать объекты коммерческой недвижимости, то он бы выглядел так. На первое место я бы поставил работу собственной управляющей компании, менеджмента, на второе — личные связи, возможность привлекать в процесс сдачи (продажи) объектов уже имеющихся арендаторов и т.д., на третье — Интернет-ресурсы, на четвертое — работу брокерской компании.

Но этот рейтинг все же надо воспринимать с некоторой долей условности, поскольку работа собственной управляющей компании во многом взаимосвязана с наличием личных связей у менеджмента. Да и использование Интернет-ресурсов – обязательное условие работы и собственной управляющей компании, и брокеров.

Продвижение объекта в Интернете может помочь поиску клиентов, но вряд ли способно полностью заменить все остальные пункты. Кроме того, стоит упомянуть и такие инструменты поиска и привлечения арендаторов, как рекламные щиты и медийную рекламу.

Безусловно, при поиске арендаторов используется Интернет — это и «доски» объявлений, и собственный сайт, и анализ сайтов потенциальных клиентов. Но на первое место все же стоит поставить «человеческий фактор», Интернет же можно рассматривать как эффективный инструмент в руках сотрудника.

Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?

Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости

Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет , который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.

На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы. В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей. Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.

Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.

Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.

Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб. и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей. Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.

Точнее, не мог до появления Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.

Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?

Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс. человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн. квадратных метров коммерческой недвижимости.

Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы). В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.

Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет. В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов. В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.

Маркетинговый и аналитический инструмент

После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.

Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.

Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями

Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.

Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг. С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.

Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа. Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.

Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени. К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора. Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.

Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector