Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать, если застройщик обанкротился

Что делать, если застройщик обанкротился?

Что делать, если застройщик обанкротился?

Покупать жилье по договору долевого участия по-прежнему очень опасно. Есть риск не только того, что застройщик приостановит строительство, затянет срока сдачи в эксплуатацию дома, но и просто обанкротится.

Банкротство – это процедура несостоятельности должника, при которой все его имущество распрощается с торгов, а вырученные от продажи средства распределяются между кредиторами в порядке очередности.

Дольщикам нужно знать, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, чтобы не остаться без жилья и своих вложенных денежных средств.

Как правило, при признании застройщика несостоятельным у него уже не остаётся средств и имущества для того, чтобы рассчитаться по долгам со всеми претендентами.

Как заподозрить банкротство?

Обычно дольщики и не подозревают о проблемах своего застройщика, особенно финансового характера. Дом может визуально продолжать строиться, а при этом долги застройщика расти в геометрической прогрессии. Даже если дело о банкротстве уже началось в Арбитражном суде, многие дольщики могут ничего об этом не знать.

Как узнать о банкротстве застройщика заранее, когда только начинают проявляться проблемы с финансовой состоятельностью? Ведь если начать правильно реагировать раньше, можно избежать конкурсного производства.

Как заподозрить банкротство?

Вот признаки, на которые дольщики должны обратить внимание:

  1. Объект перестал строиться, назначенные сроки застройщиком пропущены.
  2. Офис застройщика перестал работать, по указанным телефонам никто не отвечает.
  3. Строительство дома завершено, а застройщик затягивает процедуру передачи жилья.
  4. Застройщик утратил право на землю, которая была выдана под строительство.

При обнаружении первых подозрительных признаков дольщикам нужно направить в адрес застройщика претензию относительно возникшей проблемы.

Также нужно попытаться выяснить, нет ли уже открытых судебных производств в отношении застройщика. Это можно сделать, зайдя на сайт Арбитражного суда.

Институт банкротства

Банкротство – это состояние, при котором должник не может рассчитаться по своим долгам с кредиторами.

Приобретается статус банкрота юридическим лицом только по решению суда.

Нормативная база

Нормативная база

Закон «О банкротстве» № 127 в 2011 году был дополнен отдельной главой, которая касается несостоятельности застройщиков – 7 главой.

Появилась она из-за обострившейся в стране проблемы обманутых дольщиков, которые оставались без денег и жилья из-за халатности застройщиков.

Банкротство застройщиков помимо главы 7 ФЗ № 127 регулируется ФЗ 214 об участии в долевом строительстве.

Признаки и критерии банкротства

Чтобы признать должника банкротом, нужно наличие двух критериев:

  1. Долг в размере более 300 тысяч рублей.
  2. Просрочка более 3 месяцев.

Это размеры и сроки совокупной задолженности. Застройщик может не платить кредиты, может не рассчитываться с контрагентами. Право на обращение в суд с заявлением о признании его несостоятельным имеет он сам, уполномоченные органы или любые из кредиторов.

В целом процедура признания банкрота несостоятельным длится около года, иногда дольше. Дело рассматривается Арбитражным судом.

Существует несколько процедур банкротства:

    Признаки и критерии банкротства

Первые три процедуры являются реабилитационными – это попытки восстановить платежеспособность застройщика. При финансовом оздоровлении разрабатывается и утверждается на собрании кредиторов график погашения задолженности.

При конкурсном производстве шансов на спасение не остаётся, имущество продаётся, долги погашаются. Мировое соглашение можно заключить в любой момент на любой процедуре до признания судом застройщика банкротом.

Даже в рамках конкурсного производства можно вернуться к одной из предыдущих процедур, если будут найдены признаки улучшившегося финансового положения должника.

В рамках всех процедур банкротства директор компании-застройщика отстраняется от управления компанией, его полномочия передаются назначенному судом арбитражному управляющему.

Действия дольщиков

Действия дольщиков

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом или является участников дела о банкротстве? Могут ли они на что-то претендовать после продажи его имущества?

Защита дольщиков при банкротстве застройщика регламентирована отдельной главой в законе не просто так. Все дело в том, что если дольщики вовремя не заявят свои требования, их квартиры будут включены в конкурсную массу и распроданы.

Долги же выплатят тем кредиторам, кто будет стоять в первой очереди. В итоге дольщикам не останется ничего. Вот, чем грозит, прежде всего банкротство застройщика дольщикам.

Реестр кредиторов

С чего начать свою битву на жилье? Первое, что должен сделать дольщик при банкротстве своего застройщика, — заявить о включении его в реестр кредиторов.

Это должны сделать все кредиторы еще в самом начале рассмотрения дела. Если они не успевают войти в реестр, они утрачивают права на погашение долгов.

Процедура включения в реестр выглядит следующим образом:

  1. Подаётся заявление в Арбитражный суд дольщиком с предъявлением ДДУ, платежных документов и актов.
  2. Суд выносит решение о включении конкретного дольщика в общий реестр.
  3. Арбитражный управляющий исполняет в этой части решение суда.

Действия дольщиков

При этом дольщик должен уложиться в конкретные сроки. Особенности подачи заявлению заключаются в том, что на этапе наблюдения у дольщика есть только 1 месяц для подачи обращения. Так он сможет поучаствовать в первом собрании кредиторов, где будет решаться судьба дома.

В конкурсном производстве дольщик будет иметь 2 месяца для подачи своих требований. Сроки подачи заявлений на включение в реестр исчисляются с момента официального уведомления кредиторов о банкротстве и открытии реестра.

Обычно такие уведомления публикуются в специальных СМИ, например, газете «Коммерсант». За всю процедуру банкротство печатается несколько публикаций именно для того, чтобы все заинтересованные лица могли узнать о происходящем банкротстве.

Если речь идёт о крупных застройщиках, такую новость мигом подхватывают самые резонансные СМИ и телеканалы. Поэтому не узнать, что застройщик находится в стадии банкротства, дольщикам будет довольно трудно.

Очередность кредиторов

Когда дом не построен, и дольщики остаются без жилья, они попадают в незабвенную категорию населения. Именно поэтому они имеют приоритетное место в общей очереди кредиторов.

Очередь выглядит таким образом:

  • лица, требующие компенсации вреда здоровью;
  • сотрудники компании-застройщика, требующие выплату зарплаты;
  • дольщики по ДДУ;
  • остальные кредиторы.

Первая категория желающих обычно отсутствует. Расходы на заработную плату уходят небольшие, конечно если не накопились долги за несколько лет.

Читайте так же:
Доверенность на представление интересов физического лица в суде

По сути остальную часть должны получить именно дольщики. Остальные кредиторы обычно не получают уже ничего, их долги автоматически списываются как погашенные.

В рамках одной очереди требования погашаются пропорционально обязательствам.

Требования к застройщику

Дольщики имеют несколько способов воздействия на застройщика и возврата своих средств и жилья. Они имеют право требовать:

    Требования к застройщику

Не все дольщики будут довольны возвратом денежных компенсаций, многие захотят вернуть квартиры даже в недостроенном виде. Такая нужда может возникнуть, если есть основания полагать, что в ближайшем будущем дом все же будет достроен другим застройщиком.

Как получить квартиру в таком случае? Ст. 201.7 Закона о банкротстве предусматривает наличие специального реестра для дольщиков – реестра требований о передаче жилых помещений.

Дольщик может предъявить требования сразу в два реестра, но воспользоваться он сможет только одним из них – либо получить деньги, либо вернуть квартиру.

Что делать с недостроенным домом?

Что делать с недостроенным домом?

Дольщики должны учитывать, что не все так радужно на самом деле, как кажется с первого взгляда. Все дело в том, что, решая получить свои квартиры, дольщики должны:

  • в суде признать право собственности на жилье и зарегистрировать его в Росреестре;
  • активно посодействовать дальнейшему строительству дома.

Недостроенные дома при этом выводятся из конкурсной массы и не могут дальше продаваться с торгов для возврата денежных сумм. Как достроить дом в таком случае? Для этого дольщики должны объединиться в жилищно-строительных кооператив для завершения строительных работ или сообща продать объект кому-то из желающих.

Очевидно, что способ достройки дома может быть оправдан только при практически полном окончании работ. Дом, к примеру, может быть достроен, но еще не введён в эксплуатацию.

Если же объект стоит в заброшенном виде много лет, он автоматически сильно изнашивается и требует дополнительных финансовых затрат на его восстановление и окончательное завершение строительных работ. Найти на такую схему инвестора будет очень непросто.

С 2017 года дольщики получили реальную возможность вернуть свои деньги полностью. Теперь на погашение долгов застройщика перед дольщиками берутся деньги из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства.

Чтобы претендовать на финансовую помощь со стороны государства, нужно быть в реестре обманутых дольщиков.

В 2021 году проблема обманутых дольщиков в стране была решена за счёт введения счетов эскроу, на которых хранятся денежные средства дольщиков. Застройщик больше не вправе распоряжаться деньгами обычных людей до того момента, пока он не введёт дом в эксплуатацию.

Что делать с недостроенным домом?

Однако очевидно, что такие изменения по сути полностью уничтожают институт долевого участия. Ведь цены на строящееся жилье потому и были такими низкими, что деньги дольщиков уходили в процессе работ в счёт строительства дома.

Теперь застройщикам придётся изыскать собственные средства или взять кредиты под большие проценты. После такого вряд ли стоит ожидать принятых цен на квартиры в строящихся домах.

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков. Конечно такой статус несостоятельности существенно влияет на еще большее затягивание сроков строительства, но даёт возможность хотя бы частично вернуть вложенные денежные средства в строящийся дом.

Главное для дольщиков при том – успеть подать заявление в Арбитражный суд на включение их в общий реестр кредиторов.

Что делать, если застройщик банкрот?

Что делать, если застройщик банкрот?

Если компания-застройщик признана банкротом, нужно готовить документы для суда — попытка вернуть деньги — не всегда беспроигрышный вариант. Эксперты рассказывают, на что нужно обращать внимание во время сложного для дольщика периода.

Многие помнят случившееся недавно банкротство компании СУ-155, и никому не хочется оказаться на месте покупателей жилья в подобном проекте. Как правило, из такой ситуации есть два выхода: получить квартиру в «недострое» или вернуть деньги.

Лучше обращаться к проверенным застройщикам

В кризис из-за нестабильных экономических условий основную надежду для дольщиков составляют компании-застройщики, крепко стоящие на ногах, с устойчивой материальной базой и бюджетом, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Эксперт видит положительную динамику в делах о банкротстве строительных компаний:

— В отношении компаний, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилых домов и не выполняющих своих обязательств, было рассмотрено немало громких дел о банкротстве, однако в последнее время таких дел разбирается все меньше. Возможно, процедуры банкротства строительных организаций не только вскрыли «нарыв» долгостроев, но и послужили признаком оздоровления рынка недвижимости и очистили его от недобросовестных компаний.

Два условия успешного разрешения спора

В законодательстве есть два условия, которые признают право собственности на жилое помещение каждым участником строительства, для того чтобы погасить имеющиеся у них требования. Во-первых, застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, акт приема-передачи должен быть подписан до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом. Если он подписан позже, благоприятный исход дела зависит от благосклонности суда и квалификации юристов, довольно часто решения принимаются в пользу участников строительства, напоминает Рустам Арсланов.

Стоит ли пытаться вернуть деньги?

Тем не менее, банкротства застройщиков все еще происходят. И тут очень важно понимать — стоит ли выбирать материальную компенсацию или пытаться дождаться квартиры. Если дом только начинают строить, а для реализации проекта нужны значительные инвестиции, разумеется, шансы на его достройку уменьшаются. В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или морального вреда.

При других условиях возвращение денег может быть рискованным способом получения компенсации, в таких случаях, возможно, стоит дождаться достройки объекта. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», советует осознавать, что при требовании денег дольщик отказывается от права собственности, при этом решение суда может быть вынесено и не в его пользу:

— Однако покупатель должен понимать, что требование средств — это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero.

Читайте так же:
Выделение границ земельного участка в собственность

Необходимо следить за сайтом арбитражного суда

По действующему законодательству, осуществляющий процедуру банкротства конкурсный управляющий обязан сообщить о начале этой процедуры; по ряду причин он делает это при помощи почтовой рассылки. Уведомления могут придти с опозданием, а это грозит дольщику тем, что он не уложится в установленный законом срок в 30 дней и не подаст заявление во время первой стадии банкротства. Если уже понятно, что застройщик столкнулся с проблемами, нужно быть начеку. Мария Литинецкая советует следить за официальным сайтом федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.

Заявление о включении в реестр кредиторов

После начала процедуры банкротства создаются два реестра требований, туда включают кредиторов, претендующих на возврат денег, и тех, кто ожидает квартиру. Для попадания в список ожидающих возврата денег нужно подать заявление, в котором будет отказ от договора долевого участия (ДДУ). Также нужно указать арбитражный суд, который будет рассматривать дело, данные застройщика, данные арбитражного управляющего, номер ДДУ и его дату, все данные о квартире, реквизиты документов об оплате, данные о неисполнении строительной компанией обязательств. Все документы нужно направить по адресам суда, арбитражного управляющего и компании-застройщика. Стоит также вложить в письмо в суд подтверждения о направлении писем застройщику и управляющему — чтобы там не пропустили заявление.

Не стоит забывать о возмещении убытка

При банкротстве застройщика нужно требовать от него возмещение убытка. Эксперты советуют рассчитывать компенсацию исходя из разницы между ценой жилья на момент приобретения и во время банкротства застройщика. Для точного подсчета суммы лучше привлечь профессионального оценщика (не забывая добавить стоимость его работ в сумму компенсации). Размер компенсации стоит указать в заявлении в реестр кредиторов. Разумеется, лучше требовать максимально возможную сумму.

Можно обращаться к страховщикам

Обычно строительные компании страхуют свою ответственность. От страховой компании дольщик может потребовать возместить убытки. Банкротство — это страховой случай. Решение арбитражного суда о признании девелопера банкротом поможет потребовать от страховщиков возврата денег, напоминает Мария Литинецкая.

Госорганы по закону также несут ответственность за застройщика

Рустам Арсланов рассказывает о том, что в законодательстве фактически предусматривается возможность обращения граждан в органы исполнительной власти, ведь именно там застройщикам выдавали разрешение на строительство:

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает право обманутым дольщикам защищаться путем обращения в органы исполнительной власти субъекта федерации. Покупатель должен запросить удовлетворение требований ДДУ, ведь именно местные власти выдали застройщику разрешение на строительство. Для этого таких граждан включают в общефедеральный реестр по Приказу Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403.

Закон о банкротстве охраняет права граждан

Рустам Арсланов считает, что дольщики сегодня могут с уверенностью начинать спор с застройщиками, ситуация с большим количеством обманутых дольщиков — в прошлом:

— Если раньше большое количество обманутых дольщиков годами ждали окончания строительства, то уже сегодня покупатель квартиры в новостройке может быть совершенно уверенным в успешном споре с застройщиком, поскольку на страже его интересов и защиты его прав стоит Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Что делать, если ваш застройщик банкрот. Инструкция

Что делать, если ваш застройщик банкрот. Инструкция

Проблема обманутых дольщиков является очень актуальной в России. Каким образом обезопасить себя от сделок с недобросовестными застройщиками и какие действия нужно предпринять, если ваш застройщик уже находится в процедуре банкротства, рассказывают специалисты юридической фирмы «Юсконсалт».

Застройщик-банкрот. Что делать?

В России проблема обманутых дольщиков стоит весьма остро. По данным на 1 января 2019 года, в России насчитывается 68 субъектов, в которых расположено 898 проблемных новостроек. В реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тыс. граждан, и эта цифра растет. Причем Новосибирская область входит в число лидеров по количеству обманутых дольщиков (1467 человек по состоянию на май 2019 г.).

К примеру, «ПТК-30». Для большинства людей это название ничего не значит. Но для тысячи семей новосибирцев оно ассоциируются с переживаниями, с бесконечными судебными заседаниями и давлением банков.

«ПТК-30» — группа компаний застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства. Дольщики этих застройщиков остались в ожидании квартир без каких-либо гарантий их получения.

Что делать для того, чтобы не оказаться в такой ситуации?

Всегда нужно держать в голове несколько основных принципов:

— чем ниже цена за квадратный метр, тем выше вероятность попасть на тёмные схемы;

— в идеале вы должны заключить договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (без соответствующей регистрации ДДУ считается незаключенным).

— после ввода объекта в эксплуатацию необходимо потребовать передать квартиру по акту приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком.

Что делать, если вы все-таки решили пойти на риск (то есть цена за квадратный метр весьма привлекательная, а заключить вам предлагают ряд сделок: например, предварительный ДДУ, договор займа и соглашение об уступке прав требования по ДДУ). В таком случае необходимо тщательно все взвесить и обратиться за консультацией к юристу. Главное не к юристу застройщика и не к риэлтору. Консультирующий юрист не должен быть заинтересован в заключении сделки и его мнение должно быть независимым.

С 1 июля 2019 года все зарегистрированные ДДУ должны сопровождаться заключением договора счета эскроу. Это означает, что если вы заключаете ДДУ, то в обязательном порядке должны перечислить денежные средства за квартиру на специальный счет в банк. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ вы получаете деньги обратно (проценты выплаченные банку по ипотеке не возвращаются).

Читайте так же:
Акт о расторжении договора строительного подряда

С такой схемой все выглядит надежнее, но как такое решение законодателя будет работать на практике, не совсем ясно ни застройщикам, ни дольщикам, ни даже банкам. В любом случае следует руководствоваться принципами, указанными выше.

Что делать если вы уже оказались в ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства?

Вам необходимо срочно совершить следующие действия:

Обратиться в течение трёх месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства с заявлением о включении в реестр требований;

— в ДДУ необходимо указывать свои актуальные контактные данные в полном объеме: почтовый адрес, адрес электронной почты и телефонный номер. Поскольку публикации о банкротстве застройщика вы можете пропустить, законодатель обязал арбитражного управляющего уведомлять дольщиков о банкротстве застройщика. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать пропуска срока на обращение с требованиями;

— мы рекомендуем обращаться с требованиями как можно быстрее. Если юридическое лицо не имело официального статуса застройщика, то до признания его таковым применяется общий срок для подачи — 2 месяца;

— требования необходимо направлять назначенному на ведение процедуры банкротства застройщика арбитражному управляющему;

— мы рекомендуем применять комплексный подход: обращаться с требованиями о включении в реестр должника одновременно к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Сразу просить суд признать должника застройщиком и применить параграф 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Арбитражного управляющего просить ходатайствовать в суд о применении параграфа 7 к банкротству должника.

— в случаях, когда денежные средства от дольщиков аккумулируют несколько юридических лиц (и они оба находятся в банкротстве) или одно аккумулирует денежные средства, а второе имеет официальный статус застройщика, мы рекомендуем обращаться с указанными выше требованиями к обоим юридическим лицам, с учетом правил, изложенных ниже.

Что делать, когда юридическое лицо формально не подпадает под понятия застройщика, но фактически им является:

— в таких случаях необходимо отдельно доказывать, что юридическое лицо собирало денежные средства граждан для целей строительства. Демонстрировать суду цепочку взаимосвязанных сделок и взаимосвязанность лиц участвующих в сделке. Порядок обращения в таком случае мы рекомендуем сохранять тот же, что и в случае, когда статус застройщика очевиден;

— до применения судом специальных норм процедуры банкротства застройщика, срок для обращения с требованиями о включении в реестр составляет два месяца (общее правило) с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Что делать, когда объект строительства находится в залоге у банка:

В таком случае необходимо собирать доказательную базу с целью подтверждения добросовестности дольщика и недобросовестности действий застройщика. Отстаивать позицию, что негативные последствия ненадлежащего исполнения обязательств должником не могут быть возложены на гражданина.

Если придерживаться правильной тактики доказывания (при наличии необходимых документов), возможно признать залог отсутствующим.

Об этом свидетельствуют положительные примеры из нашей практики — июньские и июльские определения Арбитражного суда Новосибирской области 2019 года по делу А45−2125/2018 о признании права собственности за дольщиками и признании обременения в виде залога отсутствующим, в частности Определение от 20.06.2019.

Особенности избрания требований подлежащих включению в реестр кредиторов/жилых помещений:

Важно определиться с природой требований, которые дольщик собирается просить включить в реестр требований: вернуть денежные средства или требовать передачи жилых помещений.

Мы рекомендуем до последнего сохранять требование о передаче жилых помещений, поскольку есть вероятность, что:

— квартиры будут переданы (если объект достроен);

— объект будет достроен за счет специализированного фонда или за счет средств целевого финансирования, полученного арбитражным управляющим или новым застройщиком, который приобретет права и обязанности застройщика.

В случае невозможности передать объект строительства или достроить объект незавершенного строительства требования автоматически будут изменены на денежные.

Преждевременный переход в денежные требования может повлечь ряд сложностей.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав

В случае если суд все-таки удовлетворит заявления об изменении требований из реестра в реестр, суд может сделать вывод, что поскольку срок на включение в реестр жилых помещений истек. В таком случае требования дольщика остаются за реестром и их требования будут удовлетворяться после удовлетворения реестровых требований.

Существует и другая позиция: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Мы рекомендуем взвешенно принимать решение и обращаться за дополнительной консультацией. Однако каждый случай индивидуален и вполне возможно, что остаётся только один выход: пытаться взыскать денежные средства.

Будем рассчитывать, что изменение законодательства заложили основу позитивным изменениям в сфере строительства многоквартирных домов. Однако держим руку на пульсе и не расслабляемся. Поскольку для многих приобретение жилья играет весьма немаловажную роль в жизни и всё ещё остаются те, кто не прочь на этой потребности нажиться.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства.

Читайте так же:
Если даритель пережил одариваемого

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда.

Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства). В рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения. Если указанное нежилое помещение отсутствует в натуре, участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем всего объекта незавершенного строительства.

Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные специалисты. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Во втором случае, когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:

  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то естьрасторгнуть договор) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
  • сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).

В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств. Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.

Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.

Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ» сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-ти дневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).

При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.

Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться, что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.

Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый «реестр обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.

Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.

Читайте так же:
Как писать рекомендательное письмо на муз конкурс

Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции, даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).

Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.

Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.

За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам Адвокатского бюро «Домкины и партнеры»

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Банкротство застройщика — страшный сон для дольщика. Каждый, кто вложил свои деньги в строящееся жилье, этого опасается. Но если процедура началась и суд признал застройщика банкротом — нужно включать свои требования в реестр и не медлить, особенно важно успеть подать заявление в течение первого месяца процедуры , на стадии наблюдения.

Можно ли предугадать банкротство застройщика?

Только по очевидным признакам — дом не строится, сроки неоднократно переносились, застройщик избегает процедуры регистрации договора, разрешение на строительство дома не продлевается и т.п. Поэтому обязательно перед заключением ДДУ проверяйте застройщика всеми возможными способами. Не нужно верить обещаниям и красивой рекламе.

Особенности банкротства застройщика

Подробно нюансы процедуры я описывать не буду — их можно прочитать в самом законе. Скажу об основных отличиях — процедура предоставляет приоритет удовлетворения требований дольщиков перед другими кредиторами, а также участие в процедуре государственного органа, осуществляющего надзор за деятельностью застройщиков (в Ростовской области это Региональная служба).

Реестр кредиторов при банкротстве застройщика — что может требовать дольщик?

Дольщик может вступить в реестр как с денежным требованием (сумма по договору, плюс неустойка и в ряде случае штраф), так и с требованием передать жилое помещение. Более того, дольщик может заявить требование о включении сразу в оба реестра (да, закон это позволяет делать, т.к. оба реестра не противопоставляются друг другу, являются единым целым и имеют одну конечную цель).

Если дом не построен, то требование передать помещение смысла заявлять нет — хотя вас никто не может ограничить в этом праве. Также дольщик может заявить требования по неустойке как обеспеченной залоговым имуществом должника. Если об этом специально не заявить — неустойка таковой считаться не будет.

Что делать при банкротстве застройщика, если у меня договор не ДДУ,

а заключен с ЖСК, либо договор инвестирования, предварительный или ДДУ, но не зарегистрированный в Росреестре?

У вас точно такие же права на включение в реестр, как и у дольщиков с точки зрения 214 ФЗ, но это нужно ДОКАЗАТЬ суду и обосновать. Вы вносили свои деньги на строительство жилого дома. НО! Велика вероятность, что суд ваши требования включит в обычную 4 очередь кредиторов (то есть НЕ дольщиков), а государственный орган также скажет в суде, что вы не дольщик. Поэтому в таких случаях лучше привлекать адвоката, либо бороться — судебная практика в целом, положительная, включая практику ВС.

На что нужно ссылаться? На статью 201.1 Закона о несостоятельности, в которой сказано, что суд имеет право признать требование дольщика законным при различных договорных схемах — главное значение имеет факт передачи денег для строительства многоквартирного дома.

А если застройщик банкротится как юр. лицо

или еще интереснее — как ип -застройщик или физическое лицо? (да да и такое бывает. Недавно мне с трудом удалось перевести банкротство физ лица в банкротство застройщика).

Нужно подать в суд ходатайство о применении к процедуре параграфа 7 закона О несостоятельности. Суд назначит заседание, на котором нужно обосновать почему вы считаете, что должник является застройщиком, хотя официально он может таковым не быть, а контролирующий застройщиков орган про него ни разу не слышал.

А если у меня договор с ЖСК, а банкротится застройщик?

Нужно подавать заявление на включение в реестр требований кредиторов ЗАСТРОЙЩИКА, недавно ВС признал за дольщиком право предъявить свои требования напрямую застройщику.

А если я ДДУ уже расторг?

Если ДДУ расторгнут, в том числе по инициативе дольщика, ваши требования все равно связаны со строительством дома и суд их должен включить в 3 очередь кредиторов, и даже в реестр требований по передаче жилых помещений. НО! в Реестр обманутых дольщиков ваши требования не включат.

А если у меня договор в отношении нежилого помещения?
Почему важно предъявить требования о вступлении в реестр застройщика на стадии наблюдения?

Потому что у вас появляется право участвовать в первом собрании кредиторов . Зачастую застройщик и кредиторы заключают на этой стадии мировое соглашение — и если вы не успели подать свои требования в суд, то стороной соглашения вы не будете.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector