Shchbooks.ru

Электронные книги Books
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры при банкротстве

Продажа квартиры при банкротстве

prodazha kvartiry pri bankrotstve

Сегодня в связи со сложным экономическим положением и мировым кризисом некоторые физические лица не могут осуществлять экономическую деятельность в полной мере. Поэтому некоторым приходится сталкиваться с банкротством. Данная процедура предполагает проведение определенных процессов. При процедуре финансовой несостоятельности особо остро стоит вопрос — продажа квартиры при банкротстве физического лица. Ведь Федеральным Законом РФ №127-ФЗ предусмотрено удовлетворение всех интересов кредиторов — за имеющиеся долги банкрот должен рассчитаться собственным имуществом.

Банкротство физлица – что это

В случае если физлицо не может рассчитаться с кредиторами по своим финансовым обязательствам, оно имеет право подать заявку о признании его банкротом. Процедуру банкротства обычно начинают, если долги по финансовым обязательствам превышают 300 000 рублей. А обязанность начинать данную процедуру возникает, когда у должника долг превышает 500 000 рублей.

На время проведения процедуры несостоятельности все расчетные и карточные счета физического лица блокируются, на имущество, находящееся в собственности, накладывается арест. Все имущество должника на момент начала процесса банкротства составляет конкурсную массу и готово для распределения между кредиторами.

Согласно действующему законодательству РФ, единственное жилье, имеющееся у должника и не находящееся в залоге у банка, не может быть реализовано финансовым управляющим. Поэтому многих граждан, столкнувшихся с процедурой несостоятельности волнует — как продать квартиру после банкротства физического лица?

Процедура признания финансовой несостоятельности длится около одного года. После банкротства физлицу запрещено открывать индивидуальное предпринимательство в течение 5 лет, а занимать руководящие должности он не сможет 3 года. Не стоит пытаться брать новые кредиты — банк откажет таким заемщикам.

Что относится к единственному жилью

Что такое единственное жильё физического лица, который проходит процедуру банкротства? Это недвижимость должника, которая является его собственностью и которую не могут продать уполномоченные органы для погашения обязательств.

Чтобы жилье было признано единственным и не было отобрано у должника при процедуре банкротства,

недвижимость должна обладать следующими характеристиками и особенностями:

  • Быть единственной собственностью из недвижимого имущества, которая будет оформлена на должника.
  • Быть доступным для проживания.
  • Не находиться в залоге у банка.
  • Не иметь никаких запретов на использование.

Даже если должник имеет другое место регистрации, право на его единственное жилье сохраняется за ним, никто не имеет права забрать недвижимость, даже если в ней никто не живет.

В ФЗ «О банкротстве» указано, что под единственным жильем гражданина подразумевается жилое помещение, пригодное для проживания самого должника и членов его семьи. Даже если в собственности у физлица есть кроме квартиры еще и земельный участок с дачей, все равно квартиру не могут забрать. Дачный домик не является объектом недвижимости, в нем нельзя проживать из-за отсутствия там коммуникаций, поэтому квартира остается единственным жильем. Дачный дом и земельный участок могут быть проданы, а вырученные денежные средства пойдут на уплату долгов кредиторам.

Можно ли продать квартиру во время банкротства

Один из основных этапов несостоятельности – продажа имущества банкрота. Во время рассмотрения дела о банкротстве арбитражным судом все имущество, которое попало в конкурсную массу, контролирует финансовый управляющий. Только он может осуществлять сделки по реализации имущества неплательщика. Сам должник не сможет ничего продать из своей собственности, попавшей в конкурсную массу.

Согласно Федеральному Закону РФ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» единственное жилье банкрота не может находиться в конкурсной массе, а значит продажа квартиры при банкротстве физического лица невозможна. Также в этом законе прописано, что сам должник не имеет права продавать свою собственность без арбитражного управляющего, назначенного судебным органом. В Росреестре нельзя будет зарегистрировать переход права собственности на единственное жилье или на его обременение без заявления от лица, назначенного арбитражным судом. Все прошения от физического лица, поданные в Росреестр ранее даты, обозначенной в заявлении, будут аннулированы.

Также юристы не советуют физическим лицам реализовывать свое имущества до начала процедуры несостоятельности. При разбирательстве в суде все сделки купли-продажи, которые были проведены за три года до возбуждения процедуры банкротства, будут тщательно проверены финансовым управляющим. При возникновении каких-либо подозрений в подложности соглашения сделку оспорят, а затем аннулируют.

Реализация недвижимости после завершения процедуры несостоятельности

Согласно законодательным актам после признания банкротства физического лица можно продать квартиру, даже если это единственное жилье у гражданина, объявленного банкротом. После закрытия дела в суде со счетов банкрота будут сняты все ограничения и сделка купли-продажи может совершаться без рисков по любым условиям расчета.

Если в сделке по продаже квартиры участвует банк, продавец обязан его предупредить о своем статусе «банкрот». Обычно банки дают свое разрешение на продажу недвижимости другим людям, им важно получить свои денежные средства.

Если квартира была получена банкротом в дар, такая сделка также будет проверена финансовым управляющим или кредиторами на предмет фиктивной продажи собственности. В некоторых случаях банкрот не сможет купить жилье, кредиторы, которые участвовали в процессе несостоятельности, могут оспорить такую сделку.

Процедура банкротства с не единственным жильем

Согласно действующему законодательству РФ нельзя выставить на продажу единственное жилье должника. Совсем по-другому обстоит дело с другим недвижимым имуществом. Если у физического лица имеется в собственности больше одной единицы недвижимости, в процессе проведения процедуры банкротства недвижимость, не являющаяся единственным жильем, будет описаны для дальнейшей реализации. Финансовый управляющий произведет ее оценку, а затем такая недвижимость будет выставлена на торги. Полученные денежные средства будут распределены среди кредиторов согласно реестру требований.

Во время проведения процедуры несостоятельности можно оспорить и аннулировать сделки, которые были совершены с имуществом должника за последние три года. Также у арбитражного управляющего есть право оспорить договор дарения недвижимости должника, если он считает такое соглашение фиктивным.

Если должник намеренно пытался утаить свое имущество, это может быть расценено арбитражным судом как действия, причиняющие вред интересам кредиторов. В дальнейшем такому физическому лицу может быть отказано в признании его официальным банкротом.

Размер кредитных обязательств играет существенную роль для признания гражданина несостоятельным, а именно для изъятия имущества. Если размер задолженности меньше 5% от стоимости квартиры или дома, недвижимость не смогут забрать. Когда размер образовавшегося долга менее 5% от оценочной стоимости имущества, продать такую собственность будет невозможно.

Читайте так же:
Возвращение долга после ликвидации юр. лица

Общий доход должника оказывает существенное влияние на то, будет ли изъята его недвижимость или нет. Если физическое лицо получает постоянный доход и размер кредитных обязательств небольшой, судья может предложить вместо реализации недвижимости процедуру реструктуризации долга.

После окончания процедуры банкротства законодательными актами РФ не предусмотрены никакие ограничения для банкрота. Он вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, которое осталось после погашения всех долгов, в том числе продавать единственную квартиру. При этом важное требование – сообщить о своем банкротстве кредитным компаниям.

ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Давайте сперва разберемся, что является единственным жильем. Единственное жилье — это жилая площадь (квартира или дом) в котором гражданин постоянно проживает (прописан) и которое принадлежит ему на праве собственности. Доля в жилом помещении тоже является собственностью. Так же жилье должно быть пригодным к проживанию.

Могут ли банки забрать единственное жилье?

Очень часто представители банка звонят с угрозами забрать единственное жилье и вставить жильцов на улицу. И отсюда у граждан возникают страхи, а вдруг так и будет. Это не правда! Необходимо понимать, что работники банков получают зарплату за то что они добиваются оплаты долга от должника и они будут говорить все что угодно лишь бы получить деньги, а ваши жизненные проблемы их не интересуют.

Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание не обращается на единственное пригодное для жизни должника помещение — единственное жилье.

Также статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Указанными статьями жилищные права гражданина защищаются как до так и во время процедуры банкротства. Единственное жилье не изымается! Следует учесть, что если банки в судебном порядке взыскали с вас долг и подали исполнительный лист приставам, то приставы не зная является ли ваш дом единственным жильем могут наложить запрет на регистрационные действия (то есть лишить вас возможности самостоятельно продать свое жилье), при этом изъять это жилье приставы не могут по указанным выше причинам.

Что является единственным жильем если имеется несколько жилых домов и квартир?

Если у человека в собственности несколько жилых объектов (дом, квартира, комната, дача, доли), то единственным жильем признается то жилье где гражданин прописан и постоянно живет. Другие объекты будут проданы по рыночной цене с торгов, а на вырученные деньги будут закрыты долги. Если с продажи останутся деньги, то они возвращаются гражданину. Важно! Все сделки с недвижимостью перед процедурой банкротства нельзя совершать без квалифицированного юриста иначе высок риск оспаривания указанных сделок при процедуре банкротства.

Что если единственное жилье куплено в ипотеку?

Несмотря на неприкосновенность единственного жилья, для ипотеки предусмотрены свои правила. Ипотека это ничто иное как залог жилья, а на залоговое жилье не распространяется ст. 446 ГПК РФ. Ипотечная квартира, по общим правилам банкротства будет продана с торгов, а вырученные деньги пойдут на погашение долгов. Спасти ипотечную квартиру тем, что там прописаны дети, что большая часть ипотеки уже погашено и прочее не удастся.

Важно! В нашей компании выработаны два способа позволяющих спасти ипотечную квартиру при разрешении кредитных споров:

Если помимо квартиры есть иное имущество которое можно реализовать с торгов то есть большая вероятность в суде исключить ипотечную квартиру из торгов.

Вместо банкротства провести реструктуризацию долгов. В таком случае общая сумма долгов уменьшается, гражданин погашает долг посильным платежом, а имущество не реализовывается.

Ипотека приобретена за материнский капитал?

Предположим вы приобрели квартиру или дом в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Возникает вопрос, а при банкротстве что будет с долями детей. В данном случае, при продажи ипотечного жилья с торгов, средства материнского капитала возвращаются в бюджет пенсионного фонда и в дальнейшем материнский капитал может быть использован повторно. Данная процедура не просто, но для профессионального юриста она понятна.

Что будет, если продал или подарил единственное жилье?

В рамках процедуры банкротства все сделки совершенные за последние 3 года рассматриваются на предмет злоупотребления своими права.

Иначе говоря, Арбитражный управляющий обязан проверить сделки на наличие одного из двух составляющих недобросовестности гражданина:

На момент сделки у гражданина уже имелись признаки неплатежеспособности, то есть гражданин уже понимал, что не может погашать свои долги своевременно. Обычно таким признаком является наличие просрочек по долгам и потеря работы.

Из сути сделки усматривается, что она совершена с целью лишить кредиторов права на погашение долга с продажи имущества. Такими признаками являются: продажа по заниженной цене, продажа близким родственникам, продажа в период когда уже имелись просрочки.

Таким образом, самостоятельно совершать сделки по продаже нежелательно!

Что касается дарения, то в судебной практике такие сделки отменяются с большей вероятностью по той причине, что при отмене сделки права одаряемого не нарушаются так как он не платил за покупку имущества.

Важно! При совершении сделок перед банкротством необходимо получить консультация или правовой анализ (инструкции) от квалифицированных юристов.

Могут ли мое жилье признать роскошным и выселить?

Закон позволяет одно единственное жилье — роскошное заменить на другое с целью, чтоб разницу с продажи направить на погашение долга.

Чтоб жилье признали роскошным необходимо соблюдение следующих условий:

сумма денег которая останется при продаже роскошного жилья и покупки более приемлемого должна быть достаточной для покрытия значительной части кредита;

так как, прежде чем продать роскошное жилье нужно купить другое для переселения, то нужно чтоб кто-то выделил деньги на покупку такого жилья. Законом не предусмотрено кто должен выделять эти деньги, а кредиторы тем более не хотят этого делать;

площадь роскошного жилья должна значительно превышать норму (18 м2) на одного жильца;

роскошное жилье было приобретено после возникновения долгов;

должник является единственным собственником роскошного жилья.

Важно! В настоящий момент (2021г) нет ни одного такого случая где единственное жилье признали бы роскошным и выдали взамен жилье с меньшей площадью. Основная причина того, что такой практики нет является отсутствие закона регламентирующего то как это должно происходить. В законе пока еще не указано, кто это должен организовать, кто будет финансировать приобретение нового жилья, кто будет выбирать новое жилье, критерии отбора нового жилья и многое другое.

Читайте так же:
Как правильно нарисовать схему ДТП образец

Частые вопросы

Вопрос: У меня есть дом и 1/2 в квартире, какое имущество будет признано единственным жильем?

Ответ: Единственным будет признано то в котором вы прописаны и постоянно проживаете.

Вопрос: У меня дом 240 м2, могут ли его признать роскошным?

Ответ: Зависит от того сколько там человек прописано, если вы один то есть небольшая вероятность, но если есть хотя бы еще один сожитель (дети, жена, родители) то нет!

Вопрос: Имущество которое находится в доме (квартире) заберут?

Ответ: При процедуре банкротства к вам никто не приходит. Вы сами как добросовестный гражданин должны указать перечень лишнего имущества не относящегося к предмету быта, которое можно продать с торгов (ваш юрист этим занимается).

Вопрос: Банки могут забрать жилье или мебель?

Ответ: Нет! Банки не имеют таких полномочий. Такие полномочия есть только у службы судебных приставов и то к данной мере они прибегают в крайних случаях, а в отношении единственного жилья и предметов быта НИКОГДА. Но следует понимать что в рамках банкротства дула у приставов закрываются и передаются в арбитражный суд).

Процедура банкротства физических лиц при ипотеке: что будет с квартирой

Большая часть кредитных обязательств приходится на ипотечные. По статистике, с увеличением оформленных жилищных займов растет число невозвращенных. Если не платить по счетам, есть прямая угроза лишиться ипотечной недвижимости и получить статус банкрота.

Закон о банкротстве

Правовые взаимодействия между должником по ипотеке и кредитором регламентируются следующими нормами и актами законодательства РФ:

  • Гражданским процессуальным кодексом ;
  • Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 102-ФЗ ;
  • Гражданским кодексом (ГК РФ) ;
  • Федеральным законом от 26.10.2002 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» .

Последний применяется к частным гражданам с 2015 года и позволяет им официально объявить себя банкротами (до этого такой возможности не было).

Провозгласить себя финансово неплатежеспособным при наличии ипотечных обязательств допустимо в следующих ситуациях:

  1. Сумма всех имеющихся задолженностей превышает 500 тыс. руб. Если стоимость имущества заемщика меньше обозначенной величины, разрешено запускать процедуру банкротства.
  2. В суде удалось доказать, что к финансовой нестабильности привели уважительные причины: потеря стабильной работы, длительная нетрудоспособность из-за тяжелой болезни непосредственно должника или кого-то из его семьи, форс-мажор (пожар, серьезная авария и прочее).
  3. Просрочки по долгам превышают 3 месяца.

Направить в суд исковое заявление о признании банкротом может как сам должник, так и его кредиторы. С 2018 года госпошлину за данную процедуру урезали с 6000 до 300 руб.

Защита ипотечных заемщиков по ФЗ

Действующее законодательство РФ предусмотрело ряд мер, которые гарантируют защиту интересов заемщиков по жилищным кредитам.

Так, не разрешено взыскание имущества, выступающего залоговым объектом по ипотеке. Это при условии, что суд установил незначительное нарушение долговых обязательств заемщиком (время просрочки по ипотечным платежам не превышает трех месяцев). Следовательно, доказывать недобросовестность клиента придется кредитору.

В п. 5 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» прописано еще одно ограничение на обращение взыскания на заложенный по ипотеке объект, если заемщик периодически вносит платежи. Он рискует потерять купленную на кредитные средства жилплощадь, только когда взносы систематически поступают не вовремя (более 3 просрочек на протяжении года до момента обращения в суд, даже при небольшой задержке по выплатам).

Нельзя наложить взыскание на ипотечную недвижимость вне суда.

Правовую защиту заемщикам обеспечивает и Гражданский кодекс. В частности, положения ст. 421 ГК РФ предусматривают свободу договорных отношений между заемщиком и кредитором – допустимо урегулировать их путем реструктуризации долга любым способом.

В силу сложившейся нестабильной экономической ситуации из-за колебаний курса валют Правительство РФ утвердило 20 апреля 2015 года положения по внедрению программы помощи некоторым ипотечным заемщикам, столкнувшимся с финансовыми проблемами.

К таким гражданам относятся:

  • участники программ с господдержкой, направленных на улучшение жилищных условий;
  • граждане, имеющие двух и более несовершеннолетних иждивенцев, либо 1 и больше, но при этом родители (один родитель, если семья неполноценная) не старше 35 лет;
  • ветераны боевых действий;
  • люди с ограниченными возможностями или воспитывающие детей-инвалидов.

Что ждет созаемщиков при банкротстве

Если заемщика в судебном порядке признают банкротом, то его долговые обязательства перед банком остаются в прежнем объеме, но перекладываются на созаемщика либо поручителя.

Происходит это по следующему алгоритму:

  1. В ходе процедуры признания заемщика неплатежеспособным долг частично списывают за счет покрытия средствами, полученными от реализации имущества или реструктуризации невыплаченной суммы по ипотеке. После объявления клиента банкротом кредитное учреждение не вправе предъявлять ему какие-либо требования.
  2. Если долг полностью не погашен, остаток должен покрыть созаемщик обанкротившегося клиента.

Избежать этого можно в случае банкротства созаемщика. Поэтому подавать исковое заявление надо обоим. Так как чаще созаемщиком по жилищной ссуде выступает партнер по браку, банкротиться следует совместно.

Банкротство созаемщика

Что ожидает основного заемщика в случае оглашения созаемщика финансово несостоятельным:

  • банковская организация потребует погасить долг раньше положенного срока, чтобы не потерять деньги при наступлении неплатежеспособности заемщика;
  • в случае просрочек кредитор выставляет залоговую недвижимость на торги для компенсации потерь;
  • организация, предоставившая жилищную ссуду, просит клиента официально подтвердить доход и смотрит, достаточен ли он для внесения ежемесячных платежей по кредиту;
  • банк рекомендует поменять созаемщика (поручителя).

Именно поэтому не стоит экономить на страховке при оформлении ипотеки.

Тогда в непредвиденных ситуациях долговое бремя ляжет на компанию, в которой заемщик купил полис.

Что дает физическому лицу банкротство при ипотеке

Получение статуса банкрота не избавляет заемщика от исполнения долговых обязательств перед банком-кредитором. Процедура признания гражданина неплатежеспособным – это шанс вернуть невыплаченный по ипотеке остаток на выгодных условиях.

Арбитражный суд тщательно анализирует все обстоятельства дела, изыскивая возможность прибегнуть к реструктуризации кредита или заключению мирового соглашения между двумя сторонами. Постановление о реализации имущества – крайняя мера, когда все попытки вернуть средства исчерпаны.

Однако должнику процедура банкротства по ряду причин выгодна:

  1. Инициация санации автоматически ведет к приостановке других исполнительных производств по долгам, начатых банком. У заемщика появляется время для решения финансового вопроса.
  2. Крупные финансово-кредитные организации часто идут на мировую, предлагая должнику заключить соглашение на более приемлемых условиях.
  3. Подача иска на признание банкротом стимулирует кредитора пересмотреть кредитный регламент и предложить реструктуризацию проблемного займа. Тем самым банк старается снизить риски невозврата денег.
Читайте так же:
Вернуть срок вступление в наследство

Все время, пока продолжается судебный процесс или реструктуризация жилищной ссуды, заемщик сохраняет жилье, но с ограничениями.

Банкротство физических лиц: условия для признания

Признать себя финансово несостоятельным может любое физлицо, имеющее российское гражданство. Главное, соответствовать определенным условиям, прописанным в ст. 213-3 (ч. 2) ФЗ-127 «О банкротстве»:

  • требования кредиторов по долгам в совокупности составляют не менее 500 тыс. руб.;
  • задолжавший более 3 месяцев не делает платежи.

Наряду с прописанными в законодательстве условиями существуют и неофициальные (их обязательно учитывают в ходе судебного разбирательства). В частности, у физического лица, инициирующего процедуру банкротства, должна быть чистая кредитная история. Поэтому потребуется помощь опытного адвоката, который сможет в суде назвать весомые причины неплатежеспособности должника в данный период.

Судья принимает во внимание следующие обстоятельства:

  • заемщик не в состоянии заплатить 90% от общей суммы всех имеющихся долгов (в качестве доказательства предъявляют выписку с банковского счета и другие документы о доходе в настоящий момент);
  • совокупная задолженность по ипотеке и другим займам больше стоимости всего имущества должника;
  • наличие актов, составленных судебными приставами и свидетельствующих об отсутствии у гражданина какого-либо имущества для продажи в счет погашения долговых обязательств.

Реализация единственного жилья должника при банкротстве

Если проштрафившийся заемщик не смог мирно урегулировать вопрос по долгу с банком, залоговый объект и другие ценности подлежат реализации. Сначала квартиру оценивает финансовый эксперт, затем он составляет список имущества и назначает дату проведения торгов.

После продажи ипотечной квартиры не более 80% от вырученной суммы идет на погашение ипотечного и других долгов, остальные средства – на оплату судебных издержек. Если после удовлетворения кредиторских требований остаются деньги, их возвращают клиенту. В реальности сумма долга часто превышает рыночную стоимость заложенной квартиры. Непокрытый остаток по кредиту списывается банком.

Данная ситуация дает возможность купить свою квартиру с аукциона должников по заниженной цене (банкрот может воспользоваться первоочередным правом выкупа).

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Есть несколько способов не потерять квартиру во время процедуры банкротства:

  • задействовать попечительский совет (если на жилой площади проживают несовершеннолетние дети, то, пока им не исполнится 18, квартира остается в распоряжении обанкротившегося лица);
  • взять заем у частной компании и купить квартиру на торгах по банкротству по рыночной стоимости;
  • прибегнуть к реструктуризации долга, что позволит погасить его по вновь разработанной схеме (процесс может длиться до 3 лет);
  • отказаться выплачивать ипотеку, тогда долговые обязательства перейдут на созаемщика и поручителя.

В борьбе с банковскими структурами за заложенную под ипотеку квартиру не помогут даже государственные льготы – например, использованный в качестве первого взноса материнский капитал.

Единственная поправка: в деле примут участие органы опеки и попечительства. Детям должны выделить долю в размере не менее 8% от общей жилплощади. Но на практике такое происходит редко.

Что считается единственным жильем

Единственным считается жилье, где должник и его семья могут проживать круглый год в достойных условиях. Если ссылаться на статью 446 ГПК , такая жилплощадь должна быть изъята из конкурсной массы на торгах должников. Исключением, согласно п.1 упомянутой статьи, является предмет ипотеки, который не считается единственным жильем.

Банкротство физических лиц при ипотеке

В случае просрочки по ипотечному кредиту более трех месяцев подряд банк обратиться в суд за банкротством гражданина. Владелец квартиры вправе предложить реструктуризацию долга, которая предоставляется на срок не более трех лет. Если задолженность не будет погашена, ипотечное жилье продается в процессе банкротства на торгах, которые организовываются финансовым управляющим. Закон о банкротстве позволяет продать залоговую квартиру даже при наличии несовершеннолетних детей. В статье разберем особенности банкротства физических лиц при ипотеке, как проходит процесс признания несостоятельным. Также рассмотрим, что делать с ипотечной квартирой и какие последствия банкротства наступают.

Екатерина Карпова

В статье расскажем:

Особенности банкротства физических лиц при ипотеке

Прежде, чем запускать процедуру банкротства, желательно попытаться добиться реструктуризации долга. Это позволит сохранить жилье и выплатить ипотеку на льготных условиях. Банк может заморозить проценты пени и штрафы, поменять график платежей, увеличить сроки кредита.

Если банк не идет навстречу и отказывает в реструктуризации долга, следует рассмотреть вариант рефинансирования ипотеки в другом банке. Многие кредитные организации предлагают жилищный кредит по сниженной ставке. Благодаря рефинансированию заемщик может значительно снизить сумму ежемесячного платежа.

В настоящее время работают программы помощи семьям, выплачивающим ипотечные кредиты, которые реализуются через агентства по ипотечному кредитованию, например, ДОМ.РУ. Должникам предлагается реструктуризация долгов с участием государства, позволяющая списать часть кредита. Участниками программы могут стать семьи с несовершеннолетними детьми, ветераны боевых действий, инвалиды и другие социально незащищенные категории лиц.

Важно! Не рекомендуется доводить дело до взыскания ипотечного долга через службу судебных приставов. После начала исполнительного производства счета заемщика и ипотечная квартира могут быть арестованы. В целях погашения долга приставы организовывают продажу квартиры на торгах. Вырученных средств может не хватить на погашение обязательства перед банком. Однако, это не влечет за собой списание долгов. Банк вправе снова предъявить исполнительный лист и начать принудительное взыскание.

Как объявить себя банкротом при ипотеке: пошаговая инструкция

Банкротство при ипотеке применяется при задолженности свыше 500 000 руб. Процесс признания заемщика несостоятельным состоит из нескольких этапов:

  1. Принятие решения о банкротстве.
  2. Подготовка документов
  3. Подача заявления в арбитражный суд.
  4. Участие в судебном разбирательстве.
  5. Продажа ипотечного жилья и погашение кредита.

Разберем подробно каждый этап процедуры банкротства при ипотеке.

Этап 1 – Принятие решения о банкротстве

Перед обращением в суд рекомендуется проанализировать сложившуюся ситуацию с учетом особенностей процесса банкротства в связи с невыплатой ипотечного кредита. Важно оценить негативные последствия, которые могут наступить для гражданина. Если должник решит целесообразным признать себя банкротом, следует заняться подготовкой документов.

Этап 2 – Подготовка документов

Для подтверждения своей неплатежеспособности гражданину необходимо подготовить в суд пакет документации.

Читайте так же:
Брачный договор на ипотечную квартиру: образец

В соответствии со статьей 213.4 Закона о банкротстве в перечень документов входит:

  • СНИЛС;
  • паспорт;
  • справка о доходах 2-НДФЛ;
  • сведения об ипотечной квартире;
  • сведения о размере долга по кредиту;
  • список имущества должника;
  • сведения о счетах, открытых в банках;
  • свидетельство о браке;
  • сведения о брачном договоре;
  • свидетельства о рождении детей;
  • справка из центра занятости в случае получения статуса безработного.

Конкретный список документов формируется в зависимости от индивидуальной ситуации заемщика.

Следует знать! Перед обращением в суд потребуется оплатить государственную пошлину. При банкротстве граждан размер обязательного сбора составляет 300 руб.

Этап 3 – Подача заявления в арбитражный суд

На основе собранных документов заемщик составляет заявление о признании себя банкротом.

В заявлении необходимо указать:

  • наименование арбитражного суда по месту проживания должника;
  • ФИО должника, его адрес проживания, СНИЛС, паспортные данные, телефон;
  • наименование банка, в котором оформлена ипотека, его адрес регистрации, ИНН и ОГРН;
  • сведения о кредитном договоре и ипотеке;
  • сумма долга и причины его возникновения;
  • наименование СРО, из числа членов которой должен быть назначен финансовый управляющий;
  • сведения о перечислении на депозит суда вознаграждения для финансового управляющего;
  • требование признать гражданина несостоятельным;
  • список приложений;
  • дата и подпись.

Один экземпляр заявления направляется кредитору – банку, в котором оформлен ипотечный кредит. Почтовая квитанция приобщается к пакету документации для суда.

Этап 4 – Участие в судебном разбирательстве

После поступления документов в суд решается вопрос о принятии заявления к производству. Определение о назначении первого заседания выносят в течение пяти дней.

Копия судебного акта направляется всем участникам судебного процесса.

На первом заседании решается вопрос о начале процесса банкротства. Если у гражданина имеется стабильный источник дохода, может быть начата реструктуризация долгов. Должник составляет план реструктуризации, в котором формируется индивидуальный график выплаты задолженности по ипотеке.

После утверждения плана реструктуризации заемщик должен придерживаться согласованного с кредитором графика. Обычно он формируется на три года и исполняется под руководством финансового управляющего.

Если должник в течение трех лет не погасил долг по ипотеке или его финансовое положение ухудшилось, суд переходит к этапу реализации имущества.

Этап 5 – Продажа ипотечного жилья и погашение кредита

Решением об отмене реструктуризации долга и начале реализации ипотечной квартиры принимается банком на собрании кредиторов. Затем финансовый управляющий обращается в суд с ходатайством о начале следующего этапа банкротства.

Суд выносит решение о признании гражданина банкротом и начале реализации его имущества. Финансовый управляющий проводит оценку квартиры, заполняет порядок продаж и выносит его собранию кредиторов на утверждение.

Если банк является единственным кредитором, он единолично принимает решение о продаже ипотечной квартиры на торгах. Затем документы передаются в суд для утверждения порядка продаж.

После принятия судом определения об утверждении порядка продаж финансовый управляющий организовывает проведение электронных торгов. Ипотечная квартира продается и вырученные средства направляются на погашение задолженности перед банком.

Если задолженность не погашена полностью, она подлежит списанию. Банкротное дело прекращается, после чего банк утрачивает возможность взыскать оставшийся долг.

Банкротство физических лиц

Мировое соглашение при банкротстве физических лиц

Мировое соглашение при банкротстве физических лиц

Банкротство кредитором должника

Как кредитору подать на банкротство должника? Пошаговый порядок

Что будет с квартирой, оформленной в ипотеку, при банкротстве, если это единственное жилье должника?

Часто ипотечная квартира является единственным жильем заемщика и его семьи. Поскольку жилая недвижимость в данной ситуации является предметом залога, она может быть продана. При этом не берется во внимание отсутствие у должника другого жилья и наличие на иждивении несовершеннолетних детей.

Вместе с тем на торги не будет выставлено следующее имущество:

  • одежда;
  • обувь;
  • предметы домашнего обихода;
  • транспорт, принадлежащий инвалиду;
  • предметы первой необходимости;
  • топливо для обогрева жилья;
  • предметы, используемые в профессиональной деятельности.

Также должнику выплачиваются денежные средства в размере прожиточного минимума на каждого члена его семьи.

Нужно помнить! Часть средств от продажи ипотечной квартиры направляется на выплату вознаграждения финансовому управляющему и возмещение расходов на проведение процесса банкротства. 80% от вырученных средств перечисляются банку.

Пример из судебной практики. Кулешова Л.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании ее несостоятельной. Решением от 03.06.2016 года в отношении должницы начата реализация имущества. В реестр требований кредиторов Кулешовой Л.В. включено ПАО «Восточный экспресс банк», в котором должница оформила ипотечный кредит. Сумма долга перед кредитором, обеспеченного залогом, составила 91 748 165,27 руб. Квартира, состоящая из 14 комнат, площадью 341,9 кв.м., осталась у банка на основании части 4.2 статьи 138 Закона о банкротстве. Имущество оценено по стоимости, равной 93 000 000 руб. Требования банка в размере 74 400 000 руб. (80 % от стоимости квартиры) удовлетворены, денежные средства в размере 18 600 000 руб. перечислены на специальный счет должницы. В дальнейшем кредитор обратился в суд с заявлением о разногласиях по поводу распределения названной суммы (20 % от стоимости квартиры). Определением от 28.02.2020 года 10 % были направлены на удовлетворение требований банка. Оставшиеся 10 % направлены на погашение судебных расходов, выплату вознаграждения финансовому управляющему, расходов на организацию торгов (Определение Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2020 года по делу № А14-2766/2016).

Последствия процедуры банкротства при ипотеке

Если у гражданина нет возможности избежать банкротства при ипотеке, следует оценить негативные последствия процедуры.

Признание гражданина финансово несостоятельным приводит к следующему:

  • после завершения банкротного дела он не сможет снова оформить ипотеку, поскольку сформируется негативная кредитная история;
  • в течение пяти лет нельзя снова подать на банкротство;
  • возникают ограничения на работу в руководящих должностях;
  • нельзя зарегистрировать ИП в течение пяти лет.

На протяжении всей процедуры действует ограничение на совершение сделок. Гражданину необходимо получать согласование финансового управляющего. Также может быть запрещен выезд за границу.

Обратите внимание! Основное негативное последствие – гражданин лишается ипотечного жилья. В результате он несет значительные финансовые убытки, поскольку вынужден уплатить начисленные к моменту обращения в суд проценты за пользование кредитом. Помимо этого, он несет расходы на проведение процедуры банкротства (вознаграждение финансового управляющего, госпошлина, публикации в ЕФРСБ, организация торгов, почтовые расходы и другие).

Заключение эксперта

  1. Перед началом процесса банкротства, заемщику следует обратиться в банк для решения вопроса с кредитом через реструктуризацию или рефинансирование.
  2. Банкротство при ипотеке проходит в том же порядке, что и обычная процедура.
  3. Банк, в котором оформлена ипотека, обладает преимущественными правами перед другими кредиторами. Ему перечисляют 80 % от стоимости проданной квартиры.
  4. Гражданин может лишиться ипотечной квартиры, даже если она обладает статусом единственного жилья, у должника имеются несовершеннолетние дети, он является инвалидом.
  5. После окончания процесса банкротства банки не выдают новую ипотеку, поскольку банкрот попадает в список неблагонадежных заемщиков.
Читайте так же:
Договор адвоката по абонентскому обслуживанию физических лиц

Если гражданин намерен сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, желательно привлечь опытного юриста, который специализируется на банкротстве физических лиц. В таком случае должник выберется из долгов с минимальными затратами времени и денежных средств. Специалисты нашего сайта всегда готовы помочь должникам в оформлении реструктуризации долгов, рефинансировании ипотечного кредита, подготовке документов для подачи заявления на банкротство. Мы подскажем, как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве. Оставьте заявку и получите консультацию.

Чем грозит покупка квартиры у потенциального банкрота?

Чем грозит покупка квартиры у потенциального банкрота?

2020 год оставил нам в наследство тяжелую финансовую ситуацию для многих. И как следствие – массовые процедуры банкротств физических лиц. Несмотря на то, что Закон о банкротстве физических лиц вступил в силу еще в 2015 году, массовое применение он нашел именно в ковидный год. Сейчас банкротства носят массовый характер, предупреждают эксперты. Только по официальным данным в 2020 году количество дел о банкротствах выросло на 90% по сравнению с 2019 годом. И вот тут есть подводные камни.

Мало кто знает, но приобретение квартиры у человека, который находится в предбанкротном состоянии, грозит рисками потерять деньги. Если вы покупаете недвижимость у банкротящегося гражданина, такая сделка впоследствии может быть признана недействительной в рамках процедуры предстоящего банкротства.

Предбанкротное состояние – это наличие долгов, которые не погашаются, это могут быть решения судов, либо плохая кредитная история.

О том, почему нужно проверять продавца на предбанкротное состояние, рассказала корреспонденту Пруфы.рф эксперт, юрист по недвижимости со стажем 17 лет, арбитражный управляющий, Кристина Романова.

_DSC0581.jpg

«Купить квартиру по заниженной цене – риск лишиться ее»

Известно, что налоговым законодательством РФ предусмотрены минимальные сроки владения недвижимостью – 3 года для случаев приобретения объекта в собственность по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация, рента) и 5 лет для случаев приобретения объекта недвижимости на возмездном основании (договор купли-продажи, и т. д.).

Продажа объекта недвижимости ранее этого срока влечет обязанность продавца по уплате налога на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн руб. или суммы, затраченной на приобретение этого объекта. Проще говоря, если ты приобрел квартиру и продаешь его в течение указанного срока, нужно будет заплатить 13%. Чтобы не платить этот налог, продавцы часто просят указать в договоре заниженную стоимость – в 1 млн, которая дает возможность не платить НДФЛ.

Как вы понимаете, речь идет о суммах налога от 260 тысяч рублей и выше при средней стоимости жилья 3 млн руб. Чтобы сэкономить эти суммы, продавцы недвижимости идут на незаконный шаг: предлагают покупателю указать в договоре сумму ниже, чем рыночная стоимость объекта. Продавцы пользуются этими методами. Люди соглашаются.

Это грозит тем, что при банкротстве такая сделка, (она называется сделка, совершенная с неравноценным встречным предоставлением), будет признана недействительной. В игру вступают кредиторы банкротящегося собственника квартиры. И вот они говорят, мол, ты мне должен, но недавно ты продал квартиру по цене ниже рыночной (имеет значение процент, квартира должна быть продана ниже 20% от рыночной стоимости).

В случае, если продавец недвижимости находится в предбанкротном состоянии или попадает в процедуру банкротства через 1-3 года после продажи недвижимости, то будут проверяться все сделки, совершенные таким продавцом. Если будет выявлено, что сделка совершена по заниженной стоимости, то она будет признана недействительной, а недвижимость изъята у нового собственника с целью включения в конкурсную массу должника и реализации с публичных торгов.

_DSC2768.jpg

Как избежать проблем?

Давайте разберемся, как избежать признания сделки недействительной в рамках банкротства продавца недвижимости.

Во-первых, необходимо провести проверку продавца на предбанкротное состояние еще до покупки по открытым публичным источникам: сайты судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца, сайт арбитражного суда в регионе регистрации продавца, сайт службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Из данных источников можно увидеть, есть ли предъявленные к взысканию долги продавца. Если таковые обнаружены, то от совершения сделки с таким продавцом лучше отказаться, так как сделка будет оспариваться с высокой долей вероятности.

Во-вторых, нужно запросить у продавца недвижимости кредитную историю, чтобы определить наличие непогашенных задолженностей, но пока не предъявленных к судебному взысканию. Не все долги могут быть предъявлены в судебном порядке, поэтому проверку по кредитной истории проводить тоже обязательно.

В-третьих, не заключать договор купли-продажи по заниженной стоимости. Такие сделки будут оспариваться в рамках дела о банкротстве в первую очередь. Такая сделка расценивается, как причиняющая ущерб интересам кредиторов и подлежит оспариванию.

В-четвертых, проводите расчеты по сделке только безналичным способом с использованием сервисов безопасных расчетов. Так Вы сможете доказать фактическую передачу денежных средств за объект недвижимости по договору. Передача денег по расписке не свидетельствует о фактической передаче денежных средств в рамках дел о банкротстве.

В-пятых, желательно сделать оценку рыночной стоимости и убедиться в том, что вы не покупаете объект с большой скидкой. Отклонение стоимости объекта от рыночной стоимости более чем на 20% также будет расцениваться судом, как сделка, совершенная в ущерб кредиторам должника.

Ну и последний совет, который поможет вам не потерять купленную недвижимость в деле о банкротстве продавца. Приобретенное право собственности на объект недвижимости можно застраховать. В случае признания сделки недействительной страховая компания выплатит страховое возмещение в размере стоимости объекта недвижимости. Так вы сведете все риски по признанию сделки недействительной в рамках банкротства продавца недвижимости к минимуму.

Если вам понравился материал, поддержите нас донатами. Это просто и безопасно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector